上證報中國證券網訊（記(ji)者 張(zhang)良）中指研(yan)究院于6月29日發布的《2023年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)中國房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)總結與下半年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)趨勢展望》顯(xian)示，今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)整(zheng)體(ti)表現先揚后抑，一(yi)季(ji)度(du)(du)在積壓需求(qiu)集中釋(shi)放(fang)以及前期(qi)政策效果顯(xian)現等(deng)因素帶動(dong)下，市(shi)(shi)場(chang)(chang)活躍(yue)度(du)(du)提升。但隨(sui)著前期(qi)積壓需求(qiu)基(ji)本釋(shi)放(fang)完畢，二(er)季(ji)度(du)(du)購(gou)房者置業情(qing)緒下滑，市(shi)(shi)場(chang)(chang)未能延續回暖態勢。6月，5年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)期(qi)以上LPR下調(diao)對(dui)市(shi)(shi)場(chang)(chang)情(qing)緒產(chan)(chan)生了(le)一(yi)定(ding)的積極(ji)效果，但對(dui)新房銷(xiao)售的實質(zhi)性帶動(dong)作用較為有限(xian)，全國房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)調(diao)整(zheng)壓力依然較大。

　　據中(zhong)(zhong)(zhong)指研究院統計，今年上半(ban)年，重點100城(cheng)新建商品住宅(zhai)銷售面(mian)積同比(bi)(bi)增長(chang)11%。其中(zhong)(zhong)(zhong)，一(yi)季度同比(bi)(bi)增長(chang)接近20%，二(er)季度與去年同期基本持(chi)平，6月(yue)單月(yue)同比(bi)(bi)降幅超20%，市(shi)(shi)場(chang)(chang)下(xia)行壓力(li)加大。二(er)手房(fang)方面(mian)，上半(ban)年，重點城(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)交規模大幅提(ti)升。其中(zhong)(zhong)(zhong)，一(yi)季度市(shi)(shi)場(chang)(chang)明(ming)顯升溫；進(jin)入4月(yue)，購房(fang)需(xu)求(qiu)釋放(fang)動能不足，二(er)手房(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)逐漸降溫，多(duo)地二(er)手房(fang)掛牌量處(chu)于高(gao)位，進(jin)一(yi)步(bu)影響了市(shi)(shi)場(chang)(chang)情緒；5月(yue)起，重點城(cheng)市(shi)(shi)周度成(cheng)交套(tao)數連續環比(bi)(bi)回落(luo)，6月(yue)中(zhong)(zhong)(zhong)下(xia)旬成(cheng)交量同比(bi)(bi)轉(zhuan)負。

　　土地市(shi)場方面，上(shang)(shang)半年(nian)，300城(cheng)(cheng)住宅用地供求規模(mo)同(tong)比(bi)下降均超(chao)三成，降至近(jin)十年(nian)來同(tong)期最(zui)低(di)；核(he)心城(cheng)(cheng)市(shi)優質地塊放量(liang)，帶動樓面價結構(gou)性上(shang)(shang)漲(zhang)。全(quan)國銷售(shou)承壓(ya)背景下，房企在核(he)心城(cheng)(cheng)市(shi)補(bu)貨意愿(yuan)增強，局(ju)部城(cheng)(cheng)市(shi)土拍升(sheng)溫，北京、杭州等城(cheng)(cheng)市(shi)多(duo)宗地塊競拍至最(zui)高上(shang)(shang)限(xian)，參拍企業數量(liang)創新高。上(shang)(shang)半年(nian)，地方國資托底乏力(li)，22城(cheng)(cheng)中拿地金(jin)額占(zhan)比(bi)由上(shang)(shang)年(nian)的42%降至9%，央(yang)企國企仍是拿地主力(li)，上(shang)(shang)半年(nian)拿地金(jin)額占(zhan)比(bi)升(sheng)至57%。

