□安徽德信安房地產土地評估規劃有限公司 任德慧

　　房(fang)地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托(tuo)基金(jin)（REITs）作(zuo)為(wei)(wei)(wei)資(zi)本市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)重要(yao)(yao)組成部分，在(zai)全球市(shi)場(chang)上的(de)(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理規模(mo)越來(lai)越大，在(zai)我(wo)國市(shi)場(chang)也(ye)越來(lai)越受(shou)到重視(shi)。作(zuo)為(wei)(wei)(wei)一種重要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)證(zheng)券(quan)產(chan)(chan)品，REITs在(zai)一級(ji)市(shi)場(chang)上的(de)(de)(de)(de)發(fa)行(xing)、二級(ji)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)交易都需(xu)要(yao)(yao)眾(zhong)多金(jin)融機構參與(yu)。同時(shi)，由(you)于(yu)其(qi)(qi)以不(bu)動產(chan)(chan)作(zuo)為(wei)(wei)(wei)基礎標的(de)(de)(de)(de)，其(qi)(qi)發(fa)行(xing)價(jia)格的(de)(de)(de)(de)確定、價(jia)值的(de)(de)(de)(de)判(pan)斷等都要(yao)(yao)借助(zhu)于(yu)房(fang)地產(chan)(chan)評估(gu)(gu)機構的(de)(de)(de)(de)深度(du)參與(yu)，信(xin)托(tuo)物(wu)業評估(gu)(gu)貫(guan)穿于(yu)REITs運營的(de)(de)(de)(de)始末。其(qi)(qi)估(gu)(gu)值結果為(wei)(wei)(wei)投(tou)資(zi)者的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)決策(ce)(ce)、管(guan)理人的(de)(de)(de)(de)經(jing)營決策(ce)(ce)提(ti)供(gong)依據，同時(shi)為(wei)(wei)(wei)政府監(jian)管(guan)部門提(ti)供(gong)參考，起到防范市(shi)場(chang)風險(xian)的(de)(de)(de)(de)作(zuo)用。

　　和傳統(tong)估(gu)(gu)價(jia)目的(de)(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)動產(chan)估(gu)(gu)價(jia)相比(bi)，REITs所持有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)動產(chan)估(gu)(gu)價(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)角度(du)和要求都(dou)有(you)所不(bu)同。REITs的(de)(de)(de)(de)(de)基本形(xing)式是受托人所管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)公司、信托、基金，通過(guo)專業(ye)(ye)化(hua)運營獲(huo)取租金、貸款利息及股息的(de)(de)(de)(de)(de)收入，從而獲(huo)得(de)穩定的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)營性現金流，同時通過(guo)租金增長及跨周(zhou)期持有(you)獲(huo)得(de)資產(chan)增值(zhi)收益(yi)，且每年要將(jiang)絕(jue)大部(bu)分收入分配給投資者(zhe)。因此，對REITs物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)估(gu)(gu)價(jia)主(zhu)要針對的(de)(de)(de)(de)(de)是潛在的(de)(de)(de)(de)(de)特定投資者(zhe)。與傳統(tong)估(gu)(gu)價(jia)目的(de)(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)評(ping)(ping)估(gu)(gu)相比(bi)，在估(gu)(gu)價(jia)頻率、估(gu)(gu)價(jia)方(fang)(fang)法、估(gu)(gu)價(jia)內(nei)容(rong)、估(gu)(gu)價(jia)參數等方(fang)(fang)面(mian)(mian)都(dou)有(you)較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)同，鑒(jian)于此，其在估(gu)(gu)價(jia)頻率、方(fang)(fang)法、內(nei)容(rong)、參數等方(fang)(fang)面(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)特殊性，要求房地(di)(di)產(chan)評(ping)(ping)估(gu)(gu)行業(ye)(ye)和評(ping)(ping)估(gu)(gu)公司應從多個方(fang)(fang)面(mian)(mian)入手(shou)，努力提升(sheng)評(ping)(ping)估(gu)(gu)服務(wu)質量，更好地(di)(di)助力REITs市場的(de)(de)(de)(de)(de)發展。

