□本報(bao)記者(zhe) 江鈺(yu)鈴(ling)

　　業(ye)內人士指(zhi)出，堅持(chi)房(fang)(fang)子是用(yong)來住(zhu)的、不(bu)是用(yong)來炒的定(ding)位，落實房(fang)(fang)地產長效管理機制，不(bu)將房(fang)(fang)地產作為(wei)短期刺激經(jing)濟(ji)的手(shou)段。這意味著(zhu)地方樓市(shi)調控政(zheng)策不(bu)會(hui)往寬松方向發展。房(fang)(fang)價連續(xu)上漲的地區(qu)，預計調控政(zheng)策會(hui)從(cong)嚴從(cong)緊。

　　Wind數據顯(xian)示，截至7月31日記者發稿時，在144家A股(gu)房企(qi)中(zhong)，44家披(pi)露(lu)(lu)了(le)2019年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)業績預告或業績快報。其中(zhong)，23家房企(qi)上(shang)半(ban)年(nian)業績表現不佳，19家房企(qi)或扭虧、或略增、或預增。目前，萬科(ke)、保利等(deng)龍頭房企(qi)均(jun)未披(pi)露(lu)(lu)上(shang)半(ban)年(nian)業績情(qing)況。

　　落實長效管理機制

　　業內人士指出，從(cong)中長期看，房地產(chan)市場平穩運行，關鍵要看如何“落實房地產(chan)長效(xiao)管理機制”。

　　中原地(di)(di)產(chan)首席分析(xi)師張大偉預計，房地(di)(di)產(chan)長(chang)效管理(li)機(ji)制已(yi)在(zai)租售并(bing)舉、房住(zhu)不炒等環節快速(su)落(luo)地(di)(di)，預計2019年后(hou)續將(jiang)有更多制度性(xing)政策(ce)發布。“整體看(kan)，建立房地(di)(di)產(chan)平穩健康發展長(chang)效機(ji)制，關(guan)鍵要(yao)處理(li)好住(zhu)房消(xiao)費和投資、房地(di)(di)產(chan)和經(jing)濟(ji)增(zeng)長(chang)的協調關(guan)系，降低房地(di)(di)產(chan)的投資屬性(xing)，回歸居住(zhu)屬性(xing)。”

　　對于(yu)房企而言，需要(yao)找到(dao)(dao)新的突破口。萬科董事會主席郁亮此前在公(gong)司2018年(nian)股東大會上表示，萬科對于(yu)房地(di)產(chan)來(lai)到(dao)(dao)白(bai)銀(yin)時(shi)代的判斷沒改(gai)變(bian)過，房地(di)產(chan)商依靠過去單一業務，不足以(yi)支(zhi)撐(cheng)發展(zhan)。“必須在租售并舉兩個領(ling)(ling)(ling)域(yu)做到(dao)(dao)數一數二，領(ling)(ling)(ling)先(xian)領(ling)(ling)(ling)跑(pao)，才是行業領(ling)(ling)(ling)跑(pao)公(gong)司。”

　　住房租賃(lin)(lin)領域近期多地動作連連。根(gen)據財政(zheng)部、住房和城鄉(xiang)建(jian)設部相關通知，北京、上海(hai)、深圳(zhen)、廣(guang)州等16個城市入(ru)圍2019年(nian)中央(yang)財政(zheng)支持住房租賃(lin)(lin)市場發展試點示范(fan)城市。中央(yang)財政(zheng)將對確定的試點示范(fan)城市給予獎補資金(jin)支持，試點示范(fan)期為3年(nian)。

　　廣州、杭州近期針對本地(di)情(qing)況出臺了促進住(zhu)房租賃(lin)市場發展的相(xiang)關(guan)措(cuo)施。業(ye)內人士(shi)表示(shi)，隨著政策(ce)面聚焦房企長效(xiao)管理機制，租賃(lin)住(zhu)房建設、保障房建設等方(fang)面將有更多優惠政策(ce)出臺，有利于房企拓展相(xiang)關(guan)業(ye)務。

