在經歷了連續快速下(xia)跌后，公募(mu)REITs（不(bu)動產(chan)投資(zi)信托基金）終于迎(ying)來反彈。在近幾個交易日A股大(da)盤(pan)再度下(xia)行的背景下(xia)，REITs整體行情連續三天收紅(hong)。有(you)公募(mu)人士認為(wei)，反彈主要是(shi)前期“跌多(duo)了”。另外，各家公募(mu)基金接連出手自救，也讓市場信心有(you)所(suo)恢復。

　　展(zhan)望后市(shi)，有機(ji)構表示，估計年底部分(fen)機(ji)構調倉動作已(yi)陸續(xu)完成(cheng)，加上近期各家(jia)REITs陸續(xu)發布(bu)了2023年度下(xia)半年經(jing)營業績(ji)，大部分(fen)基礎項目(mu)(mu)基本面(mian)情況良(liang)好(hao)，當(dang)前(qian)價格也充分(fen)計價了未(wei)來(lai)資產運(yun)營業績(ji)下(xia)行的預期，當(dang)前(qian)時點的投資安全邊際已(yi)經(jing)顯現，部分(fen)前(qian)期超跌的項目(mu)(mu)已(yi)經(jing)具備較高的分(fen)紅派息(xi)率(lv)，多數(shu)項目(mu)(mu)已(yi)具備較好(hao)的長期配置價值。

　　公募REITs止跌反彈

　　進(jin)入2024年，公(gong)募(mu)REITs出現了持續下跌的(de)行情，中(zhong)(zhong)證(zheng)REITs指(zhi)數一(yi)(yi)度(du)七連跌，部分REITs產品(pin)甚至(zhi)因(yin)為(wei)跌幅(fu)過大(da)而引發一(yi)(yi)波(bo)停牌(pai)潮。其中(zhong)(zhong)嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安張(zhang)江(jiang)產業園REIT、中(zhong)(zhong)金普洛(luo)斯REIT年內跌幅(fu)一(yi)(yi)度(du)超20%，讓市場(chang)感受到較大(da)的(de)壓力。從底(di)層資(zi)產來看，產權類REITs在此輪下跌中(zhong)(zhong)跌幅(fu)居前，主要受出租(zu)率與(yu)租(zu)金影響較大(da)，反觀(guan)現金流充沛、經營確定性(xing)高的(de)高速公(gong)路(lu)等特許經營類REITs表現較為(wei)“抗跌”。

　　中證鵬元研發(fa)部(bu)高級研究(jiu)員吳進輝分析，部(bu)分公募REITs項(xiang)目(mu)降租金事(shi)件，引(yin)發(fa)市(shi)場(chang)對REITs底(di)層經(jing)營數據和估(gu)值合理性、真實性的質疑，尤(you)其是關聯(lian)方大客戶，由于投資邏輯遭受(shou)挑戰(zhan)，市(shi)場(chang)預期和信心遭受(shou)打(da)擊，市(shi)場(chang)開始出(chu)現大量拋售，在一(yi)致性預期下，全市(shi)場(chang)上演集體“殺估(gu)值”。

　　好在近幾天(tian)公(gong)募(mu)REITs市場出現(xian)企穩跡(ji)象(xiang)，30只(zhi)公(gong)募(mu)REITs中(zhong)有28只(zhi)產品近一周價格實(shi)現(xian)上漲。此前跌幅較大的嘉實(shi)京東(dong)倉儲基礎設(she)施REIT、華安張江產業園(yuan)REIT、中(zhong)金普洛斯REIT近一周漲幅均超(chao)8%。中(zhong)證REITs指(zhi)數更是(shi)連(lian)續三日(ri)上漲，在大盤(pan)震蕩(dang)的背景下成了資金參與反(fan)彈的重要去處。

　　對(dui)于REITs市(shi)(shi)場(chang)的反(fan)彈以及中證REITs收盤指數重(zhong)回700點，華北某(mou)公(gong)募人(ren)士對(dui)記者表(biao)示，前期“跌多了”是(shi)主要原因。他認(ren)為，2023年(nian)REITs的二級市(shi)(shi)場(chang)表(biao)現(xian)出了定價邏輯的深度(du)重(zhong)構(gou)，重(zhong)構(gou)后(hou)的市(shi)(shi)場(chang)更為貼切(qie)地反(fan)映風險溢價水平，釋放了估值及業績(ji)運(yun)(yun)營壓力(li)。與此同時(shi)，經(jing)濟(ji)表(biao)現(xian)出較強韌性，REITs底層資產運(yun)(yun)營基本面整體穩(wen)健。此外，各家公(gong)募基金接連(lian)出手自救也是(shi)穩(wen)住市(shi)(shi)場(chang)信心的重(zhong)要舉措(cuo)。

