上半年，上市物業公司業績整體(ti)亮眼。在統計的29家上市物業公司中(zhong)，有25家公司營(ying)收、凈利潤同比(bi)均實(shi)(shi)現兩位數增(zeng)長，占(zhan)比(bi)逾(yu)八成(cheng)；不(bu)少(shao)公司管理(li)面積實(shi)(shi)現大(da)幅增(zeng)長，持(chi)續擴展(zhan)在管項目業態。

　　業績增速亮眼

　　和(he)泓服務(wu)半年報顯示，上半年公(gong)(gong)司實現營(ying)收1.60億(yi)元，同比增(zeng)(zeng)長32.5%；歸屬股東凈(jing)利潤為2102萬元，同比增(zeng)(zeng)長599.27%；毛利率為34.1%，同比增(zeng)(zeng)加2.6個百分(fen)點。公(gong)(gong)司稱，上半年營(ying)收、凈(jing)利潤增(zeng)(zeng)加，是因為業(ye)務(wu)規(gui)模擴大、管理項目數(shu)量增(zeng)(zeng)加以及(ji)計入(ru)收購新公(gong)(gong)司的(de)溢利。

　　碧桂園(yuan)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)上半(ban)年(nian)實現營業收(shou)(shou)入(ru)62.71億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)78.4%；凈(jing)利潤(run)為(wei)(wei)13.35億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)61.6%。分業務(wu)(wu)(wu)來看，上半(ban)年(nian)公(gong)司持續擴展業態，外(wai)擴項目穩步增(zeng)長(chang)(chang)，在管面(mian)積大幅(fu)增(zeng)加。社區增(zeng)值服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)方(fang)面(mian)，家(jia)政服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)、拎(lin)(lin)包入(ru)住(zhu)(zhu)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)、社區傳媒(mei)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)等(deng)業務(wu)(wu)(wu)收(shou)(shou)入(ru)均(jun)大幅(fu)增(zeng)長(chang)(chang)，其中(zhong)拎(lin)(lin)包入(ru)住(zhu)(zhu)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)業務(wu)(wu)(wu)上半(ban)年(nian)營收(shou)(shou)同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)213.5%。截至報(bao)告期，公(gong)司“三供一業”業務(wu)(wu)(wu)外(wai)的物業服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)(shou)費面(mian)積為(wei)(wei)3.2億(yi)平方(fang)米(mi)，合同(tong)管理面(mian)積為(wei)(wei)7.46億(yi)平方(fang)米(mi)。

　　綠城服務上半年實現(xian)營(ying)收44億元，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)20.1%；凈(jing)利潤為3.74億元，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)59.4%；現(xian)金及現(xian)金等價物同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)108.7%。針(zhen)對業(ye)績增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)，公(gong)司(si)解釋(shi)稱，今年1-3月，公(gong)司(si)得到業(ye)主和政府的認可，價值得以回饋；4-6月，公(gong)司(si)加快了項目擴展速(su)度。

　　上(shang)(shang)半年上(shang)(shang)市(shi)的不少物(wu)業公司業績(ji)同樣亮(liang)眼。如(ru)7月在港交所上(shang)(shang)市(shi)的正(zheng)榮服務，上(shang)(shang)半年實現營業收入(ru)4.44億(yi)元，同比(bi)增長(chang)50.1%；凈利潤(run)為5958.3萬(wan)元，同比(bi)增長(chang)106%。上(shang)(shang)半年，公司物(wu)業管理合(he)約建筑面(mian)積同比(bi)增長(chang)16.2%。

　　克而瑞證券統計(ji)數(shu)據顯示，上半年29家(jia)上市物(wu)業公司僅(jin)有3家(jia)公司營(ying)收或凈(jing)(jing)利(li)潤同比下降，25家(jia)公司營(ying)收、凈(jing)(jing)利(li)潤同比實現兩位數(shu)增長(chang)，占比86.2%。

　　分拆物業上市降負債

　　在物業(ye)公司上半(ban)年業(ye)績(ji)表現亮(liang)眼的同時，房企分拆物業(ye)上市熱(re)情不減。

　　8月26日上午，禹(yu)洲集(ji)團、華潤置地同時公告稱，正考慮可(ke)能分拆(chai)物業管理服務(wu)(wu)業務(wu)(wu)及商(shang)業運營服務(wu)(wu)業務(wu)(wu)在(zai)港獨立(li)上市。

　　華(hua)潤置地方面稱，早在2005年(nian)，公司(si)就進(jin)行(xing)了(le)第一(yi)次轉型(xing)，啟動(dong)“住宅(zhai)+商業(ye)”的雙輪驅動(dong)戰略，從單一(yi)的房地產開(kai)發(fa)商轉型(xing)為綜合性(xing)發(fa)展商。2016年(nian)華(hua)潤置地確定“開(kai)發(fa)物業(ye)+投資物業(ye)+X”的新商業(ye)模式。8月(yue)31日晚，華(hua)潤萬象(xiang)生活在港交所遞(di)交招股書。

　　此(ci)前(qian)，融創服(fu)務(wu)8月6日(ri)在(zai)港遞交招(zhao)股書。7月底，中國恒大(da)曾公告稱，公司正考(kao)慮(lv)可(ke)能分拆集(ji)團物(wu)業(ye)管理服(fu)務(wu)及相關增值服(fu)務(wu)業(ye)務(wu)于港交所獨立上市。8月13日(ri)，中國恒大(da)為分拆物(wu)業(ye)對象金碧物(wu)業(ye)引入(ru)235億港元的戰略投資。

