截至12月22日，今年以(yi)來公(gong)募(mu)基金市場(chang)共成立了13只(zhi)REITs產品(pin)，發(fa)行份(fen)額合計74億份(fen)，總發(fa)行規模約為419.48億元。此外，隨著首批5只(zhi)公(gong)募(mu)REITs擴募(mu)項目獲得滬(hu)深交易所受理和(he)反饋，我國公(gong)募(mu)REITs市場(chang)迎來首發(fa)與擴募(mu)雙輪驅動的發(fa)展格(ge)局(ju)。

　　業內(nei)人士表示，已上市的(de)(de)公(gong)募REITs原(yuan)始權益人均(jun)為特定區域(yu)或(huo)領域(yu)內(nei)的(de)(de)行(xing)業龍頭，其積累數年的(de)(de)資產儲(chu)備(bei)將為未來REITs擴募增長打開合理想象(xiang)空間。此外，公(gong)募REITs常態化發(fa)行(xing)成為年度主線，并且有望延(yan)續(xu)至明年。

　　今年發行規模近420億元

　　Wind數(shu)據顯(xian)示，截至12月(yue)22日，今年以來公募市(shi)(shi)場共(gong)成立了(le)13只REITs產(chan)品(pin)，發行份(fen)額合(he)計74億(yi)(yi)份(fen)，總體(ti)發行規模約(yue)為(wei)419.48億(yi)(yi)元，總市(shi)(shi)值約(yue)為(wei)420.46億(yi)(yi)元。此外，上交所(suo)網(wang)站顯(xian)示，嘉(jia)實京東倉(cang)儲物(wu)流REIT已于12月(yue)7獲得受(shou)理,中金山高集團高速公路REIT于12月(yue)13日獲得反饋。

　　在今年以(yi)來成立的13只(zhi)(zhi)(zhi)REITs中，按照Wind的資產類(lei)(lei)(lei)(lei)型分類(lei)(lei)(lei)(lei)，包括4只(zhi)(zhi)(zhi)交通基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)類(lei)(lei)(lei)(lei)REITs、4只(zhi)(zhi)(zhi)園區基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)類(lei)(lei)(lei)(lei)REITs、4只(zhi)(zhi)(zhi)保障(zhang)性租賃住房類(lei)(lei)(lei)(lei)REITs以(yi)及唯一一只(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)源(yuan)(yuan)基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)類(lei)(lei)(lei)(lei)REITs——鵬華深圳能(neng)源(yuan)(yuan)REIT。

　　其中，交(jiao)通基(ji)礎(chu)設施類REITs發行規(gui)(gui)(gui)模普(pu)遍較(jiao)大，中金安徽交(jiao)控(kong)REIT更(geng)是位居(ju)發行規(gui)(gui)(gui)模榜首，規(gui)(gui)(gui)模高達108.80億元(yuan)，華(hua)夏中國(guo)交(jiao)建(jian)REIT、國(guo)金中國(guo)鐵建(jian)REIT緊(jin)隨其后，發行規(gui)(gui)(gui)模分(fen)別為93.99億元(yuan)、47.93億元(yuan)；園(yuan)區基(ji)礎(chu)設施類REITs和保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)類REITs的發行規(gui)(gui)(gui)模相對(dui)較(jiao)小，發行規(gui)(gui)(gui)模從8億元(yuan)到(dao)16億元(yuan)不等。

　　認購(gou)方面(mian)，園區基礎設施類(lei)REITs和保障性租賃住房類(lei)REITs則普遍受到了網下(xia)投(tou)資(zi)方和公眾(zhong)投(tou)資(zi)方的(de)積極認購(gou)，其(qi)中華夏(xia)基金華潤有巢(chao)REIT網下(xia)投(tou)資(zi)方和公眾(zhong)投(tou)資(zi)方的(de)認購(gou)比例分(fen)別(bie)低至0.47%、0.31%，華夏(xia)合(he)肥高新(xin)REIT網下(xia)投(tou)資(zi)方和公眾(zhong)投(tou)資(zi)方的(de)認購(gou)比例分(fen)別(bie)低至0.64%、0.23%。

　　此外，REITs在行情走勢上(shang)(shang)也呈現(xian)(xian)出了分化態勢。截至(zhi)12月22日，13只REITs自(zi)上(shang)(shang)市以(yi)(yi)來的(de)平均漲(zhang)幅(fu)為-3.47%。其中，鵬華深(shen)圳能源REIT的(de)表現(xian)(xian)較為突(tu)出，自(zi)7月26日上(shang)(shang)市以(yi)(yi)來的(de)區間漲(zhang)幅(fu)達到13.76%；華夏中國交(jiao)建REIT、中金廈(sha)門(men)安(an)居REIT、紅土深(shen)圳安(an)居REIT、華夏北京保障房REIT自(zi)上(shang)(shang)市以(yi)(yi)來的(de)區間跌(die)幅(fu)已超過10%。

　　REITs擴募取得進展

　　今(jin)年，我國公募(mu)REITs在擴(kuo)募(mu)層面取得了重(zhong)大進展(zhan)。9月(yue)(yue)，首批5只REITs發布了擴(kuo)募(mu)公告，擴(kuo)募(mu)發行(xing)進入實質化(hua)階(jie)段。上交(jiao)所(suo)(suo)網站顯(xian)示，富國首創水務REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT于9月(yue)(yue)29日(ri)(ri)披露擴(kuo)募(mu)份額(e)上市申請獲得受理的公告，并(bing)于12月(yue)(yue)7日(ri)(ri)收到(dao)上交(jiao)所(suo)(suo)反饋(kui)意見；深交(jiao)所(suo)(suo)網站顯(xian)示，紅土鹽(yan)田港(gang)REIT、博時蛇口產園REIT于9月(yue)(yue)28日(ri)(ri)披露擴(kuo)募(mu)方案，并(bing)于12月(yue)(yue)7日(ri)(ri)收到(dao)深交(jiao)所(suo)(suo)出具的審核問詢函。

