日前，財(cai)政部聯合人力資源社(she)會(hui)保(bao)障(zhang)部起草《全國社(she)會(hui)保(bao)障(zhang)基金境內投資管理辦法（征求意見稿）》，擬將公募REITs納入(ru)社(she)保(bao)基金投資范圍。

　　業內人士表示(shi)，此舉(ju)有望發揮長期(qi)資金定價(jia)能(neng)力，引導估值合理預(yu)期(qi)，同(tong)時緩解市場建(jian)設初期(qi)流動性問(wen)題，豐富(fu)投(tou)資者(zhe)結(jie)構。

　　發揮長線資金定價能力

　　根(gen)據征求(qiu)意(yi)見稿(gao)，在投資(zi)比例方面，按成本(ben)計(ji)算(suan)，擬將REITs與股票等權(quan)益類金融產(chan)品(pin)統一進行比例管控(kong)，合計(ji)不得高于(yu)40%。

　　作為資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)市場最重要的長期資(zi)(zi)(zi)金來源之一，社保(bao)基金發揮著資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)市場“穩定(ding)器”和“風向標”作用(yong)。基金人(ren)士普遍看好納入社保(bao)基金投資(zi)(zi)(zi)范圍(wei)后，公募REITs市場將進一步實現高質量發展。

　　中金(jin)基金(jin)認為，此(ci)舉一(yi)方面有(you)助(zhu)于擴大公募REITs參與主體范圍(wei)，豐富投(tou)資者結構；另一(yi)方面將(jiang)有(you)效改善公募REITs二(er)級(ji)市場流(liu)動性。

　　華(hua)夏基金(jin)(jin)表示，從中長(chang)期(qi)(qi)看，如果社保基金(jin)(jin)后續(xu)能(neng)夠參(can)與公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs配置（特別是二級市(shi)(shi)場配置），有(you)望發揮長(chang)期(qi)(qi)資(zi)金(jin)(jin)定(ding)價能(neng)力(li)，引導(dao)估值(zhi)合理(li)預期(qi)(qi)，同(tong)時緩解市(shi)(shi)場建(jian)設初期(qi)(qi)流動性問題，豐富投(tou)資(zi)者結(jie)構，支(zhi)持我國(guo)公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs市(shi)(shi)場進一步擴容(rong)和可持續(xu)發展(zhan)。從短期(qi)(qi)看，與7月多家公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)基金(jin)(jin)發布公(gong)(gong)(gong)告將公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs明(ming)確納入(ru)旗下部分公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)FOF基金(jin)(jin)的(de)投(tou)資(zi)范圍(wei)有(you)異(yi)曲同(tong)工(gong)之(zhi)效(xiao)，對提(ti)振市(shi)(shi)場信心和情緒、穩定(ding)投(tou)資(zi)者預期(qi)(qi)將發揮積極作用。

　　作為大類資(zi)產(chan)配(pei)(pei)置的(de)選擇(ze)之(zhi)一，公募(mu)REITs具(ju)有相對獨(du)特的(de)風險收益特征(zheng)，與(yu)股票、債券產(chan)品(pin)關聯性較弱。中金(jin)(jin)(jin)基(ji)金(jin)(jin)(jin)認為，將公募(mu)REITs納入社保基(ji)金(jin)(jin)(jin)投(tou)資(zi)范(fan)圍，有助于社保基(ji)金(jin)(jin)(jin)組合更好(hao)地分散風險。隨著社保基(ji)金(jin)(jin)(jin)配(pei)(pei)置公募(mu)REITs，公募(mu)REITs產(chan)品(pin)的(de)長期投(tou)資(zi)價(jia)值和資(zi)產(chan)配(pei)(pei)置價(jia)值或進一步(bu)得到廣(guang)大投(tou)資(zi)者認可。

　　投資邏輯深刻轉變

　　若社保基(ji)(ji)金參與公募(mu)REITs配置，將對公募(mu)REITs基(ji)(ji)金管(guan)理人的管(guan)理能(neng)力提(ti)出(chu)更高(gao)要求(qiu)。中金基(ji)(ji)金表示，在(zai)公募(mu)REITs市場(chang)多元(yuan)化發展背景(jing)之下，作為基(ji)(ji)金管(guan)理人，將致力于(yu)加(jia)深對市場(chang)、投(tou)資(zi)人需求(qiu)的理解，設(she)計出(chu)符合投(tou)資(zi)人預(yu)期(qi)的產品，不斷提(ti)高(gao)對基(ji)(ji)礎設(she)施的運營(ying)管(guan)理水平，努力為投(tou)資(zi)人創(chuang)造(zao)長期(qi)穩定(ding)收益，進一(yi)步促進行業高(gao)質量(liang)發展。

　　市(shi)場普(pu)遍認(ren)為(wei)，首批產品上(shang)市(shi)兩年(nian)(nian)后，公募(mu)REITs市(shi)場投資邏輯(ji)已發生較為(wei)深刻的變化。中金公司在其最近發布的2024年(nian)(nian)公募(mu)REITs展望中表示，在告別了上(shang)市(shi)起始兩年(nian)(nian)主要(yao)交易利率(lv)趨勢(shi)的階段后，2023下半(ban)年(nian)(nian)以(yi)來，公募(mu)REITs市(shi)場與(yu)股債市(shi)場出(chu)現邊際脫敏，這(zhe)可能表明(ming)新的邏輯(ji)關系正在構建。

　　展望(wang)未(wei)來發(fa)展趨勢，中(zhong)(zhong)(zhong)金公(gong)司認(ren)為(wei)(wei)有幾點值得關注：第一，REITs的收益率或(huo)將(jiang)在(zai)股債兩端范圍內演(yan)繹出其自身周期(qi)規律，市場估值中(zhong)(zhong)(zhong)樞有望(wang)越辯越明，并且當前估值水平(ping)可能已與這一潛在(zai)中(zhong)(zhong)(zhong)樞較(jiao)為(wei)(wei)接近(jin)；第二，隨著(zhu)基(ji)本面(mian)證據逐步積累，或(huo)將(jiang)帶動(dong)各類資產利差(cha)水平(ping)繼續(xu)調整(zheng)，并使資產估值呈現(xian)進一步分化狀態；第三，就中(zhong)(zhong)(zhong)短期(qi)交易而(er)言(yan)，除非分母端發(fa)生較(jiao)為(wei)(wei)劇烈波動(dong)，否則分子端是(shi)大部(bu)分時段的主要矛盾(dun)。總體而(er)言(yan)，2024年或(huo)仍(reng)是(shi)價值發(fa)現(xian)深(shen)化時期(qi)。