　　建立科學動態監測機制

　　REITs產品定價、存續(xu)及退(tui)出等階(jie)(jie)段(duan)都需要(yao)(yao)進行評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)且還(huan)需要(yao)(yao)定期(qi)披露，披露周(zhou)(zhou)期(qi)長(chang)、頻率高，因此，要(yao)(yao)探索與之相適應的(de)(de)(de)長(chang)期(qi)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)服(fu)務(wu)(wu)。和(he)企業的(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)長(chang)一樣，物(wu)(wu)(wu)(wu)業也(ye)有自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)生命(ming)周(zhou)(zhou)期(qi)，逐(zhu)(zhu)步(bu)(bu)實(shi)現高成(cheng)(cheng)長(chang)，進而(er)成(cheng)(cheng)熟并最終衰退(tui)。物(wu)(wu)(wu)(wu)業在不同(tong)(tong)周(zhou)(zhou)期(qi)的(de)(de)(de)收益、風險、所(suo)需要(yao)(yao)維護的(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)本都有很大不同(tong)(tong)。REITs投資者、監(jian)管部門、管理人(ren)員都非常關注收益的(de)(de)(de)變化、物(wu)(wu)(wu)(wu)業價值(zhi)(zhi)自(zi)身的(de)(de)(de)周(zhou)(zhou)期(qi)性波動。因此，應立足(zu)一個較(jiao)長(chang)的(de)(de)(de)時間段(duan)，準確判斷物(wu)(wu)(wu)(wu)業所(suo)處周(zhou)(zhou)期(qi)，制定科學(xue)的(de)(de)(de)動態監(jian)測(ce)機制，深挖(wa)收益、價值(zhi)(zhi)變化原(yuan)因。同(tong)(tong)時，要(yao)(yao)階(jie)(jie)段(duan)性跟蹤(zong)信托物(wu)(wu)(wu)(wu)業的(de)(de)(de)市(shi)場調研內(nei)容，要(yao)(yao)長(chang)期(qi)積累特定評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)對象的(de)(de)(de)有價值(zhi)(zhi)數(shu)據，形成(cheng)(cheng)科學(xue)合理的(de)(de)(de)價值(zhi)(zhi)模型，提(ti)升評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)結果的(de)(de)(de)準確性，并提(ti)出合理有效的(de)(de)(de)改進建議，降低REITs投資風險。從而(er)逐(zhu)(zhu)步(bu)(bu)提(ti)升估(gu)(gu)(gu)(gu)價服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)高質量和(he)增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)(wu)。

