■一(yi)位銷售人(ren)員告訴記者(zhe)：“徐匯區新盤供應(ying)不多(duo)，大多(duo)數(shu)人(ren)都(dou)會來看一(yi)看，但(dan)買(mai)(mai)不買(mai)(mai)還取決于項目與(yu)客戶興趣點是否能對得上。”

　　■“房子只要(yao)推出來就能賣出去，因為它是(shi)(shi)限價房，與二(er)手房價格倒掛(gua)，等于是(shi)(shi)向(xiang)二(er)級市場讓利。”某大型房企高管(guan)向(xiang)記者表(biao)示，長三(san)角地區依然(ran)是(shi)(shi)公(gong)司銷售最好的區域。

　　■上海中原地產市場分析師盧文曦(xi)表示(shi)，今(jin)年(nian)上海樓(lou)市活躍(yue)，但(dan)背后也難掩市場分化，遠郊區(qu)域去(qu)化率低(di)于50%的樓(lou)盤也不在少(shao)數。

　　近期，全國(guo)部(bu)分熱點城市(shi)出現一手(shou)房(fang)熱銷(xiao)的現象。“千人排隊”“萬(wan)人搖號(hao)”“開盤(pan)日光”等驚爆眼(yan)球的新聞(wen)頻頻出現。以上海為例，有媒體統計，截至10月底，今年上海的一手(shou)房(fang)銷(xiao)售已出現12次千人搖號(hao)，認籌率(lv)超過100%的項目搖號(hao)已達65次。買(mai)房(fang)都要靠“搶”？事實究竟怎樣？

　　近日(ri)，上(shang)證報記者對上(shang)海的(de)(de)一(yi)手(shou)房(fang)市場(chang)進(jin)行了(le)一(yi)番實(shi)地調(diao)研后發現，后疫(yi)情(qing)時(shi)代，消費者對居住(zhu)環(huan)境改善的(de)(de)需求愈加強烈，雖然新盤熱銷現象確實(shi)存在，但占比僅約20%，且主要(yao)集(ji)中于市中心的(de)(de)價(jia)格(ge)(ge)倒掛項(xiang)目：一(yi)手(shou)房(fang)、二手(shou)房(fang)的(de)(de)價(jia)格(ge)(ge)倒掛，令購房(fang)者篤信“買到即賺到”。

　　市中心一手房項目緊俏

　　初冬的(de)上海，時(shi)陰時(shi)雨，寒(han)風中，一些樓盤的(de)購(gou)房者熱情(qing)卻很(hen)高漲(zhang)。

　　上午10時(shi)許，在徐匯(hui)區龍華(hua)板塊的(de)(de)融創徐匯(hui)濱江(jiang)售(shou)樓處(chu)，記者看到已有(you)三四組(zu)客(ke)戶在與銷售(shou)人員洽談(tan)，更(geng)有(you)一個(ge)10人左右的(de)(de)團隊在售(shou)樓處(chu)參(can)觀。

　　“看房的(de)(de)人(ren)還(huan)是蠻多的(de)(de)，國慶(qing)期間每天(tian)(tian)大(da)約(yue)有200多組客戶(hu)來看房，現在(zai)天(tian)(tian)冷了，周末一天(tian)(tian)也會有接近(jin)(jin)100組客戶(hu)到訪。”銷售人(ren)員告訴記者，“現在(zai)臨近(jin)(jin)年尾，市場上新項目比(bi)較少(shao)，特別是高端項目更少(shao)。徐匯區新盤供應不(bu)多，大(da)多數人(ren)都會來看一看，但買不(bu)買還(huan)取決于項目與客戶(hu)興趣(qu)點是否(fou)能對得上。現在(zai)市場總體還(huan)不(bu)錯，但肯(ken)定沒到不(bu)愁賣那么(me)夸張的(de)(de)地步。”

