在京東集(ji)團位于廊(lang)坊的一(yi)處自(zi)(zi)動(dong)(dong)化立(li)體倉庫內，10臺堆(dui)垛機在自(zi)(zi)動(dong)(dong)立(li)庫中(zhong)穿梭自(zi)(zi)如，有(you)序(xu)地進(jin)行商品(pin)存儲、上架和揀貨。“該(gai)立(li)體庫內部配(pei)有(you)數以萬計(ji)的托盤(pan)位，并配(pei)有(you)高密度托盤(pan)存儲系統，堆(dui)垛機雙循環(huan)運轉。”京東集(ji)團高級副總(zong)裁、京東產(chan)發CEO胡(hu)偉為中(zhong)國證(zheng)券報記者介紹說。

　　2月(yue)8日，伴隨著上交所的鳴鑼聲，嘉實京(jing)東倉儲基礎設(she)施REIT正式上市，金融活(huo)水注入實體經(jing)濟，前述高標(biao)準倉庫在(zai)資本市場的助(zhu)力下煥(huan)發出新的生命(ming)力。

　　類似的故(gu)事，自2021年以來已有近30個。從(cong)(cong)高(gao)速公路到(dao)產業園區，從(cong)(cong)污(wu)水處理到(dao)環(huan)保(bao)發電，從(cong)(cong)安居保(bao)障房到(dao)智慧(hui)物流倉儲，我國公募(mu)REITs正加速推進，增量(liang)(liang)擴(kuo)容、存量(liang)(liang)擴(kuo)募(mu)，基礎資(zi)(zi)(zi)產不斷豐(feng)富，逐漸形成“資(zi)(zi)(zi)產-REITs-資(zi)(zi)(zi)金(jin)-投資(zi)(zi)(zi)-資(zi)(zi)(zi)產”的投融(rong)資(zi)(zi)(zi)良性循環(huan)。

　　形成合力 公募REITs受捧

　　截至2月8日，已上市的(de)公募REITs項目(mu)共25個，項目(mu)涵(han)蓋(gai)收費公路、產業園(yuan)區、污水處理、倉儲物流、清潔能源(yuan)、保障性(xing)租(zu)賃住房等多種資產類型。

　　“基礎設施公募REITs是(shi)我國穩投資、補(bu)短板的(de)重要金融工(gong)具(ju)。”川(chuan)財證(zheng)券首席經(jing)濟(ji)學家(jia)、研究所所長陳靂對(dui)中(zhong)國證(zheng)券報記者表示。

　　以嘉(jia)實(shi)京(jing)東倉儲基(ji)礎設施REIT為(wei)例(li)，該REIT初始投資(zi)的項目包括京(jing)東旗(qi)下的三個現代化倉儲物流園項目，京(jing)東“亞洲(zhou)一號”廊坊經開物流園項目就是其(qi)中之一。

　　“倉儲(chu)物流(liu)(liu)(liu)(liu)行業作為典型的實體(ti)經濟(ji)領(ling)域，投資回(hui)報期較長，資金占(zhan)用成本高(gao)，一定程度上(shang)限制了(le)倉儲(chu)物流(liu)(liu)(liu)(liu)行業的發(fa)展。”胡偉表示，以倉儲(chu)物流(liu)(liu)(liu)(liu)基礎(chu)設施資產開展公(gong)募REITs，有利于盤(pan)活存(cun)量倉儲(chu)物流(liu)(liu)(liu)(liu)資產，形成投資良(liang)性循環，吸(xi)引更(geng)專(zhuan)業的市場機構參與運營(ying)管理，借(jie)助數字技術提高(gao)倉儲(chu)物流(liu)(liu)(liu)(liu)基礎(chu)設施的投資建設和運營(ying)管理效率。

　　證監會副主席李(li)超在2022年底的一次(ci)演講中(zhong)稱(cheng)，當前(qian)所批準的基礎設施REITs產品(pin)所募集資金重點用于(yu)科技創新、綠色發展和民(min)生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成(cheng)了(le)良(liang)好示范效應(ying)。

