在(zai)房貸(dai)規模(mo)快速擴張后，房抵(di)貸(dai)被(bei)指(zhi)有(you)部分資(zi)金流入樓市，受(shou)到監(jian)管部門(men)和(he)市場關(guan)注。近(jin)日有(you)消息稱，隨(sui)著(zhu)房地(di)產金融監(jian)管政策的(de)加強，深圳等地(di)的(de)部分國有(you)大行已(yi)于(yu)近(jin)期收緊了房地(di)產抵(di)押貸(dai)款條件，商鋪類(lei)房抵(di)貸(dai)更(geng)是(shi)直接停貸(dai)。

　　對此，《證券日報》記(ji)者走訪調(diao)查發現，除了(le)深圳之(zhi)外，目前全國多地銀(yin)行都聲稱收(shou)(shou)緊了(le)房(fang)抵(di)貸(dai)業務(wu)。以北京地區為例，目前大多數(shu)銀(yin)行仍正常開展房(fang)抵(di)貸(dai)業務(wu)，但確實(shi)有部(bu)分銀(yin)行有所收(shou)(shou)緊，主要體現為，更嚴(yan)格(ge)的額(e)度投放、商鋪類房(fang)抵(di)貸(dai)受限制以及(ji)更嚴(yan)格(ge)的審批(pi)條件約束(shu)業務(wu)申請。

　　同(tong)時，一些貸款(kuan)中介公司為了(le)吸(xi)引(yin)客(ke)戶(hu)，吹噓(xu)低息貸款(kuan)，還宣稱能通過“運作”使房抵貸用于購房，將(jiang)那些原(yuan)本不符合貸款(kuan)條件(jian)的客(ke)戶(hu)順利獲得銀行貸款(kuan)。

　　部(bu)分大行收(shou)緊房抵貸

　　合規性要求提高

　　今年以來，多(duo)(duo)地(di)監管(guan)部門下發通知(zhi)，排查房抵貸資(zi)金違(wei)規流入房地(di)產市(shi)場情(qing)況。在此背景下，全國多(duo)(duo)地(di)的銀行收緊了房抵貸業務。

　　據《證券(quan)日報》記(ji)者了(le)解(jie)，目前北(bei)京地(di)區部分國有大(da)行已(yi)經收緊房抵貸業務，除了(le)加大(da)審(shen)核力度(du)、減緩放款速(su)度(du)之外，商鋪類和(he)地(di)段(duan)不好的(de)(de)公寓的(de)(de)抵押是嚴格限制的(de)(de)，除非(fei)以(yi)經營貸的(de)(de)方式申(shen)請。

　　“我行(xing)近(jin)期確(que)實收緊了房(fang)抵(di)(di)(di)經營(ying)貸業(ye)務的辦理，利率有(you)所上(shang)調，從年初(chu)的3.6%上(shang)升至目(mu)前的4.05%。”某國(guo)有(you)大(da)行(xing)的客戶經理告訴記者，審核(he)條件越來越嚴格，對于以住宅為抵(di)(di)(di)押物的“房(fang)抵(di)(di)(di)貸”業(ye)務，最(zui)(zui)高(gao)貸款額度可以達(da)到評(ping)估(gu)房(fang)價的70%，而(er)以公寓和商鋪為抵(di)(di)(di)押物的額度相(xiang)對較低，最(zui)(zui)高(gao)50%。

　　上(shang)述客戶經理還(huan)表示：“如果以公(gong)寓和商鋪作為抵押物(wu)申(shen)請的話，我(wo)們不(bu)做該業務(wu)，除非(fei)客戶名下有公(gong)司(si)。而且我(wo)行(xing)會指定擔保(bao)公(gong)司(si)對抵押物(wu)進(jin)行(xing)評估，貸款期限1年，根(gen)據具體情況可以續(xu)簽(qian)。”

