今(jin)年以來的新冠肺炎(yan)疫情影響并沒有阻擋房企拿地熱情。

　　多家研究機構的統計數據(ju)顯(xian)示，1-8月(yue)，百(bai)強房(fang)(fang)企(qi)拿地(di)總額(e)同比顯(xian)著(zhu)上升；50大房(fang)(fang)企(qi)招拍(pai)掛拿地(di)金額(e)達1.7萬億創(chuang)歷(li)史新高；新增貨值(zhi)超千億房(fang)(fang)企(qi)達到23家；第(di)二梯隊房(fang)(fang)企(qi)拿地(di)最積極，多家房(fang)(fang)企(qi)月(yue)均拿地(di)金額(e)同比增加一(yi)倍(bei)以上，逆勢(shi)擴儲(chu)勢(shi)頭(tou)明(ming)顯(xian)。

　　不(bu)過，近期(qi)住(zhu)建部和(he)央行聯合召(zhao)開重點房(fang)企(qi)座談會，明(ming)確提出形成了重點房(fang)企(qi)資金監測和(he)融(rong)資管(guan)理規則(ze)，加上(shang)此前的(de)(de)“三條紅線”傳聞，融(rong)資收(shou)緊(jin)信號明(ming)顯。業內人士認為，融(rong)資收(shou)緊(jin)已成為房(fang)企(qi)“懸頂之劍”，同時(shi)中央多次強調(diao)“房(fang)住(zhu)不(bu)炒”，近期(qi)土(tu)地市場(chang)火熱(re)的(de)(de)城市如杭州、寧(ning)波、南京、東(dong)莞等紛(fen)紛(fen)收(shou)緊(jin)調(diao)控，預計短(duan)期(qi)土(tu)地市場(chang)熱(re)度會有所下(xia)降。

　　多數房企拿地不輸去年

　　1-8月，百(bai)強房企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)總額同(tong)比顯著上升(sheng)，多數房企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)不輸(shu)去年。

　　中(zhong)指研究(jiu)院的數據顯示，1-8月(yue)(yue)，TOP100房企(qi)拿(na)(na)地(di)(di)總(zong)額21162億(yi)(yi)元，拿(na)(na)地(di)(di)規模同比增(zeng)長7.2%。50家(jia)代表(biao)房企(qi)1-8月(yue)(yue)月(yue)(yue)均(jun)拿(na)(na)地(di)(di)均(jun)值(zhi)為1906.4億(yi)(yi)元，顯著高于2019年(nian)月(yue)(yue)度(du)均(jun)值(zhi)。其中(zhong)，33家(jia)房企(qi)月(yue)(yue)均(jun)拿(na)(na)地(di)(di)金(jin)額超過2019年(nian)月(yue)(yue)度(du)均(jun)值(zhi)。中(zhong)原地(di)(di)產(chan)研究(jiu)中(zhong)心(xin)的數據也(ye)顯示，1-8月(yue)(yue)50大房企(qi)合計拿(na)(na)地(di)(di)金(jin)額高達17045億(yi)(yi)元，同比上(shang)漲了5%，創歷史新高。

　　從(cong)克而瑞研究中(zhong)心的房(fang)企(qi)新增貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)(zhi)TOP100排(pai)名看，1-8月，恒大、碧(bi)桂園、融創位列(lie)TOP3。其中(zhong)恒大和(he)碧(bi)桂園年內新增貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)(zhi)已(yi)超過4000億，新增貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)(zhi)TOP10房(fang)企(qi)中(zhong)有9家年內新增貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)(zhi)突破2000億，新增貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)(zhi)超千億房(fang)企(qi)達(da)到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)(zhi)集中(zhong)于(yu)銷售(shou)20強(qiang)房(fang)企(qi)，強(qiang)者恒強(qiang)的格局未變。

　　對于今年(nian)以來房企拿(na)(na)地(di)熱度(du)不(bu)減的原因(yin)，華(hua)創證券認為，上半年(nian)流動性總(zong)量寬松的環(huan)境下，整(zheng)體融資環(huan)境改善，房企拿(na)(na)地(di)積(ji)極性提升。一季度(du)商品房開發貸余額同比增(zeng)速小幅(fu)抬(tai)升，二(er)季度(du)有所回落，但仍然維持兩(liang)位數增(zeng)長；從土拍市(shi)場的表(biao)(biao)現來看，今年(nian)4 月(yue)100大中城市(shi)住宅類(lei)土地(di)溢價率達到25%，5月(yue)至今維持在15%-20%，高(gao)于去(qu)年(nian)同期水(shui)平，表(biao)(biao)明(ming)疫情并沒(mei)有給房企拿(na)(na)地(di)造(zao)成太大的影響，其融資環(huan)境反而(er)因(yin)貨幣政策(ce)的放(fang)松而(er)有所改善，房企拿(na)(na)地(di)的積(ji)極性也隨之提高(gao)。

