不久(jiu)前(qian)，筆者(zhe)曾寫(xie)過一篇(pian)文(wen)章《草根和(he)高端(duan)共生的(de)(de)(de)“杭州胸懷”》，講的(de)(de)(de)是(shi)杭州將在(zai)2020年(nian)前(qian)推(tui)出4萬套(tao)臨(lin)時(shi)租(zu)賃(lin)(lin)房(fang)，解(jie)決(jue)城市從(cong)事(shi)服務業(ye)的(de)(de)(de)外來人員(yuan)的(de)(de)(de)居住問題，從(cong)而成(cheng)(cheng)為全(quan)國(guo)第一個為外來人員(yuan)專門建(jian)租(zu)賃(lin)(lin)房(fang)的(de)(de)(de)城市。近日，杭州市明確，今年(nian)3月底，首(shou)批籌(chou)集建(jian)設的(de)(de)(de)4500套(tao)臨(lin)時(shi)租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)集中(zhong)上市，這批房(fang)源(yuan)還有一個名(ming)字，叫(jiao)“藍領公寓”。針(zhen)對近期(qi)住房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)在(zai)各地如火(huo)如荼地“落(luo)地”，特別是(shi)在(zai)政策的(de)(de)(de)“風口”下(xia)，長租(zu)公寓成(cheng)(cheng)為資本寵(chong)兒，筆者(zhe)探討一下(xia)住房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)該怎么發展。

　　商品房(fang)(fang)市場被(bei)窮追猛打，房(fang)(fang)地產唯一的(de)政(zheng)策“風口”就在住房(fang)(fang)租賃，土地、金(jin)融、稅收(shou)和規劃等“一攬子”政(zheng)策紅利齊刷刷降臨。再加(jia)上，多份(fen)重磅級的(de)報告指出，城(cheng)鎮(zhen)租賃人口將(jiang)從(cong)目(mu)前(qian)的(de)1.89億增長到2030年的(de)2.65億，租賃的(de)市場價(jia)值將(jiang)從(cong)1.1萬(wan)億增長到3萬(wan)億。“2萬(wan)億增量(liang)大蛋(dan)糕”面前(qian)，租賃真正實現了多主體(ti)供給。近兩年，包括開發商、房(fang)(fang)產中介(jie)、酒店公(gong)司、“國家(jia)隊”（國有租賃企(qi)業、開發商和銀行）、資本(ben)運營商、互聯網(wang)公(gong)司等，紛紛高(gao)調進軍住房(fang)(fang)租賃行業。

　　目前(qian)，長租公寓主要(yao)有四大類，互(hu)聯網創投、開發(fa)商(shang)、酒店(dian)和房產(chan)中(zhong)介(jie)。品(pin)牌(pai)運營商(shang)擴張最快，如You+、優客逸家、魔方(fang)、萬(wan)(wan)科鉑寓、世聯紅璞、鏈家自如等。2018年(nian)(nian)(nian)，鉑寓收(shou)儲和開業(ye)達45萬(wan)(wan)間，旭輝領(ling)寓5年(nian)(nian)(nian)計劃增(zeng)加20萬(wan)(wan)間，紅璞3年(nian)(nian)(nian)增(zeng)10萬(wan)(wan)間。總之，未(wei)來幾年(nian)(nian)(nian)品(pin)牌(pai)基本(ben)翻1-2倍，碧桂園(yuan)甚至(zhi)提出3年(nian)(nian)(nian)增(zeng)加100萬(wan)(wan)間。

　　經(jing)常有人(ren)問，長(chang)(chang)(chang)租公(gong)寓賺錢太(tai)難，投入(ru)產出太(tai)懸殊，為何(he)機(ji)(ji)構蜂擁進入(ru)。筆者答曰，資本風(feng)口(kou)吹(chui)的(de)唄，前幾(ji)年是(shi)眾創空間，這(zhe)兩年是(shi)特色小鎮，現在輪到長(chang)(chang)(chang)租公(gong)寓了。所(suo)謂(wei)“2萬億級(ji)增量(liang)市場(chang)”，指的(de)是(shi)所(suo)有租賃人(ren)口(kou)創造(zao)的(de)價值。問題是(shi)，發達國(guo)家機(ji)(ji)構租賃僅占30%左(zuo)右的(de)比例。在我(wo)國(guo)，傳統線下靈活(huo)滿(man)足差異化需求(qiu)的(de)私(si)人(ren)散租，已(yi)解(jie)決很大一部分需求(qiu)，考慮政府(fu)公(gong)租、人(ren)才租賃，房企自持，租賃地塊建設，再加(jia)上居民收(shou)(shou)入(ru)增長(chang)(chang)(chang)下降，盯著中高收(shou)(shou)入(ru)的(de)長(chang)(chang)(chang)租公(gong)寓市場(chang)沒那(nei)么大。