　　從市(shi)場(chang)反應來看，已上(shang)市(shi)的25只公募REITs無論在發行階段還是上(shang)市(shi)之(zhi)后，均受到(dao)不同程度的熱捧。

　　2022年(nian)11月，華夏基金(jin)華潤(run)有巢REIT刷新公(gong)募(mu)REITs網下詢價(jia)紀錄，該(gai)只REIT網下詢價(jia)階段擬(ni)認購(gou)數(shu)量為298.53億(yi)份，為初始網下發(fa)售份額數(shu)量（1.4億(yi)份）的213.24倍(bei)。除此之外，在(zai)上(shang)述25只公(gong)募(mu)REITs中(zhong)，還(huan)有10只在(zai)網下詢價(jia)階段獲得超(chao)100倍(bei)的擬(ni)認購(gou)數(shu)量。此外，面向公(gong)眾(zhong)投資(zi)者(zhe)發(fa)售部分，25只公(gong)募(mu)REITs均提前結束(shu)募(mu)集。其中(zhong)，有24只三日內“售罄”，9只一(yi)日“售罄”。

　　陳(chen)靂認為(wei)，公(gong)募(mu)(mu)REITs受(shou)到多方熱(re)捧，主要是因(yin)為(wei)其(qi)獨特的(de)(de)金融(rong)屬性(xing)。一方面(mian)，基礎(chu)設施(shi)公(gong)募(mu)(mu)REITs的(de)(de)項目需要經過嚴苛篩選，往(wang)往(wang)有著良(liang)好的(de)(de)底層資產，這使得其(qi)投資風險相(xiang)對較(jiao)(jiao)(jiao)小，且結合其(qi)強制分紅的(de)(de)特性(xing)，往(wang)往(wang)能(neng)夠給(gei)投資者產生較(jiao)(jiao)(jiao)為(wei)持續、穩定(ding)的(de)(de)收益；另(ling)一方面(mian)，公(gong)募(mu)(mu)REITs二(er)級市(shi)場交(jiao)易便(bian)捷、活躍，擁有較(jiao)(jiao)(jiao)高流動性(xing)。

　　增量擴容 存量擴募

　　無論從增量資產的(de)(de)類型，還是(shi)從存量資產的(de)(de)擴容機制來看，近兩(liang)年，我國基礎設施(shi)REITs試點呈(cheng)現“加(jia)速發展(zhan)”的(de)(de)態勢。

　　2022年度推出的公募(mu)REITs項目達14個，較2021年增加(jia)3個。募(mu)集規(gui)模上(shang)，2022年底(di)，公募(mu)REITs整體規(gui)模逾(yu)800億(yi)元(yuan)，較2021年末增加(jia)逾(yu)400億(yi)元(yuan)。

　　2022年12月(yue)，監管方面表示，進(jin)一步(bu)擴大REITs試(shi)(shi)點范(fan)圍，盡快覆蓋到(dao)新(xin)(xin)能(neng)源、水利、新(xin)(xin)基建等基礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)領域。當(dang)年年底，REITs項目迎來(lai)受(shou)理(li)高峰，其中(zhong)，國電(dian)投新(xin)(xin)能(neng)源REIT和(he)京能(neng)光(guang)伏REIT均系全國首批(pi)受(shou)理(li)的新(xin)(xin)能(neng)源項目，標志著基礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)REITs試(shi)(shi)點范(fan)圍進(jin)一步(bu)擴大，為盤活風電(dian)、光(guang)伏發(fa)電(dian)等新(xin)(xin)能(neng)源資產(chan)起到(dao)了(le)良好的示范(fan)效應和(he)帶動作用。

　　“國內公募REITs市場自首批項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)落地(di)以來，試(shi)點資(zi)產(chan)類型呈現多樣化發(fa)(fa)展(zhan)趨(qu)勢，推動(dong)清潔能源(yuan)(yuan)、保租房、大數據中心(xin)等項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)發(fa)(fa)行基礎設施(shi)REITs，可以為這(zhe)些(xie)領域的新項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)帶來源(yuan)(yuan)頭(tou)活水(shui)，更好(hao)貫(guan)徹落實國家重大戰略(lve)，助力(li)穩定投資(zi)增長(chang)、穩住經(jing)濟大盤(pan)、實現高質量發(fa)(fa)展(zhan)。”華夏基金基礎設施(shi)和(he)不(bu)動(dong)產(chan)投資(zi)部(bu)行政(zheng)負責(ze)人莫一帆對中國證券報記者表示。

