原標(biao)題：深圳樓市真要變天(tian)？調控(kong)政策接(jie)踵(zhong)而至 停(ting)止(zhi)商(shang)務(wu)公(gong)寓審批！年(nian)內新開工商(shang)品房已(yi)是往(wang)年(nian)2倍 供應還將(jiang)繼續

　　深圳樓市調控政策接踵而(er)至。

　　7月(yue)31日，深(shen)(shen)圳(zhen)市(shi)(shi)規(gui)劃和自然資(zi)源(yuan)局、深(shen)(shen)圳(zhen)市(shi)(shi)住建(jian)局聯(lian)合(he)發布《關(guan)于停(ting)止(zhi)商(shang)(shang)務公(gong)寓(yu)審批的通知(zhi)》，在全市(shi)(shi)范圍(含深(shen)(shen)汕特別(bie)合(he)作區)停(ting)止(zhi)新的商(shang)(shang)務公(gong)寓(yu)審批，鼓勵已批商(shang)(shang)務公(gong)寓(yu)項目轉為可(ke)售型人才房。深(shen)(shen)圳(zhen)市(shi)(shi)規(gui)劃和自然資(zi)源(yuan)局表(biao)示，將繼(ji)續加大住宅用地供應，保障市(shi)(shi)民(min)安居需求(qiu)。

　　業內(nei)人士(shi)認為(wei)，深圳停止(zhi)商(shang)務(wu)公寓審批在情理(li)之中，“7.15”新政后深圳市場都在傳(chuan)因為(wei)購房(fang)資格的問題，很多資金會去(qu)炒作商(shang)務(wu)公寓，這(zhe)次堵上了可能存在的這(zhe)個漏洞。

　　深圳停止商務公寓審批

　　7月31日，深(shen)圳市(shi)規(gui)劃(hua)和自然資源局、深(shen)圳市(shi)住建(jian)局聯合發布《關(guan)于停止商務公寓審批的通知》，進一步規(gui)范房地產(chan)市(shi)場發展。

　　《通知》主要有三方面內容：

　　1、在全市范圍(wei)(含深汕特別合作(zuo)區)停止新的(de)商(shang)務公(gong)寓(yu)項目的(de)規劃審(shen)批(pi)和用地出讓方(fang)案審(shen)批(pi)。規劃已審(shen)批(pi)通過的(de)商(shang)務公(gong)寓(yu)項目，可按(an)原(yuan)規定(ding)辦理。

　　2、對于已批(pi)規劃尚(shang)未簽訂合(he)同(不含招拍掛出讓情形)的(de)商務公(gong)寓(yu)項目，在(zai)滿足學校等公(gong)共配(pei)套要求、開發(fa)企業自愿的(de)基礎上，鼓(gu)勵轉為(wei)可(ke)售型(xing)人才住房。

　　3、優化城市主(zhu)副中心和組(zu)團中心內各功能用(yong)(yong)地(di)規劃布局(ju)，減少商業用(yong)(yong)地(di)比例(li)(li)，增加(jia)居住及配套用(yong)(yong)地(di)比例(li)(li)。

　　對于(yu)新政(zheng)出臺的原因，深圳(zhen)市有關部(bu)門負責人表示，根據(ju)《深圳(zhen)市城市規劃標準(zhun)與(yu)準(zhun)則》，商(shang)務公寓(yu)是(shi)為商(shang)務人士提供(gong)中(zhong)短期(qi)商(shang)務與(yu)住(zhu)宿服務，不提供(gong)學校(xiao)、幼(you)兒園等居住(zhu)配套(tao)的辦公類建(jian)筑，其用(yong)地分類屬(shu)于(yu)商(shang)業用(yong)地。商(shang)務公寓(yu)參照原建(jian)設部(bu)2006 年(nian) 11 月發布的《辦公建(jian)筑設計規范》(JGJ67-2006)中(zhong)的公寓(yu)式辦公樓進行設計。

