隨著中國(guo)證監(jian)會(hui)《公開(kai)募(mu)集基礎設施證券(quan)投(tou)(tou)資(zi)基金指引（試(shi)行）》正(zheng)式發布，交易所、基金業(ye)協會(hui)、證券(quan)業(ye)協會(hui)陸續對具體業(ye)務規則完成征(zheng)求意見，公募(mu)REITs產(chan)品(pin)漸(jian)行漸(jian)近，市場關注度(du)也越(yue)來越(yue)高(gao)，關注點(dian)逐(zhu)漸(jian)由(you)項目端轉向投(tou)(tou)資(zi)端。

　　我國公(gong)募(mu)REITs是(shi)以投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)礎設(she)(she)施項(xiang)目為主的(de)公(gong)開募(mu)集證券投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金，可以理(li)(li)解為是(shi)一種將資(zi)(zi)(zi)產(chan)上市(shi)和(he)資(zi)(zi)(zi)產(chan)管(guan)理(li)(li)相結合的(de)復雜金融產(chan)品。公(gong)募(mu)REITs發(fa)展有助于盤活(huo)基(ji)(ji)礎設(she)(she)施存量資(zi)(zi)(zi)產(chan)，拓寬社會資(zi)(zi)(zi)本投(tou)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)，增(zeng)強資(zi)(zi)(zi)本市(shi)場(chang)服務實體(ti)經(jing)濟質效(xiao)。作為基(ji)(ji)金管(guan)理(li)(li)人，從(cong)投(tou)資(zi)(zi)(zi)者利益(yi)角度(du)出(chu)發(fa)，我們(men)認(ren)為當(dang)前需要重點關注公(gong)募(mu)REITs產(chan)品信息披(pi)露(lu)、投(tou)資(zi)(zi)(zi)交易、收益(yi)特(te)征和(he)特(te)有風險這(zhe)四個方面。

　　確保運作公開透明

　　中國(guo)證(zheng)監會發布的REITs指引堅(jian)持“以信息披露為中心”，確保公募REITs運作公開(kai)透明。

　　除(chu)常(chang)規(gui)基(ji)(ji)金信(xin)(xin)息披(pi)(pi)露(lu)要求外，基(ji)(ji)于特(te)殊交易結構，REITs指(zhi)引在(zai)發行和(he)(he)運(yun)營(ying)管(guan)理階段增(zeng)加相(xiang)應信(xin)(xin)息披(pi)(pi)露(lu)要求。僅就(jiu)招(zhao)募(mu)說明書來(lai)(lai)說，新增(zeng)披(pi)(pi)露(lu)事項就(jiu)多達24項，主要圍繞(rao)底層基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)項目詳細信(xin)(xin)息，比較核心的包括資產支持證(zheng)券和(he)(he)基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)項目基(ji)(ji)本情(qing)況(kuang)、現金流測算、項目評(ping)估報(bao)告(gao)(gao)和(he)(he)盡(jin)職調查報(bao)告(gao)(gao)等(deng)；運(yun)營(ying)管(guan)理期間定期報(bao)告(gao)(gao)需(xu)涵蓋基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)項目財務狀況(kuang)、業績(ji)表現、未來(lai)(lai)展望情(qing)況(kuang)、基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)項目現金流歸集、管(guan)理、使(shi)用及變(bian)(bian)化(hua)情(qing)況(kuang)等(deng)；臨時報(bao)告(gao)(gao)還需(xu)針(zhen)對關聯交易、現金流發生(sheng)重大變(bian)(bian)化(hua)等(deng)情(qing)況(kuang)進行信(xin)(xin)息披(pi)(pi)露(lu)。上述與(yu)傳統公募(mu)基(ji)(ji)金不同(tong)的信(xin)(xin)息披(pi)(pi)露(lu)內容，投(tou)資者需(xu)要重點關注。