　　“這里已經(jing)10年(nian)沒有(you)推(tui)新盤了(le)，我們(men)的項目性價比肯定高。之前項目一(yi)期開盤230套房源，均價79200元/平(ping)(ping)方米，獲(huo)得800多組客戶認籌。這次二期馬上(shang)要開盤了(le)，均價還是8萬元/平(ping)(ping)方米不到(dao)，周邊2009年(nian)的次新房現在每平(ping)(ping)方米都要賣(mai)到(dao)9萬元、10萬元了(le)。”徐匯(hui)區長橋板塊匯(hui)成南街里銷售人(ren)員說。

　　匯(hui)成南街里是(shi)位于徐匯(hui)區(qu)羅秀(xiu)路上(shang)的一個剛需(xu)改(gai)(gai)善型新盤(pan)。“我只能(neng)說，這(zhe)個盤(pan)不(bu)會(hui)不(bu)熱。附(fu)近已經沒什么可供開發的地塊，而且這(zhe)個地段(duan)8萬元/平方米(mi)的均價(jia)還是(shi)很(hen)劃算(suan)的，現(xian)在(zai)新房(fang)(fang)價(jia)格壓得(de)低，能(neng)搶(qiang)盡(jin)量搶(qiang)。”在(zai)看樣(yang)板房(fang)(fang)的間(jian)隙，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)余先生對(dui)記者(zhe)說，他們家就(jiu)住在(zai)項目附(fu)近，因此(ci)對(dui)周邊(bian)情況比較熟(shu)悉。他屬于首套剛改(gai)(gai)，購(gou)房(fang)(fang)需(xu)求不(bu)是(shi)太迫切，如果二(er)期(qi)能(neng)搖到號(hao)就(jiu)買(mai)二(er)期(qi)，如果搖不(bu)到就(jiu)準備買(mai)三期(qi)。“現(xian)在(zai)買(mai)房(fang)(fang)靠運氣，能(neng)搖到就(jiu)好。政府對(dui)新房(fang)(fang)限價(jia)政策(ce)暫時不(bu)會(hui)改(gai)(gai)變，我身邊(bian)有(you)不(bu)少人都在(zai)搶(qiang)房(fang)(fang)，買(mai)到一套就(jiu)相當于賺了好多年的工(gong)資。”

　　上(shang)海虹(hong)口區的(de)房(fang)地(di)產標桿項目(mu)瑞虹(hong)新城(cheng)在業界久(jiu)負(fu)盛(sheng)名。如今瑞虹(hong)新城(cheng)九期中(zhong)糧瑞虹(hong)·海景壹號即將開盤。記(ji)者以購(gou)房(fang)為(wei)名與銷售人員(yuan)搭訕。當得(de)知購(gou)房(fang)意向(xiang)是小戶(hu)型(xing)(xing)時，銷售人員(yuan)斬釘(ding)截鐵地(di)說：“很難搖(yao)到(dao)的(de)，我(wo)直接告訴你，小面(mian)積（戶(hu)型(xing)(xing)）很難搖(yao)到(dao)。我(wo)們(men)這(zhe)邊看(kan)樣(yang)板房(fang)需要先(xian)驗資(zi)，認籌我(wo)們(men)只會通知驗資(zi)客戶(hu)，因為(wei)客戶(hu)量太大(da)了(le)，我(wo)們(men)會篩選驗資(zi)并且付款方式好的(de)客戶(hu)去認籌。”

　　“168戶型(xing)、188戶型(xing)的房(fang)(fang)源(yuan)開(kai)(kai)盤日光應該沒有任何問題。現(xian)在(zai)房(fang)(fang)子好不(bu)(bu)好賣(mai)看項目，瑞(rui)虹新(xin)城(cheng)這個(ge)盤你可能不(bu)(bu)了解，這個(ge)盤的火爆不(bu)(bu)是(shi)一天(tian)兩天(tian)了，不(bu)(bu)愁(chou)賣(mai)。我們每期開(kai)(kai)盤都這樣，200平方(fang)米以下的房(fang)(fang)源(yuan)，客戶買(mai)不(bu)(bu)到屬(shu)于正常，買(mai)到屬(shu)于運(yun)氣好。”銷售人員言語中充滿牛氣。

