9月(yue)20日，華夏大(da)悅城商(shang)業REIT正式(shi)上市交易，這也是西南地(di)區首單消費基(ji)礎設施公募REITs。

　　中國證券報記者(zhe)注意到，今(jin)年以(yi)來(lai)，消(xiao)費基礎設施(shi)公募REITs取得(de)重大突破，一批優質項目接連面世。日(ri)前，記者(zhe)實(shi)地調研于今(jin)年8月上(shang)市(shi)的上(shang)海首單消(xiao)費基礎設施(shi)公募REITs——華安百(bai)聯消(xiao)費REIT的底層資(zi)產“上(shang)海又一城購(gou)物中心”（以(yi)下簡稱(cheng)“百(bai)聯又一城”，系百(bai)聯股(gu)份旗(qi)下資(zi)產），發現(xian)商場人氣火爆(bao)，出(chu)租情況良(liang)好。

　　不止百聯股份(fen)，近年(nian)來，多(duo)家上(shang)市公(gong)(gong)司(si)作為提(ti)供底層資(zi)產的原始權益人，在基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)公(gong)(gong)募REITs市場上(shang)扮演著更(geng)為重要的角色(se)，部分(fen)公(gong)(gong)司(si)還(huan)積極開(kai)展(zhan)Pre-REITs項目(mu)。業內人士認為，基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)公(gong)(gong)募REITs、Pre-REITs是上(shang)市公(gong)(gong)司(si)利用自(zi)有資(zi)產獲(huo)得再(zai)融資(zi)的有效(xiao)途(tu)徑。發行基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)公(gong)(gong)募REITs、Pre-REITs可以(yi)提(ti)高資(zi)產流動(dong)性(xing)，優化資(zi)產結構(gou)，打通“投融管退”的資(zi)產運營閉(bi)環。

　　底層資產優質

　　上(shang)海(hai)市楊浦區淞(song)滬(hu)路(lu)8號，正是(shi)華安百聯消費REIT底層資產“百聯又(you)一(yi)城(cheng)(cheng)”的所在地(di)。記者實測，從上(shang)海(hai)地(di)鐵(tie)10號線五角場站地(di)鐵(tie)口(kou)出發(fa)，步行5分鐘(zhong)便能到(dao)達該購物中心，且周(zhou)邊還有(you)十(shi)余(yu)條(tiao)公交車(che)線路(lu)，交通出行極為便捷(jie)。若是(shi)打車(che)或自駕，百聯又(you)一(yi)城(cheng)(cheng)南側和(he)西側分別緊鄰中環路(lu)和(he)淞(song)滬(hu)路(lu)兩條(tiao)城(cheng)(cheng)市主干道，出行也頗(po)為便利。

　　出租率(lv)是消(xiao)費基礎設(she)施(shi)公募REITs估值的(de)一(yi)個重要參數，也是其整體(ti)經營(ying)情況的(de)風向標。百聯又一(yi)城相(xiang)關工作人員(yuan)對記者介(jie)紹(shao)，該購物中心建(jian)筑面積約12.5萬(wan)平方米，自2007年開業以來(lai)已運行(xing)17年，經營(ying)情況成熟穩定，一(yi)直保持(chi)較(jiao)高的(de)出租率(lv)水平，同時(shi)人流(liu)量也較(jiao)大。

　　數據顯示，百聯(lian)(lian)又(you)(you)(you)一(yi)城(cheng)(cheng)2018年(nian)-2022年(nian)平(ping)均出租(zu)(zu)率在(zai)95%以上(shang)，達97.3%。2023年(nian)末，出租(zu)(zu)率為92.14%，百聯(lian)(lian)又(you)(you)(you)一(yi)城(cheng)(cheng)正(zheng)在(zai)執行租(zu)(zu)賃(lin)及聯(lian)(lian)銷的商(shang)戶合計(ji)310戶，其中租(zu)(zu)賃(lin)業務89戶，聯(lian)(lian)銷業務221戶。據記(ji)者(zhe)現場不完全統(tong)計(ji)，目前百聯(lian)(lian)又(you)(you)(you)一(yi)城(cheng)(cheng)已開業店鋪數量(liang)占比超(chao)九成(cheng)，如(ru)果把已簽約但尚(shang)未(wei)開業的品牌(pai)(pai)（有品牌(pai)(pai)圍擋）統(tong)計(ji)在(zai)內(nei)，整體出租(zu)(zu)率在(zai)95%左右。