　　既然(ran)蛋糕沒那么大(da)，互聯網思維下(xia)(xia)的(de)打法(fa)是，先把(ba)規模吹大(da)，然(ran)后拼命(ming)搶占市場，看誰最(zui)先探頭(tou)，實現贏者通(tong)吃，這與炒作(zuo)共享經濟(ji)、眾創空間(jian)的(de)打法(fa)如出(chu)一(yi)轍。目前，能夠(gou)盈利的(de)長租(zu)公(gong)寓(yu)，要(yao)么靠低(di)(di)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)收房(fang)(fang)，要(yao)么靠裝修改造提(ti)高租(zu)金。于(yu)是，資本(ben)(ben)(ben)裹挾下(xia)(xia)，長租(zu)公(gong)寓(yu)所到之處(chu)，低(di)(di)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)空間(jian)被掃蕩一(yi)空、洼地(di)被迅(xun)速填平，租(zu)金無一(yi)例外地(di)上(shang)漲30%以上(shang)，甚至在“居住體驗”升級的(de)旗幟下(xia)(xia)翻倍增長。但是，這違背了租(zu)賃這個住房(fang)(fang)體系中最(zui)具公(gong)共屬性的(de)子業態的(de)發展本(ben)(ben)(ben)源(yuan)。

　　事實(shi)上(shang)，住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)是(shi)(shi)多(duo)層(ceng)次的(de)，首先應該發展的(de)，也是(shi)(shi)規模最(zui)大(da)的(de)，就是(shi)(shi)藍領公寓。國(guo)家鼓勵住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)，除培育“先租(zu)后買”的(de)消費模式(shi)，更重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)(shi)解決(jue)近4億新市(shi)民(min)（2.45億外來人(ren)口(kou)、1.5億留守人(ren)群(qun)(qun)、2500萬大(da)學(xue)生）對低租(zu)金(jin)、相(xiang)對體面(mian)、配套服務(wu)完善的(de)租(zu)賃(lin)需(xu)求。一直以(yi)來，這(zhe)部分人(ren)靠(kao)工棚、工廠宿舍、城中村租(zu)房(fang)(fang)、城市(shi)外圍(wei)合租(zu)或群(qun)(qun)租(zu)解決(jue)，談(tan)(tan)不上(shang)配套服務(wu)，更談(tan)(tan)不上(shang)體面(mian)，甚至連安全(quan)也做不到。因此，這(zhe)部分需(xu)求最(zui)大(da)、痛點(dian)最(zui)多(duo)，藍領公寓就是(shi)(shi)要(yao)解決(jue)這(zhe)些問題。

　　因(yin)此，長(chang)租公寓追逐的白領(ling)公寓只是(shi)(shi)小眾，租賃主體(ti)應是(shi)(shi)藍領(ling)公寓。不(bu)管(guan)是(shi)(shi)建(jian)筑物，還是(shi)(shi)富豪(hao)榜，房(fang)地產領(ling)域的高大上，我們見多(duo)了(le)，反而草(cao)根和底(di)層人群的空間(jian)不(bu)斷被壓縮。正如決定一個水桶(tong)容(rong)量(liang)的，不(bu)是(shi)(shi)長(chang)板而是(shi)(shi)短板，評(ping)價一項政(zheng)策(ce)的效果，判斷標準不(bu)是(shi)(shi)強者壯大了(le)多(duo)少，而是(shi)(shi)弱者獲得了(le)多(duo)大的扶持和保障。這也是(shi)(shi)為何，近期國(guo)家隊加速(su)入場，集(ji)體(ti)土地快速(su)入市，商辦(ban)工業空間(jian)“改”租賃落地，因(yin)為這部(bu)分空間(jian)成本超低(di)，或許才是(shi)(shi)藍領(ling)們想要的，收入能(neng)支(zhi)付(fu)的。

　　（作者供職于深圳房(fang)地產研究中心）