沉寂多時(shi)的(de)公(gong)募REITs（房地產信托投資(zi)基金）又活躍(yue)了起來。

　　近期(qi)，受多重利(li)好(hao)(hao)(hao)因素影響，公募REITs二級市場價格集(ji)體反彈(dan)，近60日全部實現(xian)上漲。中證REITs指(zhi)(zhi)數近60日累計漲幅(fu)高達(da)13.57%，表(biao)現(xian)甚至好(hao)(hao)(hao)于同(tong)期(qi)中證紅利(li)指(zhi)(zhi)數6.74%的漲幅(fu)，成(cheng)為同(tong)期(qi)表(biao)現(xian)最好(hao)(hao)(hao)的資產之一。

　　與(yu)此同(tong)時，市(shi)場擴容的(de)步伐明顯加快，4月份又(you)有(you)不少產品(pin)集中(zhong)獲監管反饋。

　　二級市場價格集體反彈

　　“五一”假(jia)期，港交(jiao)所(suo)REITs紛紛上漲，如富(fu)豪產業(ye)信(xin)托(tuo)、越秀(xiu)房(fang)產信(xin)托(tuo)基金(jin)分別上漲20.41%、8.05%。拉長周期來(lai)看，港交(jiao)所(suo)REITs近10日區間(jian)表現均實現上漲，反彈信(xin)號(hao)明確。

　　相對港(gang)交(jiao)所REITs，內地公募REITs近(jin)(jin)期漲(zhang)(zhang)(zhang)幅更(geng)大。中證(zheng)REITs指(zhi)數年初至今累(lei)計(ji)上漲(zhang)(zhang)(zhang)6.41%，近(jin)(jin)60日累(lei)計(ji)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅高達13.57%。

　　從近60日表現(xian)來看(kan)，內(nei)地公募REITs全部實現(xian)上漲，其中博時蛇口產園REIT累(lei)(lei)計(ji)漲幅達30.43%，中金(jin)普洛斯REIT、中金(jin)湖北科(ke)投光(guang)谷REIT、建信中關村REIT等7只REITs累(lei)(lei)計(ji)漲幅均超20%。

　　不(bu)同資(zi)(zi)產類(lei)型公募REITs表現(xian)(xian)不(bu)同。資(zi)(zi)產類(lei)型為能(neng)源(yuan)(yuan)(yuan)基礎設施的公募REITs表現(xian)(xian)最好，如(ru)中信建(jian)投(tou)國家電投(tou)新能(neng)源(yuan)(yuan)(yuan)REIT、中航京能(neng)光伏REIT、鵬華深(shen)圳能(neng)源(yuan)(yuan)(yuan)REIT近(jin)一年累(lei)計漲幅(fu)(fu)均(jun)超(chao)10%，成立于(yu)2024年3月份的嘉實中國電建(jian)清潔能(neng)源(yuan)(yuan)(yuan)REIT至今漲幅(fu)(fu)超(chao)15%。上述(shu)4只REITs價格(ge)均(jun)于(yu)近(jin)期創下歷(li)史新高。

　　值得注(zhu)意的是，在(zai)公募REITs價格一路走高(gao)之際，其(qi)業(ye)(ye)(ye)績表現卻不(bu)(bu)盡(jin)如人意。平(ping)安(an)證(zheng)券表示(shi)，受多因素影響，一季(ji)(ji)度(du)(du)多數(shu)REITs營(ying)業(ye)(ye)(ye)收(shou)入、財(cai)務(wu)完成度(du)(du)下(xia)行，僅(jin)保障房相對穩(wen)健(jian)。產權(quan)類(lei)REITs營(ying)業(ye)(ye)(ye)收(shou)入環比平(ping)均(jun)下(xia)降(jiang)(jiang)1.49%，經(jing)(jing)營(ying)權(quan)REITs營(ying)業(ye)(ye)(ye)收(shou)入同比平(ping)均(jun)下(xia)降(jiang)(jiang)7.94%。產業(ye)(ye)(ye)園(yuan)和(he)倉(cang)儲(chu)物(wu)流出(chu)租率、租金(jin)等(deng)不(bu)(bu)同程度(du)(du)下(xia)降(jiang)(jiang)；一季(ji)(ji)度(du)(du)雨雪惡劣天氣導致部(bu)分經(jing)(jing)營(ying)權(quan)REITs收(shou)入下(xia)降(jiang)(jiang)。平(ping)安(an)證(zheng)券表示(shi)，REITs業(ye)(ye)(ye)績或未見底，季(ji)(ji)報情緒博(bo)弈之后(hou)不(bu)(bu)排(pai)除震蕩回調。

　　增量資金涌入

　　受公募(mu)REITs產品自身運營情(qing)況(kuang)，以(yi)及(ji)市場悲觀情(qing)緒蔓延、限售份(fen)額解(jie)禁等外(wai)部因素影(ying)響，向來被認(ren)為穩健的公募(mu)REITs產品此(ci)前經(jing)歷(li)全面下跌，甚至出現破發(fa)。