　　多元化交易體系與流動性管理

　　公(gong)募REITs作為新興的投資品種，交易(yi)機(ji)制(zhi)和(he)流動性情況是投資者重點關注(zhu)內容。

　　從國外(wai)REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)經驗看(kan)，成(cheng)熟市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)REITs流(liu)動性(xing)與該地(di)區股(gu)票市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)流(liu)動性(xing)較為接近(jin)(jin)。近(jin)(jin)十年，美(mei)國市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)REITs交(jiao)(jiao)易(yi)量(liang)(liang)逐步提高；在(zai)新加(jia)坡(po)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)，REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)值(zhi)占全(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)總市(shi)(shi)(shi)(shi)值(zhi)比重為11.7%，而交(jiao)(jiao)易(yi)量(liang)(liang)占全(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)日均交(jiao)(jiao)易(yi)量(liang)(liang)的(de)30%。綜合(he)分析，影(ying)響其流(liu)動性(xing)的(de)因(yin)素包括交(jiao)(jiao)易(yi)機制、投資者結構和(he)引導(dao)教育(yu)(yu)、底層資產類型等(deng)。新加(jia)坡(po)REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)在(zai)流(liu)動性(xing)方面(mian)的(de)成(cheng)功，歸功于對投資者做了充分教育(yu)(yu)和(he)引導(dao)工作，建立一般交(jiao)(jiao)易(yi)、REITs指數基金、REITs期(qi)貨等(deng)較為完善(shan)的(de)REITs生態。

　　對公募(mu)REITs，我們充分借(jie)鑒(jian)境內外成熟交易(yi)機制，在產品(pin)設計上，采取封閉運(yun)作并可(ke)上市(shi)交易(yi)模式(shi)，與常規(gui)的(de)處于封閉期(qi)的(de)LOF產品(pin)有相似(si)之處，但是整體(ti)配(pei)套交易(yi)機制更加豐富。根據交易(yi)所《公開募(mu)集基礎設施證(zheng)券投資基金（REITs）業務辦法（試(shi)行）》（征求意見稿），公募(mu)REITs可(ke)采用競(jing)價(jia)、大宗、報(bao)價(jia)、詢價(jia)和協議交易(yi)等交易(yi)所認可(ke)的(de)交易(yi)方式(shi)交易(yi)。

　　此外，公募REITs還引入質押協(xie)議回(hui)購和流動(dong)(dong)性(xing)服務機制(zhi)，從提高(gao)投資者收(shou)益(yi)和發揮做市商流動(dong)(dong)性(xing)創造能(neng)力兩(liang)個方面增強二級市場交易流動(dong)(dong)性(xing)。

　　兼具權益和穩定分配屬性

　　從REITs指引要求(qiu)(qiu)看，公(gong)(gong)募(mu)REITs兼具權益和(he)穩(wen)定(ding)(ding)分(fen)配(pei)屬性。一方面，公(gong)(gong)募(mu)REITs通過(guo)資產(chan)支持證券持有基礎設(she)施項目公(gong)(gong)司(si)全(quan)部股(gu)權，在投資者定(ding)(ding)價(jia)(jia)時，需從股(gu)權維度進行(xing)考(kao)量。另(ling)一方面，公(gong)(gong)募(mu)REITs要求(qiu)(qiu)收(shou)益分(fen)配(pei)比(bi)例不低于(yu)合并后(hou)基金年度可(ke)供分(fen)配(pei)金額的90%，考(kao)慮到基礎設(she)施項目能產(chan)生穩(wen)定(ding)(ding)的現(xian)金流，REITs可(ke)給投資者帶來較為穩(wen)定(ding)(ding)的收(shou)益分(fen)配(pei)。從海外(wai)市場經驗看，在REITs長期(qi)收(shou)益中，股(gu)息(xi)回(hui)報和(he)公(gong)(gong)允價(jia)(jia)值變動收(shou)益各占(zhan)一半比(bi)例。所以，針對公(gong)(gong)募(mu)REITs，既不能完全(quan)等同(tong)于(yu)權益類(lei)資產(chan)，更不能將(jiang)其直接與固(gu)定(ding)(ding)收(shou)益類(lei)資產(chan)劃等號。