　　市中(zhong)心的項目(mu)如此“牛(niu)氣”，郊區項目(mu)怎(zen)么樣(yang)？

　　在浦(pu)東(dong)新(xin)區上海(hai)野生(sheng)動物(wu)園附(fu)近的(de)海(hai)玥瑄邸售樓處(chu)，記者看(kan)到(dao)售樓處(chu)里的(de)人(ren)(ren)氣絲毫不輸融創徐匯濱江項目：有的(de)人(ren)(ren)在洽談，有的(de)人(ren)(ren)在簽約(yue)。一對老年夫婦告訴記者，他們(men)是來交最后一筆房款。為了退休生(sheng)活能(neng)過得更(geng)加舒適，他們(men)將(jiang)楊浦(pu)區的(de)房子置換到(dao)此。“這里的(de)房子價格(ge)和戶(hu)型都不錯，我們(men)一眼(yan)相中就買了。”

　　據了(le)解，海(hai)玥瑄邸三期已于10月(yue)中旬開盤(pan)，均(jun)價3.5萬元/平方米，一個月(yue)內全(quan)款付清可享總價96折優(you)惠，其他客(ke)戶購房(fang)可享97折優(you)惠。這也是記者跑的(de)(de)多(duo)個樓(lou)盤(pan)中唯一有(you)購房(fang)折扣優(you)惠的(de)(de)樓(lou)盤(pan)。銷售人員(yuan)告(gao)訴記者：“受疫情影響，最近售樓(lou)處人氣較(jiao)(jiao)之前有(you)所下滑。上海(hai)樓(lou)市(shi)比(bi)較(jiao)(jiao)規范，政府的(de)(de)風險(xian)把控也做得比(bi)較(jiao)(jiao)到位。本以為疫情之下上海(hai)樓(lou)市(shi)可能遭(zao)遇(yu)寒流，沒想到今年(nian)市(shi)場真的(de)(de)是好。我們這個盤(pan)共有(you)約1500套房(fang)源，今年(nian)5月(yue)、10月(yue)兩次開盤(pan)已經賣掉(diao)了(le)600多(duo)套房(fang)源，公司在銷售方面也不是特別著(zhu)急。”

　　上海(hai)中(zhong)原地(di)產市(shi)(shi)場(chang)分析師盧文曦表(biao)示，上海(hai)今年樓(lou)市(shi)(shi)活(huo)躍，但(dan)背后也難掩(yan)市(shi)(shi)場(chang)分化。今年改(gai)善需(xu)求釋放特(te)別明顯，造就一些中(zhong)環以(yi)(yi)內一手新(xin)盤(pan)熱銷的(de)(de)印象。其中(zhong)邏輯也很簡(jian)單(dan)，就是想改(gai)善生活(huo)，改(gai)善居住品質。但(dan)市(shi)(shi)場(chang)分化也很明顯，遠郊區域去化率(lv)低于50%的(de)(de)樓(lou)盤(pan)也不在少數。歸根(gen)結底，買家越來越理性(xing)，房子的(de)(de)價格與(yu)品質不匹配就難以(yi)(yi)獲(huo)得市(shi)(shi)場(chang)認同。

　　價格倒掛是熱銷主因

　　疫情(qing)防控常(chang)態化后(hou)的房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)讓房(fang)企(qi)(qi)喜(xi)上(shang)眉梢。某(mou)十強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)上(shang)海公(gong)司高管告訴記者(zhe)，今年上(shang)海市(shi)(shi)場(chang)銷(xiao)售情(qing)況還(huan)不錯，基本(ben)開盤就能清盤。但也有(you)分化，市(shi)(shi)中心(xin)項(xiang)目的銷(xiao)售情(qing)況要顯著(zhu)好于外環、遠郊(jiao)地區。

