2021年，“房(fang)(fang)住(zhu)不炒”第三次出現在(zai)政(zheng)府工作(zuo)報告(gao)中(zhong)(zhong)，之(zhi)前兩次分(fen)別在(zai)2018年和2020年。2016年12月14日至16日召(zhao)開的中(zhong)(zhong)央經(jing)濟工作(zuo)會(hui)議首次提出“房(fang)(fang)子是用(yong)來(lai)住(zhu)的，不是用(yong)來(lai)炒的”的定位，距(ju)今已(yi)逾四(si)年。“房(fang)(fang)住(zhu)不炒”是民(min)間智慧對房(fang)(fang)地產政(zheng)策(ce)的高度領(ling)悟和概括(kuo)。

　　房子的問題(ti)牽(qian)涉(she)面(mian)甚廣，歷(li)年政(zheng)府工作報告都會作為一項重(zhong)要(yao)工作進(jin)行(xing)部署(shu)，側(ce)重(zhong)點(dian)雖然(ran)有(you)差異，但目標只有(you)一個，就是“讓全(quan)體人民住有(you)所居”，促進(jin)房地產市(shi)場平穩健康發展。

　　今年(nian)的(de)政府工(gong)作報告側重點是“保障(zhang)(zhang)好(hao)群眾住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求”，在(zai)強調“房(fang)(fang)(fang)(fang)住(zhu)(zhu)(zhu)不炒”定位(wei)以及穩地(di)價(jia)、穩房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)、穩預(yu)期之后，直指當前(qian)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場最(zui)突出的(de)問題并提(ti)出了解決思路：解決好(hao)大(da)城(cheng)市(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)突出問題，通過增加(jia)土地(di)供(gong)應、安排專項資金、集(ji)中建設(she)等辦法，切實(shi)增加(jia)保障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)和共(gong)有產權住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)給(gei)，規范(fan)發展(zhan)長租(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場，降低租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)稅費負擔，盡最(zui)大(da)努力幫助新市(shi)民(min)、青年(nian)人(ren)等緩(huan)解住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)困難(nan)。

　　堅持“房(fang)住不炒”定位(wei)逾(yu)四年來，房(fang)地(di)(di)產調控長(chang)效機制所含內容愈加豐滿且接(jie)地(di)(di)氣，金融、土(tu)地(di)(di)、財(cai)稅、投資(zi)、立法(fa)等接(jie)連(lian)出招，房(fang)地(di)(di)產領域(yu)風險梯級(ji)下降。當前，“房(fang)住不炒”的氛圍已成大(da)氣候。

　　近日，《證(zheng)券日報》記者(zhe)結合(he)政(zheng)府工作報告對房(fang)地(di)產發展給出的最新(xin)精神，采訪代表(biao)、委(wei)員、業(ye)界專家、企業(ye)等(deng)，從房(fang)貸、土地(di)、房(fang)地(di)產稅、房(fang)企、住房(fang)租(zu)賃、住房(fang)中介(jie)等(deng)六方(fang)面為解決新(xin)市民、青(qing)年人住房(fang)難(nan)建言獻策。

　　從限貸到“房貸集管”

　　炒房被“精準打擊”

　　在(zai)房地產市(shi)場調控中，信(xin)貸(dai)(dai)手(shou)段被廣泛使用且功效強大(da)，從最開始的限貸(dai)(dai)到現在(zai)的房貸(dai)(dai)集管，“精準度(du)”越(yue)來越(yue)高。比如今(jin)年(nian)上海(hai)出臺的“121新政(zheng)”就讓樓市(shi)恢復常(chang)態，其中“嚴(yan)(yan)格(ge)執行(xing)差(cha)別化住房信(xin)貸(dai)(dai)政(zheng)策”的三(san)招對(dui)炒房極具殺(sha)傷力，包括實施好房貸(dai)(dai)集管，嚴(yan)(yan)控個(ge)人(ren)住房貸(dai)(dai)款投放節奏(zou)和增速，防止突擊房貸(dai)(dai)；加(jia)強審貸(dai)(dai)管理，對(dui)購(gou)房人(ren)首(shou)付資(zi)金(jin)來源、債務收(shou)入(ru)比加(jia)大(da)核查力度(du)；嚴(yan)(yan)防信(xin)用貸(dai)(dai)、消(xiao)費貸(dai)(dai)、經(jing)營貸(dai)(dai)等資(zi)金(jin)違(wei)規流入(ru)房地產市(shi)場。