　　從5只擴募REITs擬購入的基礎設施項目來看，業內分析認為，兩單(dan)倉(cang)儲物流(liu)類REITs項目出租率(lv)較高(gao)且營業收入水平整體(ti)較為穩定(ding)，其中紅(hong)土鹽(yan)田港REIT項目的區(qu)位優勢(shi)突出，擬購入資產規模有限，關聯方(fang)集(ji)中度較高(gao)，中金普洛斯REIT項目補(bu)充了資產覆蓋區(qu)域，出租率(lv)有望提升。

　　另外，兩單產業(ye)園(yuan)區(qu)類REITs項(xiang)目接近(jin)(jin)滿(man)租狀(zhuang)態，其中(zhong)華安張(zhang)江光大REIT擴募倍數最高，且(qie)擴募對基金(jin)(jin)分派率的(de)提升幅度最大，博時蛇口產園(yuan)REIT擴募資產的(de)運(yun)營表(biao)現優于首發(fa)(fa)資產；環保水務類REITs即(ji)富國(guo)首創水務REIT項(xiang)目近(jin)(jin)三年整體(ti)運(yun)營情(qing)況(kuang)穩中(zhong)有進，營業(ye)收入(ru)與(yu)毛利率呈現逐步增長，但擴募資產區(qu)位(wei)不(bu)及首發(fa)(fa)資產，保底補償確保現金(jin)(jin)流穩定。

　　分析REITs擴(kuo)募的(de)(de)(de)原因，富國首創水務REIT的(de)(de)(de)基金經理(li)李盛(sheng)表(biao)示，通過擴(kuo)募可以擴(kuo)大單只REIT產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)規模和(he)收入(ru)，降(jiang)低資產(chan)(chan)過于(yu)集(ji)中(zhong)的(de)(de)(de)風險，有利(li)于(yu)提(ti)升REITs產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)流動(dong)性，更好地發揮基金管理(li)人、運營(ying)管理(li)機構(gou)的(de)(de)(de)專(zhuan)業能(neng)力以及(ji)REITs盤活存量(liang)資產(chan)(chan)、促進(jin)新增投(tou)資的(de)(de)(de)功能(neng)，使(shi)得REITs成為同類優質資產(chan)(chan)持續上市的(de)(de)(de)平臺。

　　首發與擴募雙輪驅動

　　證監會(hui)黨委委員、副主席李超在首屆長(chang)三角(jiao)REITs論(lun)壇暨中國(guo)REITs論(lun)壇2022年會(hui)上(shang)表示，我國(guo)的REITs市(shi)場(chang)要進一步擴(kuo)大REITs試點(dian)范圍，盡(jin)快覆蓋(gai)到新(xin)能源、水利、新(xin)基(ji)建等基(ji)礎設施(shi)領域，加快打造REITs市(shi)場(chang)的保障性租賃(lin)住房(fang)板塊，研究(jiu)推動(dong)試點(dian)范圍拓展到市(shi)場(chang)化的長(chang)租房(fang)及商業不動(dong)產(chan)等領域；并(bing)且(qie)，盡(jin)快推動(dong)首批擴(kuo)募項目落地，促進暢通從(cong)Pre-REITs培(pei)育孵(fu)化、運營提質到公(gong)募REITs上(shang)市(shi)的渠道機制(zhi)，積極(ji)探(tan)索建立多層(ceng)次REITs市(shi)場(chang)。

　　中信(xin)建(jian)投證(zheng)券表(biao)示，擴募(mu)有利于(yu)驅動(dong)(dong)已上市REITs實現規模與業績雙增，并(bing)(bing)且通過(guo)分散底層資產集中度有利于(yu)降低收益波動(dong)(dong)風險(xian)。目前(qian)，已上市的(de)(de)公(gong)募(mu)REITs原始權益人均為特(te)定(ding)區域或領域內的(de)(de)行(xing)(xing)業龍頭，其積累維續數年的(de)(de)資產儲(chu)備將(jiang)為未來REITs的(de)(de)擴募(mu)增長打開(kai)合理想象(xiang)空間(jian)。此外，公(gong)募(mu)REITs常態化發行(xing)(xing)成(cheng)為年度主(zhu)線，并(bing)(bing)且有望延續至明年，百余家企業發布(bu)公(gong)告開(kai)啟REITs發行(xing)(xing)申報工(gong)作，疊加監管審批步伐加快，預期(qi)明年新發REITs數量將(jiang)達(da)30只(zhi)。

　　展(zhan)望我(wo)國公募(mu)(mu)(mu)REITs市(shi)場的后續(xu)表(biao)現，國金證券(quan)表(biao)示，預(yu)期我(wo)國公募(mu)(mu)(mu)REITs在首發(fa)(fa)與擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)的雙重驅動下(xia)，市(shi)場規模將得到持續(xu)提升，這一創新型金融產(chan)品也將伴隨(sui)我(wo)國基礎設(she)施建設(she)邁向穩(wen)健發(fa)(fa)展(zhan)。另外(wai)，REITs在擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)落(luo)地后的實操環節(jie)仍伴隨(sui)部(bu)分問題，未來(lai)可關(guan)注相(xiang)關(guan)頂層設(she)計進一步優(you)化的方向。投資者可聚焦存(cun)量REITs后續(xu)擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)可能性(xing)以及儲備資產(chan)的質量，以長期配置視角參與，分享擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)后的紅利收益(yi)。