　　多家房企擬控制拿地

　　土地市場熱度不減的(de)盛況(kuang)引起了中央(yang)的(de)高度關注(zhu)。

　　“7.24”國(guo)務院房(fang)(fang)(fang)地產工(gong)作座談(tan)會(hui)明確提出，要實施好房(fang)(fang)(fang)地產金(jin)融(rong)審慎管理(li)制(zhi)度，穩(wen)住存量、嚴控增量，防止資(zi)金(jin)違(wei)規流(liu)入房(fang)(fang)(fang)地產市場。“8.20”住建部央行重點房(fang)(fang)(fang)企(qi)座談(tan)會(hui)又明確提出，形成了重點房(fang)(fang)(fang)地產企(qi)業(ye)資(zi)金(jin)監測和融(rong)資(zi)管理(li)規則(ze)。加上此(ci)前“三條紅線(xian)”傳聞，房(fang)(fang)(fang)企(qi)融(rong)資(zi)收緊的信號更(geng)加強烈。所謂“三條紅線(xian)”，即(ji)剔除預收款后的資(zi)產負債率大于(yu)70%；凈負債率大于(yu)100%；現金(jin)短債比小(xiao)于(yu)1倍(bei)。根據房(fang)(fang)(fang)企(qi)“踩線(xian)”情(qing)況不(bu)同，會(hui)按照(zhao)“紅、橙、黃、綠”四(si)檔來控制(zhi)有息負債規模年增長速度。盡管該(gai)內容未(wei)得到官方證實，但是(shi)被(bei)業(ye)內理(li)解為(wei)與“8.20”重點房(fang)(fang)(fang)企(qi)座談(tan)會(hui)提出的融(rong)資(zi)新(xin)規內容基本一致。

　　在近期的(de)房(fang)企(qi)中期業績會上，“三條(tiao)紅線”成為備(bei)受關注的(de)焦(jiao)點話(hua)題，而“降負債”成為接下來多家房(fang)企(qi)必須(xu)應(ying)對的(de)棘手問題，方法除了(le)加強銷售回款(kuan)，還(huan)要(yao)控制拿地規模(mo)。

　　年(nian)初就已(yi)經提出“高增(zeng)長、控(kong)(kong)規(gui)模(mo)、降負(fu)債”戰(zhan)略(lve)目標的(de)(de)恒大，在2020中(zhong)期業(ye)績會(hui)(hui)上(shang)明確提出，下半年(nian)為進(jin)一步降負(fu)債，會(hui)(hui)嚴(yan)格(ge)控(kong)(kong)制(zhi)土地規(gui)模(mo)，實現(xian)土地儲(chu)備負(fu)增(zeng)長。力爭平均每年(nian)減少(shao)3000萬平方米左右。去年(nian)已(yi)經在積極(ji)控(kong)(kong)杠桿降負(fu)債的(de)(de)融創(chuang)，在2020年(nian)中(zhong)期業(ye)績發(fa)布會(hui)(hui)上(shang)再次(ci)強調，降杠桿是未(wei)來(lai)三年(nian)的(de)(de)重要措施(shi)。在今年(nian)3月的(de)(de)2019年(nian)業(ye)績發(fa)布會(hui)(hui)上(shang)，融創(chuang)就表達了(le)今年(nian)要謹慎拿(na)地的(de)(de)態(tai)度。今年(nian)上(shang)半年(nian)融創(chuang)已(yi)在控(kong)(kong)制(zhi)拿(na)地節奏。去年(nian)年(nian)中(zhong)開(kai)始實施(shi)減少(shao)拿(na)地策(ce)略(lve)的(de)(de)富力也(ye)表示(shi)，未(wei)來(lai)一段時間內(nei)，由(you)于降負(fu)債的(de)(de)要求，總體拿(na)地策(ce)略(lve)仍不會(hui)(hui)發(fa)生變化。

　　下半年土地市場或降溫

　　上半年，針對房價地(di)價過熱的情況，多地(di)已(yi)經收緊了調控政策。從8月重點城市土地(di)市場看，已(yi)經出(chu)現了降溫的跡象。

　　“房企拿(na)地擴張很(hen)大程度(du)上依賴于融資(zi)，融資(zi)三條紅線將限(xian)制(zhi)房企的拿(na)地激進程度(du)，使得(de)地市(shi)的周(zhou)期(qi)波動性減弱，起到‘穩地價’的作用。” 易居(ju)研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)員王若辰(chen)說(shuo)，二季度(du)40城(cheng)土地市(shi)場(chang)較(jiao)熱，7月份熱度(du)仍有(you)所(suo)延續，8月份已經(jing)出(chu)現短期(qi)拐點(dian)，隨著調控政策的收緊，預計未來(lai)幾個月40城(cheng)地市(shi)量價將繼續有(you)所(suo)回落(luo)。

　　對于融(rong)資新(xin)規(gui)的影響，華創證券指(zhi)出，“三條紅線”規(gui)定是從(cong)供給端的角度(du)切入(ru)，對新(xin)增開發項目數量進行限制，從(cong)根源上減少信貸資源流入(ru)房地產市場(chang)，使土(tu)拍(pai)市場(chang)降溫。