　　對(dui)(dui)于信貸(dai)(dai)手段(duan)在(zai)樓市(shi)(shi)調(diao)控中(zhong)的(de)(de)作(zuo)用，全國(guo)政(zheng)協委員(yuan)，畢馬威(wei)中(zhong)國(guo)前副主席、華南(nan)區首席合伙人龔永(yong)德在(zai)接(jie)受《證券日(ri)報》記者(zhe)采訪時表示(shi)，目前國(guo)家靈(ling)(ling)活運用多(duo)樣化(hua)的(de)(de)調(diao)控手段(duan)，如引入(ru)信貸(dai)(dai)、稅收(shou)等經(jing)濟(ji)手段(duan)，可以(yi)從根本上(shang)穩定房產(chan)市(shi)(shi)場和金融體系的(de)(de)穩健性，利于打(da)造各(ge)地(di)(di)差異化(hua)的(de)(de)調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)，進(jin)一步落實市(shi)(shi)場長效發展(zhan)。例如，“房貸(dai)(dai)集(ji)管”出臺后，各(ge)地(di)(di)也相繼(ji)下發了(le)“房貸(dai)(dai)集(ji)管”的(de)(de)地(di)(di)方性細則(ze)。此政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)對(dui)(dui)于不同檔次的(de)(de)銀(yin)行貸(dai)(dai)款明確了(le)貸(dai)(dai)款集(ji)中(zhong)度(du)上(shang)限，也體現了(le)對(dui)(dui)‘因城(cheng)施策(ce)(ce)(ce)(ce)’、‘一城(cheng)一策(ce)(ce)(ce)(ce)’房地(di)(di)產(chan)調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)的(de)(de)貫徹與(yu)落實，有助于各(ge)地(di)(di)銀(yin)行靈(ling)(ling)活執行中(zhong)央房貸(dai)(dai)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)。現階段(duan)樓市(shi)(shi)調(diao)控以(yi)行政(zheng)與(yu)經(jing)濟(ji)手段(duan)共(gong)存，調(diao)控力度(du)有所升(sheng)級，利于有效優化(hua)市(shi)(shi)場結構、平衡供需關系、促進(jin)行業健康(kang)長遠的(de)(de)發展(zhan)。

　　龔永德(de)表示，過(guo)去對房地產調控(kong)以行政手段(duan)為(wei)(wei)主，如限(xian)購(gou)、限(xian)貸等。從商(shang)品住宅均價、成交價等各項指標來看，樓市(shi)調控(kong)立竿(gan)見影，一(yi)定程(cheng)度上緩解了(le)樓市(shi)“過(guo)熱”，優化了(le)供應結構(gou)并維(wei)持了(le)市(shi)場的良好秩(zhi)序。但(dan)同時，以行政為(wei)(wei)主的調控(kong)手段(duan)也存在一(yi)定的限(xian)制性，僅可(ke)作為(wei)(wei)短期調控(kong)手段(duan)。

　　目前我國的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)金(jin)融制(zhi)度主要(yao)包(bao)括(kuo)抵押貸(dai)款和公(gong)積金(jin)制(zhi)度。去年5月份(fen)發(fa)布(bu)的(de)《中(zhong)共(gong)中(zhong)央 國務(wu)院(yuan)關于(yu)新(xin)時代加快完善社(she)會主義(yi)市(shi)場經濟體(ti)制(zhi)的(de)意見(jian)》中(zhong)明確提出(chu)，改(gai)革住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積金(jin)制(zhi)度。

　　龔(gong)永德認(ren)為，一直以來我國的(de)公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)制(zhi)度(du)存(cun)在金(jin)(jin)融化程度(du)低，無“用武之地”；而另(ling)一方面，繳納公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)職工卻存(cun)在貸款(kuan)難的(de)問題。在單(dan)一的(de)公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)制(zhi)度(du)上拓展居(ju)民住房(fang)融資渠道，實行公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)制(zhi)度(du)改(gai)革刻不容緩。但(dan)是否應(ying)該以住房(fang)銀行模式(shi)取代公(gong)(gong)(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)模式(shi)，仍然需(xu)要結(jie)合我國國情和居(ju)民購房(fang)需(xu)求，具體(ti)問題具體(ti)分(fen)析。

