2月樓(lou)市開啟“休假模式”: 北京新房成交創三年新低(di)
21世紀經濟報(bao)(bao)道 王營 北京報(bao)(bao)道
安居客首席(xi)分析師張波認為,在過(guo)去一(yi)年,通過(guo)嚴格調控政策,樓市降溫明顯(xian)。預(yu)計2018年將在此基礎上做到短期調控不放(fang)松,熱點城市繼續(xu)降溫并實現房(fang)價理性回歸。
“市(shi)場低迷(mi),要(yao)想(xiang)成交(jiao)就要(yao)降(jiang)價(jia)。”鏈家地(di)產一位中介告訴21世紀經濟報(bao)道記者。他以(yi)北京(jing)市(shi)通州區新近成交(jiao)的一套(tao)112平方米房源為例。據他介紹(shao),這(zhe)套(tao)房源原本報(bao)價(jia)為599萬,最(zui)終成交(jiao)價(jia)為562萬。
樓市低迷(mi)在成交(jiao)量方面(mian)表(biao)現得十分明顯。根(gen)據(ju)中原地產數據(ju)統計顯示,2月份,北京市二(er)手(shou)房(fang)成交(jiao)7361套;新(xin)建商品(pin)房(fang)住宅合計簽約594套,這刷新(xin)了最新(xin)三年來最低月成交(jiao)值。
不(bu)僅是(shi)北(bei)京,同(tong)為一線城市(shi)(shi)的上海(hai)(hai)市(shi)(shi)場(chang)也表現(xian)低(di)迷。根據上海(hai)(hai)鏈(lian)家市(shi)(shi)場(chang)研究中心(xin)監(jian)控的數據顯示,2018年(nian)2月,上海(hai)(hai)市(shi)(shi)新(xin)建商品(pin)住宅(zhai)成交面(mian)積為20.29萬(wan)平方米,環比(bi)下跌(die)59.08%,同(tong)比(bi)下跌(die)41.47%;成交套(tao)(tao)數為1675套(tao)(tao),環比(bi)下跌(die)61.33%,同(tong)比(bi)下跌(die)41.88%。這一成交面(mian)積和套(tao)(tao)數,均為自2012年(nian)2月以(yi)來的最低(di)點。
安(an)居客首席(xi)分析師張波認為,在過去(qu)一年,通過嚴格調(diao)控政策(ce),樓市降溫(wen)明顯。預計2018年將在此基礎(chu)上做到短期調(diao)控不放松,熱點城市繼續降溫(wen)并實現房價理性回歸。
休假模式
在2017年樓市(shi)成交量下滑背(bei)景下,2018年2月一線樓市(shi)開局繼續低(di)迷。
中原地產數(shu)據(ju)統計(ji)顯示,2月(yue)(yue)(yue)份,北京(jing)市新(xin)建商(shang)品房住(zhu)宅合計(ji)簽(qian)約594套。受春節長假(jia)以(yi)及調控影響(xiang),2月(yue)(yue)(yue)市場(chang)成交量刷新(xin)了最(zui)近(jin)3年(nian)的最(zui)低月(yue)(yue)(yue)成交值;從成交金額(e)看,50億的2月(yue)(yue)(yue)住(zhu)宅市場(chang)簽(qian)約額(e)也是最(zui)近(jin)3年(nian)的最(zui)低值,延(yan)續了1月(yue)(yue)(yue)來市場(chang)低溫(wen)。
不(bu)僅新房市(shi)(shi)場,二(er)手(shou)房成交(jiao)量(liang)(liang)也同樣低迷。2月份,北京(jing)二(er)手(shou)房成交(jiao)量(liang)(liang)為7361套。中原(yuan)地產分析師張大偉(wei)認為,從最近數年(nian)(nian)數據看,2017年(nian)(nian)全年(nian)(nian)北京(jing)二(er)手(shou)房住(zhu)宅成交(jiao)在13.6萬套,相比2016年(nian)(nian)的27萬套下跌50%,這一(yi)成交(jiao)量(liang)(liang)也是2015年(nian)(nian)來的最低值。可以預期的是,2018年(nian)(nian)二(er)手(shou)房市(shi)(shi)場成交(jiao)量(liang)(liang)將繼(ji)續低迷。
經過接近一(yi)年(nian)的(de)連(lian)續(xu)樓(lou)市調控(kong),隨著(zhu)政策進(jin)入平穩周期(qi),二(er)手(shou)房價(jia)也(ye)步入深度(du)調整(zheng)期(qi)。根據中原地產數據統計顯(xian)示(shi),北京二(er)手(shou)房價(jia)格調整(zheng)非(fei)常(chang)明顯(xian),從2017年(nian)4月(yue)開(kai)始到現在10個月(yue)累計跌(die)幅超過15%,部分區(qu)域房源價(jia)格跌(die)幅接近20%。
上(shang)海(hai)表現也類似(si)。根據上(shang)海(hai)鏈家市(shi)場(chang)研究中心監控的數據顯示,2018年(nian)2月,上(shang)海(hai)市(shi)新建商品(pin)住宅(zhai)成交(jiao)面積為20.29萬(wan)平方米,環比下(xia)跌59.08%,同比下(xia)跌41.47%;成交(jiao)套(tao)數為1675套(tao),環比下(xia)跌61.33%,同比下(xia)跌41.88%。這一成交(jiao)面積和(he)套(tao)數,均(jun)為自(zi)2012年(nian)2月以(yi)來(lai)的最(zui)低(di)點。從成交(jiao)價(jia)來(lai)看,今年(nian)2月,上(shang)海(hai)市(shi)新建商品(pin)住宅(zhai)成交(jiao)套(tao)均(jun)價(jia)格為523萬(wan)元,僅略高于今年(nian)1月水平,是2017年(nian)以(yi)來(lai)套(tao)均(jun)價(jia)格第(di)二低(di)的月份。
