近期，物(wu)(wu)業公(gong)司合作開展非住宅物(wu)(wu)業管(guan)理類(lei)較為頻繁(fan)，主要涉及城市物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)、景區物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)等(deng)領域。根據相關研報，2030年非住宅物(wu)(wu)管(guan)行業空間有望達到13129億元。

　　分(fen)析(xi)人士表示，城市服務興起成為(wei)物(wu)業(ye)公司(si)擴展(zhan)業(ye)務邊(bian)界的(de)動(dong)力。相較于住宅物(wu)業(ye)管理，非住宅物(wu)業(ye)管理業(ye)務毛利率高。同(tong)時，面向機構、企業(ye)客(ke)戶，費用收繳率更高。

　　拓展服務邊界

　　7月28日，南都物(wu)業(ye)宣(xuan)布，與景(jing)德鎮市國信城(cheng)(cheng)市運(yun)營發(fa)(fa)展(zhan)有限公(gong)(gong)司(si)（簡稱(cheng)“合(he)作(zuo)方(fang)”）成立合(he)資公(gong)(gong)司(si)，旨在賦能合(he)作(zuo)方(fang)各專業(ye)服務(wu)場景(jing)，實現“投資+管理(li)”精細(xi)化(hua)全流程管理(li)，擴大公(gong)(gong)司(si)城(cheng)(cheng)市空間(jian)管理(li)規(gui)模，進一步夯實公(gong)(gong)司(si)“城(cheng)(cheng)市空間(jian)運(yun)營+智慧場景(jing)服務(wu)”的物(wu)業(ye)服務(wu)品牌發(fa)(fa)展(zhan)戰略。

　　梳理發現，南都物(wu)業在2019年年報中(zhong)提及城(cheng)市(shi)物(wu)業服(fu)(fu)務(wu)(wu)布局。公司(si)(si)指出(chu)，近年來大(da)型(xing)物(wu)業公司(si)(si)集成(cheng)服(fu)(fu)務(wu)(wu)能力大(da)幅增長，將管(guan)理觸角移植進入城(cheng)市(shi)服(fu)(fu)務(wu)(wu)領域，集城(cheng)市(shi)管(guan)理與(yu)物(wu)業運營為一體的“大(da)物(wu)業”“城(cheng)市(shi)物(wu)業”概念涌現。公司(si)(si)將創新服(fu)(fu)務(wu)(wu)模式，拓展物(wu)業服(fu)(fu)務(wu)(wu)邊界。

　　碧桂園服務(wu)表(biao)示，“城(cheng)(cheng)市化進程加速，規模萬億的藍海市場，物業管理(li)行業進入高(gao)速發展時期，迎(ying)來(lai)了新(xin)的價值發現。”公(gong)司(si)業務(wu)拓展至城(cheng)(cheng)市公(gong)共設施(shi)營運及維(wei)護、智慧產城(cheng)(cheng)運營服務(wu)，將社(she)區生活服務(wu)向城(cheng)(cheng)市綜合一體化服務(wu)延伸。

　　榮萬家(jia)和北(bei)影集團(tuan)就“城(cheng)(cheng)市綜(zong)合(he)體(ti)+產城(cheng)(cheng)”新(xin)型(xing)非居(ju)住業態(tai)項目達成合(he)作。根據(ju)協議(yi)，北(bei)影集團(tuan)將電影拍攝中(zhong)心、影視商業街(jie)等配套物業整合(he)為“大物業”，由榮萬家(jia)管(guan)(guan)理(li)。榮萬家(jia)副總經(jing)理(li)賴(lai)鴻飛表示，該合(he)作的深(shen)層意義(yi)是從新(xin)型(xing)物業概(gai)念(nian)轉化為實(shi)體(ti)運作的新(xin)模式，推動公司從傳(chuan)統(tong)物業服務向(xiang)城(cheng)(cheng)市空(kong)間管(guan)(guan)理(li)服務轉型(xing)。