　　同時，與(yu)此(ci)相關(guan)的(de)(de)，投資(zi)者還需重點(dian)關(guan)注公(gong)(gong)募REITs會計(ji)(ji)核算規(gui)(gui)則(ze)。首先，不(bu)同于常規(gui)(gui)的(de)(de)公(gong)(gong)募基(ji)(ji)金(jin)，公(gong)(gong)募REITs采(cai)取合并報表(biao)估值(zhi)(zhi)。根據基(ji)(ji)金(jin)業(ye)協會運營操作指引征求意見稿(gao)，除依(yi)據《企業(ye)會計(ji)(ji)準則(ze)》規(gui)(gui)定(ding)可(ke)采(cai)用公(gong)(gong)允(yun)價值(zhi)(zhi)計(ji)(ji)量模式進(jin)行后續計(ji)(ji)量外，基(ji)(ji)礎(chu)設施項目資(zi)產(chan)原則(ze)上采(cai)用成本模式計(ji)(ji)量，以(yi)購買日確(que)定(ding)的(de)(de)賬面(mian)價值(zhi)(zhi)為基(ji)(ji)礎(chu)，對其(qi)計(ji)(ji)提折舊、攤銷及減值(zhi)(zhi)。因此(ci)，采(cai)用成本模式計(ji)(ji)量公(gong)(gong)募REITs基(ji)(ji)金(jin)凈值(zhi)(zhi)波動，更(geng)多是(shi)(shi)(shi)一個(ge)企業(ye)會計(ji)(ji)層面(mian)的(de)(de)概(gai)念(nian)，和公(gong)(gong)募REITs的(de)(de)公(gong)(gong)允(yun)價值(zhi)(zhi)之間可(ke)能是(shi)(shi)(shi)有較大差異(yi)的(de)(de)。尤(you)其(qi)是(shi)(shi)(shi)針對有明(ming)確(que)到期(qi)期(qi)限的(de)(de)特許經營權(quan)類項目，基(ji)(ji)金(jin)凈值(zhi)(zhi)會逐年(nian)降低直至歸零。

　　從公(gong)允(yun)價值考慮(lv)，投資(zi)者應更多去關注公(gong)募(mu)REITs每年披露的評估報告(gao)來作為(wei)二級市場(chang)交易價格(ge)的參考，而非單純按照(zhao)傳(chuan)統公(gong)募(mu)基金思路關注基金凈(jing)值。

　　不同于其他金融產品

　　由于公募(mu)REITs不(bu)同(tong)于其他二(er)級市(shi)場交易(yi)的(de)金融(rong)產品，大部分(fen)資(zi)(zi)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)于基(ji)(ji)礎設施項(xiang)目，且整體投(tou)(tou)資(zi)(zi)集中度高，受經(jing)濟(ji)環(huan)境、競爭項(xiang)目、不(bu)可(ke)抗力等因(yin)素(su)影響，基(ji)(ji)礎設施項(xiang)目市(shi)場價值及現(xian)金流情(qing)況可(ke)能(neng)發生變化。

　　公募REITs運(yun)營(ying)(ying)管理，是產品成(cheng)立運(yun)作后的核心價值(zhi)。無(wu)論從(cong)收(shou)(shou)益(yi)分(fen)配(pei)還是公允(yun)價值(zhi)變動角度，公募REITs收(shou)(shou)益(yi)很大程(cheng)度依賴基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)項目運(yun)營(ying)(ying)情(qing)況，基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)項目可能因經濟環境(jing)變化等因素影響，導致實際現金(jin)流低于測算現金(jin)流，基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)項目運(yun)營(ying)(ying)過(guo)程(cheng)中租金(jin)、收(shou)(shou)費等收(shou)(shou)入波(bo)動也將影響基(ji)金(jin)收(shou)(shou)益(yi)分(fen)配(pei)水平穩(wen)定(ding)。

　　對上述特有風(feng)險，基金管(guan)理人(ren)會通過勤勉盡(jin)責的投資(zi)(zi)管(guan)理和合理完善的治理機制設(she)計緩釋(shi)相應風(feng)險；投資(zi)(zi)者需優選(xuan)項目和具(ju)備(bei)一定實力的基金管(guan)理人(ren)降低發生(sheng)風(feng)險的可能。