中(zhong)交集團旗下第一只高(gao)速(su)公(gong)路(lu)公(gong)募REITs產品——華夏中(zhong)國交建REIT于2022年4月(yue)正(zheng)式發售(shou)，募集總規模(mo)為93.99億元，成為目(mu)前市場(chang)上規模(mo)最大的高(gao)速(su)公(gong)路(lu)REITs產品。

　　數字化工具賦能

　　截至目前，我國已(yi)成功(gong)發(fa)行4單(dan)高速公路公募(mu)(mu)REITs，總(zong)規模約(yue)256億元(yuan)，占全部REITs產品的55%。高速公路公募(mu)(mu)REITs具(ju)有高派(pai)息(xi)、信息(xi)披露完善(shan)、項目資(zi)質良(liang)好等優點，使得高速公路公募(mu)(mu)REITs市(shi)場處于供不應求(qiu)狀(zhuang)態，華夏中國交(jiao)建REIT的認購倍數38.78倍，顯示了投資(zi)者(zhe)對高速公路REITs投資(zi)價值的高度(du)認可。

　　高速(su)公(gong)路資產體量大、運營(ying)周期長，其收益(yi)涉及內外部(bu)影響因素(su)眾(zhong)多。利用數字化(hua)工具，整(zheng)合項目(mu)(mu)數據庫(ku)、資產管理(li)模(mo)型(xing)(xing)及預測模(mo)型(xing)(xing)，可以幫助篩(shai)選潛在的(de)REITs項目(mu)(mu)并(bing)針對性地主動管理(li)、模(mo)擬資產評估價格(ge)、制定REITs發行(xing)(xing)規劃和對已發行(xing)(xing)的(de)REITs資產進(jin)行(xing)(xing)全(quan)生命周期管理(li)。

　　通過開發建(jian)設(she)(she)(she)REITs資(zi)(zi)(zi)產(chan)評估和(he)管(guan)(guan)理(li)系(xi)統(tong)(tong)，原始權益(yi)人(ren)能(neng)夠(gou)針對公(gong)募(mu)(mu)REITs的(de)(de)發行以(yi)及后(hou)續擴(kuo)募(mu)(mu)的(de)(de)要(yao)求(qiu)，及時、準確、有效地(di)評估、篩選(xuan)和(he)管(guan)(guan)理(li)基礎設(she)(she)(she)施(shi)存量和(he)增量資(zi)(zi)(zi)產(chan)，統(tong)(tong)籌管(guan)(guan)理(li)處于不同(tong)階段的(de)(de)潛在REITs資(zi)(zi)(zi)產(chan)，分(fen)(fen)類分(fen)(fen)項(xiang)(xiang)建(jian)立(li)(li)(li)儲備資(zi)(zi)(zi)產(chan)庫、發行庫等，跟(gen)蹤項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)建(jian)設(she)(she)(she)運(yun)營節點，統(tong)(tong)計項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)財務(wu)狀況，分(fen)(fen)析(xi)經營業績，建(jian)立(li)(li)(li)現金流測(ce)算模型，針對性地(di)提升資(zi)(zi)(zi)產(chan)質(zhi)量以(yi)滿足公(gong)募(mu)(mu)REITs的(de)(de)發行要(yao)求(qiu)。同(tong)時，識別分(fen)(fen)析(xi)影響高速公(gong)路資(zi)(zi)(zi)產(chan)價值(zhi)和(he)REITs產(chan)品價格的(de)(de)關鍵(jian)因(yin)素，規劃最佳發行時間，全生命周期主動管(guan)(guan)理(li)，為高速公(gong)路REITs發行及擴(kuo)募(mu)(mu)決策服務(wu)。REITs資(zi)(zi)(zi)產(chan)評估和(he)管(guan)(guan)理(li)系(xi)統(tong)(tong)可以(yi)獨立(li)(li)(li)運(yun)行，更適(shi)合成為資(zi)(zi)(zi)產(chan)持有人(ren)的(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)管(guan)(guan)理(li)系(xi)統(tong)(tong)的(de)(de)一部分(fen)(fen)。

　　交(jiao)(jiao)通(tong)流(liu)量(liang)(liang)是(shi)決定(ding)高速公路資(zi)產收益的(de)核心(xin)要素，但目前交(jiao)(jiao)通(tong)量(liang)(liang)預(yu)測(ce)更多是(shi)靜態、單次且(qie)基(ji)于單一數(shu)據源。通(tong)過在(zai)REITs資(zi)產評估及(ji)管(guan)理平臺內嵌(qian)入交(jiao)(jiao)通(tong)量(liang)(liang)預(yu)測(ce)模型(xing)，利用多源交(jiao)(jiao)通(tong)大數(shu)據，如收費站通(tong)行數(shu)據、手機信令(ling)、浮動車GPS數(shu)據和(he)(he)互聯網(wang)交(jiao)(jiao)通(tong)擁堵數(shu)據等(deng)，運用神(shen)經網(wang)絡(luo)機器學習算法建立快速的(de)現狀交(jiao)(jiao)通(tong)分配(pei)模型(xing)和(he)(he)未來預(yu)測(ce)模型(xing)，可以及(ji)時(shi)、動態和(he)(he)持續(xu)提供交(jiao)(jiao)通(tong)量(liang)(liang)監測(ce)和(he)(he)預(yu)警。