　　中泰國際分析師劉潔琦認為，相較于(yu)住(zhu)宅物(wu)管，非住(zhu)宅物(wu)管的(de)毛利率(lv)更(geng)高；主要面向機構(gou)、企業客戶，費用(yong)收繳(jiao)率(lv)更(geng)高。“這是物(wu)管公司積極布局(ju)非住(zhu)宅物(wu)管領域的(de)主要原因。”

　　據中國(guo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理協會和克而(er)瑞研究中心聯合發(fa)布(bu)的《2019物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye)(ye)發(fa)展(zhan)指數(shu)測評報告》，500強(qiang)物(wu)管公(gong)司各業(ye)(ye)(ye)態每(mei)平方米物(wu)業(ye)(ye)(ye)收(shou)費方面，商(shang)辦、醫院排名(ming)靠前，住宅(zhai)排在(zai)最后。以招商(shang)積余(yu)為(wei)例(li)，公(gong)司2019年(nian)年(nian)報披露(lu)，旗下(xia)公(gong)司負責的北京某小區物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理，住宅(zhai)收(shou)費為(wei)5.48元(yuan)/平方米/月(yue)，商(shang)辦收(shou)費為(wei)20元(yuan)/平方米/月(yue)。

　　國信證券指出，商業(ye)、寫字樓等業(ye)態更加市場化、品質(zhi)要(yao)求高、具有較高附加值；非住(zhu)宅物管(guan)密度大(da)、管(guan)理集中成本較低。非住(zhu)宅物管(guan)盈利能力高于住(zhu)宅物管(guan)。

　　業態范圍廣泛

　　非住宅物管業(ye)(ye)態范圍廣泛(fan)，包括商業(ye)(ye)、辦公、產業(ye)(ye)園區(qu)、醫(yi)院(yuan)、車站(zhan)、政府大(da)樓等細(xi)分(fen)業(ye)(ye)態，服務內容、專(zhuan)業(ye)(ye)性(xing)、盈利水(shui)平(ping)等方面差別(bie)較大(da)。

　　《2019物業服務(wu)企業發展指數測評(ping)報告(gao)》顯示(shi)，2018年500強物管公(gong)司非住宅業務(wu)實現基(ji)礎物管收(shou)入(ru)1182億元，占(zhan)基(ji)礎服務(wu)收(shou)入(ru)的52.4%，占(zhan)物管行業總收(shou)入(ru)的41.8%。其中，93%的物管公(gong)司涉足辦公(gong)樓(lou)，占(zhan)比最高。

　　根據國(guo)信(xin)證券研報，增量開(kai)發、基礎物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費提升和(he)業(ye)(ye)主增值服務深化，將在(zai)未來十(shi)年(nian)共同驅動物(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)行業(ye)(ye)規模提升，預計2030年(nian)行業(ye)(ye)規模有(you)望達到(dao)3.2萬億元。2018年(nian)500強物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)非住(zhu)宅(zhai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理的(de)基礎物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)收入占基礎服務收入的(de)52.4%。按(an)照該(gai)比例計算，2030年(nian)非住(zhu)宅(zhai)物(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)行業(ye)(ye)空間有(you)望達到(dao)13129億元。

　　近期，物業(ye)公司和業(ye)務(wu)關聯(lian)企業(ye)的合(he)作亦不少(shao)。如金地(di)(di)集(ji)團和智能鎖品牌dormakaba簽署戰略合(he)作協議。金地(di)(di)集(ji)團提出了“Life智享家”十全十美健(jian)康科技生活系統，雙方將深耕智慧社區服務(wu)。

　　“物業公司和業務關聯(lian)企業合作，可產生協同效應，挖掘社(she)區流量資源(yuan)。2018年(nian)、2019年(nian)，上(shang)市物管公司社(she)區增(zeng)值服務占(zhan)(zhan)物管行(xing)業總收(shou)入的比(bi)重分別為(wei)12.1%、13.5%。隨著規模效應凸顯，預計社(she)區增(zeng)值服務收(shou)入占(zhan)(zhan)比(bi)將(jiang)提升。”劉潔琦表示。