　　2022年9月，首批5只REITs發布了擴募公(gong)告，我(wo)國公(gong)募REITs在擴募層面取(qu)得了重大進展。

　　“擴(kuo)(kuo)募(mu)作為REITs成(cheng)長(chang)(chang)性的(de)(de)來源(yuan)之一(yi)，賦予了REITs本身成(cheng)長(chang)(chang)的(de)(de)生命力(li)，使得REITs的(de)(de)資(zi)產投資(zi)運營管理(li)成(cheng)為一(yi)個動態的(de)(de)成(cheng)長(chang)(chang)過(guo)程(cheng)(cheng)。”嘉實基(ji)金(jin)(jin)董事總經(jing)理(li)、嘉實基(ji)金(jin)(jin)基(ji)礎設施基(ji)金(jin)(jin)投資(zi)管理(li)部負責(ze)人王藝軍(jun)表示，REITs擴(kuo)(kuo)募(mu)可(ke)在一(yi)定程(cheng)(cheng)度(du)上(shang)實現資(zi)產的(de)(de)分散化，令REITs項(xiang)目在資(zi)產業(ye)態、資(zi)產區域等方面進(jin)行合(he)理(li)布局(ju)，以降低收(shou)入(ru)的(de)(de)波動性，提高(gao)現金(jin)(jin)流的(de)(de)穩定性。此外，擴(kuo)(kuo)募(mu)可(ke)以增厚REITs的(de)(de)分紅收(shou)益率(lv)，從而提高(gao)投資(zi)者的(de)(de)現金(jin)(jin)分紅收(shou)益。

　　助力經濟高質量發展

　　業(ye)內人士認為(wei)，我國(guo)基礎設施REITs肩(jian)負服務實體(ti)經濟(ji)的重要使命(ming)，已迎來投融資良性循環之下難(nan)得(de)的發(fa)展機遇(yu)。

　　王藝軍認為(wei)，過(guo)去二十多年，在(zai)經(jing)濟高速(su)發(fa)(fa)(fa)展之下，我國(guo)已(yi)經(jing)建(jian)成(cheng)積(ji)淀了大(da)批優質(zhi)存量(liang)資產(chan)，基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施REITs可(ke)有效盤活存量(liang)資產(chan)，推(tui)動實體經(jing)濟高質(zhi)量(liang)發(fa)(fa)(fa)展。我國(guo)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施REITs市場的(de)建(jian)設(she)，打通了基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施領(ling)域的(de)“資產(chan)-REITs-資金-投資-資產(chan)”的(de)投融資良性(xing)循環。REITs作為(wei)創新性(xing)金融產(chan)品(pin)，在(zai)打通基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施投融資退出渠道、縮短投資回收期等方面發(fa)(fa)(fa)揮著重要作用。

　　陳靂認為，進一步(bu)加大公募REITs試(shi)點范圍，有(you)(you)利于(yu)加強對我(wo)國(guo)產業鏈、供應(ying)(ying)鏈和民生(sheng)等(deng)領(ling)域的(de)保障，有(you)(you)益于(yu)保障我(wo)國(guo)宏觀經(jing)濟大盤穩定，助力(li)(li)(li)經(jing)濟的(de)高質量發展(zhan)(zhan)。我(wo)國(guo)REITs市場發展(zhan)(zhan)潛力(li)(li)(li)較大，原(yuan)始權益人應(ying)(ying)抓住這一歷史機遇，積極盤活存量資(zi)產，并積極運用所籌(chou)資(zi)金開展(zhan)(zhan)相(xiang)關項目(mu)投資(zi)建設，助力(li)(li)(li)實體經(jing)濟發展(zhan)(zhan)。