　　今(jin)年以來(lai)，由于(yu)市場供需關(guan)系(xi)改善，以及(ji)政(zheng)策(ce)面頻頻釋放利好(hao)等因素(su)推(tui)動，公募REITs迎來(lai)反彈(dan)。

　　“今年以(yi)來，制度(du)(du)完善與產(chan)品(pin)業(ye)績穩(wen)定共同推動我(wo)國REITs市(shi)場表(biao)現企(qi)穩(wen)回升。”中(zhong)信證(zheng)券表(biao)示(shi)，公募REITs資產(chan)類別持(chi)續多元，成(cheng)交活躍度(du)(du)伴(ban)隨規模擴(kuo)張日益(yi)提升，政策亦對(dui)REITs市(shi)場發(fa)展保(bao)持(chi)高度(du)(du)支持(chi)。

　　2月8日(ri)，證(zheng)監(jian)會發布《監(jian)管規(gui)則適用指引——會計類(lei)第4號(hao)》，明確了REITs的權益屬性，并(bing)規(gui)定可以(yi)選(xuan)擇將(jiang)估值損益計入OCI（其他綜合收益），增(zeng)加權益資金，降低(di)資產負債(zhai)率。市(shi)場普遍認為(wei)，這在一定程度上可以(yi)消除二級市(shi)場短期波動對利潤的影響(xiang)，REITs的配置價值得以(yi)體現。

　　4月(yue)19日，中國證監會發文(wen)表示(shi)，將(jiang)內地和香港地區合(he)資(zi)(zi)格的(de)REITs納入滬深港通標的(de)。互聯(lian)互通投資(zi)(zi)范圍(wei)再擴容(rong)，投資(zi)(zi)品類進一步豐富(fu)。

　　此(ci)舉無疑將為兩地REITs帶來更多增量資(zi)金，滬深(shen)港(gang)通機(ji)制的優化將有助于提升市(shi)場整體穩定性和定價效(xiao)率。

　　光大證券(quan)表(biao)示，將(jiang)公(gong)募REITs納入滬深(shen)(shen)港(gang)通(tong)將(jiang)能(neng)夠吸引境外投(tou)資(zi)(zi)者投(tou)資(zi)(zi)公(gong)募REITs，有助于提升市(shi)(shi)場流動性(xing)；但同時也可能(neng)對(dui)產(chan)品(pin)信息披露(lu)、定價合理性(xing)、項(xiang)目運管能(neng)力(li)提出更高(gao)要求。此外，香港(gang)REITs底層資(zi)(zi)產(chan)以商業地產(chan)為(wei)主(zhu)，滬深(shen)(shen)港(gang)通(tong)的開通(tong)，或(huo)將(jiang)為(wei)低迷的REITs市(shi)(shi)場帶來(lai)增量資(zi)(zi)金，兩(liang)個REITs市(shi)(shi)場的聯動性(xing)或(huo)將(jiang)加強。

　　為公(gong)募(mu)(mu)REITs提供(gong)更(geng)多增量(liang)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)入場有助(zhu)于提振公(gong)募(mu)(mu)REITs參與(yu)者交易(yi)情緒。實(shi)際上，從去(qu)年7月伊始，頭(tou)部(bu)(bu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)公(gong)司紛(fen)紛(fen)宣布(bu)，旗下FOF（基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)中的(de)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)）可(ke)投資(zi)(zi)于公(gong)募(mu)(mu)REITs基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)并修訂(ding)基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)合同(tong)、托(tuo)管協(xie)議。有頭(tou)部(bu)(bu)券商表示，部(bu)(bu)分FOF基(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)明確可(ke)投公(gong)募(mu)(mu)REITs，意味著潛在(zai)增量(liang)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)入場，有利于資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)抓住(zhu)市場偏(pian)離基(ji)(ji)本面的(de)超(chao)跌所帶來的(de)底(di)部(bu)(bu)機會。

　　總市值再創歷史新高

　　4月30日，中金印力消(xiao)費REIT在深圳證券交易(yi)所(suo)上市，內(nei)地消(xiao)費基礎設(she)施REITs市場進一(yi)步(bu)擴(kuo)容。

　　至此，今年(nian)共發(fa)行6只(zhi)公募(mu)REITs，與2023年(nian)全年(nian)持平，發(fa)行規模(mo)合計(ji)15億元，相當于2023年(nian)全年(nian)發(fa)行規模(mo)的四分之三。可見，2024年(nian)公募(mu)REITs發(fa)行明(ming)顯提速。

　　截至(zhi)4月30日，滬深交(jiao)易(yi)所(suo)的公(gong)募REITs產品達到36只，二級市(shi)場(chang)收盤總市(shi)值(zhi)(zhi)約為(wei)1061億元，刷(shua)新公(gong)募REITs總市(shi)值(zhi)(zhi)最高紀錄。