　　商(shang)務公(gong)寓(yu)早期在一(yi)定程度上發揮了商(shang)務辦(ban)公(gong)區配套的(de)(de)作用。近年(nian)來，商(shang)務公(gong)寓(yu)呈現出(chu)明顯的(de)(de)類(lei)住宅化傾向，已(yi)偏(pian)離(li)“服務商(shang)務人(ren)士(shi)”“短(duan)期住宿(su)”的(de)(de)目的(de)(de)。2017 年(nian)，為維護房地產(chan)市(shi)場(chang)秩(zhi)序，上海等(deng)城(cheng)市(shi)已(yi)停止審批(pi)(pi)公(gong)寓(yu)式辦(ban)公(gong)項(xiang)目。2019 年(nian) 11 月(yue)，住建(jian)部批(pi)(pi)準(zhun)(zhun)新的(de)(de)《辦(ban)公(gong)建(jian)筑設計標準(zhun)(zhun)》(JGJ/67-2019)，自(zi) 2020 年(nian) 3 月(yue) 1日起實施，原《辦(ban)公(gong)建(jian)筑設計規(gui)范(fan)》(JGJ67-2006)同(tong)時廢(fei)止。新標準(zhun)(zhun)已(yi)取消了公(gong)寓(yu)式辦(ban)公(gong)樓。

　　“深(shen)圳市(shi)停止(zhi)商務公寓審批，這一(yi)規定(ding)符合國家(jia)相關政(zheng)策(ce)和我市(shi)的實際管(guan)理(li)(li)需(xu)求，有(you)(you)利于(yu)進一(yi)步規范(fan)管(guan)理(li)(li)和促進房地產市(shi)場的平穩健康(kang)發展。”上述(shu)有(you)(you)關部(bu)門負責人稱。

　　廣東省住房政策(ce)研究中(zhong)心首席研究員李(li)宇(yu)嘉接受券商中(zhong)國記(ji)者(zhe)采訪時表示，深(shen)圳停(ting)止商務公寓(yu)審批在情理(li)之中(zhong)，“7.15”新政后深(shen)圳市場(chang)都在傳(chuan)因(yin)為購房資格的問題，很多資金會去(qu)炒作商務公寓(yu)，這次是對(dui)可(ke)能存在的這個漏洞堵上。

　　“近兩年，深(shen)(shen)圳(zhen)商(shang)(shang)務公(gong)寓(yu)市(shi)場(chang)(chang)很(hen)(hen)興旺，成交(jiao)(jiao)占(zhan)新(xin)建商(shang)(shang)品住房(fang)交(jiao)(jiao)易量的(de)(de)40%，也(ye)就是說(shuo)，如果(guo)有(you)十套新(xin)房(fang)成交(jiao)(jiao)，其(qi)中(zhong)六套住宅(zhai)，四套公(gong)寓(yu)，這(zhe)(zhe)個(ge)量是非常(chang)大的(de)(de)。其(qi)實(shi)北(bei)上(shang)(shang)廣都在(zai)打擊(ji)公(gong)寓(yu)，但只(zhi)有(you)深(shen)(shen)圳(zhen)在(zai)給公(gong)寓(yu)一條路子，所以(yi)導致深(shen)(shen)圳(zhen)的(de)(de)公(gong)寓(yu)市(shi)場(chang)(chang)很(hen)(hen)猖獗。但是這(zhe)(zhe)個(ge)產(chan)(chan)品確實(shi)違反土地(di)用途管制和空間規(gui)劃，在(zai)商(shang)(shang)業辦公(gong)規(gui)劃區域內建住宅(zhai)，造成空間利(li)用低效。不過，由于深(shen)(shen)圳(zhen)住房(fang)供應不足，很(hen)(hen)多人寄(ji)望于公(gong)寓(yu)成為(wei)一個(ge)補充，總價低、精(jing)裝修，適合年輕人作為(wei)過渡，但其(qi)實(shi)在(zai)深(shen)(shen)圳(zhen)公(gong)寓(yu)市(shi)場(chang)(chang)是投(tou)資(zi)客(ke)主導的(de)(de)，當(dang)作首次購房(fang)需求去(qu)買的(de)(de)特別少，而且(qie)現在(zai)深(shen)(shen)圳(zhen)市(shi)場(chang)(chang)上(shang)(shang)二手(shou)公(gong)寓(yu)交(jiao)(jiao)易特別少，因(yin)為(wei)有(you)很(hen)(hen)重的(de)(de)土地(di)增值稅，所以(yi)大部分人買公(gong)寓(yu)都是買一手(shou)公(gong)寓(yu)長(chang)期投(tou)資(zi)。”李宇嘉(jia)對券(quan)商(shang)(shang)中(zhong)國記(ji)者說(shuo)，短期內，這(zhe)(zhe)個(ge)政策會(hui)(hui)造成大家覺(jue)得市(shi)場(chang)(chang)上(shang)(shang)的(de)(de)公(gong)寓(yu)可能(neng)絕版了，會(hui)(hui)投(tou)資(zi)這(zhe)(zhe)類公(gong)寓(yu)，但是從(cong)中(zhong)期來(lai)看，他個(ge)人不看好這(zhe)(zhe)個(ge)產(chan)(chan)品。

