2020年(nian)最后(hou)一(yi)個(ge)月，一(yi)線(xian)城(cheng)市樓市的“翹尾行情”明顯(xian)，其原因主要與信貸投放節奏有關。同時，2020年(nian)開發商(shang)(shang)銷售業績壓(ya)力(li)大，年(nian)底要“搶收”，新(xin)房(fang)供應力(li)度加大。但是，隨著需(xu)求側和供給側改革雙管(guan)齊下(xia)，一(yi)線(xian)城(cheng)市房(fang)價(jia)將告(gao)別明顯(xian)上漲態(tai)勢(shi)。在控制住(zhu)房(fang)價(jia)格(ge)上漲預期的同時，大力(li)度補上公共住(zhu)房(fang)供應規模和公共配套的短板(ban)后(hou)，一(yi)線(xian)城(cheng)市的住(zhu)房(fang)需(xu)求將被(bei)有效(xiao)分(fen)流(liu)，預計2021年(nian)一(yi)線(xian)城(cheng)市商(shang)(shang)品房(fang)市場繼續保持回升態(tai)勢(shi)，但價(jia)格(ge)漲幅將比2020年(nian)更(geng)趨穩定(ding)。

　　多因素導致樓市反彈

　　根(gen)據中(zhong)原地(di)產統(tong)計(ji)，2020年12月(yue)，北京新(xin)房(fang)和(he)(he)(he)二(er)(er)手住(zhu)房(fang)分別(bie)成交(jiao)(jiao)6681套(tao)(tao)(tao)(tao)和(he)(he)(he)20944套(tao)(tao)(tao)(tao)，創(chuang)2017年“317新(xin)政”以(yi)(yi)來(lai)月(yue)度新(xin)高(gao)。2020年12月(yue)，上海二(er)(er)手住(zhu)房(fang)成交(jiao)(jiao)3.9萬套(tao)(tao)(tao)(tao)，環比和(he)(he)(he)同(tong)比分別(bie)增長(chang)20.3%和(he)(he)(he)96.2%。超高(gao)認(ren)籌率是(shi)上海2020年新(xin)房(fang)市(shi)場的主題，月(yue)度平(ping)均認(ren)籌率達165.57%，12月(yue)更是(shi)達到261.57%。廣州樓市(shi)方面，2020年12月(yue)，廣州新(xin)房(fang)成交(jiao)(jiao)16434套(tao)(tao)(tao)(tao)，創(chuang)單(dan)月(yue)成交(jiao)(jiao)套(tao)(tao)(tao)(tao)數(shu)歷史最高(gao)紀錄。二(er)(er)手房(fang)交(jiao)(jiao)易量再次探到1.5萬套(tao)(tao)(tao)(tao)以(yi)(yi)上，達到15127套(tao)(tao)(tao)(tao)。深圳(zhen)年底也出(chu)現“翹尾”，12月(yue)新(xin)房(fang)成交(jiao)(jiao)5219套(tao)(tao)(tao)(tao)，為年內第(di)二(er)(er)高(gao)。

　　2020年下(xia)半年，隨(sui)著調控政策收緊(jin)，銀行房貸(dai)(dai)額度被控制，導致樓市交易(yi)節奏放緩(huan)，而12月(yue)交易(yi)的房屋恰好在(zai)2021年1月(yue)份(fen)放貸(dai)(dai)，新(xin)一(yi)年額度空間釋放，助推銷量(liang)增長(chang)。同時，2020年開發商(shang)銷售(shou)業績(ji)壓力大，年底要“搶收”，新(xin)房供應力度加(jia)大。12月(yue)份(fen)，北京、上海、廣(guang)州新(xin)房批(pi)準預售(shou)環比分(fen)別增長(chang)85%、180%和30%，形(xing)成供需兩旺的局(ju)面。

　　事實(shi)上(shang)，“翹尾行情(qing)”只是(shi)2020年(nian)一(yi)(yi)線城市(shi)樓市(shi)回升的一(yi)(yi)個縮影。2020年(nian)全年(nian)，不(bu)管是(shi)新房(fang)還是(shi)二手房(fang)交易，一(yi)(yi)線城市(shi)全部(bu)創(chuang)上(shang)一(yi)(yi)輪調(diao)控以(yi)來的成交紀錄。

　　上(shang)一(yi)輪(lun)樓市(shi)(shi)調控(kong)以(yi)來(lai)，一(yi)線城市(shi)(shi)商品(pin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場連續(xu)3年(nian)至4年(nian)呈現(xian)弱勢(shi)或(huo)下行態勢(shi)。2020年(nian)疫情(qing)后(hou)，鼓(gu)勵擴大(da)內需疊(die)加貨幣環(huan)境寬松(song)，促(cu)成了(le)需求釋(shi)放(fang)。2016年(nian)10月份(fen)啟動(dong)新一(yi)輪(lun)調控(kong)以(yi)來(lai)，一(yi)線城市(shi)(shi)基本(ben)在2015年(nian)（深圳）或(huo)2016年(nian)（北(bei)上(shang)廣(guang)）達到商品(pin)住房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)歷史最高紀錄。此后(hou)的(de)3年(nian)至4年(nian)，樓市(shi)(shi)基本(ben)保持回落態勢(shi)。