　　在這(zhe)位高管看來，上(shang)(shang)海的(de)(de)住宅需(xu)求(qiu)量非(fei)常大(da)(da)。“上(shang)(shang)海國際化水平(ping)高，營商環境很好(hao)，地產公司、金融(rong)機(ji)構(gou)(gou)紛紛把(ba)總(zong)部搬(ban)到上(shang)(shang)海。這(zhe)些機(ji)構(gou)(gou)的(de)(de)入(ru)駐為上(shang)(shang)海帶(dai)來了大(da)(da)量的(de)(de)高端人才和住房需(xu)求(qiu)。”

　　“現在非常好(hao)賣(mai)(mai)，沒(mei)房(fang)(fang)(fang)源。房(fang)(fang)(fang)子只要推出(chu)來就能賣(mai)(mai)出(chu)去(qu)，因為它(ta)是限價房(fang)(fang)(fang)，與二手房(fang)(fang)(fang)價格倒掛，等于是向二級市場讓利。”某大型(xing)房(fang)(fang)(fang)企高管向記(ji)者表(biao)示，長三(san)角(jiao)地區(qu)(qu)依然是公司(si)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)最好(hao)的(de)區(qu)(qu)域(yu)。截至11月30日，公司(si)浙(zhe)江(jiang)區(qu)(qu)域(yu)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)金額同比增幅達25%至30%，上(shang)海(hai)區(qu)(qu)域(yu)和江(jiang)蘇區(qu)(qu)域(yu)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)金額同比略有下降(jiang)。公司(si)今年(nian)在浙(zhe)江(jiang)的(de)供貨較多，上(shang)海(hai)、江(jiang)蘇的(de)供貨量比去(qu)年(nian)少(shao)。整體(ti)上(shang)，公司(si)今年(nian)在長三(san)角(jiao)兩省一市的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)總額與去(qu)年(nian)同期基本(ben)持(chi)平。

　　“上海、杭州(zhou)如(ru)果(guo)有貨應(ying)該不愁賣(mai)，但長三角華東地(di)區也(ye)不是(shi)所有城市都賣(mai)得好。今年我們在紹興、合肥就賣(mai)得不錯，有些(xie)地(di)區就賣(mai)得一般。”上述高(gao)管說(shuo)。

　　在滬上某(mou)房(fang)地(di)產營銷代理(li)公司負責人看來(lai)，上海(hai)局部(bu)地(di)區一手(shou)房(fang)有供(gong)不應求的(de)現(xian)象，但大(da)部(bu)分地(di)區供(gong)應充(chong)分，并(bing)未出現(xian)絕大(da)多數一手(shou)項目(mu)都超額(e)認籌的(de)情況。“我(wo)們拉(la)了一個數據，大(da)約20%的(de)項目(mu)位于(yu)熱點板塊(kuai)，會比(bi)(bi)較(jiao)搶手(shou)；30%的(de)項目(mu)推(tui)售比(bi)(bi)合(he)理(li)，開盤賣60%至(zhi)70%，然(ran)后再(zai)經過兩三個月(yue)去化就能賣完(wan)。上海(hai)樓(lou)市相對(dui)比(bi)(bi)較(jiao)健康，需(xu)求旺(wang)盛，供(gong)應也比(bi)(bi)較(jiao)充(chong)足，然(ran)后購房(fang)者各取(qu)所需(xu)。”

　　“上(shang)(shang)海有(you)(you)(you)些區域長期(qi)沒有(you)(you)(you)供應(ying)，一手(shou)房會熱銷，但很多(duo)購房者想(xiang)買網(wang)紅盤其實也就是(shi)想(xiang)試試運氣。大家的(de)心態(tai)比(bi)較好，一手(shou)房搖不到(dao)就買二手(shou)房，可(ke)選擇的(de)余地也很多(duo)。”上(shang)(shang)述代理(li)公司負責人表(biao)示，“上(shang)(shang)海市(shi)政(zheng)府對樓(lou)市(shi)的(de)調控比(bi)較理(li)性，市(shi)場(chang)有(you)(you)(you)需求(qiu)就多(duo)發放(fang)一些預(yu)售證，加(jia)快供應(ying)，各種供應(ying)結構比(bi)較合理(li)，差不多(duo)價位的(de)項目也比(bi)較多(duo)，基本(ben)能(neng)滿足(zu)需求(qiu)，因(yin)而今年上(shang)(shang)海一手(shou)房價格總(zong)體還是(shi)比(bi)較穩定的(de)。”

