“套路太深”“處處藏雷”“失去了(le)安身之所，還要償還欠款”……僅僅兩(liang)年多，長租公寓的命運猶如坐過山車，從“爆紅(hong)”的風口急轉直下，成為“爆雷”的風口。

　　由(you)于(yu)“甲醛(quan)超(chao)標”“租金貸爆(bao)雷”“資金鏈(lian)斷(duan)裂”等事(shi)件(jian)引發公眾信任危機，人們對(dui)長租公寓的評價也越(yue)發趨(qu)于(yu)負面。

　　長租公寓從“高(gao)光時刻(ke)”到“至暗時刻(ke)”，行(xing)業走向分(fen)水嶺。這一邊(bian)(bian)中小平臺資金鏈斷裂、雷(lei)聲不斷，另一邊(bian)(bian)頭部平臺債臺高(gao)筑(zhu)，或將迎(ying)來(lai)資本狂歡。一些長租公寓沒(mei)在“長”字上下功夫，卻一頭扎進吹泡泡、講故事、圈地占(zhan)坑，讓人唏噓，更令(ling)人擔憂(you)。

　　長(chang)租(zu)公寓“短(duan)”在哪里？就當前“爆雷”爆出的(de)問題看，“高收低(di)租(zu)”和“高杠桿(gan)的(de)租(zu)金貸”等(deng)快速擴張模式，是長(chang)租(zu)公寓的(de)主要風險點(dian)。

　　國家號召發展住房租(zu)賃市場(chang)，大量的(de)企業蜂擁而至，僅靠普通(tong)民房微薄的(de)月(yue)租(zu)金，是(shi)難以養(yang)活這些企業的(de)。于是(shi)企業不斷囤(dun)積(ji)可出租(zu)房源，在(zai)租(zu)金上(shang)利用時(shi)間差獲得資金池，并從中玩起了金融游戲。

　　從(cong)根子上(shang)看(kan)，其實是租房市(shi)場(chang)的(de)投資回報率，大(da)大(da)低于(yu)公(gong)寓運(yun)營(ying)企業(ye)的(de)預期。市(shi)場(chang)供大(da)于(yu)求后，大(da)多長租公(gong)寓想保持微利都(dou)很困難，“低進(jin)高(gao)出”賺取差(cha)價的(de)盈利能力，需要高(gao)效(xiao)率的(de)管理才能實現。

　　規(gui)模是需要(yao)資金支撐的(de)(de)。對(dui)于(yu)房(fang)租(zu)回報率過于(yu)樂觀的(de)(de)判斷，讓不(bu)少長租(zu)公寓企業(ye)采(cai)取了(le)(le)激(ji)進的(de)(de)投(tou)資策略，資產狂飆突進。為了(le)(le)擴(kuo)大供給規(gui)模，搶占區(qu)域市(shi)場，不(bu)惜哄抬租(zu)金，流血也要(yao)拿下房(fang)源(yuan)。

　　部分(fen)運營企業信奉“贏家通吃”邏輯，錯(cuo)把規模當(dang)壁(bi)壘，過于追求(qiu)“規模化”“頭部效(xiao)(xiao)應”，勝過了對本身效(xiao)(xiao)率和穩定(ding)性追求(qiu)。當(dang)把規模錨定(ding)為關鍵指標（ＫＰＩ）時，造成大量(liang)房源空置，出租率走低，運營風(feng)險和道德(de)風(feng)險加劇。

　　猶(you)如當年的(de)網(wang)(wang)約車(che)、共(gong)享單車(che)、Ｐ２Ｐ等互(hu)聯(lian)網(wang)(wang)平臺的(de)“燒錢(qian)”模式(shi)，看似快速占(zhan)領(ling)了市場，但(dan)風險(xian)“免疫力”極低。一旦外部(bu)環境(jing)有風吹草動，這些運營企(qi)業缺少資本支撐，只(zhi)能面臨“爆(bao)雷(lei)”的(de)結局。

　　租金不可能快(kuai)速上(shang)(shang)(shang)漲，企圖從租賃(lin)市場“賺快(kuai)錢”傷害很(hen)(hen)大。相較于一路(lu)高歌猛進的房(fang)價漲幅(fu)，房(fang)租雖然也是年年上(shang)(shang)(shang)漲、單邊上(shang)(shang)(shang)揚，但漲幅(fu)卻要低很(hen)(hen)多(duo)。