　　內地公募REITs資產(chan)類型覆蓋了保(bao)障(zhang)性租賃住房(fang)、倉儲物流、交(jiao)通基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)、能源基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)、生態(tai)環(huan)保(bao)、消費基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)和園(yuan)區基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)。

　　當下，交(jiao)通基礎(chu)(chu)設施和(he)園(yuan)區(qu)基礎(chu)(chu)設施是公(gong)募REITs產(chan)品數(shu)量最(zui)多的類型(xing)，均有9只產(chan)品，其中交(jiao)通基礎(chu)(chu)設施公(gong)募REITs二級市場(chang)總(zong)規模最(zui)大(da)，占全市場(chang)公(gong)募REITs的比例達四成(cheng)。

　　今年公募REITs市(shi)場(chang)有望加快擴容。國務院近日(ri)印發新“國九條(tiao)”提出(chu)，推動債券和不(bu)動產投資(zi)信托基(ji)金（REITs）市(shi)場(chang)高質量發展(zhan)；研究制(zhi)定不(bu)動產投資(zi)信托基(ji)金管理條(tiao)例；落(luo)實并完善上市(shi)公司股(gu)權激勵、中長期資(zi)金、私(si)募股(gu)權創投基(ji)金、不(bu)動產投資(zi)信托基(ji)金等稅(shui)收政策。市(shi)場(chang)人士認為(wei)，新“國九條(tiao)”為(wei)REITs市(shi)場(chang)提供了政策支(zhi)持和發展(zhan)方向，預示著我(wo)國REITs市(shi)場(chang)將迎來新的(de)發展(zhan)機遇。

　　4月(yue)份，公(gong)募(mu)REITs審批反饋明顯提速，不少產品集中(zhong)獲(huo)(huo)反饋、集中(zhong)獲(huo)(huo)批。4月(yue)3日，4只公(gong)募(mu)REITs同(tong)日獲(huo)(huo)批，分別是易方(fang)達廣州開(kai)發(fa)區REIT、華(hua)夏深國(guo)際倉(cang)儲REIT、博時津開(kai)科工(gong)產業園REIT和工(gong)銀瑞信河北高(gao)速REIT。4月(yue)15日，建(jian)信建(jian)融家園租賃住房(fang)REIT、中(zhong)金聯東科技(ji)創新產業園REIT、華(hua)夏金隅(yu)智造工(gong)場產業園REIT、華(hua)夏萬緯倉(cang)儲物流REIT共4只公(gong)募(mu)REITs獲(huo)(huo)得交易所反饋。

　　除此之外(wai)，目前還有10余只公(gong)募REITs處于申報待獲(huo)批(pi)階段。

　　在(zai)公募(mu)(mu)REITs擴(kuo)募(mu)(mu)方(fang)面，3月中(zhong)下(xia)旬，中(zhong)航京能光伏(fu)REIT和國(guo)泰(tai)君安(an)東(dong)久(jiu)新經濟(ji)REIT兩個(ge)(ge)項(xiang)目(mu)(mu)先(xian)后發布擬擴(kuo)募(mu)(mu)公告。其中(zhong)，中(zhong)航京能光伏(fu)REIT擴(kuo)募(mu)(mu)獲(huo)上(shang)交所受理，成(cheng)(cheng)為(wei)年內首個(ge)(ge)獲(huo)受理的(de)擴(kuo)募(mu)(mu)申報，該基金擬擴(kuo)募(mu)(mu)裝入(ru)蘇(su)家(jia)河口、松山(shan)河口兩個(ge)(ge)水電站項(xiang)目(mu)(mu)，有(you)望成(cheng)(cheng)為(wei)首單探索“光伏(fu)+水電”資產(chan)混裝的(de)擴(kuo)募(mu)(mu)項(xiang)目(mu)(mu)代表(biao)；國(guo)泰(tai)君安(an)東(dong)久(jiu)新經濟(ji)REIT擬購入(ru)南通、重慶等產(chan)業(ye)園(yuan)。

　　展望未(wei)來(lai)，中信(xin)證券認(ren)為，在經濟增速觸底(di)前后，與民(min)生和社會穩(wen)(wen)定(ding)緊密相關，需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)廣(guang)泛且(qie)政(zheng)策邊際影響力大（民(min)生型(xing)）的REITs類別投資性價(jia)比(bi)可能(neng)顯著高(gao)于其他類別REITs。長周期視角下，基于廣(guang)泛需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)且(qie)長期經營(ying)回報有保障的民(min)生型(xing)REITs亦(yi)高(gao)度匹(pi)配(pei)追求(qiu)(qiu)(qiu)相對穩(wen)(wen)定(ding)收(shou)益類REITs投資者(zhe)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)。