國家發改委(wei)7月12日消(xiao)息(xi)，國家發改委(wei)近日發布的(de)《關于(yu)對(dui)房(fang)(fang)地產(chan)企業發行外(wai)債申請備案登記有關要求的(de)通知》明確(que)，房(fang)(fang)地產(chan)企業發行外(wai)債只能用(yong)于(yu)置換(huan)未來(lai)一年內到期(qi)的(de)中長期(qi)境外(wai)債務。業內人(ren)士認為，從整體政策影(ying)響看(kan)，三季度(du)房(fang)(fang)企大額度(du)融資(zi)(zi)將(jiang)減(jian)少(shao)，搶地現(xian)象預計明顯減(jian)少(shao)，對(dui)于(yu)融資(zi)(zi)渠道較少(shao)的(de)企業來(lai)說，壓力較大。但(dan)目前看(kan)，信托與(yu)海外(wai)融資(zi)(zi)，都是規范(fan)而不是全面暫停，影(ying)響或(huo)有限。

　　加強監管

　　通知要(yao)求，房地(di)產企業(ye)(ye)(ye)在(zai)(zai)外(wai)債(zhai)備(bei)案登記申請材料中要(yao)列(lie)明擬置換(huan)境外(wai)債(zhai)務的詳(xiang)細(xi)信息(xi)(xi)，包括債(zhai)務規模、期(qi)(qi)限(xian)情(qing)況(kuang)(kuang)、經發改(gai)委備(bei)案登記情(qing)況(kuang)(kuang)等(deng)(deng)，并提交《企業(ye)(ye)(ye)發行(xing)外(wai)債(zhai)真實性承(cheng)諾函(han)》。房地(di)產企業(ye)(ye)(ye)發行(xing)外(wai)債(zhai)要(yao)加(jia)強信息(xi)(xi)披露，在(zai)(zai)募集說明書等(deng)(deng)文(wen)件中需(xu)明確資金用途等(deng)(deng)情(qing)況(kuang)(kuang)。房地(di)產企業(ye)(ye)(ye)應制(zhi)定發行(xing)外(wai)債(zhai)總體計劃(hua)，統籌考(kao)慮(lv)匯率、利率、幣(bi)種及(ji)企業(ye)(ye)(ye)資產負債(zhai)結構(gou)等(deng)(deng)因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣(bi)互換(huan)、利率互換(huan)、遠期(qi)(qi)外(wai)匯買(mai)賣、期(qi)(qi)權、掉期(qi)(qi)等(deng)(deng)金融產品，合理持有外(wai)匯頭寸，保持境內(nei)母(mu)公司外(wai)債(zhai)與(yu)境外(wai)分支機構(gou)外(wai)債(zhai)、人民幣(bi)外(wai)債(zhai)與(yu)外(wai)幣(bi)外(wai)債(zhai)、短期(qi)(qi)外(wai)債(zhai)與(yu)中長期(qi)(qi)外(wai)債(zhai)、內(nei)債(zhai)與(yu)外(wai)債(zhai)合理比例(li)，有效防控外(wai)債(zhai)風險。

　　北京市房地產(chan)業(ye)(ye)協會秘書長陳志表示，通知主要目的(de)是堵漏洞，防(fang)控可能產(chan)生的(de)風險，清晰掌握房地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)發債的(de)各類詳(xiang)細的(de)信息，如數量規模、用(yong)途、期(qi)限(xian)等。堅(jian)持調控政(zheng)策連續性，“一城一策”是地方(fang)政(zheng)府的(de)主體責任(ren)，金融政(zheng)策是中央政(zheng)府的(de)責任(ren)，責任(ren)清晰。

　　陳志認為(wei)，今年上半年，全(quan)國房(fang)地(di)(di)產市場所謂的“小陽春”與企業發債(zhai)(zhai)、房(fang)地(di)(di)產信(xin)托不無關系，在諸多(duo)影響(xiang)因素(su)中，金融因素(su)作用更直接(jie)。6月(yue)底、7月(yue)初(chu)，多(duo)家信(xin)托公司(si)收到監(jian)管(guan)指導，要求控(kong)制(zhi)地(di)(di)產信(xin)托業務規模，加強房(fang)地(di)(di)產信(xin)托領域風險防控(kong)，這與通(tong)知精神在邏輯上是一致的。但(dan)通(tong)知并非“一刀切”喊(han)停，畢竟發債(zhai)(zhai)行為(wei)是市場行為(wei)。在當前經濟環(huan)境下，原有外債(zhai)(zhai)規模或可以被接(jie)受，但(dan)需(xu)要管(guan)控(kong)和防范風險。

