公募REITs的(de)推行是切實落實供給側和需求(qiu)側改革(ge)的(de)一次重(zhong)要(yao)嘗試，它為基(ji)礎設施項(xiang)目持(chi)有人提供新的(de)融資(zi)工具(ju)，也為社會投資(zi)者提供新的(de)資(zi)產配置標(biao)的(de)。在豐富資(zi)產配置需求(qiu)的(de)同時，為盤活存量市場添加(jia)活力。

　　提供全新融資模式

　　公募REITs的推出，為基礎(chu)設施領域創(chuang)新性地打開(kai)了(le)新的融資渠道，同時也將盤活(huo)龐大(da)的基礎(chu)設施領域存量資產。

　　一是不同(tong)于發(fa)(fa)行(xing)債券、PPP融(rong)資等傳統融(rong)資模式(shi)(shi)，公(gong)募REITs提(ti)供了(le)全新的(de)直接融(rong)資方(fang)式(shi)(shi)。通(tong)過可以產(chan)生(sheng)持續、穩定、健康(kang)現金流的(de)資產(chan)發(fa)(fa)行(xing)REITs的(de)方(fang)式(shi)(shi)，實現發(fa)(fa)行(xing)人(ren)重資產(chan)向輕資產(chan)的(de)轉變(bian)，從而進(jin)一步拓(tuo)寬融(rong)資來源。

　　二是我國目(mu)前基礎設施存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)市場超過100萬億(yi)元規模，公募REITs的出(chu)現，使得社會(hui)資(zi)本有(you)機會(hui)進(jin)入基建(jian)領域存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)市場，從(cong)而盤活存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)資(zi)產。還可以通(tong)過公募REITs的方(fang)式，整合分散的基礎設施項(xiang)目(mu)，進(jin)一步提升運(yun)營管理效率，實現存(cun)(cun)(cun)量(liang)(liang)資(zi)產的標準化(hua)、市場化(hua)運(yun)作。

　　公(gong)(gong)募REITs的(de)(de)(de)推行，為資(zi)本市場提供了一(yi)種風(feng)險相對適中的(de)(de)(de)長期投資(zi)標的(de)(de)(de)。在(zai)我國(guo)，公(gong)(gong)募REITs是介于股票市場和(he)債券市場之間(jian)的(de)(de)(de)創新(xin)性資(zi)產，其收益和(he)風(feng)險介于兩者之間(jian)，但又獨具特(te)色(se)。基(ji)(ji)(ji)礎設施項目(mu)基(ji)(ji)(ji)于民生發展不可或缺的(de)(de)(de)基(ji)(ji)(ji)本需求，在(zai)交通、能源、環境保護等各基(ji)(ji)(ji)礎設施行業具備較(jiao)好的(de)(de)(de)穩定(ding)性和(he)不可替代(dai)性。同時，基(ji)(ji)(ji)礎設施REITs因享(xiang)有(you)特(te)定(ding)基(ji)(ji)(ji)礎設施項目(mu)的(de)(de)(de)經營權限(xian)，從而在(zai)長期運營中具備了一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)區域壟(long)斷和(he)較(jiao)高(gao)準入門檻。因此，基(ji)(ji)(ji)礎設施公(gong)(gong)募REITs在(zai)具備較(jiao)為穩定(ding)的(de)(de)(de)收益同時，也具備波動較(jiao)小(xiao)、風(feng)險相對可控的(de)(de)(de)特(te)點，從而成(cheng)為優秀的(de)(de)(de)長期避險投資(zi)標的(de)(de)(de)。

　　符合資管新規監管趨勢

　　公募(mu)REITs為優化資(zi)產配置和分散投資(zi)提供了創新性選擇(ze)，符(fu)合資(zi)管新規規范資(zi)產管理(li)業務的監管趨勢，同時波動相對較小、收益表現相對穩定。

