為了遏制投機炒房，補漏政策缺(que)口，8月30日，江蘇無(wu)錫發(fa)布(bu)《市(shi)政府辦公室關(guan)于(yu)進一步促(cu)進我市(shi)房地(di)產(chan)市(shi)場平穩健康發(fa)展的通知(zhi)》（以下簡稱《通知(zhi)》）。

　　此次發布的(de)《通(tong)知(zhi)》進一(yi)步升級了(le)限購(gou)政(zheng)策，在(zai)現(xian)有(you)(you)住房(fang)(fang)限購(gou)政(zheng)策的(de)基(ji)礎上，增加了(le)對(dui)離(li)異(yi)家庭購(gou)房(fang)(fang)套(tao)數的(de)限制，規定夫妻(qi)離(li)異(yi)后2年內購(gou)買商品住房(fang)(fang)的(de)，其擁有(you)(you)住房(fang)(fang)套(tao)數按(an)離(li)異(yi)前(qian)家庭在(zai)本市市區范圍(wei)內擁有(you)(you)住房(fang)(fang)套(tao)數計算。在(zai)滿足合理(li)住房(fang)(fang)需求的(de)同時，防止通(tong)過“假離(li)婚”手段獲取(qu)購(gou)房(fang)(fang)資格(ge)。

　　與此同時(shi)，無錫新政對于(yu)房(fang)屋交易的稅費(fei)內容、貸款政策等也有收緊(jin)，并且嚴(yan)厲打擊炒(chao)作(zuo)學區房(fang)概念、哄抬二(er)手住房(fang)價格行為。

　　事實上(shang)，疫后的(de)長三角區域(yu)，杭(hang)州、上(shang)海、南(nan)京等(deng)重點(dian)城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)率(lv)先(xian)啟動，緊接著這幾(ji)個城(cheng)市(shi)周邊的(de)寧波、南(nan)通(tong)、常州、徐州、無(wu)錫等(deng)地也相繼出現樓(lou)市(shi)、地市(shi)火爆的(de)局面。

　　此(ci)前的8月26日，住房和城鄉(xiang)建設(she)部(bu)（以下簡稱“住建部(bu)”）在北京召開部(bu)分(fen)城市房地產(chan)工作會商會，會議(yi)要求(qiu)，切(qie)實落實城市主(zhu)(zhu)體責任(ren)，提高工作的主(zhu)(zhu)動性，及(ji)時(shi)采取針對性措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標(biao)。

　　值得關注的是，此次會議，沈陽、長春(chun)、成都(dou)、銀(yin)川、唐山(shan)、常州(zhou)等6個城市也參(can)加了會商。其中(zhong)，“被約談”的常州(zhou)今(jin)年6月二手(shou)房價(jia)漲幅0.8%排名全國第(di)(di)12，全省(sheng)第(di)(di)3，超越南京、無錫。

　　長三角調控升級

　　無(wu)錫限購升級，在業(ye)內(nei)人(ren)士看來是意料之中。綜合無(wu)錫當地市場(chang)人(ren)士與業(ye)內(nei)分析機(ji)構研(yan)判，有以下三個原因(yin)：

　　首(shou)先(xian)，6月以來(lai)，無(wu)錫(xi)土(tu)拍市(shi)場(chang)屢創(chuang)新(xin)高(gao)，外來(lai)房企大舉(ju)進入無(wu)錫(xi)土(tu)拍市(shi)場(chang)，德商、禹洲、大發等首(shou)進無(wu)錫(xi)。一個(ge)事實(shi)是(shi)，近五年來(lai)，無(wu)錫(xi)地(di)價熱度(du)逐步(bu)抬升(sheng)，地(di)價上漲越(yue)來(lai)越(yue)快。2019年，無(wu)錫(xi)市(shi)土(tu)地(di)供應總量為47906.73畝，出(chu)讓金總額為732.69億元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)21.14%；2020年無(wu)錫(xi)計劃出(chu)讓住(zhu)宅(zhai)用地(di)520公(gong)頃(qing)（其中商品住(zhu)宅(zhai)用地(di)300公(gong)頃(qing)），50公(gong)頃(qing)商服用地(di)。預(yu)計2020年度(du)普通(tong)住(zhu)宅(zhai)用地(di)出(chu)讓面積比(bi)上年度(du)增(zeng)加(jia)不少于(yu)50公(gong)頃(qing)。

