REITs市場新一(yi)輪擴(kuo)容已然(ran)開(kai)啟。上海證券報(bao)記者(zhe)注意到(dao)，11月以來，頭部機構招商基(ji)金、易方達(da)基(ji)金、國(guo)泰(tai)君安資管陸(lu)續申報(bao)了基(ji)礎設施REITs，有望(wang)給市場注入新的(de)“活水”。

　　“REITs最困難的時期過(guo)去了(le)。”某資深(shen)REITs基金(jin)經(jing)理(li)表示(shi)，由于基礎(chu)設施REITs資產(chan)經(jing)營能力一(yi)度面臨較大(da)的挑戰，前十個月公募REITs產(chan)品二級市場價格平均跌幅超過(guo)15%。不(bu)過(guo)，隨著(zhu)經(jing)濟的穩步復蘇(su)，大(da)部分資產(chan)出現經(jing)營拐點(dian)，基礎(chu)設施REITs二級市場運行趨于平穩，部分REITs價格企穩回升。

　　市場迎來新玩家

　　基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs市場迎來新玩家(jia)。11月10日，招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)基(ji)金首次申(shen)報基(ji)礎(chu)設施(shi)REITs，招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)基(ji)金招(zhao)(zhao)(zhao)商(shang)公(gong)(gong)路(lu)高速公(gong)(gong)路(lu)封閉式(shi)(shi)基(ji)礎(chu)設施(shi)證券投(tou)資基(ji)金正式(shi)(shi)上報深(shen)交所。

　　招商(shang)公路表示，為了防(fang)風(feng)險(xian)、去(qu)杠(gang)桿、穩投資(zi)、補短(duan)板(ban)，優化公司(si)資(zi)本結構、盤(pan)活(huo)存量基礎設施資(zi)產(chan)，該公司(si)擬(ni)以全(quan)資(zi)子公司(si)亳阜(fu)高速所(suo)持有的(de)(de)亳阜(fu)高速公路特許經營權以及對應的(de)(de)高速公路資(zi)產(chan)，開展(zhan)基礎設施REITs的(de)(de)申報發(fa)行工作。

　　具體來(lai)看(kan)，亳阜高(gao)速公路為新(xin)建雙向四車道(dao)高(gao)速公路，全(quan)長101.3 公里，共設亳州(zhou)東收(shou)(shou)費站、亳州(zhou)南收(shou)(shou)費站、太和東收(shou)(shou)費站3個(ge)收(shou)(shou)費站，以及辛集服(fu)務區、長春(chun)服(fu)務區2個(ge)服(fu)務區。根據評(ping)估，該基礎設施REITs擬(ni)定(ding)募集規(gui)模約(yue)為40億元。

　　易(yi)方達基金、國泰君安(an)資管(guan)在11月亦申(shen)報了基礎設(she)施REITs，分(fen)別為易(yi)方達深高速高速公路REIT、國泰君安(an)城投寬庭(ting)保租房REIT。

　　其中，易方達深高(gao)速高(gao)速公路(lu)REIT的(de)底層資產益常高(gao)速位于湖南省(sheng)益陽市(shi)、常德市(shi)境內，是湖南省(sheng)西北地區連接長沙市(shi)及長株(zhu)潭經(jing)濟圈(quan)的(de)主(zhu)要干道(dao)，全長約73.08公里。

　　國泰君安城投寬庭(ting)保租(zu)(zu)房REIT底層資產，為上海(hai)城投集團旗下城投寬庭(ting)保租(zu)(zu)房資產江灣社(she)區、光(guang)華社(she)區。江灣社(she)區、光(guang)華社(she)區位(wei)于(yu)上海(hai)市楊浦(pu)區，合計(ji)供應近3000套租(zu)(zu)賃住(zhu)房，建筑面積約17萬(wan)平方米。截至9月(yue)30日，底層資產出租(zu)(zu)率達到93%，進入穩定運營階段(duan)。

　　深(shen)高速表示，基礎設施REITs是(shi)權(quan)益(yi)型融資創新之舉，有助于(yu)完善公司(si)的商(shang)業模式，通(tong)過將現金流(liu)穩定的成熟項目轉(zhuan)(zhuan)讓至公募REITs，可有效盤活公司(si)存量優(you)質資產，提前收回經營投(tou)資及(ji)兌現收益(yi)，提高資產周轉(zhuan)(zhuan)效率，增強公司(si)的滾動(dong)投(tou)資能力(li)。

　　大部分REITs資產穩步修復

　　“受各種因素影響，上半年REITs經營一度遇到較大困難，部(bu)分產業園出現(xian)退租(zu)現(xian)象。”上述(shu)資深(shen)REITs基(ji)金經理表示，不(bu)過，從當前的情況來(lai)看，大部(bu)分REITs資產頂住了(le)壓(ya)力(li)，經營步入恢復通道。

　　具體來(lai)看(kan)，保障房、倉(cang)儲(chu)物流(liu)、能源項(xiang)目資(zi)產韌(ren)性相(xiang)對(dui)較強，前(qian)三季(ji)度(du)運營穩定(ding)，可供(gong)分配金(jin)額(e)符合預期；高(gao)速公(gong)路資(zi)產三季(ji)度(du)可供(gong)分配金(jin)額(e)均較二季(ji)度(du)有(you)所增長，單季(ji)度(du)完成度(du)有(you)所提升。

