二(er)季度以來，樓市(shi)調(diao)(diao)控措施升級。一二(er)線城市(shi)普遍(bian)創(chuang)新供地(di)模式(shi)，“限(xian)地(di)價(jia)、競配(pei)建”常態化(hua)，地(di)價(jia)和房(fang)價(jia)聯動調(diao)(diao)控機制基本建立。由此，地(di)價(jia)上漲(zhang)(zhang)拉(la)動房(fang)價(jia)上漲(zhang)(zhang)，倒逼(bi)調(diao)(diao)控松綁的現(xian)象未來不會再出(chu)現(xian)。近期，調(diao)(diao)控轉(zhuan)向融資端(duan)，監管部(bu)門發文，加強監控銀(yin)行(xing)和非銀(yin)金融違規(gui)給(gei)地(di)產(chan)企業融資。7月(yue)以來，監管部(bu)門對地(di)產(chan)信托進行(xing)“窗(chuang)口(kou)指導(dao)”，暫停新增項目募集和投(tou)放等。

　　同時，下半年以來(lai)，有關(guan)部門對轄區內的(de)信(xin)托公(gong)司強化“窗口(kou)指導(dao)”。根據部分區域披露的(de)信(xin)息(xi)，下半年信(xin)托公(gong)司地產業務(wu)“能(neng)與不能(neng)”的(de)正負面(mian)清單一目了然：股(gu)權(quan)收益權(quan)、特定資(zi)產收益權(quan)，或安排對賭(du)的(de)方(fang)式等為(wei)房企(qi)提供拿地前端融資(zi)等模式都(dou)被叫(jiao)停(ting)，能(neng)做(zuo)的(de)只有符合“432”（項目四證齊全(quan)、30%資(zi)本金和二級資(zi)質）要(yao)求的(de)貸款(kuan)類、真股(gu)權(quan)投資(zi)；行業投向方(fang)面(mian)，保障(zhang)性住房、產業孵化、城市更新或舊城改(gai)造、剛需類住房等項目被大力鼓勵(li)。由此可見，信(xin)托開始全(quan)面(mian)回歸實體經濟。

　　事(shi)實(shi)上，據統計，房地產開發商資(zi)金來源(yuan)中，包含(han)信(xin)(xin)托(tuo)類(lei)融資(zi)的房企自籌資(zi)金，占比不(bu)到(dao)30%，信(xin)(xin)托(tuo)類(lei)融資(zi)占比只有(you)10%左(zuo)右。為(wei)何此次融資(zi)端調控如此寒氣逼人？筆者認為(wei)，主要在于資(zi)金違規進入樓市，且又(you)從(cong)信(xin)(xin)托(tuo)撕開一道(dao)口子。

　　據(ju)(ju)克爾瑞數(shu)據(ju)(ju)，2019年上半(ban)年典型(xing)房企融資(zi)總額(e)為7169.2億元，同比下降3.6%。但截(jie)至2019年5月(yue)(yue)(yue)末，房地產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)資(zi)產(chan)(chan)余額(e)同比增長15.15%。據(ju)(ju)用益(yi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)數(shu)據(ju)(ju)，2018年6月(yue)(yue)(yue)-2019年6月(yue)(yue)(yue)，房地產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)的月(yue)(yue)(yue)度成立(li)規(gui)模(mo)連續13個月(yue)(yue)(yue)排(pai)名集合信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)首位(wei)。上半(ban)年地產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)募集資(zi)金占(zhan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)市場資(zi)金增量的40%。5月(yue)(yue)(yue)份，地產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)占(zhan)比只增不減(jian)，當月(yue)(yue)(yue)金融、工業(ye)企業(ye)、基礎(chu)產(chan)(chan)業(ye)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)募資(zi)都在下降，唯獨地產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)募資(zi)在增長。5月(yue)(yue)(yue)和6月(yue)(yue)(yue)，地產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)募資(zi)占(zhan)比分別達到42.4%和44.4%，位(wei)居(ju)首位(wei)。