　　對房(fang)貸(dai)的(de)(de)嚴格管理，一方面(mian)“精準打擊(ji)”了炒房(fang)，另(ling)一方面(mian)也有助(zhu)于化(hua)(hua)(hua)解房(fang)地(di)產(chan)風險。“我們相信，房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)問(wen)題會逐(zhu)步(bu)得(de)到好轉。”3月(yue)2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的(de)(de)新聞發布會上指出，房(fang)地(di)產(chan)金(jin)融化(hua)(hua)(hua)泡沫(mo)化(hua)(hua)(hua)勢頭得(de)到遏制，2020年(nian)房(fang)地(di)產(chan)貸(dai)款增(zeng)速(su)8年(nian)來(lai)首次低于各項貸(dai)款增(zeng)速(su)。

　　重點城市一年只賣三次地

　　穩房價從源頭抓起

　　“增(zeng)(zeng)加(jia)土地供應”是今年政府工作報告中提出的增(zeng)(zeng)加(jia)保(bao)障性(xing)租賃住房(fang)和共有(you)產權住房(fang)供給(gei)的辦(ban)法(fa)之一。

　　“住房(fang)土地制(zhi)度(du)的變(bian)革是房(fang)地產基礎(chu)性制(zhi)度(du)的組成部分，也是長效機制(zhi)的重(zhong)要骨架。”貝(bei)殼(ke)研(yan)究院首席市(shi)(shi)場分析師許小(xiao)樂(le)向《證券日報(bao)》記者(zhe)表(biao)示，“在(zai)大城(cheng)市(shi)(shi)新市(shi)(shi)民住房(fang)問題突出的現狀下，未來(lai)土地的供應(ying)要與(yu)城(cheng)市(shi)(shi)住房(fang)需求相匹配，需求多的城(cheng)市(shi)(shi)增加(jia)土地供應(ying)。”

　　近期熱議的(de)重點城(cheng)市(shi)土地供應“兩集(ji)中”制正試圖切斷資金與(yu)土地的(de)正反饋，降低地方對土地財政、土地金融(rong)的(de)依賴，重塑市(shi)場格(ge)局(ju)。“兩集(ji)中”簡單來說就是(shi)：核心一線(xian)(xian)、二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)，一年只賣3次地，集(ji)中公示，集(ji)中招(zhao)拍(pai)掛出讓。

　　“將以往零散(san)出(chu)讓(rang)的涓(juan)涓(juan)細流變成(cheng)集(ji)中出(chu)讓(rang)的放量供(gong)地，一(yi)些地方(fang)政府(fu)原(yuan)有(you)的‘先次后好(hao)’供(gong)地順序(xu)的無法繼續，集(ji)中供(gong)地必(bi)然會帶(dai)來項目的集(ji)中入市(shi)，為住房(fang)供(gong)應(ying)帶(dai)來穩定(ding)預期，一(yi)定(ding)程度上將平抑房(fang)價上漲壓力。”同(tong)策研究院分(fen)析(xi)師方(fang)玉鳳(feng)向《證券日報》記(ji)者表示，此外，在市(shi)場周(zhou)期正(zheng)常格(ge)局下(xia)，部分(fen)房(fang)企將轉移陣(zhen)地，將不集(ji)中出(chu)讓(rang)土地的三線(xian)、四線(xian)城市(shi)作為投資的補充(chong)，引導各(ge)線(xian)城市(shi)房(fang)地產(chan)均衡發展。

　　“‘兩集中(zhong)’土(tu)地(di)(di)出讓模式(shi)是‘上冰袋物(wu)理降(jiang)溫’，核心是資(zi)源(yuan)配(pei)置問題，仍需從構建長效機制方(fang)面去完善，從市(shi)場角(jiao)度去配(pei)置土(tu)地(di)(di)資(zi)源(yuan)，在很多(duo)細節上下功夫。”北京房地(di)(di)產(chan)業協會(hui)副(fu)會(hui)長兼秘書長陳志向《證(zheng)券日報(bao)》記者(zhe)表示(shi)，要提高市(shi)場信息透(tou)明(ming)度，比如說(shuo)哪(na)塊土(tu)地(di)(di)收儲競(jing)拍時，土(tu)地(di)(di)收益是多(duo)少(shao)，對周邊(bian)會(hui)產(chan)生什(shen)么(me)影(ying)響，細節透(tou)明(ming)化，算好(hao)賬(zhang)再(zai)去定地(di)(di)價(jia)，這(zhe)樣想拿的開發(fa)商就會(hui)想清楚，引導地(di)(di)價(jia)回(hui)歸理性(xing)。

