公募REITs市(shi)場(chang)再現比例配售(shou)。12月25日(ri)，國泰君安城投寬庭保(bao)租房(fang)REIT宣布提前結募，基金(jin)管理人將(jiang)按照(zhao)該基金(jin)份(fen)額發(fa)售(shou)公告中的(de)相關約定對公眾投資(zi)者有效(xiao)認(ren)購申(shen)請采用“全程(cheng)比例配售(shou)”的(de)原則予以確認(ren)。

　　此外，12月以(yi)來，公(gong)(gong)募(mu)REITs“上新”進(jin)程(cheng)顯(xian)著加快，華夏(xia)金茂商業(ye)REIT、嘉實物美消(xiao)費REIT已詢價，華夏(xia)基金、華安基金、華泰資(zi)管也在(zai)繼續上報(bao)公(gong)(gong)募(mu)REITs項目。相關研報(bao)顯(xian)示，經過此輪(lun)價格震蕩(dang)調整后，公(gong)(gong)募(mu)REITs產(chan)品或存在(zai)左側布局、趨勢性回升的機會。

　　閉門謝客提前結募

　　12月(yue)25日(ri)，國(guo)泰君安資(zi)管發布公告(gao)表示，國(guo)泰君安城(cheng)投(tou)寬庭(ting)保租房(fang)REIT原(yuan)定的(de)(de)公眾投(tou)資(zi)者(zhe)募(mu)集(ji)期(qi)為12月(yue)22日(ri)至(zhi)12月(yue)25日(ri)（含）。截至(zhi)12月(yue)22日(ri)，該(gai)基金公眾投(tou)資(zi)者(zhe)累計有效(xiao)認購規模(mo)(mo)已超過本次公眾投(tou)資(zi)者(zhe)的(de)(de)初始募(mu)集(ji)規模(mo)(mo)上限。

　　根據有(you)關(guan)規定(ding)，該(gai)基(ji)金提(ti)前結束(shu)公眾(zhong)(zhong)投資者(zhe)的募集(ji)，12月(yue)22日(ri)為公眾(zhong)(zhong)投資者(zhe)最后認(ren)購(gou)日(ri)，自12月(yue)25日(ri)起不再(zai)接受公眾(zhong)(zhong)投資者(zhe)的認(ren)購(gou)申請(qing)。基(ji)金管理人將按(an)照該(gai)基(ji)金份(fen)額發售公告中的相關(guan)約定(ding)對公眾(zhong)(zhong)投資者(zhe)有(you)效認(ren)購(gou)申請(qing)采用(yong)“全程比(bi)例配售”的原(yuan)則予(yu)以確(que)認(ren)。

　　此前公布的發(fa)售(shou)公告顯示，證監會準予(yu)國泰君安城投寬庭(ting)保租房REIT募集(ji)的基金(jin)(jin)份額(e)總額(e)為10億份，初(chu)始戰略配售(shou)發(fa)售(shou)份額(e)7.6388億份，網下初(chu)始發(fa)售(shou)份額(e)1.6530億份，公眾初(chu)始發(fa)售(shou)份額(e)7082萬份。根據詢價結果，該基金(jin)(jin)的認(ren)購價格為3.05元/份。

　　國(guo)泰君安資管(guan)介紹，國(guo)泰君安城(cheng)投寬庭(ting)保(bao)租(zu)房REIT的(de)(de)基(ji)礎資產為位于(yu)上海(hai)市楊浦區的(de)(de)優質(zhi)保(bao)租(zu)房項目(mu)江(jiang)灣、光華社區，基(ji)礎資產屬上海(hai)城(cheng)投旗下租(zu)賃住房品(pin)牌“城(cheng)投寬庭(ting)”保(bao)租(zu)房；資產包(bao)整(zheng)體已達到穩定(ding)成(cheng)熟的(de)(de)運營狀態(tai)，資產估值約30.53億元，平均(jun)出租(zu)率(lv)為93%，項目(mu)現金(jin)流穩定(ding)且保(bao)持(chi)持(chi)續(xu)增長態(tai)勢，2024年度的(de)(de)現金(jin)分派率(lv)預測值為4.28%。

　　除該基(ji)金(jin)外，今(jin)年以來(lai)，嘉實京東倉(cang)儲基(ji)礎設施(shi)REIT、中航京能光伏REIT分別(bie)于1月(yue)(yue)、3月(yue)(yue)發(fa)布過提前結束募集并進行比(bi)例配(pei)售的(de)公告。公告顯(xian)示，嘉實京東倉(cang)儲基(ji)礎設施(shi)REIT網下(xia)投(tou)資者、公眾投(tou)資者的(de)配(pei)售比(bi)例分別(bie)為(wei)1.01%、0.46%，中航京能光伏REIT網下(xia)投(tou)資者、公眾投(tou)資者的(de)配(pei)售比(bi)例分別(bie)為(wei)0.82%、0.63%。

　　“上新”進程顯著加快

　　臨近年(nian)末，近期(qi)公募REITs新(xin)項目審批以及上報頻頻更新(xin)進展。

　　基(ji)(ji)金(jin)(jin)公告顯示(shi)，華夏金(jin)(jin)茂商(shang)業REIT、嘉(jia)實物美消費REIT發(fa)售的(de)詢(xun)價時(shi)間分別(bie)為12月25日(ri)、12月28日(ri)，證監會準予(yu)兩(liang)只基(ji)(ji)金(jin)(jin)發(fa)售的(de)基(ji)(ji)金(jin)(jin)份(fen)額總(zong)額均為4億份(fen)。