　　實(shi)際上，多數房產中介銷售人員也建議用普通(tong)住宅(zhai)來做抵押(ya)貸(dai)款，商(shang)鋪類(lei)抵押(ya)審核條(tiao)件比較嚴(yan)格，而且(qie)銀行貸(dai)款很難獲批。特(te)別是今年(nian)以來商(shang)鋪經(jing)營不景氣，風險較大(da)，銀行管控更加(jia)嚴(yan)格。

　　在走訪中(zhong)，記(ji)者從多個(ge)銀(yin)行(xing)信貸(dai)(dai)業(ye)務的(de)客戶經理處了解到，由于(yu)房抵貸(dai)(dai)業(ye)務，監管(guan)明確規(gui)定(ding)只能用(yong)于(yu)消費或(huo)者經營，不能用(yong)于(yu)其他投資。因此，部(bu)(bu)分銀(yin)行(xing)除(chu)了加強對(dui)(dui)資金(jin)流(liu)向(xiang)的(de)審核，甚至(zhi)部(bu)(bu)分中(zhong)小(xiao)銀(yin)行(xing)已經暫(zan)停個(ge)人住房抵押消費貸(dai)(dai)業(ye)務。“監管(guan)部(bu)(bu)門對(dui)(dui)于(yu)‘房抵貸(dai)(dai)’用(yong)途真實(shi)性(xing)查得(de)比較嚴格，特別對(dui)(dui)于(yu)消費貸(dai)(dai)款。”某(mou)股份制(zhi)銀(yin)行(xing)支行(xing)相關負責人對(dui)(dui)《證券日(ri)報(bao)》記(ji)者表示，在審批之(zhi)前需要上繳增值稅發(fa)票作為憑證，同時銀(yin)行(xing)以受托支付的(de)形式(shi)打給第三方賬戶，并且(qie)后期銀(yin)行(xing)會不定(ding)期監控資金(jin)流(liu)向(xiang)，確保(bao)資金(jin)用(yong)于(yu)申請貸(dai)(dai)款的(de)指標。

　　某城商行(xing)的(de)客(ke)戶經(jing)理(li)對記(ji)者表示：“我行(xing)已(yi)經(jing)暫停(ting)了個人住房(fang)抵押消費貸(dai)(dai)業務。由于監(jian)管(guan)對于這類(lei)(lei)貸(dai)(dai)款的(de)用途要求有限制(zhi)，銀行(xing)對貸(dai)(dai)款后資金具體去(qu)向的(de)監(jian)控很(hen)(hen)難，很(hen)(hen)多(duo)客(ke)戶達不(bu)(bu)到要求導致經(jing)常(chang)放不(bu)(bu)出貸(dai)(dai)款，所以取(qu)消該類(lei)(lei)業務。”

　　同時，審核條件的嚴格(ge)還(huan)體現在銀(yin)行更(geng)加“挑剔(ti)”客(ke)戶(hu)(hu)，在客(ke)戶(hu)(hu)的選擇(ze)上更(geng)加擇(ze)優(you)，而資質一般的客(ke)戶(hu)(hu)可能無(wu)法獲得貸(dai)(dai)款(kuan)。據記(ji)者了解，國有(you)銀(yin)行只接受結清按揭貸(dai)(dai)款(kuan)的房產(chan)，也有(you)部分中小(xiao)銀(yin)行可以接受未結清貸(dai)(dai)款(kuan)的房產(chan)做“二押”，但(dan)是貸(dai)(dai)款(kuan)的額(e)度(du)有(you)所下降。

　　“篩選標(biao)準包括對個人信用(yong)核實、房(fang)屋核實、流動性(xing)、市(shi)場評估(gu)價格(ge)等。實際辦理中，會(hui)選擇(ze)房(fang)屋流動性(xing)較高、公(gong)司(si)收(shou)入較好的客(ke)戶(hu)。”多(duo)數銀行(xing)的客(ke)戶(hu)經理對記者表示。

　　此外，“放款慢(man)(man)”也是普遍情(qing)況(kuang)。“如(ru)果順(shun)利(li)的(de)話最快需(xu)要(yao)20個工作日，慢(man)(man)的(de)話一個半月左右。”多家(jia)銀行的(de)客戶(hu)經理(li)告訴(su)記者。也有房產中介表(biao)示：