　　專業性要求高

　　值得關注的是，物業公司(si)非住宅(zhai)業態(tai)模式(shi)各有(you)差異(yi)。

　　萬(wan)科(ke)(ke)物(wu)業以(yi)(yi)“大平臺(tai)”角(jiao)色承接物(wu)業項(xiang)目(mu)(mu)，再按照(zhao)細分領域二次招標；保(bao)利物(wu)業直接從政府方面承接項(xiang)目(mu)(mu)；碧桂園服(fu)務(wu)側重(zhong)在單個城(cheng)市的逐(zhu)步壯大。項(xiang)目(mu)(mu)布局上，萬(wan)科(ke)(ke)物(wu)業以(yi)(yi)一二線(xian)城(cheng)市新區為(wei)主；碧桂園服(fu)務(wu)側重(zhong)三四線(xian)城(cheng)市；保(bao)利物(wu)業以(yi)(yi)鄉鎮為(wei)突破口。股權結構方面，萬(wan)科(ke)(ke)物(wu)業的城(cheng)市服(fu)務(wu)項(xiang)目(mu)(mu)多由(you)國資(zi)控股，公司負責操盤；保(bao)利物(wu)業合資(zi)較少；碧桂園服(fu)務(wu)的城(cheng)市服(fu)務(wu)項(xiang)目(mu)(mu)多由(you)公司控股。

　　光大證券研(yan)報顯示，城(cheng)市服務(wu)有(you)(you)望打破物(wu)業公司(si)現有(you)(you)業務(wu)范圍。隨著業務(wu)模式逐步普及，頭部物(wu)業公司(si)或承擔城(cheng)市綜合管(guan)(guan)理運營平臺的功能，成(cheng)為(wei)城(cheng)市“大管(guan)(guan)家”。

　　非(fei)(fei)住宅業(ye)(ye)態(tai)門檻、專業(ye)(ye)性(xing)(xing)要(yao)(yao)求高。國信證券(quan)指(zhi)出(chu)，傳統住宅物(wu)管(guan)(guan)服(fu)務(wu)的主要(yao)(yao)內容(rong)是(shi)“四保(bao)一(yi)服(fu)”（保(bao)安、保(bao)潔、保(bao)綠、保(bao)修、客服(fu)），同質性(xing)(xing)較強，專業(ye)(ye)性(xing)(xing)較弱，差異更多來(lai)自管(guan)(guan)理能力。非(fei)(fei)住宅物(wu)管(guan)(guan)的專業(ye)(ye)性(xing)(xing)要(yao)(yao)求、門檻更高，如醫院、產業(ye)(ye)園區等業(ye)(ye)態(tai)對(dui)(dui)技(ji)術門檻要(yao)(yao)求；寫(xie)字(zi)樓業(ye)(ye)態(tai)對(dui)(dui)智能化應用(yong)的要(yao)(yao)求等。

　　在高(gao)門檻(jian)、專業性(xing)要(yao)求下，項目續約率可能低于(yu)住宅物管領域，具有高(gao)專業性(xing)、綜合服務能力(li)強的(de)公司參與(yu)度更高(gao)，資(zi)源或傾(qing)向于(yu)頭部公司，行業集中度將提升。

　　目(mu)前，物(wu)管行(xing)業(ye)集中度不高。截(jie)至2019年年底(di)，百強物(wu)管企(qi)業(ye)市(shi)場份額為(wei)43.6%。“行(xing)業(ye)集中度不高，市(shi)場空間依然(ran)較(jiao)大，預(yu)計(ji)未(wei)來將(jiang)有更多物(wu)業(ye)公司布局非住(zhu)宅業(ye)態(tai)領域。”諸葛(ge)找(zhao)房數(shu)據研究中心(xin)陳霄表示。