　　房企業績分化

　　嚴躍(yue)進(jin)表示，在調(diao)控(kong)政策繼續趨嚴的背景下，面對(dui)資(zi)金壓力、庫存壓力和銷售(shou)壓力，降價促(cu)銷可能成(cheng)為一些房企(qi)的營銷策略，開發投資(zi)將迎來拐點。

　　從目前(qian)情況(kuang)看，房企業績(ji)(ji)(ji)或迎來分化(hua)拐點。Wind數(shu)據顯示(shi)，在(zai)上述披(pi)露了上半(ban)(ban)年業績(ji)(ji)(ji)預告或業績(ji)(ji)(ji)快報(bao)的44家(jia)(jia)房企中，23家(jia)(jia)房企業績(ji)(ji)(ji)表現不佳，19家(jia)(jia)房企或扭(niu)虧、或略(lve)增、或預增；另有兩家(jia)(jia)房企為不確定。萬科A、保利地產等龍頭公司目前(qian)仍未披(pi)露上半(ban)(ban)年業績(ji)(ji)(ji)情況(kuang)。

　　榮(rong)安地(di)產(chan)、金(jin)科(ke)股份等公司預計(ji)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)業(ye)績增長(chang)較快。金(jin)科(ke)股份預計(ji)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)凈(jing)利潤(run)在20億元(yuan)至26億元(yuan)之間，同比增長(chang)200%-290%。金(jin)科(ke)股份成為房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場擴張型(xing)企(qi)業(ye)近期(qi)(qi)亮點(dian)公司。近日新城控(kong)股大(da)規(gui)模轉讓旗下項目，金(jin)科(ke)已部分或(huo)全部接盤新城16個項目，斥資共(gong)計(ji)54.75億元(yuan)，項目位于平湖、青島、日照(zhao)、上(shang)饒、宿(su)州、許昌、商丘(qiu)、宜興等城市(shi)(shi)。金(jin)科(ke)地(di)產(chan)集(ji)團聯席總(zong)裁方明富日前表示，金(jin)科(ke)近期(qi)(qi)頻繁收(shou)購，主(zhu)要基于城市(shi)(shi)均(jun)衡布(bu)局的核心(xin)想法。“因為限價(jia)原因，金(jin)科(ke)2016年(nian)(nian)至2018年(nian)(nian)布(bu)局的一些熱點(dian)二線城市(shi)(shi)中，5個城市(shi)(shi)不賺(zhuan)錢。但企(qi)業(ye)要均(jun)衡發展和布(bu)局，布(bu)局單一會導(dao)致風險疊加。”

　　房(fang)(fang)(fang)企(qi)人(ren)士(shi)認(ren)為(wei)，各地(di)調控政策不會向寬松方向發展(zhan)，個別房(fang)(fang)(fang)價(jia)連續上漲(zhang)的地(di)區預計(ji)落(luo)實調控更加從(cong)嚴從(cong)緊。房(fang)(fang)(fang)企(qi)銷售端將面臨不小壓力。

　　在上述23家預(yu)計(ji)(ji)上半年業(ye)績表現不佳(jia)的房(fang)企中，部分(fen)房(fang)企受累(lei)于銷售不力以及規模化(hua)壓力，業(ye)績下(xia)降(jiang)(jiang)明顯。以財(cai)信(xin)發(fa)展為例(li)，預(yu)計(ji)(ji)上半年歸屬于上市公(gong)司(si)股東的凈利潤虧(kui)損2900萬(wan)元至3700萬(wan)元，而去年同期盈利1651.23萬(wan)元。對于業(ye)績下(xia)降(jiang)(jiang)的主要原因，公(gong)司(si)稱，交房(fang)相(xiang)比去年同期減(jian)少，營業(ye)收入有(you)所(suo)下(xia)降(jiang)(jiang)；在建(jian)項目增加(jia)，業(ye)務拓展布局擴大，導致費用(yong)比去年同期增加(jia)。