　　今年(nian)以來(lai)，房(fang)企分(fen)拆物(wu)業(ye)上市(shi)熱情高(gao)漲。如6月24日就有3家(jia)(jia)物(wu)業(ye)公司在(zai)港交所遞交招股書，1家(jia)(jia)物(wu)業(ye)公司擬(ni)分(fen)拆物(wu)業(ye)上市(shi)獲(huo)受理。

　　探究(jiu)其主要原因，除物(wu)業公(gong)司受資(zi)本市場(chang)認可(ke)、獲得高(gao)估值(zhi)以及通過融資(zi)迅速擴展市場(chang)份(fen)額外(wai)，快速、有效降低關聯房企凈(jing)負債(zhai)率也是(shi)一大因素。

　　中(zhong)國(guo)恒大(da)董事(shi)局副主(zhu)席、總裁夏海鈞在中(zhong)國(guo)恒大(da)中(zhong)期業(ye)績會上(shang)介(jie)紹了3條具體的降負債(zhai)措施，其中(zhong)就包括分(fen)(fen)拆優質資產上(shang)市。他表示，金(jin)碧(bi)物業(ye)引入戰略(lve)投資，預計將降低凈負債(zhai)率(lv)19個百分(fen)(fen)點。

　　華(hua)潤(run)置地(di)管理(li)層在中期(qi)業績(ji)會(hui)上(shang)表(biao)示(shi)，公司考慮將物業和商業一(yi)起打包(bao)上(shang)市，有(you)強化華(hua)潤(run)置地(di)資產負債表(biao)的考量。

　　物(wu)業(ye)股表現也不(bu)凡(fan)。如(ru)銀城(cheng)(cheng)生活服務(wu)上(shang)半(ban)年漲幅超200%，寶龍(long)商業(ye)上(shang)半(ban)年漲幅超80%，中海物(wu)業(ye)上(shang)半(ban)年漲幅超60%。大部分物(wu)業(ye)公(gong)司上(shang)半(ban)年股價漲幅超過關聯房企，綠城(cheng)(cheng)服務(wu)市值更是超關聯房企綠城(cheng)(cheng)中國。

　　非住宅物管行業發展潛力大

　　下半年以來，物(wu)(wu)業公司非住宅物(wu)(wu)業管理(li)類動(dong)作較(jiao)頻繁，涉及城市物(wu)(wu)業服務、景區物(wu)(wu)業服務等領域。

　　如南都物(wu)(wu)業(ye)與景德鎮市(shi)國信城(cheng)(cheng)市(shi)運營發展(zhan)有限(xian)公司(si)(si)(si)（簡稱“合(he)作(zuo)方”）成立合(he)資公司(si)(si)(si)，旨在賦能合(he)作(zuo)方各專業(ye)服(fu)務場(chang)景，實現(xian)“投資+管(guan)(guan)理(li)(li)”精細化全流程管(guan)(guan)理(li)(li)，擴大公司(si)(si)(si)城(cheng)(cheng)市(shi)空(kong)間管(guan)(guan)理(li)(li)規(gui)模(mo)，進一步夯實公司(si)(si)(si)“城(cheng)(cheng)市(shi)空(kong)間運營+智慧場(chang)景服(fu)務”的物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務品牌(pai)發展(zhan)戰略(lve)。榮萬家和北影集(ji)團就“城(cheng)(cheng)市(shi)綜合(he)體+產(chan)城(cheng)(cheng)”新(xin)型非居住業(ye)態項目達(da)成合(he)作(zuo)。

　　非住宅(zhai)物管(guan)業(ye)態(tai)范(fan)圍廣泛，包括商業(ye)、辦(ban)公、產業(ye)園(yuan)區、醫院(yuan)、車站、政府(fu)大樓(lou)等細分業(ye)態(tai)，服務內(nei)容(rong)、專業(ye)性、盈利(li)水(shui)平等方(fang)面差別(bie)較大。

　　《2019物(wu)(wu)業(ye)服務(wu)企業(ye)發展(zhan)指數測(ce)評報告》顯示，2018年500強物(wu)(wu)管(guan)公司非(fei)住宅業(ye)務(wu)實(shi)現基礎物(wu)(wu)管(guan)收入1182億(yi)元，占基礎服務(wu)收入的(de)52.4%，占物(wu)(wu)管(guan)行(xing)業(ye)總收入的(de)41.8%。其中，93%的(de)物(wu)(wu)管(guan)公司涉足辦公樓(lou)，占比最高。

　　國信證(zheng)券指出，商(shang)業、寫(xie)字(zi)樓等業態更加市場化、品質(zhi)要求高(gao)(gao)、具有較高(gao)(gao)附加值；非(fei)住宅(zhai)物管密度大、管理集中成本較低。非(fei)住宅(zhai)物管盈(ying)利能(neng)力高(gao)(gao)于(yu)住宅(zhai)物管。

　　國(guo)信證券研報稱，增量(liang)開發(fa)、基礎物(wu)業費(fei)提(ti)升(sheng)和(he)業主增值服務深化，將(jiang)在未來(lai)十年(nian)共(gong)同驅動物(wu)管(guan)行業規(gui)模提(ti)升(sheng)，預計2030年(nian)行業規(gui)模有望達到(dao)3.2萬億(yi)元。2018年(nian)500強物(wu)業公(gong)司非住(zhu)宅(zhai)物(wu)業管(guan)理的(de)基礎物(wu)業收入(ru)占基礎服務收入(ru)的(de)52.4%，按照該比例計算，2030年(nian)非住(zhu)宅(zhai)物(wu)管(guan)行業空(kong)間(jian)有望達到(dao)13129億(yi)元。