　　中原地產首(shou)席分析師張大偉認為(wei)，最(zui)近房地產企業面(mian)臨資(zi)金(jin)面(mian)的多重管制與收緊，在信托監(jian)管強化預期下，外債也開始加強監(jian)管。但整體看，政策不是“一刀切”的暫停，而(er)是加強監(jian)管，對于(yu)正(zheng)常(chang)融資(zi)沒(mei)有影(ying)響。

　　他指出，美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債對(dui)于(yu)房(fang)(fang)地產企(qi)業來說，并非主要(yao)資金(jin)來源(yuan)，只有部分(fen)企(qi)業特別是(shi)在港上市房(fang)(fang)企(qi)發行美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債較(jiao)多，在7月份已(yi)經(jing)過去的(de)11天，全國有超(chao)過20家房(fang)(fang)企(qi)發行了接近(jin)150億美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)的(de)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債。可(ke)見收緊美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債的(de)政策預期已(yi)經(jing)早就出現。從整體政策影響看，2019年三季度(du)房(fang)(fang)企(qi)大(da)額度(du)融(rong)資將(jiang)(jiang)減少(shao)，房(fang)(fang)企(qi)搶地現象也將(jiang)(jiang)明顯減少(shao)，特別是(shi)對(dui)于(yu)融(rong)資渠道較(jiao)少(shao)的(de)企(qi)業來說，壓力將(jiang)(jiang)非常大(da)。但目前看，信托與(yu)海外(wai)融(rong)資，都是(shi)規范(fan)而不是(shi)全面暫停，影響預計不會太(tai)大(da)。 

　　融資成本增加

　　中原地產(chan)統計數(shu)據顯示，7月上旬(xun)有超(chao)過15家房(fang)地產(chan)企業發布了超(chao)過百億美元的融(rong)(rong)資計劃。從美元融(rong)(rong)資成(cheng)本看，相比之前有所上漲，分化也非(fei)常明顯，從不足(zu)6%到超(chao)過10%都有分布。

　　張大偉認為(wei)，從企(qi)(qi)業(ye)融資(zi)(zi)情況看，2018年四季(ji)度(du)開始，房企(qi)(qi)融資(zi)(zi)難度(du)有(you)所降低。從2019年5月開始，國內融資(zi)(zi)渠道針對房地(di)產行(xing)業(ye)強化了(le)監管，特(te)別(bie)是信托收緊(jin)預期出現。雖然當下(xia)融資(zi)(zi)依然較多，各(ge)家房企(qi)(qi)擔憂后(hou)續收緊(jin)加(jia)(jia)碼，所以最近都在加(jia)(jia)快從各(ge)種(zhong)渠道融資(zi)(zi)。因為(wei)需(xu)求增加(jia)(jia)，房企(qi)(qi)的資(zi)(zi)金成(cheng)本(ben)相比(bi)之前有(you)所增加(jia)(jia)，特(te)別(bie)是規模較小的企(qi)(qi)業(ye)，融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)明顯增加(jia)(jia)，美(mei)元融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)超過10%。

　　他認為(wei)，最近(jin)房(fang)(fang)企(qi)(qi)明(ming)顯更加(jia)關(guan)注(zhu)資(zi)(zi)金(jin)鏈的(de)(de)安全(quan)。多家企(qi)(qi)業(ye)公布的(de)(de)融資(zi)(zi)成本比(bi)之前(qian)有(you)(you)所降低，再次出現了企(qi)(qi)業(ye)債利率不(bu)足4%的(de)(de)融資(zi)(zi)。另外，包括富力等(deng)企(qi)(qi)業(ye)發(fa)行了大額度企(qi)(qi)業(ye)債。整體看(kan)，房(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)最近(jin)幾個月資(zi)(zi)金(jin)情況有(you)(you)所緩解(jie)。中型(xing)房(fang)(fang)企(qi)(qi)依(yi)然非常明(ming)顯地(di)(di)加(jia)速拿地(di)(di)。拿地(di)(di)多，也推動了房(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)融資(zi)(zi)需求。從(cong)趨勢看(kan)，預計后續房(fang)(fang)企(qi)(qi)融資(zi)(zi)的(de)(de)難度繼續增加(jia)，資(zi)(zi)金(jin)價格(ge)可能出現上行勢頭。