當前，在金融領域去杠桿(gan)和嚴監管的影響下，房地(di)(di)產(chan)企業資金面全面收緊。面對(dui)調控(kong)繼續從(cong)嚴和外貿不(bu)確定因素對(dui)宏(hong)觀經濟的影響，未來房地(di)(di)產(chan)市場存在一定的不(bu)確定性。

　　我國(guo)經濟轉(zhuan)向高質(zhi)量(liang)發(fa)展階段(duan)，預(yu)計2019年中央房(fang)地產政(zheng)策(ce)仍以(yi)從緊為主。但只要(yao)房(fang)價不出現明顯上升(sheng)趨勢，就難以(yi)再出臺更緊的措施，接下來(lai)將更多(duo)會加大(da)力度督促地方對(dui)從緊房(fang)地產政(zheng)策(ce)的落實。

　　各地(di)政(zheng)府在(zai)(zai)落實租售并舉(ju)的(de)(de)政(zheng)策(ce)上，仍會(hui)加(jia)(jia)(jia)大租賃性住房(fang)(fang)建設力(li)度(du)。同時，房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)拿(na)地(di)速(su)度(du)加(jia)(jia)(jia)快，必然使得2019年(nian)(nian)開發(fa)力(li)度(du)加(jia)(jia)(jia)大。加(jia)(jia)(jia)上2019年(nian)(nian)整個金融市場的(de)(de)流動性可(ke)能會(hui)好于2018年(nian)(nian)，房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)投資也會(hui)受(shou)益，但相對(dui)上年(nian)(nian)的(de)(de)高基數而言，增(zeng)速(su)降低(di)在(zai)(zai)所(suo)難(nan)免，預計全年(nian)(nian)增(zeng)速(su)保持(chi)在(zai)(zai)6%左右。2019年(nian)(nian)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)拿(na)地(di)會(hui)受(shou)到宏觀經濟環境和2018年(nian)(nian)四季度(du)以來下(xia)滑(hua)趨勢的(de)(de)影響(xiang)，積(ji)極性會(hui)有所(suo)下(xia)滑(hua)，購(gou)地(di)面積(ji)增(zeng)幅(fu)會(hui)出現前(qian)低(di)后高的(de)(de)態勢。

　　各界對于(yu)中央調控(kong)房地產市場(chang)(chang)決心逐漸認(ren)同，經(jing)濟運行面臨(lin)一(yi)定的(de)壓力，同時，隨著棚改貨幣化比例的(de)降低和市場(chang)(chang)需求自2018年(nian)四(si)季度開始減(jian)緩(huan)，可以預(yu)期，2019年(nian)上(shang)半年(nian)房地產市場(chang)(chang)銷(xiao)售會延續弱勢(shi)格(ge)局。后期隨著穩經(jing)濟下的(de)流(liu)動性(xing)相對寬(kuan)松，可能會促(cu)進房地產銷(xiao)售有所上(shang)升(sheng)，加上(shang)2018年(nian)較低基(ji)數的(de)影響(xiang)，2019年(nian)全(quan)年(nian)房地產市場(chang)(chang)銷(xiao)售增速(su)有望達到5%左右。

　　房(fang)價(jia)的(de)地區(qu)差異會更加明顯，對(dui)(dui)于(yu)那(nei)些土地價(jia)格依然高企(qi)，供給依然不足(zu)的(de)一二線城(cheng)(cheng)市(shi)而言，房(fang)價(jia)難(nan)以出(chu)現大幅(fu)下行，而對(dui)(dui)一些人口流(liu)入不足(zu)的(de)區(qu)域，房(fang)價(jia)會有明顯下降。鑒于(yu)房(fang)價(jia)持續上漲不僅推高了(le)實體經濟成本，擠壓(ya)了(le)企(qi)業利潤，也(ye)(ye)削弱了(le)居民(min)消費能(neng)力，降低(di)了(le)城(cheng)(cheng)市(shi)競爭力，中央對(dui)(dui)于(yu)房(fang)價(jia)控制(zhi)的(de)決心不會動搖(yao)，房(fang)價(jia)即使出(chu)現上行也(ye)(ye)難(nan)以出(chu)現大幅(fu)攀升。

