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　　結合基礎(chu)設施(shi)公募(mu)(mu)REITs的主要特點(dian)，可(ke)以看(kan)出公募(mu)(mu)REITs未(wei)來發展(zhan)空間巨大。

　　采用與(yu)封閉基(ji)(ji)金類似的交(jiao)易機制，既便于傳統(tong)基(ji)(ji)金投(tou)資人接受，又能提(ti)升(sheng)公募REITs競爭力。

　　公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs收(shou)益來源于底層資產(chan)(chan)(chan)運(yun)營產(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)使用費/租金以(yi)及資產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)升值(zhi)，保障(zhang)了公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs的(de)(de)收(shou)益率，凈(jing)(jing)值(zhi)波動(dong)也(ye)會相(xiang)對較低。公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs具有(you)雙重屬性：與股票(piao)資產(chan)(chan)(chan)相(xiang)比(bi)，公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs凈(jing)(jing)值(zhi)具有(you)一定(ding)的(de)(de)波動(dong)性，但相(xiang)對較低，產(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)收(shou)益具有(you)一定(ding)成長性，但增長空(kong)間相(xiang)對有(you)限，整體(ti)來說，價格彈性不大；與債券資產(chan)(chan)(chan)相(xiang)比(bi)，公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs無固(gu)定(ding)利息回報，但有(you)相(xiang)對穩定(ding)的(de)(de)分(fen)紅(hong)。

　　流動性表現主要取(qu)決于投資者(zhe)(zhe)構(gou)成以(yi)及(ji)資產的質量；國內(nei)公(gong)募REITs已在投資者(zhe)(zhe)結構(gou)上進(jin)行了多(duo)樣(yang)化安排(pai)，并(bing)對上市的資產進(jin)行了嚴格(ge)把關。

　　根據成(cheng)熟市場(chang)公募REITs流動(dong)性的(de)表現(xian)，美(mei)國市場(chang)REITs和新加(jia)坡REITs的(de)流動(dong)性整體較(jiao)好(hao)，而我國香(xiang)港市場(chang)流動(dong)性整體較(jiao)弱，最(zui)重要的(de)原因在于投資者構成(cheng)的(de)差異。

　　除(chu)了投資者結構的(de)重(zhong)要因素(su)，資產(chan)(chan)本(ben)身的(de)質(zhi)量也至關重(zhong)要。優質(zhi)的(de)底層資產(chan)(chan)具有高(gao)的(de)派息(xi)率(lv)(lv)，如果其派息(xi)率(lv)(lv)在所處(chu)的(de)市場(chang)環境中遠高(gao)于其它資產(chan)(chan)的(de)收益(yi)水平(ping)，那么REITs這種穩定高(gao)額派息(xi)的(de)競(jing)爭優勢(shi)就會十分突出，進(jin)而引起市場(chang)廣(guang)泛關注(zhu)，進(jin)一步促進(jin)市場(chang)流動性的(de)提(ti)升。

　　為推動(dong)公募REITs健康發展，國(guo)內REITs制度的安排借(jie)鑒了(le)國(guo)外成熟(shu)市場經驗，還考慮了(le)國(guo)內金(jin)融市場現狀，在投資者(zhe)保護方(fang)面做(zuo)出充分安排。具體包括三個(ge)方(fang)面：

　　原始權益人參與戰略(lve)配售，并設置鎖定期的相(xiang)關(guan)安(an)排，讓投(tou)資者與原始權益利益綁定，更能起到投(tou)資者保護的作用。

　　原(yuan)始權益(yi)人或其同一(yi)控(kong)制(zhi)(zhi)下(xia)的(de)關(guan)聯(lian)方參與(yu)基礎設施基金份(fen)(fen)額(e)戰略配(pei)售(shou)的(de)比例合(he)計不(bu)得低于(yu)本次(ci)基金份(fen)(fen)額(e)發售(shou)數量的(de)20%。其中，基金份(fen)(fen)額(e)發售(shou)總量的(de)20%持有期(qi)(qi)自上市之日(ri)(ri)起(qi)不(bu)少于(yu)60個月。超過20%部分持有期(qi)(qi)自上市之日(ri)(ri)起(qi)不(bu)少于(yu)36個月，基金份(fen)(fen)額(e)持有期(qi)(qi)間不(bu)允許質押。原(yuan)始權益(yi)人或其同一(yi)控(kong)制(zhi)(zhi)下(xia)的(de)關(guan)聯(lian)方擬賣出戰略配(pei)售(shou)取得的(de)基礎設施基金份(fen)(fen)額(e)的(de)，應當按照(zhao)相關(guan)規定履行信(xin)息披露義務。這樣的(de)機制(zhi)(zhi)安排(pai)可(ke)以(yi)使得原(yuan)始權益(yi)人的(de)利益(yi)與(yu)其他投資(zi)人的(de)利益(yi)保持一(yi)致。

　　在發售環節加強了投資(zi)者(zhe)(zhe)的(de)適(shi)當性(xing)管(guan)理(li)；管(guan)理(li)人需落實投資(zi)者(zhe)(zhe)適(shi)當性(xing)管(guan)理(li)制(zhi)度，做好產品風(feng)(feng)(feng)險(xian)評價、投資(zi)者(zhe)(zhe)風(feng)(feng)(feng)險(xian)承受能力與(yu)投資(zi)目標識(shi)別、適(shi)當性(xing)匹(pi)配等投資(zi)者(zhe)(zhe)適(shi)當性(xing)管(guan)理(li)工(gong)作。并制(zhi)作完備的(de)信息披露材料，充分(fen)揭示風(feng)(feng)(feng)險(xian)并加強教育，引(yin)導(dao)投資(zi)者(zhe)(zhe)認(ren)識(shi)風(feng)(feng)(feng)險(xian)特征。

　　發揮了持有人大會機制的(de)(de)作用(yong)，讓(rang)(rang)投(tou)資者參與公(gong)募(mu)REITs的(de)(de)管理決(jue)策(ce)；基(ji)礎設施項目購入或出售(shou)、擴(kuo)募(mu)安排、關聯交易、解(jie)聘外(wai)部管理機構(gou)、投(tou)資目標/投(tou)資策(ce)略的(de)(de)修改(gai)等均需要持有人大會通過方可執行。讓(rang)(rang)中(zhong)小投(tou)資者參與公(gong)募(mu)REITs的(de)(de)重(zhong)大決(jue)策(ce)，可以充分保護投(tou)資者利益。

　　地方政府基(ji)礎設施資(zi)產存量已超過100萬(wan)億(yi)元，若按照百(bai)分(fen)之(zhi)一的證券化率粗略估計，基(ji)礎設施公募(mu)REITs市場規模可接(jie)近萬(wan)億(yi)元。基(ji)礎設施公募(mu)REITs存量規模巨大(da)，有望成為與股債并(bing)列的第三類(lei)資(zi)產，未來發(fa)展空間巨大(da)。