　　記者在現場看(kan)到，該購物中心(xin)集購物、餐飲、休閑、娛(yu)樂、健身(shen)等(deng)功能(neng)業(ye)態(tai)(tai)于(yu)一體，地上部(bu)分(fen)共9層主樓，入(ru)駐(zhu)商戶類別(bie)包括(kuo)(kuo)化妝品、黃金、服裝、家具床品、美(mei)容(rong)美(mei)發(fa)、飲食消費、影院等(deng)，囊(nang)括(kuo)(kuo)國(guo)際(ji)或國(guo)內知名(ming)品牌。同時(shi)，百(bai)聯又(you)一城也(ye)積極營造細分(fen)業(ye)態(tai)(tai)氛(fen)圍(wei)，如新(xin)能(neng)源車展廳、珠寶(bao)專區等(deng)。

　　實(shi)探當天是工作日午后，也并非用餐高峰期，但購物中心(xin)人(ren)潮(chao)川(chuan)流不息，幾乎每一層走幾步就(jiu)能(neng)碰(peng)見消(xiao)費者。值得一提的是，百聯又一城(cheng)的消(xiao)費群體整(zheng)體偏年輕(qing)化，整(zheng)體打扮風格偏時尚(shang)。

　　百聯(lian)又一(yi)城某入駐商家稱：“這個購物中心客流(liu)量(liang)一(yi)直很(hen)大(da)，一(yi)方(fang)面(mian)是(shi)因為(wei)(wei)附近住宅、寫字樓(lou)、高校(xiao)都多，另一(yi)方(fang)面(mian)入駐品牌也多，可逛性較強。”據(ju)悉，百聯(lian)又一(yi)城2019年客流(liu)量(liang)約(yue)為(wei)(wei)2500萬(wan)(wan)人次(ci)，2020年-2022年客流(liu)量(liang)有所下降(jiang)，2023年客流(liu)量(liang)回升至(zhi)約(yue)1900萬(wan)(wan)人次(ci)，恢復至(zhi)2021年水平。

　　購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)不僅包(bao)括一(yi)站式(shi)的(de)(de)消費(fei)需(xu)求(qiu)，還包(bao)括一(yi)站式(shi)的(de)(de)體驗需(xu)求(qiu)。當下，消費(fei)者對線下體驗的(de)(de)要求(qiu)越(yue)來越(yue)高，一(yi)些(xie)細(xi)分的(de)(de)需(xu)求(qiu)也(ye)逐(zhu)漸成為購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)的(de)(de)加分項，百聯(lian)又(you)一(yi)城也(ye)不例外，記者現場看到，母嬰室、親子衛(wei)(wei)生間、無障礙衛(wei)(wei)生間、服(fu)裝修改、皮具修理、攝影沖(chong)印、飾品加工等配套設(she)施服(fu)務都一(yi)應俱全。

　　為進(jin)一步增強可(ke)持續運營(ying)能力，記(ji)者(zhe)了解到，百聯又一城于2023年至(zhi)2026年對商場內部(bu)分區域(yu)進(jin)行裝修升級(ji)，包括提(ti)升公共區域(yu)的硬件改造更新(xin)，提(ti)升經營(ying)品(pin)質，改善經營(ying)環境(jing)和顧(gu)客消費(fei)體驗；契(qi)合市(shi)場趨勢，調整(zheng)部(bu)分租(zu)戶業(ye)態(tai)(tai)，提(ti)升服務類業(ye)態(tai)(tai)占比，促進(jin)業(ye)態(tai)(tai)多(duo)元化(hua)，增強盈利能力；增加商場IP屬性(xing)等。

百聯又一城購物中心 本報記者 黃一靈 攝

　　釋放重資產物業價值

　　值(zhi)得(de)注意的是(shi)，百(bai)聯(lian)又(you)一城是(shi)A股(gu)(gu)上市公司百(bai)聯(lian)股(gu)(gu)份旗下資產，這也意味著百(bai)聯(lian)股(gu)(gu)份是(shi)華安百(bai)聯(lian)消費REIT的原始權益人(ren)。

　　不止百(bai)聯股份，大悅城(cheng)也出(chu)手布局消費基礎設施公(gong)募REITs，華夏大悅城(cheng)商業REIT便(bian)是由大悅城(cheng)、華夏基金(jin)、中(zhong)(zhong)信證券聯合推出(chu)，該(gai)基金(jin)首發底層資產是大悅城(cheng)旗(qi)下優質購物中(zhong)(zhong)心成都大悅城(cheng)。