　　華北某房(fang)(fang)(fang)企高管對中(zhong)國證券(quan)報記者表示，近年(nian)來一(yi)些房(fang)(fang)(fang)企大舉舉債擴(kuo)張，追(zhui)求(qiu)規模(mo)。隨(sui)著融資收緊，加之需求(qiu)端(duan)不(bu)(bu)足，房(fang)(fang)(fang)企銷售面臨一(yi)定壓力(li)(li)。不(bu)(bu)過(guo)，政策(ce)趨嚴利(li)好(hao)龍頭房(fang)(fang)(fang)企。“在政策(ce)收緊的背景下(xia)，資金(jin)會更加向資質好(hao)、評級優良(liang)的龍頭房(fang)(fang)(fang)企傾斜。從銷售渠道(dao)看，龍頭房(fang)(fang)(fang)企渠道(dao)多(duo)，可打折力(li)(li)度強，有(you)利(li)于促(cu)進(jin)銷售。”

　　穩定市場預期

　　易居研(yan)究院智(zhi)庫中心研(yan)究總(zong)監嚴躍(yue)進(jin)認為，房地產的市場角色進(jin)一步明確(que)，即房地產不應該是(shi)刺激經濟發(fa)展(zhan)的工具，發(fa)展(zhan)房地產業務更多要考慮(lv)房地產背后的需求(qiu)。

　　從目前情況看，多(duo)地(di)近期密集出(chu)臺調(diao)控政(zheng)策(ce)。大(da)連市(shi)相關文件(jian)規定(ding)，建立價(jia)(jia)(jia)格核算制(zhi)(zhi)度，引入第三方(fang)評估機構對項目的成本、稅費、利潤等進行核算，按照一房一價(jia)(jia)(jia)制(zhi)(zhi)度申(shen)報房源價(jia)(jia)(jia)格，6個(ge)(ge)月內不得(de)調(diao)整(zheng)申(shen)報價(jia)(jia)(jia)格，6個(ge)(ge)月后可申(shen)請(qing)下調(diao)申(shen)報價(jia)(jia)(jia)格；實際網簽備案(an)價(jia)(jia)(jia)格不得(de)高于申(shen)報價(jia)(jia)(jia)格，且價(jia)(jia)(jia)格下浮(fu)不得(de)超過5%。

　　合(he)肥于近日召開房地產市場穩控工作會議。按照相關要求，對引發(fa)三(san)次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措(cuo)施的(de)開發(fa)企業，適時采(cai)取暫(zan)(zan)停(ting)供地、暫(zan)(zan)停(ting)預售、暫(zan)(zan)停(ting)網簽(qian)措(cuo)施。蘇州則升級了“限(xian)購(gou)”、“限(xian)售”措(cuo)施，并(bing)在土地出(chu)讓環(huan)節“明確出(chu)讓地塊(kuai)所(suo)建商品房價格(ge)要求”。

　　貝殼(ke)研究院首(shou)席(xi)市(shi)場(chang)分析師許小樂認為，“不將房地(di)產作為短期刺(ci)激經(jing)濟的(de)(de)(de)手段”，這給了市(shi)場(chang)預期一顆“定(ding)心丸”，地(di)方政(zheng)府不能(neng)再有(you)規避(bi)調控(kong)的(de)(de)(de)沖動(dong)。在(zai)市(shi)場(chang)平穩的(de)(de)(de)基礎(chu)上，調控(kong)政(zheng)策(ce)會在(zai)較(jiao)長時(shi)間保持連續和穩定(ding)。一些房價(jia)仍有(you)較(jiao)快(kuai)上漲壓(ya)力的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)預計(ji)會有(you)進(jin)一步的(de)(de)(de)措施。在(zai)這樣的(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)環境(jing)下，市(shi)場(chang)會朝著(zhu)住房需求(qiu)基本面(mian)的(de)(de)(de)方向(xiang)回歸。一些前期由(you)于貨幣化補貼或者(zhe)居民加杠桿而房價(jia)過快(kuai)上漲的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)，未(wei)來可能(neng)因為增量需求(qiu)不足而向(xiang)下調整。