　　不斷完善評估方法

　　對于估(gu)價(jia)(jia)方法(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)選(xuan)用(yong)，《房地產投資(zi)(zi)信(xin)托基(ji)(ji)(ji)金(jin)物(wu)(wu)業(ye)(ye)評估(gu)指(zhi)引（試行(xing)）》提出了信(xin)托物(wu)(wu)業(ye)(ye)或者其(qi)同(tong)類物(wu)(wu)業(ye)(ye)有租(zu)(zu)金(jin)等經濟收(shou)入的(de)(de)(de)，應當選(xuan)用(yong)收(shou)益(yi)法(fa)(fa)(fa)(fa)作(zuo)為(wei)最(zui)主要(yao)的(de)(de)(de)估(gu)價(jia)(jia)方法(fa)(fa)(fa)(fa)，并(bing)在(zai)(zai)報(bao)酬(chou)資(zi)(zi)本(ben)(ben)化法(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)直接資(zi)(zi)本(ben)(ben)化法(fa)(fa)(fa)(fa)中(zhong)優先使(shi)用(yong)前者。《房地產估(gu)價(jia)(jia)規范》也特別提到宜采(cai)用(yong)報(bao)酬(chou)資(zi)(zi)本(ben)(ben)化法(fa)(fa)(fa)(fa)中(zhong)的(de)(de)(de)持(chi)有加轉售模式(shi)。信(xin)托物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)同(tong)類物(wu)(wu)業(ye)(ye)有較(jiao)多交(jiao)易的(de)(de)(de)，應當選(xuan)用(yong)比較(jiao)法(fa)(fa)(fa)(fa)作(zuo)為(wei)其(qi)中(zhong)一種估(gu)價(jia)(jia)方法(fa)(fa)(fa)(fa)。另外，采(cai)用(yong)收(shou)益(yi)法(fa)(fa)(fa)(fa)評估(gu)信(xin)托物(wu)(wu)業(ye)(ye)價(jia)(jia)值，要(yao)求在(zai)(zai)評估(gu)報(bao)告中(zhong)說明(ming)估(gu)價(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)(xiang)至(zhi)(zhi)少近3年(nian)(nian)的(de)(de)(de)各(ge)(ge)(ge)年(nian)(nian)收(shou)入和(he)運(yun)(yun)營費用(yong)，并(bing)在(zai)(zai)估(gu)價(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)(xiang)至(zhi)(zhi)少近3年(nian)(nian)及(ji)同(tong)類物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)收(shou)入和(he)運(yun)(yun)營費用(yong)水平(ping)(ping)的(de)(de)(de)基(ji)(ji)(ji)礎上，合理預測估(gu)價(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)(xiang)未(wei)來(lai)10年(nian)(nian)以(yi)上的(de)(de)(de)各(ge)(ge)(ge)年(nian)(nian)收(shou)入和(he)運(yun)(yun)營費用(yong)。其(qi)中(zhong)，出租(zu)(zu)型物(wu)(wu)業(ye)(ye)應當在(zai)(zai)評估(gu)報(bao)告中(zhong)說明(ming)估(gu)價(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)(xiang)至(zhi)(zhi)少近3年(nian)(nian)的(de)(de)(de)各(ge)(ge)(ge)年(nian)(nian)租(zu)(zu)金(jin)水平(ping)(ping)、空置率(lv)以(yi)及(ji)租(zu)(zu)金(jin)收(shou)入和(he)其(qi)他(ta)收(shou)入，并(bing)在(zai)(zai)估(gu)價(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)(xiang)至(zhi)(zhi)少近3年(nian)(nian)及(ji)同(tong)類物(wu)(wu)業(ye)(ye)租(zu)(zu)金(jin)水平(ping)(ping)、空置率(lv)的(de)(de)(de)基(ji)(ji)(ji)礎上，合理預測估(gu)價(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)(xiang)未(wei)來(lai)10年(nian)(nian)以(yi)上的(de)(de)(de)各(ge)(ge)(ge)年(nian)(nian)租(zu)(zu)金(jin)水平(ping)(ping)、空置率(lv)以(yi)及(ji)租(zu)(zu)金(jin)收(shou)入和(he)其(qi)他(ta)收(shou)入。