　　去杠桿轉向穩杠桿，續作項(xiang)目的(de)信托融資(zi)開(kai)閘以后，市場認為信托繁榮的(de)“窗(chuang)口期”出現。因(yin)此，期望能抓住短(duan)暫的(de)“窗(chuang)口期”機(ji)會，在“關(guan)窗(chuang)”之前搶先機(ji)、早投放(fang)，這與監管(guan)(guan)部門(men)的(de)初衷背(bei)道而馳，這也(ye)是(shi)觸發監管(guan)(guan)層出重拳，祭出窗(chuang)口指導的(de)主要原因(yin)。銀行方面的(de)情(qing)況也(ye)類似(si)，2018年(nian)(nian)(nian)信托新增規模下降(jiang)21.9%，資(zi)金回(hui)表給銀行帶來機(ji)會。數據顯示(shi)，2018年(nian)(nian)(nian)33家上市銀行對公(gong)項(xiang)下房地(di)產貸款余額達到5.4萬億元(yuan)，較年(nian)(nian)(nian)初增長16.2%，增速高于2017年(nian)(nian)(nian)。

　　大型銀(yin)行(xing)房(fang)貸(dai)占比(bi)和余額(e)雙增(zeng)，中小(xiao)銀(yin)行(xing)更是全(quan)面發(fa)(fa)力房(fang)貸(dai)，新增(zeng)房(fang)貸(dai)增(zeng)速(su)基(ji)本在30%以上，有的(de)甚(shen)至增(zeng)長100%。今(jin)年(nian)4-6月份，房(fang)貸(dai)占新增(zeng)貸(dai)款的(de)比(bi)重在45%左右，遠高過2017-2018年(nian)40%以下(xia)的(de)規模(mo)控(kong)制要求。一(yi)季度(du)熱(re)(re)點城(cheng)市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)“小(xiao)陽春(chun)”，開發(fa)(fa)商繼續“高周轉”，開發(fa)(fa)投資、新開工(gong)、銷售全(quan)鏈條回升，資金多方接濟是助推器。一(yi)二線城(cheng)市(shi)(shi)土(tu)地市(shi)(shi)場從去年(nian)流拍(pai)，逆轉到(dao)今(jin)年(nian)火熱(re)(re)。

　　樓市陷入資本(ben)催化下的(de)套利，與(yu)地產實體沒(mei)有關系，更是(shi)違背資金(jin)回歸實體經(jing)濟(ji)和“房住不炒(chao)”的(de)基調。資金(jin)回歸實體經(jing)濟(ji)，“房住不炒(chao)”是(shi)底線，關系到經(jing)濟(ji)轉型升級以及防范系統性(xing)風險、包容(rong)性(xing)增長(chang)和城(cheng)鎮化內(nei)需。值得注意的(de)是(shi)，“穩(wen)房價、穩(wen)地價、穩(wen)預期”中，穩(wen)字當頭是(shi)調控總基調，但是(shi)一(yi)些資金(jin)對(dui)此產生“剛性(xing)兌(dui)付”的(de)誤讀，一(yi)定程度上助長(chang)炒(chao)房客、開發商繼(ji)續加杠桿獲利，倒逼“剛性(xing)兌(dui)付”進一(yi)步強化。

　　針對信(xin)托(tuo)業，監(jian)管部門(men)強(qiang)調(diao)夯(hang)實“去通道”和(he)“穿透式(shi)監(jian)管”，每一筆(bi)信(xin)托(tuo)都(dou)杜絕“違(wei)規(gui)杠(gang)桿”。未來地價和(he)房(fang)價聯動(dong)、土(tu)地和(he)資金(jin)共監(jian)管，這是(shi)(shi)調(diao)控的殺手锏。當然(ran)，地產(chan)信(xin)托(tuo)整(zheng)頓是(shi)(shi)有針對性的，符(fu)合(he)“432”條件的貸款項(xiang)目(mu)、民(min)生項(xiang)目(mu)、舊改項(xiang)目(mu)等信(xin)托(tuo)供應不(bu)(bu)(bu)會(hui)受(shou)限(xian)。因此，樓市杠(gang)桿將繼續受(shou)限(xian)，房(fang)地產(chan)投機情(qing)緒(xu)不(bu)(bu)(bu)會(hui)失控，“房(fang)住不(bu)(bu)(bu)炒”方向不(bu)(bu)(bu)會(hui)偏離(li)。同(tong)時，又能發揮(hui)地產(chan)信(xin)托(tuo)分散(san)融資風險(xian)，助(zhu)推房(fang)地產(chan)對接實體經濟和(he)百姓安居需求(qiu)。