　　“此前辦理(li)貸款，大(da)概只需15天即可辦完。但隨著各家銀(yin)行收緊政策(ce)，所有手續辦理(li)完成之后放款時間(jian)至少要(yao)近兩(liang)個月。”

　　銀(yin)行方面對此解釋稱，四季度房(fang)貸額度比較(jiao)緊，導致(zhi)近(jin)期放款(kuan)也比較(jiao)慢，除(chu)了受年底銀(yin)行資(zi)金緊張影響外，近(jin)期監管層面要求(qiu)要配合(he)房(fang)地產調控政策，控制(zhi)房(fang)貸額度投(tou)放，所(suo)以房(fang)貸審批更加嚴格。

　　房貸中介宣稱

　　房抵貸(dai)購房“另有門路”

　　某房產中(zhong)介(jie)向《證券(quan)日(ri)報》記者(zhe)表示，只(zhi)要房產是真實的(de)，公司情況、公司流水、上(shang)(shang)下游(you)合同都可以“全權辦理”，并且(qie)收取貸(dai)(dai)款額(e)的(de)3%—5%作(zuo)(zuo)為服務(wu)費用。上(shang)(shang)述(shu)中(zhong)介(jie)還向記者(zhe)介(jie)紹了此類“移花接木”式(shi)(shi)操作(zuo)(zuo)流程：客戶通(tong)過(guo)經(jing)營貸(dai)(dai)向銀行(xing)(xing)申請(qing)貸(dai)(dai)款，銀行(xing)(xing)通(tong)過(guo)受托支付的(de)方(fang)式(shi)(shi)，將貸(dai)(dai)款資金(jin)打(da)入合作(zuo)(zuo)的(de)第(di)三方(fang)對公賬戶（第(di)三方(fang)可自己找或者(zhe)由(you)中(zhong)介(jie)公司提供(gong)），再轉入指定的(de)個人賬戶，最終以取現的(de)方(fang)式(shi)(shi)規避銀行(xing)(xing)的(de)審查，這種方(fang)式(shi)(shi)在后期(qi)調查中(zhong)不(bu)易被發現。

　　據了(le)解，多數銀行(xing)(xing)設定的(de)(de)(de)抵(di)押(ya)成數為七成，銀行(xing)(xing)類金融機構對于優質客(ke)戶確(que)實提(ti)供了(le)較低的(de)(de)(de)利率，在3%—4%之間，額(e)度最高(gao)千(qian)萬(wan)元的(de)(de)(de)融資(zi)規(gui)模(mo)是多數銀行(xing)(xing)的(de)(de)(de)放款(kuan)上(shang)限。而小(xiao)貸(dai)(dai)公司(si)(si)的(de)(de)(de)推(tui)介(jie)廣告則頗為高(gao)調。《證券(quan)日(ri)報(bao)》記者注(zhu)意到，為了(le)吸引客(ke)戶，有公司(si)(si)吹噓低息貸(dai)(dai)款(kuan)，且表示住(zhu)房抵(di)押(ya)貸(dai)(dai)款(kuan)可(ke)貸(dai)(dai)房產(chan)估值(zhi)的(de)(de)(de)八到九(jiu)成，貸(dai)(dai)款(kuan)規(gui)模(mo)上(shang)限提(ti)高(gao)至3000萬(wan)元。但是在實際的(de)(de)(de)操(cao)作過程中，并非如公司(si)(si)當初(chu)“承諾”，甚至有小(xiao)貸(dai)(dai)公司(si)(si)等第三(san)方的(de)(de)(de)利率最高(gao)可(ke)達(da)10%以上(shang)。