　　一(yi)是(shi)公(gong)募REITs屬于直接投(tou)資(zi)(zi)工(gong)具和(he)標準(zhun)化產品。擴大直接投(tou)資(zi)(zi)和(he)引導標準(zhun)化產品投(tou)資(zi)(zi)是(shi)現階段資(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)發展(zhan)的(de)趨勢。公(gong)募REITs為資(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)提供了除股票之外的(de)一(yi)種(zhong)重(zhong)要的(de)權(quan)益型投(tou)資(zi)(zi)工(gong)具，有助(zhu)于增加直接投(tou)資(zi)(zi)比例(li)，符合(he)培育價值投(tou)資(zi)(zi)和(he)長(chang)期投(tou)資(zi)(zi)理念的(de)資(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)改革(ge)趨勢；公(gong)募REITs亦(yi)屬于資(zi)(zi)管新規定義的(de)標準(zhun)化產品，也符合(he)資(zi)(zi)管新規限制非標投(tou)資(zi)(zi)、引導標準(zhun)化產品投(tou)資(zi)(zi)的(de)監管趨勢。

　　二是根據國外公募(mu)REITs市場(chang)(chang)的(de)發展經驗，公募(mu)REITs相較于股票市場(chang)(chang)的(de)表現(xian)，具備資(zi)產波(bo)動性(xing)更小、收益更為(wei)(wei)均衡、市場(chang)(chang)表現(xian)更為(wei)(wei)穩定的(de)特點。

　　以美(mei)(mei)國(guo)REITs市場(chang)為例(li)，根據NAREIT（美(mei)(mei)國(guo)不(bu)(bu)動產投資協會）的數(shu)據顯示，美(mei)(mei)國(guo)REITs市場(chang)在2020年(nian)受新冠疫情影(ying)響較大，全(quan)類型(xing)REITs表(biao)現(xian)不(bu)(bu)佳(jia)。但長期來看，20年(nian)期限全(quan)類型(xing)REITs收益仍可以達到9.49%，超過標普(pu)500指數(shu)收益。

　　三是公募REITs產品(pin)(pin)與(yu)其他金融產品(pin)(pin)整體的關(guan)聯度不高，是資產配置中分散投資需求(qiu)的新選擇。

　　根據(ju)(ju)NAREIT數(shu)據(ju)(ju)顯示，截取1990年10月(yue)到(dao)2020年10月(yue)的(de)(de)30年數(shu)據(ju)(ju)以及2010年10月(yue)到(dao)2020年10月(yue)的(de)(de)10年數(shu)據(ju)(ju)進行測算觀察，美(mei)國全類(lei)型REITs指數(shu)與標普500、NASDAQ指數(shu)以及Dow Jones工業指數(shu)的(de)(de)相關性均呈現較低狀態。

　　對于(yu)個(ge)(ge)人(ren)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)來說，公(gong)募(mu)REITs產品的(de)出(chu)現，將進(jin)一步豐富(fu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)的(de)個(ge)(ge)人(ren)偏好(hao)選擇。一方面(mian)，公(gong)募(mu)REITs打開(kai)了個(ge)(ge)人(ren)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)領域的(de)渠道，并降低了投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)資(zi)(zi)金門(men)檻以(yi)(yi)及專業性要求(qiu)，使得個(ge)(ge)人(ren)資(zi)(zi)本可(ke)以(yi)(yi)通過公(gong)募(mu)REITs直接參(can)與我(wo)國基(ji)(ji)(ji)建(jian)領域存量(liang)市場的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)；另一方面(mian)，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)REITs的(de)出(chu)現進(jin)一步豐富(fu)了投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)選擇，有助于(yu)個(ge)(ge)人(ren)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)分(fen)散投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)風(feng)險。對于(yu)風(feng)險承受(shou)度較低的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)，可(ke)以(yi)(yi)更多關注收(shou)費(fei)公(gong)路、市政環保、城市供(gong)水供(gong)電等收(shou)益(yi)穩定的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)類型；對于(yu)風(feng)險承受(shou)度較高的(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)，可(ke)以(yi)(yi)考慮倉儲物流、新基(ji)(ji)(ji)建(jian)等更具(ju)成長性的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)類型。

　　總體來說(shuo)，基(ji)礎設施(shi)公(gong)募(mu)REITs的推行將進一步優化我國資(zi)本市場配(pei)置(zhi)選擇(ze)，為各(ge)類投資(zi)者參(can)與基(ji)礎設施(shi)的投資(zi)開辟新的通道。同時(shi)，伴隨(sui)著公(gong)募(mu)REITs基(ji)金(jin)管(guan)理(li)人資(zi)產管(guan)理(li)能(neng)力的提升和REITs基(ji)金(jin)規模的擴(kuo)大，基(ji)礎設施(shi)公(gong)募(mu)REITs將有望成為資(zi)產配(pei)置(zhi)中的重要類別。