　　吳進輝也認為(wei)，REITs市場(chang)反彈主要(yao)原因是市場(chang)拋盤和悲觀情緒有所緩解和消(xiao)化，FOF（基金中的基金）、保險等增量資(zi)金嘗試(shi)底部介入(ru)，疊加發(fa)行人(ren)增持，管(guan)理人(ren)及時出(chu)臺風(feng)險緩釋措(cuo)施等，市場(chang)情緒小(xiao)幅回暖。截(jie)至目(mu)前，據不完全統計，已有255只FOF可(ke)以投資(zi)REITs資(zi)產，占全市場(chang)FOF產品總(zong)數的一半以上。

　　參與主體傳遞信心

　　此前，公募(mu)REITs二級市場持續(xu)下行，面對困境，基(ji)金(jin)管(guan)理人和(he)基(ji)金(jin)原(yuan)始權益人等參(can)與(yu)主體紛紛出手自救，這也向市場傳遞(di)了(le)信(xin)心。

　　1月10日，嘉實京東(dong)倉儲基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施REIT公告，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)原(yuan)始權益人北京京東(dong)世紀貿易有限公司自1月9日起，12個月內(nei)擇機通過(guo)(guo)二級市場(chang)買入或(huo)交易所認可的(de)其他方式增(zeng)持(chi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)份額(e)，增(zeng)持(chi)主體(ti)本次(ci)增(zeng)持(chi)金(jin)(jin)(jin)(jin)額(e)不(bu)超(chao)(chao)過(guo)(guo)1800萬元(yuan)，增(zeng)持(chi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)份額(e)不(bu)超(chao)(chao)過(guo)(guo)500萬份，即不(bu)超(chao)(chao)過(guo)(guo)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)已發行基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)總(zong)份額(e)的(de)1%，并承諾(nuo)6個月內(nei)不(bu)會減持(chi)。

　　同一天，基(ji)金管理人嘉(jia)(jia)實基(ji)金也(ye)宣(xuan)布增(zeng)持(chi)，自公告之日起(qi)12個(ge)月內，嘉(jia)(jia)實基(ji)金將通過(guo)上交所交易(yi)系(xi)統(tong)以二級(ji)市場買入或交易(yi)所認可的其他方(fang)式進行增(zeng)持(chi)，增(zeng)持(chi)金額不超過(guo)1000萬(wan)元。

　　實際上，自去年以來，因公(gong)(gong)募(mu)REITs二級(ji)市場價(jia)格持續回調，不少REITs參與主體已陸(lu)續宣(xuan)布(bu)出手(shou)增(zeng)持，建(jian)信基金、東吳(wu)基金等多(duo)家公(gong)(gong)募(mu)也均披露了類似(si)公(gong)(gong)告。

　　此外，國(guo)泰君(jun)安城(cheng)投寬(kuan)庭(ting)保租房(fang)(fang)REIT遭遇上市(shi)即“破發(fa)”，但或(huo)許是(shi)受近期(qi)行(xing)情影響，在發(fa)行(xing)前，原始(shi)權益人(ren)控股股東即公告(gao)，擬通過二(er)級市(shi)場增持國(guo)泰君(jun)安城(cheng)投寬(kuan)庭(ting)保租房(fang)(fang)REIT的(de)基(ji)(ji)(ji)金(jin)份(fen)額(e)，增持金(jin)額(e)不超(chao)過3.6億(yi)元，增持基(ji)(ji)(ji)金(jin)份(fen)額(e)不超(chao)過1.18億(yi)份(fen)，占該基(ji)(ji)(ji)金(jin)已發(fa)行(xing)基(ji)(ji)(ji)金(jin)總份(fen)額(e)的(de)11.81%。

