近(jin)期，總部位于南(nan)京的(de)樂伽(jia)公(gong)寓(yu)宣布停止運營(ying)。據不完全統計，這已是近(jin)一年半以來(lai)第23家(jia)宣布倒閉的(de)長(chang)(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)品牌。從“投資(zi)風口”到“爆雷潮”，長(chang)(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)為何頻頻出(chu)(chu)現運營(ying)問題？未(wei)來(lai)如何防(fang)(fang)范潛在的(de)金融風險？專家(jia)指(zhi)出(chu)(chu)，當(dang)前(qian)長(chang)(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)市場并(bing)非單(dan)純的(de)“房(fang)東租(zu)(zu)(zu)客”關系，更(geng)多涉(she)及金融因素，相關風險需加(jia)強(qiang)防(fang)(fang)范。

　　期待長線資金入場

　　廣東省住(zhu)房政(zheng)策研究中心首(shou)席研究員李宇嘉(jia)表示，目(mu)前(qian)各類長租公寓(yu)發展都處在瓶(ping)頸期(qi)，均出(chu)現萎(wei)縮跡象。

　　從項目投(tou)資方來看，長(chang)(chang)租公(gong)(gong)(gong)寓投(tou)資方主(zhu)要包(bao)括房企開發商、創業(ye)(ye)企業(ye)(ye)和房產(chan)中介(jie)公(gong)(gong)(gong)司。創業(ye)(ye)型長(chang)(chang)租公(gong)(gong)(gong)寓如魔方公(gong)(gong)(gong)寓、YOU+等(deng)(deng)(deng)主(zhu)要依靠(kao)A輪B輪融資等(deng)(deng)(deng)資本加(jia)持(chi)；房企的長(chang)(chang)租公(gong)(gong)(gong)寓如萬科泊(bo)寓、龍(long)湖冠寓等(deng)(deng)(deng)則依靠(kao)房企自(zi)有資金(jin)；房產(chan)中介(jie)旗下的長(chang)(chang)租公(gong)(gong)(gong)寓如自(zi)如、相寓，主(zhu)要是輕資產(chan)運營，房源大多較為分散。

　　中房經聯主席胡景暉表示(shi)，行(xing)業集中度上升，綜合實力強大(da)的頭部玩家(jia)資源優(you)勢進一步顯現，實力弱規模(mo)小(xiao)的企業不可(ke)避免地被吞噬。

　　易(yi)居研(yan)究院智庫中心研(yan)究總監嚴躍進(jin)指出，當前(qian)經營困難、倒閉破(po)產的(de)以小型長(chang)租公寓(yu)居多，主要集中在上(shang)海、杭(hang)州、南(nan)京等大(da)中城(cheng)市。而(er)大(da)型長(chang)租公寓(yu)目前(qian)僅(jin)是經營節奏放慢，暫未出現破(po)產停擺的(de)情況，未來長(chang)租公寓(yu)仍具有較(jiao)好前(qian)景。

　　險資(zi)(zi)等長線資(zi)(zi)金對(dui)長租公(gong)寓(yu)頗有(you)興趣。平安(an)集團總經理任匯川表示，正在(zai)和(he)地方政府研(yan)究(jiu)千億級保險資(zi)(zi)金進入長租公(gong)寓(yu)、人才保障(zhang)房的項目(mu)。

　　胡景暉指出，從發(fa)達國(guo)家的經驗來看，長租產(chan)(chan)業(ye)需要的是長期(qi)、大規模和便宜的資(zi)金。但實(shi)際上(shang)，目前國(guo)內資(zi)本(ben)(ben)市場基(ji)本(ben)(ben)都(dou)是短錢(qian)(qian)、熱錢(qian)(qian)、貴錢(qian)(qian)，聞風而動又猝然離場，資(zi)金屬性和產(chan)(chan)業(ye)屬性不(bu)匹配。“在(zai)國(guo)外(wai)，也基(ji)本(ben)(ben)都(dou)是養(yang)老、保險(xian)或風險(xian)業(ye)務型資(zi)金進(jin)入該行業(ye)。”

　　警惕金融化風險

　　據胡景暉(hui)介紹，截(jie)至上半(ban)年，全國約有(you)95萬(wan)間(jian)集中式長(chang)租公寓和(he)240萬(wan)間(jian)分散式長(chang)租公寓，覆(fu)蓋(gai)近20個一(yi)二線城市(shi)的(de)400余(yu)萬(wan)租客以(yi)及100余(yu)萬(wan)小(xiao)業主。據他推算，通過租金(jin)貸、押金(jin)和(he)租金(jin)錯配形(xing)成的(de)資金(jin)沉(chen)淀規模高達200多億元。

