日(ri)前，住建部(bu)公(gong)布(bu)《住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃條例（征(zheng)求(qiu)意見稿）》，提及(ji)支(zhi)持(chi)發(fa)展房(fang)(fang)地產(chan)投(tou)資信(xin)托基金，支(zhi)持(chi)住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃企業發(fa)行公(gong)司信(xin)用類債券及(ji)資產(chan)支(zhi)持(chi)證券，專(zhuan)門用于發(fa)展住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃業務(wu)。

　　有(you)報告數據顯示，截至2017年，全國住房(fang)(fang)租(zu)賃市場租(zu)金規模達到1.3萬億元，每年新增租(zu)金規模約1000億元。從房(fang)(fang)企(qi)布局(ju)情(qing)況(kuang)來看(kan)，截至2019年，TOP100房(fang)(fang)企(qi)中約25%的房(fang)(fang)企(qi)直接或間(jian)接參與長租(zu)公寓(yu)，TOP30房(fang)(fang)企(qi)中逾6成公司涉足長租(zu)公寓(yu)。

　　紛紛涉足

　　結合各房企披露的情(qing)況來看，房企布(bu)局長租(zu)公寓(yu)大(da)多(duo)是對業務多(duo)元化的嘗試。

　　以萬(wan)科A為例，公(gong)(gong)司2020年中報詳細披露了多(duo)元(yuan)化業務布局情況，長租(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)正是其中一部分(fen)。截至報告期，公(gong)(gong)司已在33個城市累計開業泊寓(yu)12.73萬(wan)間，上(shang)半(ban)(ban)年新開業1.89萬(wan)間。已開業項目整體出租(zu)(zu)率(lv)為88%，成(cheng)熟期項目（開業半(ban)(ban)年及以上(shang)）出租(zu)(zu)率(lv)為93.7%，住房租(zu)(zu)賃業務上(shang)半(ban)(ban)年實(shi)現營業收入10.5億元(yuan)。

　　2019年，中駿集團(tuan)控(kong)股明確了以房(fang)地產開發(fa)為主體，以新零售購物中心(xin)和長租(zu)公寓為兩翼(yi)的“一體兩翼(yi)”核心(xin)業務發(fa)展模式，主推中高端長租(zu)公寓品牌(pai)FUNLIVE方隅(yu)。截(jie)至2020年中報(bao)披露(lu)期，FUNLIVE方隅(yu)已布局(ju)15座城市，管理規模20000間(jian)。

　　龍湖集團(tuan)2020年中報(bao)提及，公(gong)司(si)長租公(gong)寓品牌冠(guan)寓已累計開業(ye)約7.9萬間。冠(guan)寓作為公(gong)司(si)發展的(de)主航(hang)道之一(yi)，目前已在(zai)北京、上海、深圳、杭(hang)州、南京、重慶、成都等一(yi)線(xian)及二線(xian)城市開業(ye)運營(ying)。公(gong)司(si)表(biao)示，未來該部分業(ye)務(wu)將為公(gong)司(si)投(tou)資物業(ye)租金增長奠(dian)定堅(jian)實的(de)基礎。

　　除房企(qi)外，也有物(wu)業公司(si)涉足長租公寓(yu)(yu)。如南都物(wu)業，公司(si)2020年中(zhong)報(bao)顯示，上半年公司(si)長租公寓(yu)(yu)業務實現營(ying)業收入1246.20萬元。

　　中研網數(shu)據(ju)顯示，截(jie)至2019年(nian)，TOP100房(fang)企(qi)(qi)中約(yue)25%的房(fang)企(qi)(qi)直接(jie)或間接(jie)參(can)與(yu)長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)，TOP30房(fang)企(qi)(qi)中逾6成(cheng)公(gong)司涉(she)足(zu)長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)。從(cong)2019年(nian)開業(ye)情況來看，TOP10企(qi)(qi)業(ye)增長(chang)情況較(jiao)好，萬科泊(bo)寓(yu)(yu)(yu)和(he)龍湖(hu)冠寓(yu)(yu)(yu)新(xin)增規模占TOP10房(fang)企(qi)(qi)長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)新(xin)增規模比例近6成(cheng)。

　　雖然已有一(yi)定比(bi)(bi)例房企布(bu)局(ju)長租公寓業(ye)務，但整體來看，各家布(bu)局(ju)規模較(jiao)小(xiao)，該業(ye)務營收(shou)占(zhan)總營收(shou)的(de)比(bi)(bi)重(zhong)也較(jiao)低。

　　“房企(qi)(qi)布(bu)局長租公寓(yu)或是看(kan)好未來的發展空間。當前房地產(chan)開(kai)發仍是房企(qi)(qi)主業(ye)，且長租公寓(yu)多處虧損(sun)狀態，因此(ci)規(gui)模較小。”中原地產(chan)上海(hai)首席分析(xi)師盧文曦告訴(su)中國證券報記者(zhe)，在持續虧損(sun)狀態下，也有房企(qi)(qi)將其剝離(li)獨立(li)經營。

　　加碼布局

　　中國證券報(bao)記者注意(yi)到，不少房企公布了年內長租公寓的布局計劃。

　　在2020年(nian)中(zhong)期業(ye)績說明會(hui)上，龍湖集圖首(shou)席執(zhi)行官邵明曉(xiao)表示，對長租公寓(yu)業(ye)務(wu)充滿信心，其有非常(chang)(chang)龐大(da)的(de)用戶群(qun)，21-35歲用戶群(qun)的(de)數量非常(chang)(chang)大(da)。加上整(zheng)體資金成(cheng)本比較(jiao)低，預計今年(nian)可完成(cheng)10萬間開(kai)業(ye)和20億元收入(ru)。