　　一家金融外包公司工作(zuo)人員(yuan)(yuan)對記(ji)者(zhe)(zhe)表示：“我們公司跟銀(yin)行(xing)有(you)合作(zuo)，可以幫助客戶匹配到合適的(de)銀(yin)行(xing)、最(zui)低可申請(qing)3.85%的(de)年化利(li)率(lv)。”但在記(ji)者(zhe)(zhe)深入了解該貸款全部流程之后發現，其實并不存在這類(lei)(lei)情況。在記(ji)者(zhe)(zhe)多次詢(xun)問(wen)利(li)率(lv)時，上述工作(zuo)人員(yuan)(yuan)更改此前說法，并稱：“住宅類(lei)(lei)房抵(di)經營貸雖然可申請(qing)3.85%的(de)年化利(li)率(lv)，但是要(yao)求(qiu)每年必須歸(gui)還本金；如果是商鋪類(lei)(lei)房抵(di)貸，貸款的(de)利(li)率(lv)為8.5%—10%，可貸房產估值(zhi)的(de)三成(cheng)或三點(dian)五成(cheng)。”

　　個人(ren)抵押貸款收緊(jin)

　　原因有二

　　近年來，監(jian)管部(bu)門對銀(yin)行房(fang)(fang)貸(dai)的(de)監(jian)控非常嚴(yan)格。隨(sui)著(zhu)各(ge)地房(fang)(fang)地產(chan)銷(xiao)售(shou)回暖，部(bu)分(fen)銀(yin)行房(fang)(fang)貸(dai)規(gui)模仍(reng)有增長，監(jian)管部(bu)門再度下發控制房(fang)(fang)貸(dai)規(gui)模的(de)要求，也預示著(zhu)房(fang)(fang)地產(chan)融資“嚴(yan)監(jian)管”態勢(shi)不變。

　　今(jin)年4月份，多地監管部(bu)門下發通知，排查(cha)房抵經營貸(dai)資金違規(gui)流(liu)入房地產市(shi)場(chang)情況(kuang)。同時，一些大(da)型銀行(xing)接到通知稱，監管部(bu)門近期要求(qiu)大(da)型商業銀行(xing)降低壓力，控(kong)制個人(ren)住(zhu)房抵押貸(dai)款等(deng)房地產貸(dai)款規(gui)模，不少大(da)型銀行(xing)新增住(zhu)房類(lei)貸(dai)款占比降至(zhi)30%以(yi)下。

　　易居(ju)研究院(yuan)智庫中(zhong)心研究總監嚴躍進在(zai)接受(shou)《證券日報(bao)》記(ji)者采訪(fang)時(shi)表示，類似房抵貸(dai)(dai)業務收(shou)(shou)緊，出發點(dian)可(ke)能在(zai)于銀行(xing)今年額度開始收(shou)(shou)緊。在(zai)收(shou)(shou)緊的情況下，此類貸(dai)(dai)款(kuan)業務會有(you)(you)所(suo)收(shou)(shou)緊。客觀(guan)上說(shuo)，包括此前深(shen)圳(zhen)的經營貸(dai)(dai)事件，說(shuo)明貸(dai)(dai)款(kuan)方面是有(you)(you)壓力的，至少(shao)說(shuo)明貸(dai)(dai)款(kuan)層面也(ye)需(xu)要(yao)(yao)關注調(diao)控大方向，不能盲目放(fang)貸(dai)(dai)，更是要(yao)(yao)防(fang)范(fan)資金(jin)違規使用或(huo)流入房地產領域。后續(xu)類似從嚴政策，客觀(guan)上也(ye)有(you)(you)助于房地產市場(chang)的交易穩(wen)(wen)定和(he)價(jia)格穩(wen)(wen)定。

　　對于個(ge)人抵押貸款(kuan)收緊(jin)的原(yuan)因，銀行業內(nei)人士(shi)表示(shi)，目(mu)前看來(lai)主(zhu)要(yao)是(shi)兩個(ge)方(fang)面：四季(ji)度(du)金融(rong)監管(guan)升級，金融(rong)環(huan)境趨緊(jin)，房地產企業融(rong)資壓力較大；另一(yi)方(fang)面是(shi)今(jin)年三季(ji)度(du)前的貸款(kuan)額度(du)已經發放(fang)超額，當前剩余額度(du)不(bu)足(zu)。