　　由此可見，REITs物業(ye)(ye)(ye)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價的(de)(de)(de)復雜性(xing)更高，需要在實(shi)(shi)踐中不斷完(wan)善評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)方(fang)(fang)法。要充分(fen)考慮到(dao)不同類(lei)型物業(ye)(ye)(ye)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)特點(dian)。根(gen)據REITs的(de)(de)(de)特點(dian)，目前市場上適宜(yi)作(zuo)為底層資(zi)產的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)類(lei)型有(you)商業(ye)(ye)(ye)、辦(ban)公樓(lou)、倉儲(chu)物流地(di)產及酒(jiu)店，而且(qie)也要在基礎設施領(ling)域進行試點(dian)。這(zhe)些(xie)物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)模式、實(shi)(shi)體狀況(kuang)及客戶（消費(fei)）群體均存在較(jiao)大(da)(da)差異，直接導致了(le)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)中的(de)(de)(de)關注點(dian)也會(hui)存在較(jiao)大(da)(da)差異，這(zhe)些(xie)都會(hui)直接或間接影響評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)參(can)數的(de)(de)(de)選(xuan)擇、評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)方(fang)(fang)法的(de)(de)(de)改進和(he)完(wan)善。對于評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)參(can)數和(he)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)方(fang)(fang)法的(de)(de)(de)完(wan)善改進，僅(jin)靠單家(jia)或幾(ji)家(jia)房地(di)產評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)機構的(de)(de)(de)努力是(shi)不夠(gou)的(de)(de)(de)，考慮到(dao)整個行業(ye)(ye)(ye)處于新業(ye)(ye)(ye)務(wu)的(de)(de)(de)起(qi)步階(jie)段(duan)，房地(di)產行業(ye)(ye)(ye)協會(hui)等有(you)關部門(men)，可以建立評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)數據庫，組織專家(jia)指導評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)參(can)數的(de)(de)(de)選(xuan)擇和(he)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)方(fang)(fang)法的(de)(de)(de)改善。

　　加快信托物業評估專門人才培養

　　REITs評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)咨詢服務更為復(fu)雜(za)，是一項集物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)價值評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)狀(zhuang)況評價、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)市(shi)(shi)場(chang)調研、權屬綜合代理(li)(li)、信托登(deng)記咨詢等的(de)(de)(de)(de)綜合性咨詢服務，要求(qiu)(qiu)參與服務人(ren)(ren)員除具(ju)有(you)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)知識(shi)外，還(huan)需具(ju)備相關(guan)金(jin)融、宏觀經濟(ji)、法律等方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)知識(shi)，綜合素(su)質要求(qiu)(qiu)較(jiao)高。在此背景下，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)行業(ye)(ye)(ye)必須根據REITs估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)務要求(qiu)(qiu)，培育復(fu)合型評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)人(ren)(ren)才，并要求(qiu)(qiu)現有(you)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)師在自(zi)主(zhu)學習和探(tan)索(suo)中，不斷優化自(zi)身的(de)(de)(de)(de)知識(shi)結構與專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)素(su)養(yang)。只(zhi)有(you)這樣才能更好完(wan)成REITs估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價新業(ye)(ye)(ye)務，并有(you)效處(chu)理(li)(li)運行期間涌現出的(de)(de)(de)(de)各類問題(ti)。從行業(ye)(ye)(ye)發展來看(kan)，隨著國家對(dui)REITs業(ye)(ye)(ye)務越(yue)來越(yue)重(zhong)視，REITs物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)務量也(ye)會隨之(zhi)增加，對(dui)相應評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)人(ren)(ren)才的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)(qiu)也(ye)會越(yue)來越(yue)大。現有(you)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)師資格(ge)考試內容包括：房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)基本(ben)制(zhi)度與政(zheng)策(ce)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發經營與管(guan)理(li)(li)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價理(li)(li)論與方(fang)法、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價案例與分析，這些內容著眼(yan)于單(dan)次(ci)性的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)價值評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)傳統估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價業(ye)(ye)(ye)務，但(dan)尚不能滿足REITs物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)。

　　因此，從全行業發展的(de)角度來看，如(ru)何提高(gao)全行業應對(dui)REITs物業評估需求(qiu)的(de)能力，要考慮(lv)是通(tong)過(guo)在房地(di)產(chan)估價師資格考試中加大相關(guan)內容，還是通(tong)過(guo)后續(xu)教育展開(kai)培訓。對(dui)于房地(di)產(chan)評估機構(gou)而(er)言，要主動積極的(de)組織工作人(ren)員了解和學習與REITs物業評估的(de)政策(ce)法規、特別要求(qiu)，加強與開(kai)展這方(fang)面業務的(de)機構(gou)的(de)交流。