　　業內人士認為，當(dang)前(qian)，國內消(xiao)(xiao)費基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)的(de)(de)(de)存(cun)量規模龐大(da)(da)，還(huan)有(you)(you)大(da)(da)量的(de)(de)(de)項目價值未得到有(you)(you)效開(kai)(kai)發，消(xiao)(xiao)費基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)公募REITs有(you)(you)望加速存(cun)量資產盤活(huo)，為實體商業消(xiao)(xiao)費場景注入新活(huo)力。據(ju)贏(ying)商大(da)(da)數(shu)(shu)據(ju)統(tong)計(ji)，截至(zhi)2024年6月(yue)30日，我國已開(kai)(kai)業的(de)(de)(de)購物中心（3萬平方米(mi)及以上(shang)）數(shu)(shu)量為5875個，建筑面積合計(ji)5.21億平方米(mi)，為消(xiao)(xiao)費基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)公募REITs的(de)(de)(de)發展提供(gong)充足的(de)(de)(de)資產支撐(cheng)。

　　對(dui)于(yu)上市公司(si)而言，發行(xing)消費(fei)(fei)基礎設(she)施公募REITs一方面是對(dui)國家政策(ce)的響應(ying)，另一方面也能讓旗下重(zhong)資產物業的價值得到深(shen)度釋放。像(xiang)華安百聯消費(fei)(fei)REIT的上市，有(you)利于(yu)百聯股(gu)份加快實現重(zhong)資產物業的自我循環和(he)良性發展。

　　大悅城進(jin)一步表示，通(tong)過項目的(de)發行，公(gong)司資產(chan)結構將得(de)到優化，從而提(ti)升資金(jin)周轉效率及回報水(shui)平。公(gong)司將利用凈回收資金(jin)，把握新的(de)投(tou)資機會，促進(jin)公(gong)司在消(xiao)費基(ji)礎(chu)設施(shi)領域投(tou)資的(de)良性循環，實現公(gong)司快速(su)發展和業(ye)務(wu)拓展。

　　“未(wei)來將繼續利用企業(ye)(ye)在國內(nei)積累(lei)的(de)品牌優勢、管(guan)理經驗和供應鏈(lian)資(zi)源，以消費(fei)基(ji)礎設施公募(mu)REITs助(zhu)力(li)實體(ti)經濟的(de)發展，更好地滿足投資(zi)者對商業(ye)(ye)不動產的(de)投資(zi)需求(qiu)，提(ti)升消費(fei)者的(de)購(gou)物體(ti)驗。”百聯股份稱。

　　可(ke)以(yi)預(yu)見的(de)是，隨著(zhu)消費基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs啟航(hang)，以(yi)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs為代表的(de)資(zi)產證(zheng)券化將推動行(xing)業向深耕運營管理的(de)長期主義轉型。“對持(chi)(chi)有(you)物(wu)(wu)業的(de)傳(chuan)統(tong)百貨和(he)購物(wu)(wu)中心(xin)而(er)言(yan)，自持(chi)(chi)物(wu)(wu)業的(de)最大挑戰是隱性成本較高，一旦行(xing)業出現(xian)波(bo)動，經營大概率會受到(dao)波(bo)及。”有(you)行(xing)業專家告訴記(ji)者，以(yi)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs為代表的(de)資(zi)產證(zheng)券化可(ke)以(yi)助力傳(chuan)統(tong)百貨和(he)購物(wu)(wu)中心(xin)實現(xian)輕(qing)裝(zhuang)上陣，更好(hao)地投入(ru)到(dao)業態升級中。

　　但也有業內人士認為，消費基(ji)礎設施公募REITs產品發行著重解決(jue)的(de)是(shi)重資產剝(bo)離，幫(bang)助企(qi)業向輕資產運營轉(zhuan)型(xing)，“這更像(xiang)是(shi)一種減輕負擔的(de)財務手段，增強可持(chi)續(xu)經營能力最關鍵(jian)的(de)還(huan)是(shi)要在主業經營上下功夫。”

　　為后續擴募儲備項目

　　近年來(lai)，越來(lai)越多(duo)的上市(shi)公司(si)通(tong)過發(fa)行公募REITs開(kai)辟新(xin)賽道，除百貨商(shang)場、購物(wu)中心外(wai)，底層資產還涉及高速公路、保障性租賃住房、倉儲物(wu)流(liu)、清潔能(neng)源等。

　　以最(zui)新案例來看，今(jin)年9月中旬，上交所(suo)受理華安外高橋倉儲(chu)物流(liu)封閉式基礎(chu)設施證(zheng)券投(tou)資基金的申報。該項目原始權益人(ren)為(wei)上市公司外高橋。