　　深圳多渠道增加住房供應

　　針對此次停(ting)止商(shang)務公寓審批的(de)政(zheng)策，深圳市有關(guan)部門還表示，將繼續加大住(zhu)宅用(yong)地供應，保障市民(min)安居需(xu)求(qiu)。

　　一(yi)是(shi)適(shi)當提高居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)比例(li)。在(zai)規劃(hua)層(ceng)面，將適(shi)當壓縮(suo)商(shang)業用(yong)(yong)地(di)(di)(di)規模，提高居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)和公(gong)(gong)共(gong)服務設施用(yong)(yong)地(di)(di)(di)比例(li)。這將從(cong)(cong)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)結構(gou)上增(zeng)(zeng)加(jia)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)規模，增(zeng)(zeng)加(jia)公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房供(gong)(gong)給，進(jin)一(yi)步改(gai)善市民居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)條件。在(zai)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)層(ceng)面，深圳從(cong)(cong)今(jin)年(nian)(nian)起加(jia)大(da)了(le)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)力度，今(jin)年(nian)(nian)計(ji)劃(hua)供(gong)(gong)應(ying)(ying)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di) 293.2 公(gong)(gong)頃，占全(quan)年(nian)(nian)建設用(yong)(yong)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)總(zong)量約(yue) 25%，較(jiao)去年(nian)(nian)計(ji)劃(hua)的 150 公(gong)(gong)頃增(zeng)(zeng)加(jia)了(le)近一(yi)倍，公(gong)(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房和商(shang)品住(zhu)(zhu)房用(yong)(yong)地(di)(di)(di)的供(gong)(gong)應(ying)(ying)量較(jiao)去年(nian)(nian)均(jun)有較(jiao)大(da)增(zeng)(zeng)長。

　　二是鼓(gu)勵已(yi)(yi)批商(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)項目轉為(wei)可(ke)售(shou)型人才(cai)房。對于已(yi)(yi)批規劃尚未簽(qian)訂合同(不(bu)含招(zhao)拍掛出讓(rang)情形)的(de)商(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)項目，在(zai)滿足(zu)學校等公(gong)(gong)(gong)共(gong)配套要求、開發企業自愿的(de)基礎上，鼓(gu)勵轉為(wei)可(ke)售(shou)型人才(cai)住房，多渠道增加住房供(gong)應。上述鼓(gu)勵轉為(wei)可(ke)售(shou)型人才(cai)房的(de)商(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)項目，不(bu)包括現狀已(yi)(yi)建(jian)成、已(yi)(yi)銷售(shou)、已(yi)(yi)簽(qian)訂土地出讓(rang)合同的(de)商(shang)務(wu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)項目。這項措施也將進(jin)一步增大(da)深圳市公(gong)(gong)(gong)共(gong)住房供(gong)給，為(wei)多層次住房供(gong)給提供(gong)空間支持。