　　其中，華夏金茂商業REIT的初(chu)始戰(zhan)略配售(shou)(shou)、網(wang)下(xia)發售(shou)(shou)、公(gong)眾投資者(zhe)認(ren)購(gou)的基(ji)金份額(e)數量分別為(wei)3.02億(yi)份、6865.60萬(wan)份、2942.40萬(wan)份，嘉(jia)實(shi)物美消(xiao)費REIT戰(zhan)略配售(shou)(shou)初(chu)始發售(shou)(shou)、網(wang)下(xia)初(chu)始發售(shou)(shou)、公(gong)眾初(chu)始發售(shou)(shou)的基(ji)金份額(e)分別為(wei)2.8億(yi)份、0.84億(yi)份、0.36億(yi)份。

　　據悉(xi)，華(hua)夏華(hua)潤(run)商業REIT、中金印(yin)力消費(fei)REIT也已于11月獲批(pi)，目前(qian)尚未公布詢(xun)價時間及(ji)發售(shou)安排(pai)。

　　此外，證監會網站顯(xian)示，12月以來，華(hua)夏(xia)(xia)基(ji)金(jin)目前已上報了3單公募REITs項目，分(fen)別為(wei)華(hua)夏(xia)(xia)特變電工(gong)新能源封(feng)閉式基(ji)礎設施(shi)證券投(tou)資基(ji)金(jin)、華(hua)夏(xia)(xia)深國際倉儲物流封(feng)閉式基(ji)礎設施(shi)證券投(tou)資基(ji)金(jin)、華(hua)夏(xia)(xia)首創(chuang)奧(ao)特萊斯封(feng)閉式基(ji)礎設施(shi)證券投(tou)資基(ji)金(jin)。

　　華泰(tai)資管、華安基(ji)金則分別(bie)上報了華泰(tai)紫金寶灣物流(liu)倉儲封閉式基(ji)礎設(she)施(shi)證券投(tou)資基(ji)金、華安百聯消費封閉式基(ji)礎設(she)施(shi)證券投(tou)資基(ji)金。

　　存在左側布局機會

　　近期(qi)，公募(mu)REITs市(shi)場持續(xu)調整。中(zhong)信(xin)證券研(yan)究團隊分(fen)析，其中(zhong)既包括投資者(zhe)結(jie)構(gou)集(ji)中(zhong)、市(shi)場流動(dong)性較差等(deng)市(shi)場生(sheng)態的內生(sheng)問(wen)題，又涵(han)蓋了(le)投資者(zhe)對于(yu)資產實(shi)際運(yun)營(ying)情況和評估假(jia)設之(zhi)間存在(zai)一(yi)定預期(qi)差、限售(shou)份額解禁等(deng)投資交易擾動(dong)。

　　盡管如(ru)此(ci)，中信證券研究團(tuan)隊(dui)認為，部分(fen)(fen)現金流穩定的資(zi)產在系統性回(hui)調之后或將逐步顯現性價比，原始權益人增(zeng)持、政策推(tui)動長期資(zi)金入市等也分(fen)(fen)別從短(duan)中長期維度助(zhu)力REITs二級市場。

　　12月6日，財政(zheng)部發布的《全(quan)(quan)國社(she)會保障(zhang)基金境內(nei)投資管理辦法(fa)（征(zheng)求意(yi)見稿）》明確提出，全(quan)(quan)國社(she)保基金可以投資于(yu)公開募集基礎設(she)施(shi)證券投資基金。

　　華(hua)泰資(zi)(zi)(zi)管(guan)在研(yan)報中(zhong)表示，社保基金(jin)涌入(ru)(ru)公募REITs市(shi)場對于(yu)改(gai)善(shan)市(shi)場流(liu)(liu)動性(xing)、豐(feng)富投資(zi)(zi)(zi)者結(jie)(jie)構(gou)、促進該(gai)領域長期(qi)健康(kang)發展大(da)有裨益。此外，近期(qi)多只FOF產品(pin)也將公募REITs納入(ru)(ru)了投資(zi)(zi)(zi)范(fan)圍，國(guo)泰君安資(zi)(zi)(zi)管(guan)預計，這(zhe)將為REITs市(shi)場引入(ru)(ru)新的“源頭(tou)活(huo)水”，有利于(yu)豐(feng)富投資(zi)(zi)(zi)者結(jie)(jie)構(gou)、緩解(jie)流(liu)(liu)動性(xing)壓力，從而力爭起(qi)到投資(zi)(zi)(zi)“穩定器”的作(zuo)用。

　　鑒于當下全市場優質資(zi)(zi)產供給相對稀缺、投資(zi)(zi)者的(de)(de)風(feng)險偏(pian)好有所回升(sheng)，華(hua)泰資(zi)(zi)管判(pan)斷，公募REITs作為獨立于股票、債券、現金(jin)等的(de)(de)大類資(zi)(zi)產依然存在較高配置(zhi)價(jia)(jia)值。經過此(ci)輪價(jia)(jia)格(ge)震蕩調(diao)整后，公募REITs產品或存在左側布局、趨(qu)勢性回升(sheng)的(de)(de)機會。

　　中(zhong)信證(zheng)券研究團隊建議，短期(qi)(qi)繼續布局抗周期(qi)(qi)特征較強、具備(bei)基本面支撐(cheng)的“打底”品種，同時關注底層資(zi)產(chan)經(jing)營狀況出現邊際改(gai)善、原(yuan)始(shi)權益人增(zeng)持等(deng)增(zeng)量信息帶來的短期(qi)(qi)博弈機(ji)會。