近期(qi)，REITs市場為投資者交(jiao)上了一份較為滿意的(de)成績(ji)單。Wind數(shu)據顯示(shi)，截至2月(yue)(yue)27日，博(bo)時蛇口產(chan)(chan)園(yuan)REIT、嘉實京(jing)東倉儲基礎設(she)施(shi)REIT等REITs產(chan)(chan)品的(de)月(yue)(yue)內漲幅已經超過20%。指數(shu)方(fang)面，截至2月(yue)(yue)26日，Wind數(shu)據顯示(shi)，中證REITs指數(shu)2月(yue)(yue)以(yi)來的(de)漲幅近15%。

　　業內人士表示，經歷政策面(mian)提振、基本面(mian)及資金面(mian)改善，2024年REITs市(shi)場(chang)的配(pei)置(zhi)價值逐(zhu)步凸顯，短(duan)期內仍有一定上(shang)行空間，但目前(qian)已經逐(zhu)步接(jie)近(jin)階段性均衡，長期估(gu)值水平若進一步上(shang)升(sheng)，需(xu)要資產本身經營情況出現實(shi)質提升(sheng)。

　　REITs市場火熱

　　從(cong)指(zhi)數(shu)(shu)方面看，REITs市場在春節假期之前就(jiu)開啟了反彈行情。Wind數(shu)(shu)據顯(xian)示，2月6日(ri)，中證(zheng)REITs（收(shou)盤）指(zhi)數(shu)(shu)當日(ri)漲幅0.24%，此后(hou)，該指(zhi)數(shu)(shu)連續九個交易日(ri)均出現上漲。

　　就具體產品(pin)來看(kan)，截至2月27日，博(bo)時蛇口(kou)產園REIT2月以來的漲(zhang)(zhang)幅(fu)最多，為29.36%；其次是嘉實京東倉(cang)儲基礎設施REIT，漲(zhang)(zhang)幅(fu)為24.63%；中金湖北科投光(guang)谷REIT、華(hua)夏中國交建(jian)REIT、國泰(tai)君安(an)臨港創(chuang)新產業園REIT等漲(zhang)(zhang)幅(fu)均超(chao)過15%。

　　縱(zong)觀REITs市(shi)場(chang)，Wind數(shu)據顯(xian)示，截至2月27日，全市(shi)場(chang)30只公募REITs產品2月全線“飄紅(hong)”。尤其是在春(chun)節假期后的首個交易周(zhou)，博時(shi)蛇(she)口(kou)產園REIT、華安張江(jiang)產業(ye)園REIT、紅(hong)土創新鹽田港REIT等10余只產品的單周(zhou)漲(zhang)幅突破了(le)10%，其中博時(shi)蛇(she)口(kou)產園REIT漲(zhang)幅更是突破了(le)20%。

　　REITs品(pin)種近期表現強勁，使得部分(fen)(fen)機構連發多條停(ting)牌公(gong)告。以博時蛇口產園REIT為(wei)例，2月份以來，為(wei)了保護基(ji)金(jin)份額(e)持有人的利益，基(ji)金(jin)公(gong)司已經發布了三條停(ting)牌公(gong)告。公(gong)告顯示，該產品(pin)分(fen)(fen)別在(zai)2月21日上午9時30分(fen)(fen)和(he)2月26日上午9時30分(fen)(fen)停(ting)牌一小時，在(zai)2月27日停(ting)牌一天。此外，嘉實(shi)京東倉儲基(ji)礎設(she)施REIT、國泰君安臨港創新產業(ye)園REIT等多只產品(pin)也(ye)在(zai)近期發布了停(ting)牌公(gong)告。

　　政策助力 權益屬性明確

　　談到(dao)近期(qi)(qi)(qi)REITs市場的回(hui)暖，盈(ying)米基金研(yan)究員李兆霆認為(wei)，近期(qi)(qi)(qi)REITs產品(pin)漲勢較好的底(di)(di)層邏(luo)輯在于前期(qi)(qi)(qi)基本面表現不(bu)佳的情(qing)況下出現超跌，導(dao)致底(di)(di)部估值較低，疊(die)加紅利投資熱潮(chao)背景下的REITs品(pin)種分紅率較高，伴隨著政策加持和(he)市場信心回(hui)升，前期(qi)(qi)(qi)流出的資金將(jiang)逐步回(hui)歸。

　　中金公司報(bao)告表(biao)示，本輪(lun)REITs自底(di)部上行(xing)主要因供(gong)需關系有(you)所改善。除前期(qi)估值已經運(yun)行(xing)至較(jiao)低位(wei)置以(yi)外，政(zheng)策支持(chi)是更重要的因素。總體上，市場的賣(mai)盤(pan)壓(ya)力在短(duan)期(qi)內得(de)到(dao)了切(qie)實的疏解。