　　“在(zai)土地(di)長效(xiao)機(ji)制方面，應該明確城(cheng)市(shi)土地(di)資(zi)源的(de)稀缺(que)性，‘優(you)質(zhi)優(you)價(jia)’是市(shi)場規(gui)律，因此在(zai)城(cheng)市(shi)規(gui)劃方面盡量考慮公(gong)共資(zi)源、產業發展、區域(yu)規(gui)劃在(zai)空間(jian)上的(de)均(jun)衡性，才(cai)能從一定程(cheng)度上解(jie)決由于資(zi)源過于集中帶來的(de)‘地(di)王(wang)’問(wen)題。”貝殼研(yan)究院高級分(fen)析師潘浩向《證券日報(bao)》記者(zhe)(zhe)表示，集中出(chu)讓(rang)讓(rang)土地(di)市(shi)場從價(jia)高者(zhe)(zhe)得、贏者(zhe)(zhe)通(tong)吃變(bian)成“雨露(lu)均(jun)沾”，打破頭部開發商壟斷的(de)格局，其影響不亞于招(zhao)拍掛制度，但(dan)同時也建議各城(cheng)市(shi)錯開出(chu)讓(rang)時間(jian)，合理安排節奏，避免“趕大集”式的(de)集中搶購。

　　總體(ti)而(er)言(yan)，“國家(jia)對于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)產調(diao)控(kong)的目標是進(jin)入長效(xiao)機制(zhi)(zhi)調(diao)控(kong)階段。20多年(nian)的商品房(fang)發(fa)(fa)展(zhan)史，我們經歷了(le)從供(gong)需端調(diao)控(kong)——融(rong)資端調(diao)控(kong)——如今長效(xiao)機制(zhi)(zhi)建立的階段。”方玉鳳向《證券日(ri)報》記者表示，隨著土(tu)地(di)(di)(di)端和金(jin)融(rong)端長效(xiao)機制(zhi)(zhi)的建立，意(yi)味(wei)著房(fang)地(di)(di)(di)產源頭上的長效(xiao)機制(zhi)(zhi)就建立了(le)，理論上從源頭上控(kong)制(zhi)(zhi)地(di)(di)(di)價，對于(yu)未來(lai)房(fang)地(di)(di)(di)產市場健康發(fa)(fa)展(zhan)意(yi)義重(zhong)大(da)。

　　房地產稅缺席報告兩年

　　最強杠桿威力不減

　　對房(fang)地(di)產市場來說，房(fang)地(di)產稅就是(shi)調控的最強杠桿。

　　2019年(nian)的(de)政府工作報告，未提(ti)“房(fang)(fang)住不(bu)炒”，但將2018年(nian)提(ti)出的(de)“穩妥推(tui)進(jin)房(fang)(fang)地(di)產稅立法”調整為“穩步(bu)推(tui)進(jin)房(fang)(fang)地(di)產稅立法”，引發(fa)了(le)各(ge)界的(de)熱議。2020年(nian)和今年(nian)的(de)政府工作報告未提(ti)房(fang)(fang)地(di)產稅的(de)事(shi)情。

　　“稅(shui)收對房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場有很大的影(ying)響，更好的使用(yong)稅(shui)收政策(ce)工(gong)具可以更加精準、有效地(di)(di)(di)調控房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場。”龔(gong)永德對《證(zheng)券日報》記者(zhe)表示，我國目前和房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業相關(guan)的稅(shui)種其(qi)實有很多，例如(ru)契稅(shui)、個稅(shui)、土地(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui)、城鎮(zhen)土地(di)(di)(di)使用(yong)稅(shui)等(deng)，大家關(guan)心的房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)稅(shui)也可能成(cheng)為一個有力的調控工(gong)具。

　　去年5月份(fen)發(fa)布的《中共中央國(guo)務(wu)院關(guan)于新時代加快(kuai)完善(shan)社(she)會主義市場(chang)經濟體制的意見(jian)》中提出，穩妥推進房地產稅立法。