　　中長期具備配置價值

　　雖然公(gong)募REITs市場(chang)有所反彈(dan)，但(dan)仍有七成(cheng)產品年內處(chu)于凈值(zhi)下跌狀態。

　　那么，這輪反彈的(de)持續性如何？吳進輝(hui)表示，目(mu)前市(shi)場上觀望的(de)投資(zi)者偏(pian)多，要(yao)(yao)想讓市(shi)場徹底恢復信心，有賴更多增量資(zi)金和(he)政(zheng)策端(duan)的(de)保(bao)(bao)駕(jia)護(hu)航。短期來看，市(shi)場有望保(bao)(bao)持震蕩趨勢(shi)，投資(zi)者需要(yao)(yao)把握勝率和(he)減少賠(pei)率，做好風(feng)險回撤管理和(he)保(bao)(bao)持合(he)理倉位，REITs基(ji)礎(chu)資(zi)產業(ye)績能否保(bao)(bao)持穩(wen)定(ding)，仍需要(yao)(yao)關(guan)注。

　　吳(wu)進(jin)輝建議，政(zheng)策端(duan)要進(jin)一步捋(lv)順和(he)(he)優化(hua)發行端(duan)的障礙(ai)，加(jia)大力度考察估(gu)值合理性(xing)和(he)(he)審慎性(xing)，確保材料的真實(shi)性(xing)，引導FOF、社保等增量資金(jin)進(jin)場，同時做(zuo)好(hao)稅收、會計政(zheng)策優化(hua)的儲備(bei)，加(jia)強(qiang)投(tou)資者交流和(he)(he)信(xin)息披露。

　　盡管短(duan)期(qi)出現波動，但從長(chang)期(qi)來看，不(bu)少業(ye)內人(ren)士表示，公募REITs產品的(de)(de)中長(chang)期(qi)投資(zi)價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)逐(zhu)漸(jian)顯現。吳進輝分析，國內公募REITs市場經(jing)歷稀缺性—價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)回歸—均衡的(de)(de)階(jie)段，REITs是基于股(gu)債之間特殊權益(yi)性質的(de)(de)中長(chang)期(qi)投資(zi)品種，當前公募REITs二(er)級市場跌幅(fu)較大，全市場破發的(de)(de)已(yi)達27只，這(zhe)與宏觀經(jing)濟(ji)走勢(shi)和行業(ye)景氣(qi)度、初級市場、投資(zi)者類(lei)型單(dan)一和缺乏增(zeng)量資(zi)金(jin)等因素有(you)關，投資(zi)者需(xu)理性看待。個別標的(de)(de)也存在錯殺和超(chao)調，市場整體估值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)已(yi)不(bu)高，中長(chang)期(qi)具備配(pei)置價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。

　　2023年(nian)，高股息(xi)類資產(chan)整體表現亮眼。REITs本身(shen)為權益類產(chan)品，相(xiang)對而言(yan)長期高比(bi)例(li)穩定分(fen)紅(hong)(hong)是最重要的產(chan)品屬性。華夏基金同樣表達了(le)對REITs產(chan)品這一特征的看好(hao)，“高股息(xi)類資產(chan)是當(dang)前(qian)市場青(qing)睞的香餑餑，相(xiang)較而言(yan)，長期高比(bi)例(li)穩定分(fen)紅(hong)(hong)的REITs是錯殺(sha)的遺珠”。

　　華夏基金(jin)(jin)(jin)認為，以當前價格計(ji)算的(de)現(xian)金(jin)(jin)(jin)流分(fen)派(pai)率(lv)來看(kan)，不同項目有分(fen)化，產權(quan)類項目中，產業(ye)園類、倉儲物流類項目平均分(fen)派(pai)率(lv)已(yi)(yi)超(chao)過5.8%，在估值(zhi)下跌空(kong)間有限的(de)情(qing)況下，已(yi)(yi)經充(chong)分(fen)具備了投資吸(xi)引力；而特許權(quan)類項目普遍(bian)超(chao)過8%，剔除(chu)本金(jin)(jin)(jin)攤還部(bu)分(fen)后仍高于(yu)部(bu)分(fen)金(jin)(jin)(jin)融機構的(de)長期(qi)資金(jin)(jin)(jin)成(cheng)本，“從(cong)IRR（內(nei)部(bu)回(hui)報率(lv)）看(kan)，由于(yu)前期(qi)經歷市(shi)場(chang)(chang)下跌，當前多(duo)數(shu)特許權(quan)類項目的(de)IRR已(yi)(yi)超(chao)過6%，結合當前利率(lv)水(shui)平邊際下行的(de)市(shi)場(chang)(chang)環境，多(duo)數(shu)項目已(yi)(yi)具備較好的(de)長期(qi)配置(zhi)價值(zhi)”。