　　他說(shuo)，冠寓(yu)今年開始盈利，雖是微利，但是一個好的開端，未來會將重資(zi)產和輕(qing)資(zi)產比例深(shen)度優化。目前(qian)冠寓(yu)整體毛利率(lv)在32%-35%，開業6個月項(xiang)目的出租(zu)率(lv)達到88.6%。

　　中(zhong)駿(jun)集團控股(gu)在2020年(nian)中(zhong)報中(zhong)提及(ji)，公(gong)司(si)繼(ji)續奉(feng)行一(yi)體兩翼的(de)發展模式，重點布局海峽西(xi)岸經濟圈、中(zhong)西(xi)部地區(qu)及(ji)粵(yue)港澳大(da)灣區(qu)，將(jiang)繼(ji)續落實購物中(zhong)心與(yu)長租公(gong)寓兩大(da)抓手。公(gong)司(si)方面稱，計劃至(zhi)2025年(nian)，全國布局20萬(wan)間(jian)長租公(gong)寓，管理租金(jin)規模超100億(yi)元。

　　萬科(ke)A2020年中報披露，截至報告(gao)期，公司規(gui)劃和(he)在(zai)建中的泊寓尚有5.77萬間。

　　中研網報(bao)告(gao)稱，從(cong)市(shi)場規(gui)模來看，截至2019年，住(zhu)(zhu)房租(zu)(zu)賃市(shi)場租(zu)(zu)金(jin)規(gui)模達到1.3萬億元，每年新增租(zu)(zu)金(jin)規(gui)模約(yue)1000億元。住(zhu)(zhu)建(jian)部數據顯(xian)示(shi)，2019年一二線城市(shi)租(zu)(zu)房比例(li)達50%，規(gui)模化住(zhu)(zhu)房租(zu)(zu)賃企業(ye)市(shi)場份額(e)僅2%，住(zhu)(zhu)房租(zu)(zu)賃企業(ye)市(shi)場發展前景可觀。

　　諸葛找房(fang)(fang)(fang)數(shu)據研究中心分(fen)析(xi)師陳霄(xiao)認為，之所(suo)以越來越多的房(fang)(fang)(fang)企(qi)布局長(chang)租公(gong)寓(yu)，一是(shi)住房(fang)(fang)(fang)租賃市(shi)(shi)場龐大，目(mu)前競(jing)爭(zheng)并(bing)不(bu)充分(fen)；二是(shi)熱點城市(shi)(shi)外來人(ren)口凈流(liu)入(ru)快(kuai)速增(zeng)長(chang)，房(fang)(fang)(fang)價水平(ping)居高，住房(fang)(fang)(fang)租賃需求旺(wang)盛，且國家政策(ce)傾(qing)斜，并(bing)明確(que)提出加快(kuai)發展住房(fang)(fang)(fang)租賃市(shi)(shi)場。

　　政策扶持

　　值得一提的是，國家(jia)政策(ce)對長租公寓發展頻(pin)釋利好。

　　早在(zai)2016年，國務院就曾(ceng)出臺《關于加快培育和(he)發(fa)展住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃市(shi)場的若干意(yi)見(jian)》，明確(que)提出“支持符(fu)合條件的住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃企業發(fa)行債(zhai)券、不動產證券化產品”。此后，房(fang)(fang)(fang)企通(tong)過發(fa)行債(zhai)券等方式融資，促進了長租公寓行業發(fa)展。

　　9月(yue)7日，住建部發布《住房租(zu)賃條(tiao)例（征(zheng)求(qiu)意見稿）》，其(qi)明確提及，國家支(zhi)持(chi)金(jin)融(rong)(rong)機(ji)構按照風險(xian)可(ke)控(kong)、商業(ye)可(ke)持(chi)續的(de)原則，創新針對(dui)住房租(zu)賃的(de)金(jin)融(rong)(rong)產品和服務(wu)(wu)，支(zhi)持(chi)發展房地(di)產投資信托基(ji)金(jin)，支(zhi)持(chi)住房租(zu)賃企業(ye)發行企業(ye)債(zhai)(zhai)券、公(gong)(gong)司(si)債(zhai)(zhai)券、非金(jin)融(rong)(rong)企業(ye)債(zhai)(zhai)務(wu)(wu)融(rong)(rong)資工(gong)具(ju)等(deng)公(gong)(gong)司(si)信用類債(zhai)(zhai)券及資產支(zhi)持(chi)證券，專(zhuan)門用于發展住房租(zu)賃業(ye)務(wu)(wu)。

　　盧文曦表(biao)示，長租(zu)公(gong)寓是(shi)長周期的(de)行(xing)業(ye)，風投(tou)資(zi)金(jin)往(wang)往(wang)強(qiang)調短周期、高(gao)回報(bao)，且對投(tou)資(zi)標(biao)的(de)選擇(ze)要求較高(gao)。此次住建(jian)部發布的(de)《住房租(zu)賃(lin)條(tiao)例（征求意(yi)見稿）》中提到的(de)相關融(rong)資(zi)政策(ce)更能吸引公(gong)眾資(zi)金(jin)參與，且管理更加(jia)透明(ming)，有利于促進行(xing)業(ye)良性發展。

　　在陳霄(xiao)看來，相關融資、稅(shui)收等方(fang)面的優(you)惠政(zheng)策(ce)，可有力(li)地促進長(chang)租公寓的發展。“長(chang)租公寓在經歷了多年的運營(ying)沉淀(dian)后(hou)，已逐步意(yi)識(shi)到精細化(hua)運營(ying)才是(shi)立身(shen)之(zhi)本，在國家政(zheng)策(ce)扶持下有望加(jia)快發展。”