　　上海樓市全年銷售有望增長

　　“政府控制房(fang)價的決心(xin)非常堅定，今年(nian)我(wo)們拿地比(bi)較(jiao)謹慎，通過招拍掛拿地不(bu)多，主要還是通過合(he)作來獲取(qu)項目。”一家大型房(fang)企高管如(ru)此表示，受疫情影響，上海今年(nian)是土地供應的大年(nian)，而且的確供應了不(bu)少優質地塊。可以預見，明年(nian)下(xia)半年(nian)上海的新(xin)房(fang)供應量依然會比(bi)較(jiao)大。

　　該高(gao)管表示(shi)，從土地(di)(di)(di)(di)供應節奏來說(shuo)，今(jin)(jin)年上(shang)(shang)(shang)海(hai)的(de)新增供地(di)(di)(di)(di)比(bi)往年要(yao)多(duo)一(yi)些(xie)，大部分地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)的(de)溢(yi)價率(lv)保持在(zai)15%左右。“今(jin)(jin)年上(shang)(shang)(shang)海(hai)土地(di)(di)(di)(di)市場(chang)(chang)土拍(pai)溢(yi)價率(lv)超過30%的(de)地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)很少(shao)，政(zheng)府(fu)也不(bu)希望(wang)一(yi)輪一(yi)輪把地(di)(di)(di)(di)價抬升(sheng)上(shang)(shang)(shang)去，因此對(dui)參(can)拍(pai)企(qi)業(ye)還是有多(duo)方面要(yao)求的(de)，地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)也分布在(zai)不(bu)同區域里。可以(yi)說(shuo)，今(jin)(jin)年上(shang)(shang)(shang)海(hai)的(de)土地(di)(di)(di)(di)市場(chang)(chang)比(bi)較活(huo)躍(yue)，但談不(bu)上(shang)(shang)(shang)火熱。政(zheng)府(fu)還是希望(wang)大家理性對(dui)待市場(chang)(chang)”。

　　“今(jin)年公司上海區域(yu)銷售(shou)額可能同比增長10%至20%。”上述高管(guan)表示，“其實我們也(ye)希望房價不要(yao)漲(zhang)，房價漲(zhang)得太快(kuai)對經(jing)濟(ji)對各方面(mian)都沒有好處，對我們企業(ye)自身(shen)也(ye)沒有好處。”

　　“今(jin)年上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)市(shi)場(chang)(chang)給(gei)我的(de)總(zong)體感(gan)覺(jue)是一(yi)手(shou)房(fang)價格穩中略有升，市(shi)場(chang)(chang)成交量比前(qian)兩年要(yao)高，供應量上(shang)(shang)(shang)去了，二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)(chang)也(ye)比較活躍。有了二(er)手(shou)房(fang)這(zhe)個‘池子’，放點‘水’就(jiu)可以稀釋(shi)很多客戶(hu)需求。目前(qian)上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)在售(shou)一(yi)手(shou)房(fang)約5萬(wan)多套，二(er)手(shou)房(fang)掛(gua)牌(pai)的(de)大概有6、7萬(wan)套，這(zhe)十(shi)幾(ji)萬(wan)套房(fang)也(ye)夠上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)消化一(yi)段時間了。從全年去化來看，預計今(jin)年上(shang)(shang)(shang)海(hai)(hai)房(fang)地產市(shi)場(chang)(chang)銷售(shou)額會有增長，但幅(fu)度不(bu)會特別(bie)大。”該高管如此預計。