數(shu)十只公募(mu)REITs產品發(fa)布2023年(nian)四季報，總體(ti)業績表現良(liang)好、經營穩健；基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs持續(xu)“上新”，多只產品出現超募(mu)；監(jian)管(guan)部門將基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs明確為權益資(zi)產，長期(qi)配(pei)置價值進一步夯實(shi)……開年(nian)以來，基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs市場活力迸(beng)發(fa)、利好頻傳。

　　市(shi)(shi)(shi)場人士認(ren)為(wei)，基礎設施REITs市(shi)(shi)(shi)場長(chang)期穩(wen)健發(fa)展的(de)(de)趨(qu)勢不(bu)會發(fa)生變(bian)化，將(jiang)在盤活存(cun)量資產，助(zhu)力(li)實體(ti)經濟高質量發(fa)展和現代化產業體(ti)系建設中，發(fa)揮越(yue)來越(yue)重要的(de)(de)作(zuo)用。隨著多層次REITs市(shi)(shi)(shi)場建設穩(wen)步(bu)推進，公募REITs逐步(bu)進入常態化發(fa)行新階(jie)段，疊加擴募環節的(de)(de)打通，REITs市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)體(ti)量有望(wang)持續(xu)擴大，形成(cheng)更多可投的(de)(de)優(you)質資產。

　　REITs產品經營穩健

　　截(jie)至2月22日，29只公募REITs產(chan)品公布了2023年四季報，多數產(chan)品經營穩健。

　　其(qi)中(zhong)，當(dang)期營收超過1億元的(de)產品共(gong)有(you)9只(zhi)(zhi)。鵬華深圳能(neng)(neng)源(yuan)REIT當(dang)期營業收入為3.68億元，再次(ci)位列第一。其(qi)次(ci)是營收為2.26億元的(de)中(zhong)信(xin)建投國(guo)家電(dian)投新(xin)能(neng)(neng)源(yuan)REIT。這兩只(zhi)(zhi)產品均為能(neng)(neng)源(yuan)基礎設施REIT。從凈利潤看(kan)，29只(zhi)(zhi)產品中(zhong)有(you)24只(zhi)(zhi)實現盈利，其(qi)中(zhong)有(you)7只(zhi)(zhi)產品的(de)凈利潤超過1000萬元。

　　隨(sui)著國(guo)內經(jing)濟復蘇的(de)局面進(jin)一步明確，公募REITs的(de)底層資(zi)產表現出更強勁(jing)的(de)經(jing)營韌(ren)性。中金普(pu)洛斯REIT表示，傳統物流向供(gong)應鏈(lian)的(de)融(rong)合(he)和升級正(zheng)在加速進(jin)行，整個行業科技賦(fu)能(neng)的(de)空間(jian)仍然廣闊(kuo)。

　　REITs資產(chan)成交(jiao)活躍度近期也有所提升(sheng)。在機構(gou)看(kan)來(lai)，資產(chan)運營趨勢仍是REITs資產(chan)的主要定價因素。“我們認(ren)為中(zhong)國REITs市場始終堅(jian)持發展導向(xiang)，在解決問題、優化(hua)制度與多方協作中(zhong)不斷前行，是其投資價值最堅(jian)實的支撐。”中(zhong)金公(gong)司研報寫道。

　　提質擴容進行時

　　開年(nian)以來(lai)，基礎設施REITs市場保(bao)持(chi)常(chang)態化發行是(shi)REITs市場活力迸發的又一重要(yao)表現。

　　消費類基礎設(she)施REITs在2024年一馬當先，率先實現(xian)上市。華夏(xia)金茂商業REIT、嘉實物(wu)美消費REIT均于1月30日公告了認購申(shen)請確認比例結(jie)果，實現(xian)超募。