　　土地(di)市場放量，房企(qi)聞(wen)風(feng)而動(dong)。6月(yue)初(chu)，無錫河埒口板(ban)塊一幅地(di)塊，引發(fa)世茂、卓越(yue)、建(jian)發(fa)、中(zhong)海、銀城、三盛(sheng)、金(jin)科和保利等20家開(kai)發(fa)商報(bao)名爭搶，最終經過激(ji)戰3小時(shi)、154輪(lun)競(jing)價(jia)后，被三盛(sheng)集(ji)團18.52億元競(jing)得，樓板(ban)價(jia)19542元/平方米，刷新無錫地(di)價(jia)紀錄。

　　8月(yue)無(wu)錫(xi)土地市(shi)(shi)場緣何火爆？除了(le)中(zhong)小房(fang)(fang)企在都(dou)市(shi)(shi)圈(quan)周邊城市(shi)(shi)的戰略布局需(xu)求之外(wai)，無(wu)錫(xi)樓(lou)市(shi)(shi)大賣(mai)、房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)也助攻了(le)一把(ba)。7月(yue)以來(lai)，無(wu)錫(xi)新房(fang)(fang)、二手房(fang)(fang)成交量雙雙上(shang)漲(zhang)，多個樓(lou)盤價(jia)格上(shang)調，有的板塊(kuai)甚至出現無(wu)房(fang)(fang)可售的局面。實際上(shang)，無(wu)錫(xi)房(fang)(fang)子并沒(mei)有出現供不應求的局面。2020年6月(yue)，無(wu)錫(xi)市(shi)(shi)商品住宅可售面積481.44萬平方(fang)米，環比上(shang)升(sheng)2.6%，按照平均(jun)近6個月(yue)銷售情況，出清(qing)周期為11.35個月(yue)，較上(shang)月(yue)縮短0.6個月(yue)。

　　其次(ci)，市(shi)場壓力很大，信貸政策并沒(mei)有寬松(song)(song)。M2增速重(zhong)回11%的(de)高(gao)位，2020年(nian)上半年(nian)的(de)新增貸款創新高(gao)。資金成本方面，2020年(nian)上半年(nian)，降息2次(ci)：數據(ju)顯示，2020年(nian)至(zhi)今(jin)，實體利率（1年(nian)期LPR）累(lei)計下調30個(ge)(ge)基點，從4.15%降到(dao)3.85%；樓市(shi)利率（5年(nian)期LPR）下調15個(ge)(ge)基點，從4.8%降到(dao)4.65%。但是(shi)個(ge)(ge)人信貸并未同步松(song)(song)綁(bang)，今(jin)年(nian)的(de)樓市(shi)首(shou)付比例、房(fang)貸基數都(dou)沒(mei)有減弱信號(hao)出(chu)現(xian)。尤其是(shi)“三條紅線”政策的(de)出(chu)臺，目(mu)前(qian)市(shi)場上從信貸到(dao)資金都(dou)有收緊信號(hao)，無錫也不例外。熱(re)錢從哪來？這是(shi)目(mu)前(qian)監管層頗為關注的(de)問題(ti)。

　　最后(hou)，資(zi)(zi)(zi)金違規流(liu)入房市(shi)一(yi)直是監(jian)(jian)管重(zhong)點(dian)。不久(jiu)前(qian)證監(jian)(jian)會(hui)集中(zhong)曝光(guang)了258家非法(fa)配資(zi)(zi)(zi)平臺機構。目前(qian)就是嚴防熱錢流(liu)入股市(shi)、樓市(shi)。7月11日(ri)，繼(ji)6月23日(ri)印發(fa)《關于開展銀行業保險業市(shi)場亂(luan)象整治“回頭看”工作的通知》之后(hou)，中(zhong)國銀保監(jian)(jian)會(hui)再(zai)次發(fa)出(chu)“部分(fen)資(zi)(zi)(zi)金違規流(liu)入房市(shi)股市(shi)，推(tui)高資(zi)(zi)(zi)產泡沫(mo)”預(yu)警。