按照樓市(shi)(shi)慣例(li),春節受(shou)假期(qi)影(ying)響(xiang),成(cheng)交(jiao)(jiao)量環比(bi)(bi)(bi)大幅(fu)下(xia)(xia)滑(hua)屬于正常(chang),但從同比(bi)(bi)(bi)情(qing)況看(kan)(kan),調(diao)控影(ying)響(xiang)仍然十(shi)分明顯(xian)。不過,各(ge)類城市(shi)(shi)表現仍有(you)差異。根(gen)據安居(ju)(ju)客房(fang)產研(yan)究院跟(gen)蹤數據,2月(yue)一線(xian)城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)開啟休假模式,成(cheng)交(jiao)(jiao)套(tao)數環比(bi)(bi)(bi)大幅(fu)下(xia)(xia)滑(hua),同比(bi)(bi)(bi)去(qu)年也有(you)近五成(cheng)的跌幅(fu);隨(sui)著(zhu)假期(qi)的結束及新增預(yu)售房(fang)源的入市(shi)(shi),預(yu)計(ji)3月(yue)成(cheng)交(jiao)(jiao)情(qing)況會有(you)所(suo)回升。從安居(ju)(ju)客線(xian)上(shang)監(jian)測數據來看(kan)(kan),受(shou)春節假期(qi)影(ying)響(xiang),2月(yue)全國用戶找房(fang)需求環比(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)滑(hua)20%,一線(xian)城市(shi)(shi)環比(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)行28.9%,三(san)四線(xian)城市(shi)(shi)熱(re)度(du)下(xia)(xia)行幅(fu)度(du)較小,僅(jin)5.1%,返鄉置業(ye)熱(re)潮拉動(dong)三(san)四線(xian)城市(shi)(shi)熱(re)度(du),衡水、九江等城找房(fang)需求不降反升。
房價調整
步入2018年以(yi)來(lai),調控(kong)并未有放松趨勢,但(dan)信貸則有收緊趨勢。
根(gen)據中原地產數(shu)據統計(ji),目前(qian)北(bei)京(jing)大(da)部分銀行已(yi)經開始(shi)執行首(shou)套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)款利率為基準上浮(fu)5%-10%,除部分外資(zi)行及少數(shu)優質(zhi)客(ke)戶執行上浮(fu)5%外,上浮(fu)10%逐漸成為北(bei)京(jing)房(fang)地產市場(chang)剛需的主流。對于市場(chang)來(lai)說(shuo),購房(fang)貸(dai)款的成本繼續上升。從數(shu)據看,按照北(bei)京(jing)平均貸(dai)款額度首(shou)套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)款200萬(wan)-300萬(wan)計(ji)算,月(yue)(yue)供已(yi)經高(gao)達1.2萬(wan)-1.8萬(wan)以上。相(xiang)比2017年(nian)3·17調控前(qian)購房(fang),每月(yue)(yue)月(yue)(yue)供增加在2500元(yuan)以上。
張大(da)偉認(ren)為(wei),從樓市調(diao)控角度(du)看,利(li)率的(de)(de)提升對購房者影響非常(chang)大(da)。簡(jian)單測(ce)算,按照北(bei)京上(shang)海的(de)(de)剛(gang)(gang)需(xu)房價(jia),貸款25年的(de)(de)剛(gang)(gang)需(xu)從過去的(de)(de)8.5折優惠利(li)率到現(xian)在(zai)的(de)(de)基準甚至上(shang)浮,房價(jia)即使降低8%左右,對于(yu)剛(gang)(gang)需(xu)來說(shuo),會因為(wei)利(li)率上(shang)漲(zhang)而抵(di)消了這部(bu)分降價(jia)影響。
張大(da)偉認為,房(fang)價(jia)(jia)還將逐漸(jian)(jian)出現(xian)調(diao)整(zheng),這(zhe)種情況下(xia),銀(yin)(yin)行的風險增加,銀(yin)(yin)行對(dui)抵押品的風險意識將提高(gao)(gao),各家銀(yin)(yin)行預計后續(xu)將繼續(xu)收緊房(fang)地(di)產(chan)的額度(du)與提高(gao)(gao)房(fang)地(di)產(chan)貸(dai)款的價(jia)(jia)格。購房(fang)者的資(zi)金成(cheng)(cheng)本持續(xu)上升,已經逐漸(jian)(jian)完(wan)成(cheng)(cheng)了從(cong)量變到質變的過程,貸(dai)款的壓力越來越大(da)。目前市場成(cheng)(cheng)交(jiao)已經全面降溫,降價(jia)(jia)開(kai)始出現(xian)。
上述鏈(lian)家中介人士還注(zhu)意(yi)到,目前(qian)市(shi)場上主要是換(huan)房客戶(hu)。對這類客戶(hu)而言,房源如果不(bu)能盡快出售(shou)就無法實現成(cheng)功換(huan)房的(de)目的(de)。因此,房價適度優惠才有利(li)于促進成(cheng)交(jiao)。“要想成(cheng)交(jiao)就要降價。否則客戶(hu)都比較理性,不(bu)接(jie)受的(de)。”