　　克而瑞研究數據(ju)顯(xian)示(shi)，長(chang)租(zu)公(gong)寓行(xing)業(ye)平均(jun)利潤水(shui)平僅在(zai)2%－4%，現金流(liu)回正周期(qi)至少需(xu)6年以上。業(ye)內(nei)估(gu)算，目前(qian)國(guo)內(nei)長(chang)租(zu)公(gong)寓租(zu)金回報率不(bu)足(zu)3%，北上廣深等地大約只有１.５％，遠低(di)于(yu)運營企(qi)業(ye)融資成本(ben)，也低(di)于(yu)發達國(guo)家普遍５％以上的租(zu)金回報率。

　　如此巨大的(de)(de)(de)“剪(jian)刀差”讓中國的(de)(de)(de)租房(fang)市場呈現出畸(ji)形(xing)的(de)(de)(de)矛盾——一(yi)邊是“租不起房(fang)”的(de)(de)(de)租客(ke)，一(yi)邊是“賺(zhuan)不到(dao)錢(qian)”的(de)(de)(de)運營(ying)企業，還要承擔和(he)消化競爭風(feng)(feng)(feng)險、擴張風(feng)(feng)(feng)險、資(zi)金鏈(lian)風(feng)(feng)(feng)險和(he)入住率風(feng)(feng)(feng)險等，往(wang)往(wang)到(dao)頭來受損最嚴重的(de)(de)(de)還是年(nian)輕的(de)(de)(de)租客(ke)們。

　　對于“買不起(qi)房(fang)(fang)才會租房(fang)(fang)”的年輕人，房(fang)(fang)租價格高低固然重要，但(dan)更重要的是一(yi)個可以長期穩(wen)定居住的房(fang)(fang)源。

　　長租(zu)公寓最大(da)的優勢就(jiu)在于穩定(ding)，即使(shi)價格有所上浮，多(duo)數租(zu)客也能夠接受。運營企業沒有必(bi)要逞(cheng)一時之“快”，而錯失(shi)“超(chao)過2億(yi)人口、年(nian)租(zu)金規模過萬億(yi)元”的發展機遇(yu)。

　　長租(zu)公寓“短命化”的結局(ju)，不(bu)免讓人唏噓不(bu)已。“１個多月(yue)６家關門”“一年(nian)多２３家相(xiang)繼倒閉”……長租(zu)公寓頻頻“爆雷”不(bu)僅讓租(zu)客欲哭無淚，也讓運營企業自(zi)身不(bu)寒(han)而栗。

　　一(yi)個(ge)行業(ye)過度金融化(hua)、過度依賴資本(ben)駛入(ru)“快車道(dao)”，必然(ran)會犧牲掉對“穩定”“安(an)全”等(deng)一(yi)些(xie)底層需(xu)求(qiu)。回歸(gui)最本(ben)真的商業(ye)邏輯(ji)，專注于自(zi)身業(ye)務，才能(neng)讓行業(ye)駛入(ru)正軌發展“長”下(xia)去。不可(ke)否認，市場化(hua)的長租公寓可(ke)以滿(man)足用戶個(ge)性化(hua)的需(xu)求(qiu)，可(ke)以豐富住(zhu)房(fang)租賃市場的供給形式。

　　但(dan)是，住房問題(ti)(ti)不(bu)(bu)僅是一個(ge)市(shi)場熱點，更是一個(ge)民(min)生痛點。住房租賃市(shi)場迫切需要在不(bu)(bu)斷(duan)規范中完善和發展，需要行業企業在化解傳統租房市(shi)場租期(qi)不(bu)(bu)穩定、信息不(bu)(bu)對稱等問題(ti)(ti)上(shang)多(duo)下功夫(fu)，在為租客提(ti)供保(bao)(bao)質保(bao)(bao)量、不(bu)(bu)打折扣的服務上(shang)下功夫(fu)。

　　否則，租客給企業交了一(yi)年的房租，住(zhu)了幾個月(yue)就被(bei)房東趕出來，這算哪門子的市場化服務(wu)和創新呢？（記者潘(pan)曄、楊紹功、鄧華寧、鄭(zheng)生竹(zhu)）