　　中(zhong)原地(di)產首席分析師(shi)張大偉認(ren)為，長租公寓(yu)存在的(de)(de)問題(ti)不(bu)(bu)僅(jin)在于推(tui)漲房租，更在于金(jin)融(rong)化帶來的(de)(de)“資(zi)金(jin)池”，而資(zi)金(jin)池的(de)(de)風險(xian)在于掩蓋(gai)運營問題(ti)，后移投資(zi)風險(xian)。“現在一些長租公寓(yu)企業已經不(bu)(bu)是租賃(lin)企業，而變為標準的(de)(de)‘金(jin)融(rong)企業’，裝修、分租等都只是對資(zi)金(jin)池的(de)(de)補充。”

　　對(dui)此，李宇嘉表示，需(xu)避免長租公寓(yu)與互(hu)聯網金(jin)融(rong)平臺對(dui)接，防范長租公寓(yu)產生互(hu)聯網金(jin)融(rong)產品的風險。

　　嚴(yan)躍進補充道(dao)，如(ru)果長租公(gong)寓(yu)可以妥善解決“在(zai)租金(jin)未付(fu)給房東(dong)的情況下，如(ru)何保障租客租賃權”的問題，仍具有較好的市場機會。目前長租公(gong)寓(yu)的壓力(li)在(zai)于(yu)經營方面(mian)存在(zai)諸多(duo)問題，很多(duo)項目雖融資(zi)力(li)度大，但(dan)是(shi)資(zi)金(jin)回籠效果不佳。

　　多管齊下加強監管 

　　李宇嘉認(ren)為，防(fang)范長租市場存在的(de)金(jin)融(rong)風險，首(shou)先要加強對互聯網金(jin)融(rong)平臺(tai)和長租公寓公司的(de)監管(guan)，嚴禁租賃貸等違(wei)規融(rong)資行(xing)為，避(bi)免資金(jin)池的(de)形成。在租金(jin)方面，要建立監管(guan)系統，防(fang)止資金(jin)挪用甚(shen)至卷款潛逃。

　　嚴躍進(jin)認為，可適當在保(bao)證金(jin)、準備金(jin)等方(fang)面(mian)落(luo)實(shi)新政策。一是(shi)筑牢“防火墻”，有助(zhu)于(yu)對(dui)租客形成保(bao)險作用(yong)；二是(shi)能夠(gou)約束企業(ye)(ye)盲目擴大，形成成本概念；三是(shi)利(li)好后續(xu)對(dui)長租公(gong)寓資(zi)金(jin)面(mian)的(de)監控(kong)，為企業(ye)(ye)穩健運營提供保(bao)障。

　　胡景暉提出(chu)，應(ying)該(gai)盡快啟(qi)動(dong)相關立法工作，保護租(zu)(zu)(zu)客(ke)(ke)隱私、財產和(he)(he)(he)生命安全(quan)。同時要盡快建(jian)立行(xing)業(ye)(ye)標準和(he)(he)(he)企業(ye)(ye)的登記(ji)備(bei)案(an)制度，大(da)幅(fu)度提高(gao)長租(zu)(zu)(zu)公(gong)(gong)寓運營(ying)(ying)企業(ye)(ye)押(ya)金數(shu)量和(he)(he)(he)準入(ru)門檻。針對(dui)企業(ye)(ye)“爆(bao)雷”，租(zu)(zu)(zu)客(ke)(ke)“無家可(ke)歸”的情況，各城(cheng)市應(ying)緊(jin)急儲備(bei)可(ke)用于出(chu)租(zu)(zu)(zu)的公(gong)(gong)租(zu)(zu)(zu)房(fang)、廉(lian)租(zu)(zu)(zu)房(fang)、低價出(chu)租(zu)(zu)(zu)房(fang)源，用于租(zu)(zu)(zu)客(ke)(ke)安置。目(mu)前，大(da)型國企、央企和(he)(he)(he)國有銀行(xing)進入(ru)長租(zu)(zu)(zu)領域(yu)，有望成為(wei)該(gai)行(xing)業(ye)(ye)未(wei)來的主(zhu)導(dao)力量，很大(da)程度上會(hui)降低行(xing)業(ye)(ye)“爆(bao)雷”風險。隨著住宅租(zu)(zu)(zu)賃運營(ying)(ying)被認定為(wei)國民統計中(zhong)新的產業(ye)(ye)類(lei)別，在減稅降費方(fang)面存在空間，將對(dui)行(xing)業(ye)(ye)現有的財務模型和(he)(he)(he)經濟測算指標等產生實際影響，提高(gao)整個(ge)行(xing)業(ye)(ye)利潤率。