　　受(shou)房(fang)地(di)產(chan)銷售和(he)投資都可(ke)能延續(xu)2018年(nian)四季度下行趨(qu)勢(shi)的(de)(de)影(ying)響(xiang)，2019年(nian)房(fang)地(di)產(chan)景氣指數可(ke)能會(hui)(hui)(hui)呈現出(chu)低開高(gao)走的(de)(de)趨(qu)勢(shi)，但(dan)是受(shou)到(dao)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)從嚴調控(kong)的(de)(de)影(ying)響(xiang)，高(gao)走的(de)(de)幅度有(you)限(xian)，全年(nian)指數仍將在(zai)101-102之間波動。房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)在(zai)嚴厲的(de)(de)調控(kong)環境下，一方(fang)面會(hui)(hui)(hui)繼續(xu)加快(kuai)開發進度，加快(kuai)周轉；另一方(fang)面會(hui)(hui)(hui)根據市場(chang)環境適當減(jian)緩(huan)拿地(di)需(xu)求(qiu)，因此(ci)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)到(dao)位(wei)資金增速會(hui)(hui)(hui)比較平穩。

　　對(dui)于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)發展的(de)建議，筆(bi)者認為，一(yi)是經(jing)濟下(xia)行(xing)壓力(li)下(xia)，對(dui)于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)調控要(yao)注(zhu)意(yi)“三穩(wen)(wen)(wen)(wen)”：穩(wen)(wen)(wen)(wen)市(shi)(shi)場(chang)、穩(wen)(wen)(wen)(wen)價(jia)(jia)格(ge)、穩(wen)(wen)(wen)(wen)預(yu)期。穩(wen)(wen)(wen)(wen)市(shi)(shi)場(chang)就是穩(wen)(wen)(wen)(wen)定(ding)(ding)市(shi)(shi)場(chang)的(de)供(gong)給(gei)和(he)需求(qiu)，供(gong)給(gei)方面除了注(zhu)意(yi)加大(da)租賃性住房(fang)(fang)供(gong)給(gei)外(wai)，對(dui)于(yu)(yu)(yu)商品房(fang)(fang)供(gong)給(gei)不可大(da)幅(fu)減少；需求(qiu)的(de)穩(wen)(wen)(wen)(wen)定(ding)(ding)仍然(ran)是以剛需為主(zhu)，嚴控投機性需求(qiu)，對(dui)于(yu)(yu)(yu)限價(jia)(jia)帶來的(de)一(yi)二手房(fang)(fang)房(fang)(fang)價(jia)(jia)倒掛的(de)現(xian)象也應引起重視(shi)。穩(wen)(wen)(wen)(wen)房(fang)(fang)價(jia)(jia)既要(yao)堅決(jue)遏(e)制房(fang)(fang)價(jia)(jia)過(guo)快上漲，也要(yao)關(guan)注(zhu)房(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)大(da)幅(fu)波動(dong)。同時，貨幣政策(ce)在保持流(liu)動(dong)性合理充裕、維(wei)持寬松格(ge)局(ju)的(de)情況下(xia)，一(yi)定(ding)(ding)要(yao)防止貨幣政策(ce)對(dui)房(fang)(fang)地(di)產的(de)溢出效應。

　　二是(shi)地(di)(di)方政(zheng)府(fu)應(ying)加強調(diao)控的(de)(de)精準性，逐步擺脫對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)依賴。調(diao)控必須因地(di)(di)制(zhi)(zhi)宜。地(di)(di)方政(zheng)府(fu)在中央“房(fang)住不炒”的(de)(de)理(li)念下，必須密(mi)切(qie)關(guan)注(zhu)本地(di)(di)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)供(gong)需關(guan)系(xi)及庫存(cun)水(shui)平，做(zuo)好相應(ying)的(de)(de)土地(di)(di)供(gong)給或者約(yue)束；貫徹中央關(guan)于堅(jian)決遏制(zhi)(zhi)房(fang)價過(guo)快上漲的(de)(de)決定，做(zuo)好房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)預期引導，堅(jian)決遏制(zhi)(zhi)投(tou)機性的(de)(de)需求。