　　產(chan)業(ye)園區板(ban)塊中(zhong)，各(ge)項(xiang)目表現分化(hua)較大(da)。一(yi)方(fang)面(mian)，受(shou)宏觀經(jing)濟周期及部分區域行業(ye)供求失衡的影(ying)響(xiang)，部分研發辦公項(xiang)目出租(zu)率低位(wei)運行，租(zu)金水平下滑(hua)，業(ye)績修復仍需時(shi)間；另一(yi)方(fang)面(mian)，博(bo)時(shi)蛇口產(chan)園REIT、東吳蘇(su)園產(chan)業(ye)REIT、國(guo)泰君安東久(jiu)新經(jing)濟REIT、華夏(xia)合肥高(gao)新REIT等資產(chan)三季度末的出租(zu)率超(chao)過90%，項(xiang)目經(jing)營(ying)維持(chi)高(gao)位(wei)穩定。

　　中證(zheng)鵬元研(yan)發部高級研(yan)究員吳進輝認為，受各種(zhong)因素影響，部分(fen)產(chan)業(ye)園區資產(chan)的出租率(lv)有所下降，出現了一定的經營(ying)(ying)風險，提醒(xing)管理人、運營(ying)(ying)機構(gou)需(xu)要(yao)持續提升(sheng)運營(ying)(ying)水平和管理效(xiao)率(lv)，加強(qiang)信息披露和投資者交流(liu)。不過，從全(quan)市場(chang)來看，今年前三季度(du)，基礎設(she)施REITs經營(ying)(ying)業(ye)績依舊可圈(quan)可點(dian)。

　　經營(ying)逐步恢復(fu)后，基(ji)礎設施REITs二級市(shi)場表現隨之企(qi)穩。Choice數據(ju)統(tong)計(ji)顯示(shi)，截(jie)至11月13日，18只(zhi)基(ji)礎設施REITs最近一(yi)周實現上漲，國(guo)泰君安臨港創新產業園REIT上漲5.01%，華(hua)泰江蘇(su)交控(kong)REIT、中金廈(sha)門(men)安居REIT、紅土創新鹽(yan)田港REIT漲幅均(jun)超過(guo)2%。

　　進一步完善REITs市場生態

　　在業內人士看(kan)來，基礎(chu)設施REITs是連接實(shi)體經(jing)濟(ji)和(he)金(jin)融(rong)市(shi)(shi)場的權益類投融(rong)資工具，能有效盤(pan)活(huo)存(cun)量(liang)資產、降低負債率，是推(tui)動經(jing)濟(ji)轉型升級(ji)和(he)高質量(liang)發展(zhan)的重要(yao)一環。穩步推(tui)動多層次REITs市(shi)(shi)場建設，有利于吸(xi)引更多企業、金(jin)融(rong)機構進(jin)場，為REITs市(shi)(shi)場增添活(huo)力(li)。

　　今年以來(lai)，深交(jiao)所(suo)多舉措構建監管(guan)(guan)(guan)制(zhi)度，通(tong)(tong)過夯實(shi)存續期信息披露(lu)規則(ze)基礎(chu)、優化發行交(jiao)易機制(zhi)安排、引導完善投資(zi)者關系管(guan)(guan)(guan)理(li)、加(jia)強底層資(zi)產運營監管(guan)(guan)(guan)、加(jia)強投資(zi)者溝通(tong)(tong)交(jiao)流，推動實(shi)現良好的市場生態。

　　繼(ji)基(ji)礎設施REITs納入公(gong)募(mu)FOF投資范疇后，上交所組織華夏基(ji)金(jin)、南方基(ji)金(jin)、易方達基(ji)金(jin)等(deng)多家基(ji)金(jin)公(gong)司召(zhao)開REITs機構投資者座談會，加強(qiang)投資端建設，進一步完善REITs市場生態。

　　展望未來，吳進輝(hui)表示，還需要穩步構建以管資(zi)(zi)產為核心的全鏈條(tiao)REITs監管體(ti)系，推(tui)進多層次REITs市(shi)場建設，助力(li)REITs市(shi)場高(gao)質量(liang)擴容增類。具(ju)體(ti)來看，推(tui)動公(gong)募REITs、私募REITs、Pre-REITs協同發展，加強投(tou)資(zi)(zi)者交流和(he)高(gao)質量(liang)信(xin)披；推(tui)出(chu)REITs實時指數(shu)，鼓勵(li)FOF、社(she)保基金(jin)等長期投(tou)資(zi)(zi)者入場，探索適合我國(guo)REITs的稅收優惠、會計政策(ce)等；鼓勵(li)建立行業或者區域REITs聯(lian)盟，引(yin)導市(shi)場加快建立專業的投(tou)研(yan)隊伍，走出(chu)具(ju)有中國(guo)特色的REITs發展之路。

　　深交所相(xiang)關人(ren)士也表示，深交所將加快推(tui)動(dong)REITs常態化發(fa)行和(he)高(gao)質量(liang)擴容，持(chi)續優(you)化發(fa)行定價(jia)機(ji)制，豐富(fu)和(he)改善(shan)投資者結構，推(tui)動(dong)更(geng)多(duo)長線資金進入市場，積極(ji)構建多(duo)層次REITs市場，推(tui)動(dong)基礎設施REITs發(fa)展再上新臺階，更(geng)好(hao)地服務國家(jia)發(fa)展戰(zhan)略和(he)經濟高(gao)質量(liang)發(fa)展。