　　今(jin)年4月(yue)以來，深圳(zhen)(zhen)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場交易較活躍，二(er)(er)手房(fang)(fang)價格上漲過快(kuai)，部分熱(re)點(dian)片(pian)區熱(re)點(dian)樓盤出現新房(fang)(fang)搶購、二(er)(er)手房(fang)(fang)掛牌價虛高等(deng)現象，引(yin)起廣泛關注。對此(ci)，深圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)住建局(ju)等(deng)部門此(ci)前已經開展(zhan)了(le)(le)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場專項(xiang)治理(li)行動，對捂(wu)盤惜售(shou)、哄抬房(fang)(fang)價、虛假宣傳、發布不實(shi)言論等(deng)行為(wei)進行了(le)(le)嚴厲打擊。“7.15新政” 提出了(le)(le)8項(xiang)措施，涵蓋了(le)(le)行政、金融(rong)、稅收等(deng)方(fang)面(mian)內容，主要有(you)三(san)個特點(dian)：一是優先滿足剛(gang)需，有(you)效遏制(zhi)投機炒房(fang)(fang)；二(er)(er)是運用金融(rong)、稅收等(deng)經濟手段，確保精準施策；三(san)是強(qiang)化房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場監管(guan)，引(yin)導市(shi)(shi)場回歸理(li)性。

　　不過，對于“7.15新政(zheng)”，中原地產首席分(fen)析師張大偉指出，深圳(zhen)人口流(liu)入趨勢不改(gai)，土地供應少的(de)問題(ti)需要得到解決，否則(ze)政(zheng)策(ce)的(de)長期(qi)效(xiao)(xiao)果(guo)有(you)限(xian)。目前看全國房地產調控效(xiao)(xiao)果(guo)最好的(de)一線(xian)城市(shi)(shi)代(dai)表(biao)北京和(he)二線(xian)城市(shi)(shi)代(dai)表(biao)長沙，都是供應增加疊加限(xian)制投資，取得了市(shi)(shi)場的(de)長期(qi)穩定效(xiao)(xiao)果(guo)。

　　實際(ji)上，在“7.15新(xin)政(zheng)”出(chu)臺(tai)時，深(shen)圳市住(zhu)(zhu)建局就表(biao)示，下(xia)一(yi)步，深(shen)圳將進一(yi)步夯實2018年(nian)出(chu)臺(tai)的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)新(xin)政(zheng)，加(jia)快構(gou)建公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)6:4的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)應和保(bao)障(zhang)體系，讓更多(duo)的(de)(de)市民通過政(zheng)府提供(gong)的(de)(de)公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)解(jie)決住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)困難。一(yi)是加(jia)大居住(zhu)(zhu)用(yong)地供(gong)應，今(jin)年(nian)計劃(hua)供(gong)應居住(zhu)(zhu)用(yong)地3平(ping)方公(gong)里以上，比往(wang)年(nian)增長一(yi)倍以上。今(jin)后新(xin)增土地將主要用(yong)于公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)建設(she)。二是增加(jia)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)應，今(jin)年(nian)新(xin)開工商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)1200萬(wan)平(ping)方米，是往(wang)年(nian)600-800萬(wan)平(ping)方米的(de)(de)近兩倍；下(xia)半年(nian)計劃(hua)入市商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)項目80多(duo)個，預計供(gong)應房(fang)(fang)(fang)源面積超過500萬(wan)平(ping)方米、超5萬(wan)套。三(san)是加(jia)大公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)建設(she)，今(jin)年(nian)建設(she)籌(chou)集公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)不少于8萬(wan)套，確(que)保(bao)完成“十三(san)五”期間建設(she)籌(chou)集40萬(wan)套公(gong)共(gong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)目標。