　　李兆(zhao)霆(ting)對中(zhong)國證券報記者表(biao)示，2024年2月8日，中(zhong)國證監會發布了《監管(guan)規則適用(yong)指(zhi)引——會計(ji)類第4號》，新(xin)規明(ming)確指(zhi)出，從基礎設施REITs其(qi)他投(tou)資(zi)方(fang)的(de)(de)會計(ji)處理(li)角度看，其(qi)持有(you)的(de)(de)份(fen)額(e)在性質上(shang)屬(shu)于權(quan)益(yi)工具投(tou)資(zi)，后續投(tou)資(zi)機(ji)構可選擇以FVOCI（以公(gong)允(yun)價(jia)(jia)值計(ji)量(liang)且其(qi)變動(dong)計(ji)入其(qi)他綜合收益(yi)）計(ji)量(liang)，將持有(you)期間REITs公(gong)允(yun)價(jia)(jia)值變動(dong)計(ji)入其(qi)他綜合收益(yi)，即所有(you)者權(quan)益(yi)類科目。李兆(zhao)霆(ting)認為，此舉(ju)有(you)利(li)于平滑(hua)價(jia)(jia)格波動(dong)對當期利(li)潤表(biao)的(de)(de)影響，引導中(zhong)長期資(zi)金入市，推動(dong)REITs資(zi)產(chan)進一步擴容。

　　此外，中航基金(jin)表示，從(cong)已經(jing)公(gong)布的基金(jin)2023年四(si)季報看，多數產(chan)品(pin)底層資(zi)產(chan)經(jing)營穩定(ding)，業績穩步回(hui)(hui)升(sheng)。管理(li)人積極行使主動管理(li)職責，部分(fen)行業業績表現超預期(qi)，為近期(qi)的公(gong)募REITs市(shi)場回(hui)(hui)暖奠定(ding)了基礎。

　　行業生態進一步優化

　　談到(dao)2024年(nian)的(de)(de)(de)(de)REITs市(shi)(shi)場(chang)，中(zhong)金公(gong)司(si)指出，當前點(dian)位REITs配(pei)置(zhi)(zhi)價(jia)值較為(wei)明確，關注2024年(nian)市(shi)(shi)場(chang)擴容(rong)潛力(li)。“即便假設(she)未來REITs底層資產運行(xing)(xing)保持(chi)大體平穩，我們認為(wei)當前點(dian)位的(de)(de)(de)(de)配(pei)置(zhi)(zhi)價(jia)值也已經比較清(qing)晰，從利差(cha)的(de)(de)(de)(de)角(jiao)度(du)看，有(you)較大概率已經度(du)過了(le)本(ben)輪周期(qi)底部。”中(zhong)金公(gong)司(si)表示(shi)，“政策優化后價(jia)格修復更(geng)為(wei)重要的(de)(de)(de)(de)含(han)義，是(shi)為(wei)新項目的(de)(de)(de)(de)上(shang)市(shi)(shi)擴容(rong)創造更(geng)為(wei)有(you)利的(de)(de)(de)(de)環(huan)境(jing)，令未來可選的(de)(de)(de)(de)資產類型進一(yi)步豐(feng)富。中(zhong)國REITs市(shi)(shi)場(chang)始終堅持(chi)發展導向，在解決問題、優化制(zhi)度(du)與(yu)多方(fang)協作中(zhong)不斷前行(xing)(xing)，是(shi)其投(tou)資價(jia)值最堅實(shi)的(de)(de)(de)(de)支撐。”

　　此(ci)外，針(zhen)對不少投(tou)資(zi)者擔憂的REITs產(chan)品的流動性問題，德邦證券在研報中(zhong)表(biao)示，當前REITs市(shi)場上(shang)的標的出現(xian)資(zi)產(chan)運營情況分化，以及二級(ji)市(shi)場換(huan)手率較低、做市(shi)商(shang)占比(bi)較大等情況。有關(guan)部(bu)門正在促進FOF（基(ji)金(jin)中(zhong)基(ji)金(jin)）、社保基(ji)金(jin)、保險資(zi)金(jin)等多方(fang)面資(zi)金(jin)主體放開投(tou)資(zi)REITs的限制。新的投(tou)資(zi)者群體，如公募基(ji)金(jin)、社保年金(jin)和(he)海(hai)外投(tou)資(zi)者的加入(ru)，將為REITs市(shi)場帶來新的活力和(he)資(zi)金(jin)流。這不僅擴大了市(shi)場的參與者基(ji)礎，還將提高市(shi)場的流動性和(he)深度。

　　具體到配(pei)置(zhi)方向，中金公司表(biao)示，當前高(gao)水(shui)(shui)平(ping)分紅的REITs標的可為(wei)投資(zi)者兌(dui)現更為(wei)確(que)定的財務收益(yi)，但資(zi)本(ben)利(li)得(de)仍會影響(xiang)資(zi)產負債表(biao)的權益(yi)項，建議投資(zi)者根據自(zi)身投資(zi)條件綜合判斷(duan)。中長期來(lai)看，《監管規則(ze)適用指引——會計類第(di)4號》有利(li)于(yu)提升REITs持有穩(wen)(wen)定性，拉長持有周(zhou)期，降低二級(ji)市場價(jia)格波(bo)動，提升配(pei)置(zhi)價(jia)值。建議關注兩類品(pin)種：一是估值調(diao)整后當期分紅水(shui)(shui)平(ping)較高(gao)的能源類和(he)部分高(gao)速、二線產業(ye)園、廠(chang)房及物流倉儲項目(mu)(mu)；二是經(jing)營基(ji)本(ben)面穩(wen)(wen)健的保(bao)障房和(he)環保(bao)類項目(mu)(mu)。