　　“消(xiao)費基(ji)礎設施REITs是穩增長(chang)、促(cu)消(xiao)費的重要工具(ju)，也是探(tan)索房(fang)地產(chan)發(fa)展(zhan)新模(mo)式的重要方向(xiang)，對(dui)于過去(qu)長(chang)期(qi)依賴(lai)銷(xiao)售型(xing)物業的房(fang)企而言(yan)，轉型(xing)意義尤為(wei)重大。在關注(zhu)具(ju)體產(chan)品(pin)發(fa)行狀態的同(tong)時(shi)，目前應(ying)更關注(zhu)這一新類型(xing)產(chan)品(pin)對(dui)于行業轉型(xing)發(fa)展(zhan)的戰(zhan)略性意義，以(yi)及(ji)其(qi)長(chang)期(qi)價(jia)值。”瑞思不動產(chan)金(jin)融研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長(chang)朱元偉表示(shi)。

　　此外，一批已經納入REITs范圍(wei)，但尚未正(zheng)式推(tui)出的資產也在加快推(tui)進。市場人士(shi)預期，公募REITs將在產品發行規模與資產品類方面有所提升。

　　在(zai)中國國際工(gong)程咨詢(xun)有限公司研究中心副主任徐成(cheng)彬看來，水利、地鐵(tie)、鐵(tie)路、港口等(deng)領域項(xiang)目經過培育，有望在(zai)2024年進一步成(cheng)熟。相比于已(yi)上市品(pin)類(lei)，盤活上述復雜資(zi)產更具有挑(tiao)戰性。不過，在(zai)成(cheng)功(gong)落地后(hou)，此(ci)類(lei)資(zi)產對(dui)REITs的長(chang)遠發展將(jiang)具有里(li)程碑意義(yi)。

　　政策持續加碼

　　REITs市(shi)場提質擴(kuo)面持續推進、交易活躍度(du)的不(bu)斷提升離不(bu)開(kai)政策的呵護加(jia)碼。助力REITs市(shi)場持續擴(kuo)容的舉措近期不(bu)斷出臺，多地也(ye)將加(jia)快基(ji)礎設施領域REITs發行擴(kuo)募(mu)等列入重點任務(wu)清單(dan)。

　　為進一步提升(sheng)原始權(quan)益人向基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs市場提供優質資產(chan)的積極性，2月(yue)8日，證監會發布《監管規則適用指引——會計類(lei)第4號》，首次明確基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs并表計入權(quan)益。

　　“一方面(mian)，此(ci)舉將提升(sheng)原始(shi)權(quan)益(yi)(yi)人提供REITs資(zi)(zi)產(chan)的(de)積極性，豐富優質公募REITs資(zi)(zi)產(chan)供給(gei)。另一方面(mian)，若原始(shi)權(quan)益(yi)(yi)人之(zhi)外的(de)其他投(tou)資(zi)(zi)者所持REITs也可認定(ding)為權(quan)益(yi)(yi)，或(huo)有(you)助于推動(dong)(dong)REITs計入其他綜合收益(yi)(yi)（OCI）科目，這意味著，REITs分紅可計入當(dang)(dang)期利潤(run)，凈值波動(dong)(dong)不(bu)影響投(tou)資(zi)(zi)者當(dang)(dang)期利潤(run)，有(you)助于降低凈值波動(dong)(dong)給(gei)投(tou)資(zi)(zi)者帶(dai)來的(de)拋售壓(ya)力。”平安證券首席固(gu)收分析師劉璐表示。

　　2024年多地政府工作報告將(jiang)加快(kuai)基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)領域(yu)REITs發行擴(kuo)募等列入重點任務(wu)清單。例如，廣東(dong)省(sheng)提(ti)出，加快(kuai)基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)領域(yu)REITs發行擴(kuo)募和不動產私(si)募投資基(ji)金試點，提(ti)高存量資產盤活效率。

　　中國證券(quan)報記者還(huan)從有(you)關方面獲悉，下(xia)一步有(you)關部門(men)將持續推(tui)(tui)進完善REITs市(shi)場體系，穩步推(tui)(tui)動多層次REITs市(shi)場建設，不斷推(tui)(tui)動REITs市(shi)場高質量(liang)(liang)擴(kuo)容增類(lei)，助力實體經濟高質量(liang)(liang)發(fa)展和現代(dai)化(hua)產業體系建設。