對北京樓市(shi)(shi)另一(yi)影響較大的因素是,大量推(tui)出的共有產權房也在(zai)逐(zhu)漸(jian)影響市(shi)(shi)場。今后五年北京將完成(cheng)25萬套共有產權住房供地,通過加快房源供應,提升建設品質,公(gong)平(ping)合理(li)分配(pei),進(jin)一(yi)步穩定社會預期,堅決抑制投資投機性購房需求(qiu),促進(jin)住房回歸居住屬性。
“北京將(jiang)有(you)大(da)量的限價(jia)商品房與共有(you)產權(quan)房上市,整體市場在2018年有(you)可能繼續降溫。對于剛(gang)需來說(shuo)(shuo),在大(da)量低價(jia)房源上市后,選擇余地將(jiang)增加。”張大(da)偉說(shuo)(shuo)。
3月1日(ri),由中(zhong)鐵(tie)置業與碧(bi)桂園北京區(qu)域聯合(he)投(tou)資開(kai)發(fa)的(de)海(hai)(hai)(hai)淀(dian)(dian)區(qu)首個(ge)共(gong)有產(chan)權(quan)房(fang)項目(mu)中(zhong)鐵(tie)碧(bi)桂園正式開(kai)始為期兩天的(de)選(xuan)(xuan)房(fang)。據了解,該項目(mu)本(ben)次(ci)共(gong)有431套(tao)房(fang)源(yuan)面向海(hai)(hai)(hai)淀(dian)(dian)區(qu)戶籍無房(fang)家庭(ting)和在海(hai)(hai)(hai)淀(dian)(dian)區(qu)工(gong)作(zuo)的(de)本(ben)市其他區(qu)戶籍無房(fang)家庭(ting)配(pei)售,含全裝修(xiu)費用(yong)售價35000元/平(ping)方米,購房(fang)人(ren)產(chan)權(quan)份額比例為70%。當天現場約4000戶家庭(ting)參(can)與選(xuan)(xuan)房(fang)。據現場人(ren)士稱,截止(zhi)到當天下午五點,431套(tao)房(fang)源(yuan)已經全部被選(xuan)(xuan)完。針對符(fu)合(he)北京市住房(fang)限購條(tiao)件且在海(hai)(hai)(hai)淀(dian)(dian)區(qu)穩定工(gong)作(zuo)的(de)非(fei)本(ben)市戶籍的(de)無房(fang)家庭(ting)配(pei)售,該項目(mu)還將推出第二批次(ci)的(de)185套(tao)房(fang)源(yuan)。
中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)聲明(ming):凡本(ben)(ben)網(wang)(wang)(wang)注(zhu)明(ming)“來源:中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券報·中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)”的(de)所有(you)作(zuo)(zuo)品,版權均屬于中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券報、中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)。中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券報·中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)與(yu)作(zuo)(zuo)品作(zuo)(zuo)者(zhe)聯合聲明(ming),任何(he)組織未(wei)經中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券報、中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)以及作(zuo)(zuo)者(zhe)書面授權不得轉(zhuan)載、摘編或(huo)利(li)用(yong)其(qi)(qi)它方(fang)式使用(yong)上述作(zuo)(zuo)品。凡本(ben)(ben)網(wang)(wang)(wang)注(zhu)明(ming)來源非中國(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)券報·中證(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)的(de)作(zuo)(zuo)品,均轉(zhuan)載自其(qi)(qi)它媒(mei)體(ti),轉(zhuan)載目的(de)在于更(geng)好(hao)服(fu)務讀者(zhe)、傳遞信息之需(xu),并不代表本(ben)(ben)網(wang)(wang)(wang)贊同其(qi)(qi)觀點,本(ben)(ben)網(wang)(wang)(wang)亦不對其(qi)(qi)真實性負責,持異議者(zhe)應與(yu)原出處單位主張權利(li)。
特別鏈接:政府部門交易機構證券期貨四所兩司新聞發布平臺友情鏈接版權聲明
關于報社關于本站廣告發布免責條款
中國證券報社版權所有,未經書面授權不得復制或建立鏡像 經營許可證編號:京B2-20180749 京公網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved
中(zhong)國證(zheng)券報社版權所有(you),未(wei)經(jing)書面授權不得復(fu)制或(huo)建立鏡像
經營許可(ke)證編號(hao):京(jing)B2-20180749 京(jing)公網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved