自2019年基(ji)礎(chu)設(she)施REITs試點(dian)調研(yan)工作在全國緊鑼密鼓展開至今(jin)(jin)已(yi)2年有(you)余，監管(guan)部門以(yi)及基(ji)礎(chu)設(she)施企業、金融(rong)機(ji)(ji)構、中介機(ji)(ji)構等市(shi)場(chang)(chang)參與主體為基(ji)礎(chu)設(she)施REITs實現“從(cong)0到1”的突(tu)破付出了大(da)量的精力、時間和智慧(hui)。2021年6月21日(ri)，9只公募REITs成(cheng)功上(shang)市(shi)；第二批申報項目也已(yi)受理。如今(jin)(jin)，隨著基(ji)礎(chu)設(she)施REITs政(zheng)策方面利好頻傳，示范效應(ying)逐漸凸顯，市(shi)場(chang)(chang)反響漸趨理性(xing)，可以(yi)說，基(ji)礎(chu)設(she)施REITs即將迎來迄今(jin)(jin)最(zui)好的發(fa)展機(ji)(ji)遇。

　　政策持續加碼

　　隨著各項支(zhi)持(chi)(chi)政(zheng)策落地(di)，基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)公募REITs發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)環(huan)境也(ye)在(zai)不(bu)斷優(you)化。國(guo)(guo)(guo)(guo)家戰略(lve)方(fang)(fang)面(mian)，2021年(nian)3月(yue)13日發(fa)(fa)布(bu)(bu)的(de)(de)《國(guo)(guo)(guo)(guo)民經濟(ji)和社(she)會發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)第(di)十四(si)個五(wu)年(nian)規劃和2035年(nian)遠(yuan)景(jing)目標綱要(yao)》明確提出“推(tui)動(dong)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)領域不(bu)動(dong)產(chan)投資(zi)信(xin)托基(ji)(ji)金(jin)(jin)（REITs）健康發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，有(you)效(xiao)盤活(huo)存量資(zi)產(chan)，形(xing)成(cheng)存量資(zi)產(chan)和新增(zeng)投資(zi)的(de)(de)良性(xing)循環(huan)”，標志(zhi)著公募REITs這一(yi)(yi)優(you)質工具已(yi)上(shang)(shang)升至國(guo)(guo)(guo)(guo)家戰略(lve)層面(mian)，成(cheng)為國(guo)(guo)(guo)(guo)家認可(ke)、積極(ji)推(tui)進(jin)以提升投資(zi)效(xiao)率、促進(jin)投資(zi)合理增(zeng)長(chang)的(de)(de)重要(yao)手段。7月(yue)，國(guo)(guo)(guo)(guo)家發(fa)(fa)改委(wei)發(fa)(fa)布(bu)(bu)《關(guan)(guan)于(yu)進(jin)一(yi)(yi)步做好(hao)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)領域不(bu)動(dong)產(chan)投資(zi)信(xin)托基(ji)(ji)金(jin)(jin)（REITs）試點工作的(de)(de)通知》，一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)明確指(zhi)出開展(zhan)(zhan)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs試點，對推(tui)動(dong)形(xing)成(cheng)市場主導的(de)(de)投資(zi)內生增(zeng)長(chang)機(ji)制，提升資(zi)本市場服務(wu)實體經濟(ji)的(de)(de)質效(xiao)，構建投資(zi)領域新發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)格局(ju)具有(you)重要(yao)意(yi)義(yi)。另一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)也(ye)進(jin)一(yi)(yi)步擴大了基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs試點范圍，且將(jiang)試點區域放開至全(quan)國(guo)(guo)(guo)(guo)。地(di)方(fang)(fang)支(zhi)持(chi)(chi)方(fang)(fang)面(mian)，2021年(nian)6月(yue)，上(shang)(shang)海(hai)(hai)市發(fa)(fa)布(bu)(bu)《關(guan)(guan)于(yu)上(shang)(shang)海(hai)(hai)加快打(da)造(zao)具有(you)國(guo)(guo)(guo)(guo)際競爭(zheng)(zheng)力的(de)(de)不(bu)動(dong)產(chan)投資(zi)信(xin)托基(ji)(ji)金(jin)(jin)（REITs）發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)新高(gao)地(di)的(de)(de)實施(shi)意(yi)見(jian)》，從(cong)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs項目梳理儲備、遴選(xuan)申報、發(fa)(fa)行交易(yi)、運營管理等全(quan)流程、全(quan)鏈條推(tui)動(dong)上(shang)(shang)海(hai)(hai)市基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，加快打(da)造(zao)具有(you)國(guo)(guo)(guo)(guo)際競爭(zheng)(zheng)力的(de)(de)REITs發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)新高(gao)地(di)和REITs產(chan)品(pin)發(fa)(fa)行交易(yi)首選(xuan)地(di)。此外，北京、廣州(zhou)、成(cheng)都、蘇州(zhou)等地(di)也(ye)相繼出臺REITs支(zhi)持(chi)(chi)政(zheng)策，全(quan)面(mian)推(tui)動(dong)基(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)。

　　首批試點項目示范效應顯著

　　自首批基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)募(mu)REITs上(shang)市(shi)以來(lai)，公(gong)(gong)募(mu)REITs在促進(jin)再投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)、豐富(fu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)品(pin)種等(deng)方(fang)面(mian)的(de)(de)示范作(zuo)用逐漸凸(tu)顯，具(ju)體表現為(wei)：一是基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)REITs已經成為(wei)盤活(huo)存量(liang)資(zi)(zi)產(chan)(chan)、促進(jin)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)良性循環(huan)的(de)(de)一項重(zhong)(zhong)要舉措。9只(zhi)基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)REITs上(shang)市(shi)合計募(mu)集金(jin)額為(wei)314.03億元(yuan)，對于企業(ye)盤活(huo)資(zi)(zi)產(chan)(chan)、回收資(zi)(zi)金(jin)、促進(jin)再投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)、增強運(yun)營活(huo)力等(deng)方(fang)面(mian)都有(you)(you)著重(zhong)(zhong)大意義。一方(fang)面(mian)，改善企業(ye)財(cai)務(wu)狀況，降低杠桿(gan)。另一方(fang)面(mian)，可以有(you)(you)效幫助(zhu)(zhu)企業(ye)實(shi)現從重(zhong)(zhong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)向重(zhong)(zhong)運(yun)營的(de)(de)轉換，對于企業(ye)的(de)(de)長遠健康發展(zhan)將(jiang)發揮重(zhong)(zhong)要作(zuo)用。二是有(you)(you)利于完善資(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)風(feng)險定價(jia)機(ji)制。基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)REITs市(shi)場(chang)的(de)(de)正式(shi)啟航，為(wei)基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)不動(dong)產(chan)(chan)提供了資(zi)(zi)產(chan)(chan)定價(jia)有(you)(you)效的(de)(de)“錨”，有(you)(you)助(zhu)(zhu)于為(wei)長期(qi)缺乏市(shi)場(chang)化(hua)定價(jia)的(de)(de)基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)資(zi)(zi)產(chan)(chan)提供參考，緩解不動(dong)產(chan)(chan)缺乏公(gong)(gong)開(kai)市(shi)場(chang)的(de)(de)權益定價(jia)導致的(de)(de)價(jia)格失(shi)真問題。三是豐富(fu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)品(pin)種、拓寬投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)渠(qu)道。基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)REITs作(zuo)為(wei)收益穩定、安全性強的(de)(de)中等(deng)收益、中等(deng)風(feng)險的(de)(de)金(jin)融產(chan)(chan)品(pin)，為(wei)各類(lei)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者參與基(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)和不動(dong)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)提供了便利的(de)(de)渠(qu)道，幫助(zhu)(zhu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者實(shi)現資(zi)(zi)產(chan)(chan)配置，幫助(zhu)(zhu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)組合前沿向外延(yan)伸(shen)，滿足養老金(jin)、社保資(zi)(zi)金(jin)、居(ju)民(min)理財(cai)資(zi)(zi)金(jin)對于不動(dong)產(chan)(chan)的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)需求。

　　市場情緒回歸理性

　　自基(ji)礎(chu)設施REITs試(shi)點伊始，交易所、金融機構等都通(tong)過不同渠(qu)道、不同形式(shi)開(kai)展投資(zi)者教(jiao)育工(gong)作，引導投資(zi)人(ren)正確認識基(ji)礎(chu)設施REITs的投資(zi)價(jia)值(zhi)。首批試(shi)點項目上市(shi)(shi)以(yi)來，觀察二級(ji)市(shi)(shi)場(chang)的投資(zi)表現，可以(yi)看到投資(zi)者教(jiao)育工(gong)作已初顯成果，市(shi)(shi)場(chang)情緒回(hui)歸理性(xing)。

　　首(shou)(shou)批基礎設(she)施(shi)REITs價格經歷(li)了(le)先漲(zhang)后跌到(dao)(dao)趨(qu)穩(wen)的(de)過程。上市(shi)首(shou)(shou)日(ri)均高開收(shou)漲(zhang)、成交活躍，9只REITs全部溢價發(fa)行。之后成交量(liang)呈現(xian)出逐(zhu)漸(jian)平(ping)穩(wen)運行的(de)態勢(shi)，部分期(qi)間(jian)破發(fa)REITs價格調整到(dao)(dao)位后出現(xian)反彈(dan)，市(shi)場由(you)情緒交易(yi)逐(zhu)步回(hui)歸(gui)價值交易(yi)。市(shi)場投(tou)(tou)資者(zhe)已經充分認識到(dao)(dao)REITs作(zuo)為投(tou)(tou)資產品，其(qi)穩(wen)健、安全、收(shou)益中(zhong)等、適宜長期(qi)持有的(de)“角色(se)定(ding)位”，更加(jia)關注REITs底層資產及其(qi)現(xian)金流(liu)穩(wen)定(ding)性。

　　基礎設施REITs市場未來可期

　　與國(guo)外(wai)發(fa)達市場相比，我(wo)國(guo)的(de)公(gong)募REITs市場仍處于試點(dian)階(jie)段。固基(ji)修(xiu)道，行(xing)而不(bu)輟(chuo)，則未來(lai)可期。為了不(bu)斷完善REITs市場和政(zheng)策運(yun)行(xing)機制，推動基(ji)礎設(she)(she)施(shi)REITs市場進(jin)(jin)一步發(fa)展(zhan)，我(wo)們總結(jie)了首批試點(dian)項目的(de)實踐(jian)經驗，并(bing)結(jie)合基(ji)礎設(she)(she)施(shi)REITs業務開(kai)展(zhan)過程中對(dui)發(fa)行(xing)人、投資(zi)人關注(zhu)問題的(de)梳理，從實操角度提出如(ru)下幾點(dian)供進(jin)(jin)一步探討。

　　一是優(you)化重(zhong)組、股(gu)權轉(zhuan)讓環節(jie)的(de)稅收(shou)政策。在實操中，重(zhong)組環節(jie)、股(gu)權轉(zhuan)讓環節(jie)發(fa)行人需按照全部增值(zhi)額的(de)25%繳(jiao)納(na)所得稅，但是發(fa)行人作(zuo)為戰略配(pei)售投資人，還(huan)需要返(fan)投公募REITs產品至少20%的(de)份額。針(zhen)對發(fa)行人返(fan)投部分(fen)，發(fa)行人實質(zhi)并未獲得相關收(shou)益，這部分(fen)稅負的(de)繳(jiao)納(na)極大(da)影響了發(fa)行人的(de)積(ji)極性(xing)，建議進一步出臺更具(ju)有支持性(xing)的(de)配(pei)套支持政策，對所得稅進行一定程(cheng)度的(de)優(you)惠、減免(mian)。

　　二(er)是提升國(guo)(guo)(guo)有資產交易(yi)效(xiao)率。國(guo)(guo)(guo)內(nei)優質基礎設(she)施資產的主要(yao)持(chi)有人(ren)為國(guo)(guo)(guo)有企業，根據(ju)相關規定(ding)(ding)需履行進場(chang)交易(yi)程(cheng)序，限于時效(xiao)性、不確定(ding)(ding)性，將(jiang)極大地增加REITs發行難度，降低(di)發行人(ren)積極性。

　　REITs在發(fa)行定價環節天然(ran)具(ju)有(you)“價值發(fa)現”的功能，其交易(yi)價值具(ju)備公(gong)允性。因此建議從地方政(zheng)府甚至國(guo)家層面出臺公(gong)募REITs國(guo)資交易(yi)配套政(zheng)策(ce)，降低操(cao)作(zuo)難度，優化(hua)操(cao)作(zuo)流程。

　　三是優(you)化(hua)REITs交易(yi)架(jia)構(gou)。首批項(xiang)目的(de)(de)交易(yi)結構(gou)均為“公募基(ji)金+ABS”，并(bing)在(zai)實(shi)操的(de)(de)過程中(zhong)去掉了(le)部分項(xiang)目中(zhong)擁有的(de)(de)“私募基(ji)金”結構(gou)，實(shi)現了(le)產品簡化(hua)。建議繼續探索優(you)化(hua)REITs交易(yi)結構(gou)，在(zai)首批項(xiang)目的(de)(de)基(ji)礎上進行(xing)優(you)化(hua)創(chuang)新。

　　四是(shi)加強REITs流動性。REITs仍有(you)大量的(de)份(fen)(fen)額(e)(e)在(zai)場外(wai)。目前(qian)一些投(tou)(tou)資人(ren)基(ji)于場外(wai)份(fen)(fen)額(e)(e)對估(gu)值(zhi)、記(ji)賬等方(fang)面的(de)優勢(shi)，且(qie)如果轉場內部分(fen)(fen)投(tou)(tou)資人(ren)反饋需(xu)按(an)日以市場收(shou)盤價計價，對工(gong)作(zuo)量及估(gu)值(zhi)都有(you)較大影(ying)響。但是(shi)作(zuo)為(wei)上市的(de)封(feng)閉式基(ji)金，不(bu)存(cun)在(zai)開放(fang)申購贖回這一退出(chu)渠(qu)道，影(ying)響了這部分(fen)(fen)份(fen)(fen)額(e)(e)的(de)交(jiao)易流動性。建(jian)議考慮建(jian)設場外(wai)份(fen)(fen)額(e)(e)的(de)統(tong)一撮合交(jiao)易平臺，增加REITs流動性，為(wei)REITs的(de)長(chang)遠(yuan)發展奠定(ding)基(ji)礎。