如何買二手房，從簽訂好合同開始

　　文/圖 羊城(cheng)晚報(bao)記者 詹青

　　明明看好了(le)房、談(tan)妥(tuo)了(le)價(jia)、簽(qian)訂了(le)合同，業(ye)主卻說“我不賣了(le)”？

　　“反價”，名(ming)列二手交易糾紛榜首，更(geng)是二手房買賣中最讓(rang)買家痛(tong)恨的事情(qing)。

　　處理過不(bu)少不(bu)動產交(jiao)易糾紛的廣州金橋百信律師(shi)事務所律師(shi)謝秋告訴(su)羊城(cheng)晚報(bao)記者，遭遇(yu)業主反價(jia)，買(mai)家能(neng)得到(dao)怎樣的賠償，可能(neng)完全取決于“合(he)同怎么(me)簽”。

　　好了，現在就來教你一個具(ju)備最(zui)強反擊力的(de)合同該怎(zen)么簽——

　　墊付的錢要寫“定金”

　　一般地，二手房交易都會涉(she)及墊資贖契，就是(shi)先幫業主(zhu)把房子從銀行(xing)中贖出來，再進(jin)行(xing)交易。這里需要(yao)特別(bie)注意(yi)的是(shi)，不管是(shi)贖契也(ye)好、首付(fu)款也(ye)罷，買家(jia)在過戶前支付(fu)的錢，在房價總(zong)額20%以(yi)內的，都應(ying)該盡量寫為“定(ding)金”。因為只有定(ding)金才適(shi)用雙倍(bei)罰(fa)則。假如(ru)遭遇業主(zhu)反價，業主(zhu)必須賠付(fu)雙倍(bei)定(ding)金給買家(jia)。

　　假(jia)如(ru)買賣雙(shuang)(shuang)(shuang)方覺得還(huan)不妥當(dang)，還(huan)可以增加(jia)一個約定(ding)：單方造成(cheng)根本違約的，除了(le)雙(shuang)(shuang)(shuang)倍返還(huan)定(ding)金外(wai)，還(huan)應(ying)支付(fu)房(fang)價總(zong)額的20%作為(wei)違約金。這里的“20%”只是一個建議(yi)，雙(shuang)(shuang)(shuang)方可以商討決定(ding)。

　　當(dang)然，所謂的(de)違約(yue)責任，在(zai)一般情況下都是對(dui)等(deng)的(de)。如果買家(jia)要(yao)(yao)求業主(zhu)在(zai)簽訂(ding)合同后不(bu)賣房(fang)子(zi)，除了定金(jin)(jin)還(huan)要(yao)(yao)再承擔(dan)一筆數目(mu)可觀的(de)違約(yue)金(jin)(jin)，那么業主(zhu)也(ye)完全有權利要(yao)(yao)求買家(jia)，假(jia)如在(zai)簽訂(ding)合同后不(bu)買房(fang)子(zi)，除了被沒(mei)收(shou)定金(jin)(jin)外，買家(jia)也(ye)要(yao)(yao)承擔(dan)同樣數目(mu)的(de)違約(yue)金(jin)(jin)。

　　合同“期限”盡量詳細

　　關于(yu)合同中所規定的執(zhi)行期(qi)限的問題常常會被忽(hu)略，這也為“反價”提供了(le)土(tu)壤。

　　目前大部分的買賣格式(shi)合(he)同中，只(zhi)會(hui)約定一個大期限，比如簽訂合(he)同后(hou)90天內(nei)完成過(guo)戶交易。但(dan)應該何時申(shen)請提(ti)前還貸、何時完成贖契、何時遞(di)交按揭所需材料等的小時間節點，如果不約定，就可(ke)能存在(zai)一個風險：當你等到第90天后(hou)，才知道對方(fang)違(wei)約了。

　　在這90天內，你(ni)(ni)非(fei)常被動。當你(ni)(ni)等足90天后，“反價”對你(ni)(ni)造成的傷害越(yue)來越(yue)大，回頭一(yi)(yi)看這三個(ge)月的房(fang)價，又讓(rang)你(ni)(ni)的房(fang)子(zi)少了(le)一(yi)(yi)個(ge)衛生間。

　　違約方需承擔訴訟費

　　對于(yu)不誠信的違(wei)約行(xing)為我們不但要(yao)譴責，還要(yao)讓自己擁有(you)更強的反擊能(neng)力。

　　舉個例子，你看好房(fang)子、簽了合同(tong)、給(gei)(gei)了定金等了三個月之后，業主說：“我(wo)不(bu)賣了，退回10萬元定金給(gei)(gei)你。親，我(wo)很講理的，咱(zan)們互不(bu)相欠哈！”

　　你抓狂了，說(shuo)：“你什(shen)么意思？這三(san)個月房價漲了30多(duo)萬元(yuan)啦(la)！”

　　業主說：“親，我心情不(bu)好突然不(bu)想(xiang)賣了，你愛咋咋滴！”

　　你發狠了，說(shuo)：“好！那(nei)定(ding)金要雙倍返還，除定(ding)金罰則外還有給我房價總額10%的違約金，20萬元加20萬元一共40萬元，趕緊的！”

　　業主(zhu)“呵(he)呵(he)”之后(hou)不再接你電(dian)話。

　　你(ni)氣得肺痛之后準備打(da)官(guan)司，但是問題來了，你(ni)合同(tong)中沒有(you)寫(xie)這(zhe)一條(tiao)：一方違約(yue)但拒不承擔違約(yue)責(ze)任(ren)的，守約(yue)方因此產生(sheng)的催告(gao)費(fei)、律師費(fei)及訴訟保全費(fei)用(yong)，應由違約(yue)方一并承擔。

　　這(zhe)一(yi)(yi)條(tiao)，在(zai)很多(duo)格式合(he)同中并(bing)沒(mei)有(you)。如果沒(mei)有(you)這(zhe)一(yi)(yi)條(tiao)，你(ni)給對方(fang)(fang)(fang)寄快遞要(yao)求履約，聘(pin)請律師進行咨詢、代理(li)訴訟或(huo)仲(zhong)裁，都要(yao)你(ni)自己掏腰包(bao)。只有(you)法院(yuan)或(huo)者仲(zhong)裁委(wei)預收(shou)的訴訟費(fei)(fei)或(huo)者仲(zhong)裁費(fei)(fei)，可以(yi)在(zai)對方(fang)(fang)(fang)敗(bai)訴后由(you)對方(fang)(fang)(fang)承擔(dan)。但(dan)有(you)了這(zhe)一(yi)(yi)條(tiao)，明(ming)明(ming)白白寫清楚(chu)由(you)違約方(fang)(fang)(fang)承擔(dan)的費(fei)(fei)用，法官都會(hui)要(yao)求由(you)違約方(fang)(fang)(fang)承擔(dan)費(fei)(fei)用。

　　謝秋特別(bie)提醒消(xiao)費者，好的律師(shi)，收費不會太便宜，而且，拿(na)著最后要由(you)對方買單的錢，去請一(yi)個專業律師(shi)給(gei)你(ni)一(yi)場相對輕松(song)的勝訴，不是比你(ni)自己抱著《合同(tong)法》通宵翻(fan)查，然(ran)后東奔西(xi)走去法院、仲裁委立案、開庭的，來得更爽么？