　　房地產政策(ce)(ce)方面，上半(ban)年各地政策(ce)(ce)仍保持寬松趨(qu)勢。從政策(ce)(ce)調(diao)控節奏來(lai)看，一季度(du)政策(ce)(ce)出(chu)臺節奏相對穩定，但5月以來(lai)各地政策(ce)(ce)出(chu)臺頻次減少，部分(fen)二線城市政策(ce)(ce)優化力度(du)增強。根(gen)據中指研究(jiu)院(yuan)監測，2023年上半(ban)年，全(quan)國有超百省市（縣）出(chu)臺政策(ce)(ce)超300條，公積金支持政策(ce)(ce)、購房補(bu)貼是各地因城施策(ce)(ce)的主要手段，部分(fen)城市涉及(ji)優化限購政策(ce)(ce)、降低首付比例及(ji)房貸利率、優化預售(shou)資(zi)金監管等方面。

　　中指(zhi)(zhi)研究院認為，當前多(duo)數城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)限制性(xing)政(zheng)(zheng)策(ce)已取消，下半(ban)年需要更(geng)大力(li)度的(de)托底(di)政(zheng)(zheng)策(ce)才能遏制住市(shi)(shi)場下行趨勢。與此同(tong)時，5月主要宏觀經濟指(zhi)(zhi)標有所轉弱(ruo)，經濟恢復(fu)基礎尚不穩固，穩地產的(de)重要性(xing)更(geng)加(jia)突(tu)出。隨著二季度市(shi)(shi)場持(chi)續轉弱(ruo)，下半(ban)年政(zheng)(zheng)策(ce)加(jia)力(li)預期增強。因(yin)城(cheng)(cheng)施策(ce)方(fang)面，核心(xin)一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)政(zheng)(zheng)策(ce)有望適度糾偏；企業端有望繼續落實資(zi)金(jin)支持(chi)政(zheng)(zheng)策(ce)；“保交樓”資(zi)金(jin)和配套政(zheng)(zheng)策(ce)亦存在進一(yi)步發力(li)空間。

　　對于(yu)房(fang)(fang)企(qi)來(lai)說，2023年上(shang)半年，房(fang)(fang)企(qi)銷售(shou)業(ye)(ye)績略有好轉，但近(jin)兩(liang)個(ge)月購房(fang)(fang)者置業(ye)(ye)情緒快速下(xia)(xia)滑(hua)，房(fang)(fang)地產(chan)市場調整壓(ya)力(li)(li)加大(da)，企(qi)業(ye)(ye)資(zi)金回(hui)籠壓(ya)力(li)(li)亦在(zai)提升。疊加企(qi)業(ye)(ye)非銀融資(zi)改善并(bing)不(bu)明顯(xian)，年內債務余額較(jiao)高(gao)，企(qi)業(ye)(ye)資(zi)金壓(ya)力(li)(li)不(bu)減。在(zai)此(ci)背景下(xia)(xia)，中指研(yan)究院認為，第一，房(fang)(fang)企(qi)需(xu)要加大(da)營銷力(li)(li)度，積(ji)(ji)極回(hui)籠資(zi)金，特別是在(zai)基本面相對較(jiao)好且(qie)政(zheng)(zheng)策(ce)存在(zai)優化預期的城市，應(ying)把握(wo)(wo)政(zheng)(zheng)策(ce)窗口期積(ji)(ji)極營銷。第二(er)，當前購房(fang)(fang)者置業(ye)(ye)愈發(fa)理性，也(ye)更(geng)加看(kan)重房(fang)(fang)企(qi)品牌(pai)、產(chan)品力(li)(li)、交付力(li)(li)等，企(qi)業(ye)(ye)只有提升自身綜(zong)合實力(li)(li)，才能(neng)贏得(de)購房(fang)(fang)者口碑。第三(san)，核(he)心城市優質(zhi)地塊土拍競爭加大(da)，企(qi)業(ye)(ye)投(tou)資(zi)也(ye)可(ke)在(zai)審慎研(yan)判前提下(xia)(xia)適度關注二(er)線近(jin)郊或熱點三(san)四(si)線城市地塊。除此(ci)之外，伴隨著行業(ye)(ye)進入新的發(fa)展(zhan)階段，房(fang)(fang)企(qi)積(ji)(ji)極探(tan)索新的發(fa)展(zhan)模式，拓展(zhan)代建業(ye)(ye)務、提升服務能(neng)力(li)(li)等將(jiang)有利于(yu)提升市場占有率(lv)，掌握(wo)(wo)市場主(zhu)導權。