中證網訊（記(ji)者(zhe) 張韻 萬宇）3月26日，兩只待上市的產(chan)業園REITs宣布下(xia)調底層資產(chan)估值(zhi)消息引(yin)發市場關注。據悉，易方達廣州開發區高新產(chan)業園REIT基(ji)礎設施項(xiang)(xiang)目合計(ji)估值(zhi)由(you)24.02億(yi)(yi)元(yuan)下(xia)調至20.17億(yi)(yi)元(yuan)，下(xia)降(jiang)3.85億(yi)(yi)元(yuan)，降(jiang)幅約16%；博時津開科(ke)工產(chan)業園REIT基(ji)礎設施項(xiang)(xiang)目合計(ji)估值(zhi)金額(e)由(you)14.48億(yi)(yi)元(yuan)調低至12.17億(yi)(yi)元(yuan)，降(jiang)幅為15.95%。

從相關公告內容來看(kan)，調低(di)基礎設(she)施(shi)項(xiang)目估(gu)值的原因(yin)多與市場租(zu)金(jin)、租(zu)金(jin)增長(chang)率(lv)(lv)(lv)(lv)、出(chu)租(zu)率(lv)(lv)(lv)(lv)、租(zu)金(jin)收繳率(lv)(lv)(lv)(lv)、折現(xian)率(lv)(lv)(lv)(lv)等(deng)參(can)數(shu)(shu)調整有關。例(li)如，易(yi)方達廣州開(kai)發區高新(xin)產業(ye)園(yuan)REIT將(jiang)三(san)大基礎設(she)施(shi)項(xiang)目第2年至第4年預測(ce)租(zu)金(jin)增長(chang)率(lv)(lv)(lv)(lv)由5.5%調低(di)至3.5%，并調低(di)各年度(du)預測(ce)出(chu)租(zu)率(lv)(lv)(lv)(lv)；博時津(jin)開(kai)科工產業(ye)園(yuan)REIT將(jiang)基礎設(she)施(shi)項(xiang)目數(shu)(shu)字產業(ye)園(yuan)2029年以后年份預測(ce)出(chu)租(zu)率(lv)(lv)(lv)(lv)為88%調低(di)至最高85%，并新(xin)增租(zu)金(jin)收繳率(lv)(lv)(lv)(lv)這一考慮因(yin)素(su)。

有業(ye)內(nei)人士分析(xi)認(ren)為，調(diao)整REITs基(ji)礎設施估(gu)值(zhi)(zhi)(zhi)更(geng)多(duo)可能是結合資(zi)產(chan)(chan)最新經營情況，基(ji)于審(shen)慎(shen)預期做出的決策(ce)，或(huo)是出于調(diao)節基(ji)金(jin)發行(xing)壓力的選擇(ze)。在近期的一(yi)些REITs基(ji)金(jin)業(ye)績(ji)說明會上(shang)，許多(duo)機構投資(zi)者(zhe)都表達(da)了對租(zu)金(jin)水平(ping)和出租(zu)率下(xia)(xia)調(diao)的預期。調(diao)低(di)估(gu)值(zhi)(zhi)(zhi)也能夠增厚資(zi)產(chan)(chan)估(gu)值(zhi)(zhi)(zhi)的安全邊際，減(jian)少后續因資(zi)產(chan)(chan)運營情況不及預期帶來的影響。另一(yi)方面，一(yi)級市(shi)(shi)場(chang)的估(gu)值(zhi)(zhi)(zhi)下(xia)(xia)調(diao)，也有利(li)于為二級市(shi)(shi)場(chang)讓利(li)。