　　外高(gao)橋相關負(fu)責人表示(shi)，公(gong)司(si)開展(zhan)基(ji)礎設(she)施(shi)公(gong)募REITs產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品申報(bao)發行工作(zuo)，一方面希望通過資產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)證券化工具提(ti)升存量產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)不動產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)流動性，實現資產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)市場價值和現金收(shou)益，提(ti)升資金在公(gong)司(si)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園區(qu)開發進程中的(de)(de)循(xun)環(huan)效(xiao)率，增(zeng)強公(gong)司(si)可持(chi)續經營能力。另一方面，公(gong)司(si)作(zuo)為基(ji)礎設(she)施(shi)公(gong)募REITs基(ji)金部分份(fen)額的(de)(de)持(chi)有者，以及基(ji)礎設(she)施(shi)項目的(de)(de)受托(tuo)運營管(guan)理(li)機構，未來可在獲取穩定收(shou)益的(de)(de)同(tong)時，繼續主(zhu)導產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園區(qu)發展(zhan)方向(xiang)，不斷提(ti)升產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)發展(zhan)能級，助力公(gong)司(si)從傳統園區(qu)開發企業(ye)(ye)向(xiang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)發展(zhan)集團(tuan)模式轉型。

　　與此(ci)同時，部分上(shang)市公(gong)司已將(jiang)目(mu)光(guang)轉向Pre-REITs，為(wei)后續擴募儲(chu)(chu)備優(you)質(zhi)項(xiang)目(mu)。例如，6月30日(ri)晚(wan)，九州通發布關于開展醫藥(yao)物(wu)流(liu)倉(cang)(cang)儲(chu)(chu)資(zi)(zi)產Pre-REITs項(xiang)目(mu)的(de)公(gong)告(gao)，稱(cheng)公(gong)司擬啟動(dong)醫藥(yao)物(wu)流(liu)倉(cang)(cang)儲(chu)(chu)資(zi)(zi)產Pre-REITs項(xiang)目(mu)，為(wei)公(gong)司基(ji)礎設施公(gong)募REITs后續擴募提(ti)前孵化和培育優(you)質(zhi)的(de)醫藥(yao)物(wu)流(liu)倉(cang)(cang)儲(chu)(chu)資(zi)(zi)產，推動(dong)公(gong)司不動(dong)產證(zheng)券(quan)化戰略的(de)快速轉型。

　　而醫(yi)藥物流(liu)倉儲(chu)資產Pre-REITs項目的發行(xing)也(ye)將對九州通未來(lai)財(cai)務(wu)指標產生積極影響(xiang)。根(gen)據公(gong)告，本(ben)次(ci)Pre-REITs項目擬入池資產賬面凈值約為4.4億(yi)元，經初步評估，預計(ji)募集資金規模不超(chao)過20億(yi)元。如(ru)本(ben)次(ci)Pre-REITs發行(xing)工作(zuo)能在2024年內完(wan)成，預計(ji)增加(jia)公(gong)司2024年度(du)凈利(li)潤不超(chao)過11億(yi)元。

　　值得一提的(de)是，已(yi)有上市(shi)公司落地Pre-REITs項目(mu)(mu)。去(qu)年(nian)10月末，百聯股份公告稱(cheng)(cheng)，擬(ni)與有關公司共(gong)同設立百聯國泰君安商業Pre-REITs基金(jin)。截至目(mu)(mu)前，基金(jin)首(shou)期(qi)實(shi)繳(jiao)已(yi)完(wan)成(cheng)，并(bing)已(yi)完(wan)成(cheng)基金(jin)備案。百聯股份稱(cheng)(cheng)，今(jin)年(nian)下半年(nian)，公司將繼續(xu)協助基金(jin)擴募(mu)，完(wan)成(cheng)重點種(zhong)子項目(mu)(mu)的(de)經營計(ji)劃方案及全周期(qi)的(de)資(zi)產管理(li)方案。

　　對上市(shi)公(gong)司(si)(si)而言(yan)，從基礎設(she)施公(gong)募(mu)REITs再到Pre-REITs，既能(neng)積極推(tui)動(dong)(dong)多層(ceng)(ceng)次REITs市(shi)場建(jian)設(she)，也(ye)能(neng)助力(li)公(gong)司(si)(si)盤活優質存(cun)量資產，打(da)造(zao)多層(ceng)(ceng)級(ji)資本運作(zuo)平(ping)臺。九州通稱，公(gong)司(si)(si)將以構建(jian)“基礎設(she)施公(gong)募(mu)REITs+Pre-REITs”多層(ceng)(ceng)級(ji)不動(dong)(dong)產權益資本運作(zuo)平(ping)臺為契(qi)機(ji)，將資產管(guan)理體(ti)系(xi)由(you)原有的自用模(mo)式管(guan)理轉型升(sheng)級(ji)為覆蓋(gai)全鏈條的醫藥物流不動(dong)(dong)產全生命周(zhou)期管(guan)理。