　　無錫并(bing)非孤(gu)例，放眼全國，上(shang)海(hai)、杭(hang)州、深圳、成都單(dan)盤均出現超(chao)高(gao)認籌數量與(yu)房源比，南京(jing)江北出現大規模搖號。這些高(gao)能(neng)級城市(shi)周邊城市(shi)也開(kai)始(shi)火起來。無錫的(de)調控升級并(bing)非長三角首例。業內人士指(zhi)出，無錫更側重于政策打補丁。

　　一名業內人士指(zhi)出，此輪長三角(jiao)一波(bo)二三線城市(shi)調控升(sheng)級，有市(shi)場共性(xing)也(ye)有差(cha)異化。南通主(zhu)要是(shi)因為(wei)城市(shi)能級提升(sheng)帶來的投資熱度的提升(sheng)，也(ye)帶動了(le)銷售提升(sheng)，去年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)到(dao)今年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)，南通市(shi)場幾(ji)乎沒有降溫(wen)。

　　由于蘇(su)州(zhou)(zhou)、南京城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)競爭非(fei)常(chang)(chang)激烈，拿地(di)地(di)價(jia)趨高(gao)，房企(qi)利(li)潤受(shou)到擠(ji)壓，開(kai)始(shi)尋(xun)覓其(qi)他利(li)潤高(gao)地(di)。從投(tou)資輪(lun)動角度來(lai)(lai)講，無錫、常(chang)(chang)州(zhou)(zhou)、徐州(zhou)(zhou)在江蘇(su)的(de)算弱二線強三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，在這(zhe)一個梯(ti)隊里的(de)重點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，這(zhe)些城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)也(ye)開(kai)始(shi)熱起來(lai)(lai)了。6月以來(lai)(lai)，常(chang)(chang)州(zhou)(zhou)一手(shou)(shou)房漲(zhang)(zhang)幅加(jia)快，多(duo)個新開(kai)樓盤(pan)價(jia)格在1.6萬元/平(ping)方米以上(shang)，多(duo)個2萬元/平(ping)方米的(de)高(gao)價(jia)盤(pan)入(ru)市(shi)(shi)(shi)；今年土(tu)拍中，常(chang)(chang)州(zhou)(zhou)已經誕生15幅樓板價(jia)超過(guo)1萬元/平(ping)方米的(de)地(di)塊，地(di)價(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)明顯。與其(qi)他城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)一樣，常(chang)(chang)州(zhou)(zhou)樓市(shi)(shi)(shi)也(ye)存(cun)在一二手(shou)(shou)房持續漲(zhang)(zhang)價(jia)、土(tu)拍過(guo)熱、信貸寬松等現象。

　　無錫和徐州同(tong)樣也類似，地價上漲，某(mou)種程度上也帶(dai)動(dong)了整(zheng)個銷售市(shi)場的活躍。

　　需求端或萎縮

　　住(zhu)(zhu)建部在(zai)8月(yue)26日(ri)會議上提(ti)出要(yao)高度重視(shi)當(dang)前房(fang)地產市(shi)場存在(zai)的突出問(wen)(wen)題(ti)，始終繃緊房(fang)地產市(shi)場調控這根弦。要(yao)堅(jian)持問(wen)(wen)題(ti)導向，精準施策(ce)，從源(yuan)頭(tou)上解決問(wen)(wen)題(ti)。住(zhu)(zhu)房(fang)供需矛盾突出的城市(shi)要(yao)增加住(zhu)(zhu)宅(zhai)及用(yong)地供應(ying)，支持合理自(zi)住(zhu)(zhu)需求，堅(jian)決遏制投機炒房(fang)。