　　同(tong)時(shi)，經過兩年(nian)的(de)(de)調控，地(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)應(ying)(ying)對前(qian)期(qi)調控的(de)(de)精(jing)準(zhun)性(xing)進行評估，為下(xia)一階段的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)政(zheng)(zheng)策制定提供借鑒(jian)，尤其是注意防止(zhi)誤傷剛需，并(bing)準(zhun)備好適(shi)應(ying)(ying)房(fang)地(di)產(chan)(chan)租售并(bing)舉特(te)征(zheng)的(de)(de)政(zheng)(zheng)策供給，防止(zhi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場出現“量”和“價”的(de)(de)大幅(fu)波動。此外，地(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)要逐(zhu)漸摒棄土地(di)財(cai)政(zheng)(zheng)思維(wei)，為實體經濟發(fa)展創造良好環境，大力(li)加強新興產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)發(fa)展，逐(zhu)步擺脫對房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)依(yi)賴。

　　三是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)逐步降低杠(gang)桿(gan)率，加(jia)(jia)(jia)快(kuai)(kuai)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)型升級。針對高杠(gang)桿(gan)可能帶來(lai)的企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)債(zhai)券違約風險，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)一(yi)方(fang)面要(yao)加(jia)(jia)(jia)快(kuai)(kuai)土地(di)(di)開(kai)發(fa)(fa)(fa)節奏，加(jia)(jia)(jia)快(kuai)(kuai)銷售進度、資金回籠；另(ling)一(yi)方(fang)面要(yao)積(ji)極主(zhu)動地(di)(di)加(jia)(jia)(jia)快(kuai)(kuai)去(qu)杠(gang)桿(gan)。政(zheng)府應(ying)積(ji)極引導房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)展開(kai)并購重組，允許合規(gui)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)行ABS等債(zhai)務(wu)融資工具。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)該加(jia)(jia)(jia)強(qiang)對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)新(xin)階段特征的認識，深刻意識到房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場調控的長(chang)期性，加(jia)(jia)(jia)快(kuai)(kuai)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)向專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化(hua)、規(gui)模化(hua)、品牌(pai)化(hua)方(fang)向發(fa)(fa)(fa)展，加(jia)(jia)(jia)快(kuai)(kuai)培育知名企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)、品牌(pai)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)，組建大(da)型企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)集團，推動開(kai)發(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)與(yu)物業(ye)(ye)(ye)、中(zhong)介之間(jian)(jian)的合作。增強(qiang)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)市(shi)場競爭力，實施多元化(hua)發(fa)(fa)(fa)展戰略，實現房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)與(yu)教育、醫療、物流等跨界聯合。大(da)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)需加(jia)(jia)(jia)快(kuai)(kuai)開(kai)展技(ji)術創(chuang)新(xin)、產(chan)(chan)品創(chuang)新(xin)、管理創(chuang)新(xin)，提(ti)升房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)全產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈尤其是(shi)后端服務(wu)的附加(jia)(jia)(jia)值。強(qiang)化(hua)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)，由產(chan)(chan)品開(kai)發(fa)(fa)(fa)向空間(jian)(jian)運營邁進，從(cong)產(chan)(chan)品開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)變身(shen)空間(jian)(jian)運營商(shang)，提(ti)升住宅品質和小區品位(wei)。

　　四是房(fang)地產需(xu)(xu)(xu)求(qiu)者(zhe)對(dui)房(fang)價要(yao)有理(li)性(xing)認識(shi)，加強風險(xian)意(yi)識(shi)。房(fang)地產需(xu)(xu)(xu)求(qiu)者(zhe)必須(xu)對(dui)未(wei)來房(fang)價波動有理(li)性(xing)認識(shi)，有足(zu)夠的(de)(de)心理(li)預期。房(fang)價不會(hui)只漲不跌，市場經濟(ji)環境(jing)下要(yao)有足(zu)夠的(de)(de)契約精神。在“房(fang)住不炒”的(de)(de)理(li)念下，地方政府為(wei)積極落實(shi)主(zhu)體責任，出臺(tai)了很多遏制房(fang)地產投機的(de)(de)政策，但對(dui)于很多城市出現新房(fang)與二(er)手(shou)房(fang)價格倒掛的(de)(de)現象，還(huan)是在一定程度上刺(ci)激了投機需(xu)(xu)(xu)求(qiu)。為(wei)此，要(yao)引導投資者(zhe)對(dui)房(fang)地產調控(kong)的(de)(de)長期性(xing)保有清醒(xing)認識(shi)。