　　同年(nian)(nian)11月，財政部部長劉昆在《<中(zhong)共(gong)中(zhong)央關于制(zhi)定國(guo)民(min)經濟和(he)社(she)會發(fa)展第十(shi)四個五年(nian)(nian)規劃和(he)二○三五年(nian)(nian)遠景目(mu)標(biao)的(de)建(jian)議>輔導讀本(ben)》中(zhong)撰寫(xie)了《建(jian)立現(xian)代財稅(shui)(shui)體制(zhi)》一文，詳解(jie)“十(shi)四五”時(shi)期財稅(shui)(shui)改(gai)革(ge)任(ren)務。劉昆在文章(zhang)中(zhong)談及進一步完善現(xian)代稅(shui)(shui)收制(zhi)度時(shi)提到(dao)，按(an)照“立法先行、充分授權(quan)、分步推進”的(de)原則，積極穩妥(tuo)推進房地(di)產稅(shui)(shui)立法和(he)改(gai)革(ge)。

　　“我認為目前亟須對各種(zhong)和(he)房(fang)地產(chan)業相(xiang)關的(de)(de)(de)稅收進行一個系統的(de)(de)(de)梳(shu)理和(he)研究，更有效地發揮稅收工具的(de)(de)(de)力量，并制定差異(yi)化的(de)(de)(de)調(diao)(diao)控政策。”龔永(yong)德建議，未來房(fang)地產(chan)稅的(de)(de)(de)實施，應(ying)該根據房(fang)屋持有時間(jian)、家庭總共持有套(tao)數等因素(su)進行相(xiang)應(ying)調(diao)(diao)整(zheng)。

　　目前(qian)我國征收(shou)房產稅的(de)試(shi)點(dian)是上海和重慶兩地。

　　“三道紅線”建防火墻

　　促進房企穩發展

　　雖(sui)然政(zheng)府(fu)工作報告中并未對房企(qi)(qi)提(ti)出要(yao)(yao)求，但落實“保障好群眾住房需(xu)求”的(de)要(yao)(yao)求，需(xu)要(yao)(yao)房企(qi)(qi)這(zhe)個重要(yao)(yao)的(de)供給側做出改變(bian)。房企(qi)(qi)現在需(xu)要(yao)(yao)做的(de)一(yi)項重要(yao)(yao)工作就是滿足“三(san)道紅線”的(de)監管(guan)要(yao)(yao)求，走出健康穩(wen)健有(you)序發展的(de)新(xin)路子。房企(qi)(qi)穩(wen)，樓市供應(ying)就穩(wen)，解決(jue)新(xin)市民青(qing)年人住房難的(de)問題也就有(you)了有(you)的(de)放矢的(de)基礎。

　　從(cong)商品房(fang)30年(nian)發展史來看，“股(gu)票、債券成為(wei)融(rong)(rong)資(zi)(zi)工具后(hou)，1993年(nian)‘終止房(fang)地(di)產(chan)(chan)上市、全面(mian)控(kong)制(zhi)銀行資(zi)(zi)金(jin)進入房(fang)地(di)產(chan)(chan)’是首(shou)次針對房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)(rong)領域(yu)的(de)(de)調(diao)控(kong)。”貝(bei)殼研究院(yuan)高級分析師潘浩向《證(zheng)券日報》記者表(biao)示，此后(hou)歷經以房(fang)拉動(dong)內需(xu)、房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)(rong)逐步規范、強化(hua)個(ge)貸管理、購(gou)地(di)資(zi)(zi)金(jin)監管收緊、房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)(rong)審(shen)慎等幾個(ge)階段，直(zhi)至(zhi)目(mu)前的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)(rong)調(diao)控(kong)政策都有長(chang)效機(ji)制(zhi)的(de)(de)特征，為(wei)房(fang)企(qi)劃定(ding)了可(ke)操作的(de)(de)空間(jian)邊(bian)界(jie)。

　　不(bu)得不(bu)說(shuo)，從誕生到(dao)年(nian)銷售(shou)(shou)額(e)突破6000億元花了不(bu)到(dao)30年(nian)的(de)(de)企業(ye)(ye)少有(you)，年(nian)銷售(shou)(shou)額(e)17萬億元的(de)(de)行(xing)業(ye)(ye)也少有(you)，這(zhe)(zhe)都(dou)出自中國的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業(ye)(ye)，但迅猛發展的(de)(de)背后，也滋生了一些(xie)行(xing)業(ye)(ye)亂象。比如房(fang)(fang)企持續加杠桿、高負債、高周轉(zhuan)，債務風險日益加大，部分房(fang)(fang)企經營(ying)性現金流無法覆(fu)蓋支出，解決這(zhe)(zhe)些(xie)潛在的(de)(de)行(xing)業(ye)(ye)經營(ying)風險甚至系統性風險已刻不(bu)容緩。