　　深圳調控政策接踵而至

　　今年以來，深(shen)圳成為全國(guo)最(zui)近(jin)一(yi)輪樓市(shi)(shi)上漲的領(ling)頭(tou)羊，樓市(shi)(shi)炒作氛(fen)圍(wei)濃(nong)郁，引(yin)起(qi)監管(guan)部門高度重(zhong)視，調控政策也接(jie)踵而至。

　　7月15日，深圳出臺史上最嚴樓市調控新政(簡稱“7.15新政”)，核心內容包括：

　　1、深戶(hu)入戶(hu)滿(man)3年且社保滿(man)3年才有(you)購(gou)房資格(ge)，非深戶(hu)要(yao)5年社保；

　　2、夫妻離(li)婚，購房資格(ge)倒追(zhui)3年計算套(tao)數；

　　3、首付(fu)比例(li)：無房無貸首付(fu)30%。無房有(you)貸款記錄買普(pu)(pu)(pu)通(tong)住(zhu)宅首付(fu)50%，非普(pu)(pu)(pu)通(tong)住(zhu)宅首付(fu)60%。家庭有(you)1套購買普(pu)(pu)(pu)通(tong)住(zhu)宅首付(fu)70%，非普(pu)(pu)(pu)通(tong)住(zhu)宅80%；

　　4、轉讓增值稅(shui)從(cong)2年免(mian)變5年才免(mian)；

　　5、豪宅線增設了總價750萬的(de)限制。

　　7月29日，深圳(zhen)“7·15新政”落地細(xi)則出爐，從購房資(zi)格(ge)認定、離(li)異人士購房套數計算(suan)、上(shang)線房屋抵(di)押合同網簽、二手房信息公開(kai)等8個方面做出詳細(xi)規定。落地細(xi)則最大的(de)變化是對合理需求的(de)放行和對投資(zi)需求的(de)堅(jian)決(jue)打擊(ji)，其中，追溯購房之(zhi)日起前三(san)年內離(li)婚(hun)的(de)所有記錄，“假離(li)婚(hun)”的(de)漏洞被(bei)徹底(di)堵上(shang)。

　　7月31日，深圳(zhen)(zhen)市規(gui)劃和自(zi)然(ran)資(zi)源(yuan)局、深圳(zhen)(zhen)市住建局聯合發布(bu)《關(guan)于停(ting)止(zhi)商(shang)務公寓(yu)審批的通知》，在(zai)全市范圍(含深汕特別合作區)停(ting)止(zhi)新的商(shang)務公寓(yu)審批，鼓勵已批商(shang)務公寓(yu)項目轉為(wei)可(ke)售(shou)型人才房(fang)。深圳(zhen)(zhen)市規(gui)劃和自(zi)然(ran)資(zi)源(yuan)局表示，將繼續加大住宅用地供應，保障市民安居需求。

　　“7.15新政(zheng)”發布后，深圳二手(shou)(shou)房(fang)網(wang)(wang)簽量應聲下跌。據深房(fang)中(zhong)協(xie)數(shu)據，7月(yue)13日-7月(yue)19日，深圳二手(shou)(shou)房(fang)網(wang)(wang)簽5143套(tao)，較前一周的10023套(tao)大(da)幅下滑49%，此前過熱的市(shi)場環境瞬(shun)間(jian)降溫(wen)。7月(yue)20日-7月(yue)26日，深圳二手(shou)(shou)房(fang)網(wang)(wang)簽1700套(tao)，較前一周繼續大(da)幅下滑67%，新政(zheng)對(dui)市(shi)場成交量的影響持續發酵。深房(fang)中(zhong)協(xie)預計，深圳二手(shou)(shou)房(fang)網(wang)(wang)簽量仍將在一定時間(jian)內保持低位運行態勢。

　　（文章來源(yuan)：券(quan)商中國）