　　調控升級之下，需求端或出現萎縮。常州(zhou)一名本地人張(zhang)麗，看(kan)中的(de)樓盤將會(hui)(hui)在近期(qi)拿預(yu)售證，但她(ta)預(yu)感(gan)項(xiang)目還(huan)沒開盤常州(zhou)就會(hui)(hui)出新(xin)政。張(zhang)麗名下已經有一套(tao)房，如(ru)果常州(zhou)出新(xin)政，涉及到二套(tao)房首付的(de)話(hua)，她(ta)支付能力就會(hui)(hui)出問(wen)題，那么就有可能放棄購買(mai)。

　　以寧波為例，2020年6月，寧波新建住(zhu)宅環比漲幅(fu)1.33%，超越上海、杭州、東(dong)莞等(deng)城(cheng)市，居全國之(zhi)首。6月寧波二手房(fang)均價(jia)漲幅(fu)月環比1.6%，在(zai)核(he)心城(cheng)市中排名第(di)二，在(zai)全國62城(cheng)中也排名第(di)四，均價(jia)一路走高，6月底達到了(le)23671元(yuan)/平方米。

　　6月24日(ri)，12家房企(qi)涌入寧(ning)波(bo)，經過6小(xiao)時(shi)495輪鏖(ao)戰，最終(zhong)綠城(cheng)以32520元/平方(fang)米奪得鄞州(zhou)區(qu)JD07-05-08(明樓(lou)地段)地塊，刷新寧(ning)波(bo)樓(lou)板價紀錄。

　　7月6日晚(wan)上10點，寧(ning)(ning)波市(shi)(shi)四部門聯(lian)合印發《關于進(jin)一(yi)步保持(chi)和促進(jin)我市(shi)(shi)房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場平穩健康發展的(de)通知》，提出(chu)穩定房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場的(de)“十(shi)條”新(xin)政。新(xin)政擴大寧(ning)(ning)波限購范圍，并調整(zheng)住(zhu)宅用地出(chu)讓競價(jia)規(gui)則，嚴(yan)格控制(zhi)樓(lou)面地價(jia)。隨后(hou)寧(ning)(ning)波樓(lou)市(shi)(shi)成交量(liang)開始萎縮，一(yi)二手房(fang)庫存上漲，出(chu)現供過于求的(de)局面。

　　無錫限購升級之后，樓市(shi)成(cheng)交量會(hui)否(fou)面臨下(xia)滑？前(qian)述業內人士指出，逐步升溫的(de)(de)無錫樓市(shi)釋放出一(yi)個收緊的(de)(de)信號，接下(xia)來的(de)(de)九月份將會(hui)是一(yi)個政策(ce)消化(hua)期(qi)，無錫土地市(shi)場和房市(shi)整體會(hui)趨于平穩(wen)，價格(ge)不會(hui)有太(tai)大的(de)(de)浮動。

　　下半年，房企(qi)(qi)迫于資金回(hui)籠(long)的壓力，必定會加(jia)(jia)速出貨(huo)。包括(kuo)世茂、旭輝等頭(tou)部房企(qi)(qi)以及中型房企(qi)(qi)均在(zai)中報業績發布會上(shang)明確三(san)季度要(yao)加(jia)(jia)速供貨(huo)，那么加(jia)(jia)上(shang)此前的城(cheng)(cheng)市(shi)庫(ku)存，此輪(lun)調控升級的長三(san)角二三(san)線城(cheng)(cheng)市(shi)，又將面臨(lin)去庫(ku)存問題。

　　對于上半(ban)年(nian)加速拿地(di)的房企而言，除了降(jiang)杠(gang)桿(gan)、擴融資保(bao)證資金安全之外，還要面對這(zhe)一(yi)輪調控升級之后可能發生的市場需求端萎縮。

　　8月31日，新力(li)控(kong)股中期業績發(fa)布會上，公(gong)司聯(lian)席董事(shi)(shi)長、行(xing)政(zheng)總(zong)裁兼執行(xing)董事(shi)(shi)陳凱(kai)指出，未來行(xing)業投(tou)資性需求(qiu)會被(bei)擠壓，房企利潤(run)會受到擠壓，行(xing)業的競爭(zheng)格局也將發(fa)生較大變化。