　　“2016年至今，我國對房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)政策調(diao)控力度不斷加大，逐步由渠道(dao)監管轉向(xiang)去杠(gang)桿。”同策研(yan)究院(yuan)分析師(shi)陳朦(meng)朦(meng)向(xiang)《證券(quan)日報》記(ji)者表(biao)示，直至設置“三道(dao)紅線”，對房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)的(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)監管程(cheng)度拉升至又一(yi)新高度，更強的(de)降杠(gang)桿階(jie)段全(quan)面開啟。從調(diao)整(zheng)(zheng)路(lu)徑(jing)來(lai)看，從土地(di)(di)款、商業(ye)性地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目等資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)來(lai)源受限，到(dao)更多流向(xiang)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)的(de)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)開始受到(dao)監管，再到(dao)非標融(rong)資(zi)等融(rong)資(zi)亂象受到(dao)整(zheng)(zheng)治，央(yang)行(xing)(xing)(xing)、銀保監會調(diao)整(zheng)(zheng)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)銀行(xing)(xing)(xing)業(ye)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)貸(dai)款比例，對銀行(xing)(xing)(xing)業(ye)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)機構建立房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)款集(ji)中度管理制度，凸顯了(le)國家堅定(ding)房(fang)(fang)住(zhu)不炒的(de)決心。

　　但(dan)是，房企的合理融(rong)資并未(wei)受到限(xian)制(zhi)，陳(chen)朦朦強調道(dao)，國家真(zhen)正(zheng)打擊的是“違規金融(rong)操作”，對于利于房地產行(xing)業平穩健(jian)康發(fa)展的合理杠桿行(xing)為(wei)，并未(wei)進(jin)行(xing)過多壓制(zhi)。

　　北(bei)京房地產業協會副會長(chang)兼秘(mi)書長(chang)陳志向《證券(quan)日報》記者表示，對房企(qi)來說，隨著“三道紅線”和(he)各類嚴厲的金融(rong)調(diao)控政(zheng)策的落(luo)地，依(yi)賴過(guo)高杠(gang)桿融(rong)資發展時代(dai)將(jiang)結束，整個行業將(jiang)呈現(xian)頭部房企(qi)集中化，小房企(qi)逐漸出(chu)場的格局。

　　“‘三道(dao)紅線(xian)’是‘樓市防火墻’的(de)進(jin)一步表現(xian)，短期內可避免(mian)資(zi)金流入高負(fu)債房(fang)企（一般是高周(zhou)轉企業），客觀上為房(fang)企投資(zi)降速，實現(xian)防風險目標。”陳朦朦向《證券日報(bao)》記(ji)者表示，未來，對房(fang)地產行業的(de)調控(kong)與監(jian)管將會持(chi)續(xu)。

　　規范發展住房租賃市場

　　讓剛需有房住

　　今年政府工(gong)作報(bao)告在強調“房(fang)住(zhu)不炒”的同時，明確提出(chu)要解決(jue)好大(da)城市住(zhu)房(fang)突(tu)出(chu)問題(ti)，措(cuo)施就是切實增(zeng)加保障性租賃住(zhu)房(fang)和共有(you)產權住(zhu)房(fang)供給，規范發展(zhan)長租房(fang)市場。

　　全國人(ren)大代表、林(lin)達集團董事局(ju)主席李曉林(lin)認為，政(zheng)府工作報告提出增加住(zhu)房供(gong)給、發(fa)展(zhan)租賃住(zhu)房的(de)具體措(cuo)施，對(dui)今年的(de)房地產行(xing)業發(fa)展(zhan)提供(gong)了方(fang)向指導(dao)。

　　隨著(zhu)去年《住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)條(tiao)(tiao)例(li)（征求(qiu)意(yi)見稿）》的(de)出臺，住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)立(li)(li)法(fa)進入了(le)程序之中(zhong)，通(tong)過立(li)(li)法(fa)，可以確立(li)(li)國內租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)在(zai)住房(fang)(fang)體(ti)系中(zhong)的(de)地位，明確政府、市(shi)場(chang)和家庭在(zai)租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)體(ti)系中(zhong)的(de)角色(se)。2月20日北京市(shi)人(ren)大常委會法(fa)制辦新(xin)聞發言人(ren)王(wang)愛聲表示，今年擬安排立(li)(li)法(fa)項(xiang)目(mu)五(wu)類，共54項(xiang)，其中(zhong)包括(kuo)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)條(tiao)(tiao)例(li)。

