近日(ri)，龍頭房(fang)(fang)企(qi)恒大率先推出(chu)7折優(you)惠(hui)、個別激進房(fang)(fang)企(qi)爆出(chu)債(zhai)務違約、多個熱點(dian)城市再度收緊樓市政策(ce)……種(zhong)種(zhong)跡象顯(xian)示，房(fang)(fang)企(qi)通(tong)過(guo)大肆加杠桿實(shi)現規模(mo)擴張(zhang)、彎(wan)道超車(che)的發展模(mo)式難以(yi)為繼，保證資金(jin)鏈安全將是未來發展的重點(dian)。

　　首先(xian)，從政策(ce)(ce)面來(lai)(lai)看，“房住不(bu)炒”的調(diao)(diao)控(kong)立場非常堅定。在國(guo)際(ji)經(jing)貿(mao)形(xing)(xing)勢復(fu)雜、疫情(qing)沖(chong)擊等因素影響下，今年我(wo)國(guo)經(jing)濟(ji)下行壓力增(zeng)大，業(ye)(ye)內一度有放松(song)樓市調(diao)(diao)控(kong)以刺(ci)激經(jing)濟(ji)的聲音，但(dan)不(bu)搞(gao)大水漫(man)灌(guan)、“房住不(bu)炒”的監管基(ji)調(diao)(diao)并(bing)未改變(bian)。一方面，盡管各地(di)(di)(di)樓市調(diao)(diao)控(kong)可因城(cheng)施(shi)策(ce)(ce)，但(dan)部(bu)(bu)分地(di)(di)(di)方試圖(tu)放松(song)限購的政策(ce)(ce)最(zui)終均為“一日游”結局。這說明通過刺(ci)激房地(di)(di)(di)產(chan)市場來(lai)(lai)實現短期穩增(zeng)長的思路已(yi)遭摒棄。另一方面，監管部(bu)(bu)門多次強調(diao)(diao)避免房地(di)(di)(di)產(chan)過度金(jin)融化(hua)，并(bing)將防范化(hua)解影子(zi)銀行、房地(di)(di)(di)產(chan)金(jin)融風(feng)險作為防風(feng)險的重要內容。不(bu)久前，相關部(bu)(bu)門專(zhuan)門召開重點房地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)座談會，形(xing)(xing)成了重點房地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)資(zi)金(jin)監測和融資(zi)管理規則。防范房企(qi)(qi)資(zi)金(jin)鏈風(feng)險的政策(ce)(ce)意圖(tu)已(yi)相當明顯(xian)，房企(qi)(qi)過度加杠桿將面臨(lin)政策(ce)(ce)約束。

　　其次，從(cong)行(xing)(xing)業(ye)面(mian)來(lai)看，房(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)已(yi)告別高(gao)(gao)速(su)(su)增長階(jie)段(duan)，行(xing)(xing)業(ye)環境不(bu)支持房(fang)企(qi)過(guo)(guo)度加杠(gang)桿。數據(ju)顯(xian)示，2019年(nian)(nian)，百強房(fang)企(qi)累計權益銷售金(jin)(jin)額同(tong)比增長6.5%，遠不(bu)及2017年(nian)(nian)的(de)40.5%和(he)2018年(nian)(nian)的(de)35.1%。同(tong)時(shi)，市(shi)場(chang)需求明(ming)顯(xian)降(jiang)溫，不(bu)少城市(shi)房(fang)價(jia)漲幅明(ming)顯(xian)收窄或轉為下跌，購房(fang)人也(ye)更(geng)(geng)(geng)加看重住房(fang)品(pin)質。這意味著通(tong)(tong)過(guo)(guo)大(da)(da)肆加杠(gang)桿、高(gao)(gao)價(jia)拿地(di)(di)，再以(yi)更(geng)(geng)(geng)高(gao)(gao)價(jia)格賣房(fang)實現資(zi)金(jin)(jin)快速(su)(su)回籠、規模(mo)趕超(chao)的(de)“套路”行(xing)(xing)不(bu)通(tong)(tong)了。未來(lai)，房(fang)企(qi)在城市(shi)布局、拿地(di)(di)時(shi)機、產品(pin)打(da)造、資(zi)源聚合等方面(mian)都將面(mian)臨更(geng)(geng)(geng)多考驗和(he)更(geng)(geng)(geng)高(gao)(gao)要求，通(tong)(tong)過(guo)(guo)大(da)(da)幅加杠(gang)桿實現規模(mo)趕超(chao)的(de)風險系數已(yi)大(da)(da)大(da)(da)增加。

　　再者，從房(fang)企(qi)自身(shen)角度而言，降低負(fu)(fu)債率和融資成(cheng)本已成(cheng)共(gong)識。有券(quan)商(shang)根(gen)據(ju)上市(shi)房(fang)企(qi)中報數(shu)據(ju)統計發現，2020年(nian)上半年(nian)，A股上市(shi)房(fang)企(qi)有息負(fu)(fu)債率約為30%，較(jiao)(jiao)2019年(nian)上半年(nian)下降1.5個百分點；整體凈負(fu)(fu)債率約為92%，較(jiao)(jiao)2019年(nian)上半年(nian)下降8.7個百分點。但值得(de)警惕的(de)是，凈負(fu)(fu)債率超過100%的(de)房(fang)企(qi)并不在(zai)少數(shu)，曾在(zai)加杠桿(gan)“超車”模式(shi)上嘗到甜頭的(de)個別房(fang)企(qi)正付(fu)出(chu)代(dai)價，或出(chu)現債務(wu)違約，或面臨生存危機。這都(dou)昭示著房(fang)企(qi)強化資金鏈(lian)安(an)全的(de)緊迫性。

　　可(ke)以說，在(zai)“房住不(bu)炒”政策保持定力(li)、防范金融風(feng)險(xian)要求(qiu)、房地產行業逐步(bu)告別野蠻生(sheng)長等因(yin)素綜合(he)作用(yong)下，房企生(sheng)存發(fa)展邏輯改變(bian)也(ye)是理所當然(ran)。房企理應正(zheng)視內外部環境變(bian)化(hua)(hua)，拋棄(qi)盲目加(jia)杠桿(gan)的激進做(zuo)法，更加(jia)重(zhong)視現金流管理和融資結(jie)構優(you)化(hua)(hua)，唯此方能(neng)在(zai)經(jing)濟調整、行業變(bian)局中(zhong)走得(de)更穩、更遠。