　　同(tong)時，2020年的貨幣環境整體有利(li)于(yu)一線城市(shi)商品(pin)房市(shi)場。2020年12月(yue)，一線城市(shi)首(shou)套(tao)或二套(tao)房貸(dai)利(li)率同(tong)比基(ji)本都下降(jiang)了15至20個基(ji)點。疫情(qing)后土地市(shi)場限制有所(suo)放松。

　　還有(you)一個重要的因素，就是落戶政(zheng)策和(he)人才政(zheng)策密集(ji)發布，給市場傳達了(le)積極(ji)信號(hao)。

　　從需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)主(zhu)體來(lai)看(kan)，區別(bie)于二(er)三(san)線城市(shi)主(zhu)要以換房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)為主(zhu)，目前一(yi)(yi)線城市(shi)首次置業需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)和(he)(he)換房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)均比較(jiao)旺盛(sheng)。北(bei)京和(he)(he)上海盡管近(jin)年(nian)來(lai)在紓解人口，但(dan)由(you)于近(jin)20年(nian)一(yi)(yi)直(zhi)呈現人口凈流(liu)入，加(jia)上房(fang)價較(jiao)高(gao)，積累了(le)大量(liang)的(de)剛性住房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)；廣(guang)州和(he)(he)深圳近(jin)年(nian)來(lai)一(yi)(yi)直(zhi)是人口凈流(liu)入較(jiao)多的(de)城市(shi)，年(nian)度新增常住人口在40萬(wan)至60萬(wan)之間，剛性住房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)也比較(jiao)旺盛(sheng)。另(ling)外，一(yi)(yi)線城市(shi)2020年(nian)換房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)明顯(xian)加(jia)大。

　　同時，新一(yi)輪城市更新也帶動(dong)大(da)量(liang)需求釋(shi)放。舊改帶動(dong)大(da)量(liang)的拆遷購(gou)房需求，同時片區(qu)面貌改善(shan)、公(gong)共配(pei)套(tao)“補短板(ban)”等(deng)預期(qi)，都會吸引大(da)量(liang)購(gou)房需求進(jin)入，出現(xian)了供需兩旺的局面。

　　重點發展租賃市場

　　2020年，盡(jin)管一線城(cheng)(cheng)市樓市明顯(xian)回(hui)暖(nuan)，但除深(shen)圳以外，一線城(cheng)(cheng)市新(xin)房(fang)價格(ge)(ge)漲(zhang)幅并不(bu)大。2020年70城(cheng)(cheng)房(fang)價指數顯(xian)示，一線城(cheng)(cheng)市并未進入新(xin)房(fang)價格(ge)(ge)同比漲(zhang)幅前十(shi)城(cheng)(cheng)市，北京還出(chu)現了下跌。

　　二手房(fang)(fang)價格方面，深圳和(he)(he)廣州分別排在第1位和(he)(he)第9位，北京和(he)(he)上(shang)海分列(lie)第12位和(he)(he)第13位。這些城市(shi)二手住房(fang)(fang)交易占主(zhu)導(dao)，二手房(fang)(fang)價出現明顯上(shang)漲，未(wei)來(lai)應當(dang)繼續落實中央“穩地價、穩房(fang)(fang)價、穩預期”要(yao)求(qiu)。去年12月底的(de)中央經濟工作會議著(zhu)重(zhong)提出，解決好大城市(shi)住房(fang)(fang)突(tu)出問題，高度重(zhong)視保(bao)障性租賃住房(fang)(fang)建設，加快完(wan)善長租房(fang)(fang)政策。

　　可見，明年(nian)住房(fang)工作重點就是加強住房(fang)保障(zhang)和(he)發展租賃(lin)市場，建設和(he)供應的重點應該是在(zai)人口凈(jing)流入(ru)的一(yi)線(xian)城(cheng)市和(he)少數二線(xian)城(cheng)市。近年(nian)來，深圳和(he)北京新(xin)建住房(fang)中公共住房(fang)已成為主體(ti)，上海(hai)持續增加住房(fang)租賃(lin)地塊，廣州已啟動城(cheng)中村(cun)住房(fang)品質提升，供給(gei)側改革正在(zai)見效。同時(shi)，國家還特(te)別提出了漸進實現(xian)“租購(gou)同權(quan)”。

　　同時，疫情(qing)期間的(de)(de)寬松政策或漸(jian)進退出，部分(fen)資金違規(gui)進入樓(lou)市(shi)的(de)(de)局面(mian)也(ye)將(jiang)(jiang)好轉。需求側和供給側改(gai)革雙管(guan)齊下，一(yi)線城(cheng)市(shi)房(fang)價將(jiang)(jiang)會告別明顯(xian)上漲的(de)(de)態(tai)勢。在控制住房(fang)價格上漲預(yu)期的(de)(de)同時，大力(li)度補上公共住房(fang)供應規(gui)模的(de)(de)短(duan)(duan)板、公共配套的(de)(de)短(duan)(duan)板后(hou)，一(yi)線城(cheng)市(shi)的(de)(de)住房(fang)需求將(jiang)(jiang)被有效分(fen)流，預(yu)計(ji)上海(hai)、廣州、深(shen)圳也(ye)將(jiang)(jiang)和北京一(yi)樣，房(fang)價開始(shi)趨于穩(wen)定(ding)(ding)。總之，2021年一(yi)線城(cheng)市(shi)商品房(fang)市(shi)場(chang)繼(ji)續保持(chi)回升態(tai)勢，但價格漲幅將(jiang)(jiang)比(bi)2020年更趨穩(wen)定(ding)(ding)。