　　中原地產首席(xi)分析師張大(da)偉在接受《證券日(ri)報(bao)》記者采訪時表示，租賃(lin)市場目前很大(da)的(de)(de)(de)問題是部分城市的(de)(de)(de)二房東租賃(lin)模式難以為繼，但又因為有市場需求(qiu)的(de)(de)(de)推動，后續依(yi)然要大(da)力發展租賃(lin)產業，租售并舉(ju)是必然趨勢。

　　隨著經濟穩定，需求平(ping)穩，過去幾年(nian)房(fang)(fang)屋租賃市(shi)場的租金(jin)價(jia)格上漲明顯開始放緩(huan)，部分區域甚至出現了(le)租金(jin)下(xia)調，這對(dui)(dui)于二房(fang)(fang)東(dong)類(lei)型的租賃企業影響(xiang)非常大，因為鎖定了(le)業主轉租房(fang)(fang)源的租金(jin)價(jia)格，面對(dui)(dui)租金(jin)平(ping)穩甚至下(xia)調情況，“二房(fang)(fang)東(dong)”賺取差價(jia)的難(nan)度加大。

　　張(zhang)大偉介紹，長租(zu)公(gong)寓企業在北京、上海等城市(shi)的市(shi)場份額已經(jing)超過20%，如果計算二房東之類的同(tong)樣(yang)模(mo)式(shi)交易(yi)，當下市(shi)場已經(jing)有(you)60%的租(zu)賃房源很難見到(dao)房主交易(yi)，這種情(qing)況(kuang)下，對租(zu)賃市(shi)場特別是長租(zu)公(gong)寓市(shi)場需要加大監管(guan)力度。租(zu)賃市(shi)場亂象的核(he)心是租(zu)賃企業的金融化，租(zu)付時(shi)間差出(chu)現了(le)資金池(chi)，這是立法嚴禁的行為。

　　住(zhu)房租(zu)賃(lin)市(shi)場的競(jing)爭(zheng)現在(zai)也不僅(jin)僅(jin)是長租(zu)公(gong)(gong)寓企業(ye)間的競(jing)爭(zheng)，政(zheng)府提(ti)供(gong)的廉價(jia)租(zu)賃(lin)房源(yuan)、集體土地建(jian)設公(gong)(gong)寓等，都會影響租(zu)賃(lin)市(shi)場的租(zu)金價(jia)格(ge)和供(gong)需預期(qi)。

　　全(quan)國政協委員、房天下董事長莫天全(quan)認為，住房租(zu)(zu)賃市場(chang)的健(jian)康有序發展(zhan)非常重要，尤(you)其(qi)是租(zu)(zu)賃市場(chang)兼具保障“居(ju)者有其(qi)屋”的重要使命，發展(zhan)好租(zu)(zu)賃市場(chang)意義重大。

　　從野蠻生長到規范執業

　　房產中介要做“貼心人”

　　房產中介(jie)(jie)是供需兩方(fang)的(de)橋梁，但更要成為購房者尤其(qi)是剛需的(de)“貼心人”。作(zuo)為房地(di)產業的(de)衍生行(xing)業，房地(di)產中介(jie)(jie)行(xing)業經歷了初期(qi)野蠻生長、品牌格局(ju)初步形成，以及(ji)現階段(duan)在互(hu)聯網(wang)技術(shu)和新冠疫情的(de)影響(xiang)下，加(jia)速向線上(shang)化(hua)、規范化(hua)、平臺化(hua)、透明化(hua)方(fang)向發展的(de)趨勢(shi)。

　　經過幾十年的(de)發展，現(xian)在我(wo)(wo)國的(de)二(er)手房(fang)市場已經具備了(le)相當規模。用龔(gong)永德的(de)話來(lai)說，就是“我(wo)(wo)國房(fang)地(di)產市場正(zheng)逐步(bu)從增量(liang)市場向存(cun)量(liang)市場轉變，即從以新房(fang)為主導(dao)向二(er)手房(fang)為主導(dao)的(de)階段過渡(du)。”