　　除交通(tong)流量(liang)外，通(tong)過REITs資產評估和(he)管(guan)理系統對通(tong)行(xing)費(fei)數(shu)據、各項財(cai)務數(shu)據以(yi)及IRR等收(shou)(shou)益(yi)指(zhi)標進行(xing)動(dong)態跟蹤監控，并與歷史運營數(shu)據進行(xing)對比，更好地預(yu)測短(duan)期通(tong)行(xing)費(fei)收(shou)(shou)入和(he)運營成本，實(shi)現更準確(que)的REITs資產估值(zhi)。同時，對異常的流量(liang)數(shu)據、財(cai)務數(shu)據以(yi)及外部的影響(xiang)因(yin)素如收(shou)(shou)費(fei)標準調整、區(qu)域經濟波動(dong)、路(lu)網維修養護等進行(xing)提醒和(he)預(yu)警，幫助(zhu)管(guan)理者更早(zao)地發現風險(xian)并進行(xing)應對。

　　建立REITs資(zi)產評估和(he)(he)管(guan)理(li)系統，打通(tong)高(gao)速公路(lu)既有的路(lu)面(mian)和(he)(he)橋隧(sui)管(guan)養(yang)(yang)(yang)系統，通(tong)過多(duo)維巡查數(shu)據和(he)(he)精細(xi)化養(yang)(yang)(yang)護數(shu)據，及(ji)時(shi)(shi)發現道路(lu)病(bing)害，并(bing)支持養(yang)(yang)(yang)護方(fang)案(an)決(jue)策。將REITs資(zi)產價值(zhi)影響因素與運營養(yang)(yang)(yang)護管(guan)理(li)指標(biao)建立關聯(lian)，對多(duo)種管(guan)養(yang)(yang)(yang)方(fang)案(an)進行模擬分析，預測養(yang)(yang)(yang)護時(shi)(shi)間、養(yang)(yang)(yang)護成本和(he)(he)養(yang)(yang)(yang)護期(qi)間的收入損失，選擇最優管(guan)養(yang)(yang)(yang)方(fang)案(an)，節省養(yang)(yang)(yang)護費用，提(ti)升REITs資(zi)產價值(zhi)。

　　對(dui)(dui)于潛在(zai)高速公路(lu)REITs項目(mu)，基(ji)于對(dui)(dui)未來(lai)交通流(liu)量(liang)和運(yun)營(ying)(ying)成本的(de)(de)(de)分(fen)析、對(dui)(dui)債券市場利率的(de)(de)(de)監(jian)測(ce)與預判，以及對(dui)(dui)不(bu)(bu)同REITs發(fa)行方案(an)的(de)(de)(de)模(mo)擬(ni)分(fen)析，原(yuan)始權益人能夠更好地制定REITs發(fa)行規劃，更早地對(dui)(dui)資產(chan)主(zhu)動管(guan)理(li)(li)，從而(er)獲(huo)取(qu)更高收(shou)(shou)(shou)益。對(dui)(dui)于已經發(fa)行REITs的(de)(de)(de)高速公路(lu)項目(mu)，可(ke)以對(dui)(dui)實際交通流(liu)量(liang)進行即(ji)時監(jian)測(ce)和動態預測(ce)，對(dui)(dui)不(bu)(bu)同運(yun)營(ying)(ying)策略的(de)(de)(de)效(xiao)果進行分(fen)析，對(dui)(dui)可(ke)研報告(gao)中(zhong)的(de)(de)(de)批(pi)復(fu)收(shou)(shou)(shou)益、發(fa)行計劃中(zhong)的(de)(de)(de)預測(ce)收(shou)(shou)(shou)益和運(yun)營(ying)(ying)中(zhong)的(de)(de)(de)實際收(shou)(shou)(shou)益數(shu)據動態對(dui)(dui)比(bi)(bi)展現，能夠直觀比(bi)(bi)較多個資產(chan)管(guan)理(li)(li)運(yun)營(ying)(ying)策略的(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)益與風(feng)險，確保REITs資產(chan)長期、穩(wen)定收(shou)(shou)(shou)益。

　　聯接產融兩端

　　通過開發(fa)(fa)高速公路(lu)REITs資(zi)(zi)(zi)產評(ping)估和(he)管(guan)(guan)理(li)(li)系統(tong)數(shu)字化工具，整合(he)已有的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)項(xiang)目管(guan)(guan)理(li)(li)系統(tong)和(he)公路(lu)運營養護系統(tong)，高速公路(lu)原(yuan)始權益(yi)人可以更高效管(guan)(guan)理(li)(li)潛在(zai)的(de)(de)和(he)已發(fa)(fa)行的(de)(de)高速公路(lu)REITs資(zi)(zi)(zi)產，將REITs發(fa)(fa)行和(he)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)要求(qiu)融入到高速公路(lu)項(xiang)目的(de)(de)運營養護、建設管(guan)(guan)理(li)(li)，甚(shen)至最(zui)初始的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)決策中，以實現(xian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)收(shou)益(yi)最(zui)大化。同(tong)時，基金管(guan)(guan)理(li)(li)人和(he)投(tou)資(zi)(zi)(zi)者，也能(neng)借助這些數(shu)字化工具，全面深入理(li)(li)解行業特(te)征、把(ba)握(wo)資(zi)(zi)(zi)產狀況和(he)規避(bi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)風險(xian)。

　　公募基礎設施REITs開啟(qi)了廣闊的市場，未來REITs資(zi)產培(pei)育、申報、發行、管理的工作量巨大，數字(zi)化工具不僅可以在(zai)單個資(zi)產管理中幫助產業方(fang)和金融(rong)方(fang)達成共識，也(ye)可以為(wei)潛在(zai)REITs資(zi)產的產融(rong)兩端(duan)對接搭建橋梁。