　　龔永德認為，二手(shou)房(fang)(fang)市場由(you)于交易信(xin)息(xi)不(bu)對稱(cheng)、交易流程復雜(za)等特(te)(te)點，對房(fang)(fang)產(chan)(chan)經(jing)紀服(fu)務的需求量更大(da)，成為房(fang)(fang)產(chan)(chan)經(jing)紀行業(ye)成長的巨大(da)驅動力。除(chu)此以外(wai)，房(fang)(fang)屋租賃市場由(you)于與(yu)二手(shou)房(fang)(fang)同(tong)樣有著信(xin)息(xi)不(bu)透明(ming)、不(bu)對稱(cheng)的特(te)(te)征，因此同(tong)樣需要專業(ye)的房(fang)(fang)產(chan)(chan)經(jing)紀提供(gong)服(fu)務以尋得滿(man)意的房(fang)(fang)源(yuan)。住房(fang)(fang)租賃市場的持續增長是推動房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)中介行業(ye)發展的另一動力。

　　“但(dan)需要看(kan)到的(de)是，中介行(xing)業仍然存在水平參差不齊、管(guan)理不規范、虛(xu)假信(xin)息等(deng)突出問(wen)題。作為國家房(fang)地產調控的(de)一部分(fen)，應該在加(jia)強信(xin)息披露和市場監(jian)管(guan)、防止市場壟斷等(deng)幾(ji)個方面監(jian)督和引導中介行(xing)業的(de)健康發展。”龔永德表示。

　　易居研(yan)究院智庫中(zhong)心研(yan)究總(zong)監嚴躍進對(dui)《證券日報》記者表示，隨著各地(di)的(de)(de)房(fang)產政策越(yue)來越(yue)細化，以及(ji)居民購房(fang)理念從投資向宜居轉變，對(dui)房(fang)產中(zhong)介行業的(de)(de)服(fu)務能(neng)力提出了(le)更高的(de)(de)要求。房(fang)產中(zhong)介行業的(de)(de)投訴率一直(zhi)較高，也說明了(le)消費者對(dui)房(fang)產中(zhong)介服(fu)務能(neng)力的(de)(de)不滿。

　　嚴(yan)躍進(jin)說：“隨著(zhu)越(yue)來越(yue)多互聯網技術的(de)運用，如VR看(kan)(kan)房(fang)等已經打破了線下房(fang)產中(zhong)介的(de)固有模(mo)式，因(yin)為房(fang)產交易中(zhong)的(de)價格和(he)看(kan)(kan)房(fang)兩個重(zhong)要信息進(jin)一步(bu)公開(kai)透(tou)明，所以(yi)房(fang)產中(zhong)介需(xu)要依(yi)靠更為專業(ye)的(de)服務(wu)(wu)與(yu)業(ye)務(wu)(wu)能力，提(ti)高對客戶(hu)的(de)服務(wu)(wu)黏性，進(jin)而(er)減少(shao)交易成本。”

　　龔(gong)永德認為，除引導中介加(jia)強自身(shen)規范，發布真實房源(yuan)外，監管部(bu)門應(ying)從制(zhi)度(du)上杜絕行業惡性競爭，嚴格采(cai)取登記(ji)掛牌制(zhi)度(du)、剔除價格過(guo)高或過(guo)低房源(yuan)等方式(shi)，降低虛假房源(yuan)的產生。對(dui)于(yu)信息發布平臺來說(shuo)，要加(jia)強平臺治理和房源(yuan)審核，建立真房源(yuan)審核機制(zhi)、多重驗真機制(zhi)等。

　　“建(jian)立國家級的(de)(de)住房市場監管(guan)機(ji)構，統一監督、管(guan)理、調控全國房地(di)產(chan)市場，預防部分城市逐漸形成的(de)(de)中介(jie)機(ji)構高市場占有(you)率(lv)的(de)(de)壟斷格局(ju)，保(bao)障行業回歸到健康有(you)序的(de)(de)競爭中來。”龔永德建(jian)議。

　　貝殼找房董事(shi)長左(zuo)暉(hui)在接受《證券日報》記者采訪時表示，產(chan)業(ye)數字化不僅為行業(ye)帶來了更高(gao)的效率(lv)，還能創(chuang)造大量新(xin)崗位，甚至催生出“新(xin)業(ye)態”。

　　（本文(wen)由本報兩(liang)會(hui)報道(dao)組閆立(li)良、王(wang)麗新、郭冀川撰寫）