12月19日物(wu)業公司保(bao)利物(wu)業、時代鄰(lin)里集中登陸港交所，物(wu)業板塊上市(shi)步伐加快。今年港股(gu)持續調整，但物(wu)業板塊逆市(shi)上揚(yang)，多只物(wu)業股(gu)股(gu)價翻番。

　　物(wu)業(ye)(ye)(ye)股是(shi)“順周期扶搖而(er)上(shang)的藍(lan)海板(ban)塊”。業(ye)(ye)(ye)內人士認為(wei)，目前龍頭物(wu)管(guan)公(gong)司(si)2020年(nian)PE大多(duo)在20-30倍區間(jian)，考慮(lv)到未來兩年(nian)規(gui)模(mo)和業(ye)(ye)(ye)績增速(su)可觀、政策面持續友善(shan)、社區增值(zhi)服務仍有(you)挖(wa)掘空(kong)間(jian)等因素，物(wu)業(ye)(ye)(ye)板(ban)塊具備相當(dang)投(tou)資價(jia)值(zhi)。同時，當(dang)前物(wu)業(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)度還較低，隨著(zhu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)上(shang)市數量提升，主流(liu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)競爭優勢(shi)進(jin)一步顯現，行業(ye)(ye)(ye)集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)度將持續提升。

　　上市步伐加快

　　12月19日(ri)，兩家(jia)物業(ye)公司——保利地(di)產(chan)旗(qi)下保利物業(ye)、時代中國控股(gu)旗(qi)下時代鄰(lin)里在港交所(suo)主板(ban)掛牌(pai)上(shang)市，同日(ri)登陸(lu)資本市場。

　　公開資料顯示，截(jie)至6月30日，保利物業合同(tong)管(guan)(guan)理總面(mian)積達4.55億平方(fang)米，遍布(bu)全(quan)國27個(ge)(ge)(ge)省份(fen)的148個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市，在管(guan)(guan)面(mian)積2.6億平方(fang)米，共管(guan)(guan)理846個(ge)(ge)(ge)物業，包括565個(ge)(ge)(ge)住(zhu)宅(zhai)小區及281個(ge)(ge)(ge)非(fei)住(zhu)宅(zhai)物業。除物業管(guan)(guan)理服(fu)(fu)務外，保利物業還提供其他增(zeng)值服(fu)(fu)務。

　　時代鄰里介(jie)紹(shao)，公(gong)司自(zi)1998年(nian)成(cheng)立以來，已在廣東、湖(hu)南(nan)、廣西(xi)、河北、四川(chuan)、貴州、浙江等多個(ge)省份布局，現已發展成(cheng)集物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理服(fu)(fu)(fu)務(wu)、非業(ye)主增值服(fu)(fu)(fu)務(wu)、社區增值服(fu)(fu)(fu)務(wu)、智能化(hua)工程服(fu)(fu)(fu)務(wu)、電梯服(fu)(fu)(fu)務(wu)、市政環衛服(fu)(fu)(fu)務(wu)為一體的綜合物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理服(fu)(fu)(fu)務(wu)提供商。截至(zhi)(zhi)目前(qian)，時代鄰里擁有在管(guan)(guan)項目共(gong)計223個(ge)，合約(yue)面積逾5710萬平(ping)方(fang)米。2016年(nian)至(zhi)(zhi)2019年(nian)期間，凈(jing)利潤年(nian)復合增長率(lv)達83.4%。

　　截至(zhi)目(mu)前，已有(you)22家(jia)物(wu)業公(gong)司登陸(lu)資本市(shi)場。2014年(nian)彩(cai)生(sheng)活港股上市(shi)，成為首個上市(shi)的(de)物(wu)業公(gong)司，2014年(nian)到2017年(nian)期間，除彩(cai)生(sheng)活外，還有(you)中海物(wu)業、綠(lv)城服務等4家(jia)物(wu)業公(gong)司陸(lu)續在香港上市(shi)。

　　2018年開始，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司上(shang)(shang)市(shi)(shi)步伐加快。當年年初，A股(gu)誕生首家(jia)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司南(nan)都物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)，隨(sui)后新大正等(deng)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司陸(lu)續在A股(gu)上(shang)(shang)市(shi)(shi)。碧桂(gui)園服務、佳兆業(ye)(ye)(ye)美(mei)好等(deng)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司相繼(ji)在港股(gu)上(shang)(shang)市(shi)(shi)。截至目前，2018年以來上(shang)(shang)市(shi)(shi)的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司已達(da)17家(jia)。此外，還有寶(bao)龍商業(ye)(ye)(ye)、開元物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)等(deng)多(duo)家(jia)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司正在排隊等(deng)待上(shang)(shang)市(shi)(shi)。

　　廣州(zhou)某物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)高管表示，在房地產行業(ye)(ye)(ye)進入(ru)存(cun)量(liang)時代后，地產公(gong)司(si)增(zeng)速放緩，拆分物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)上(shang)市是房企拓展產業(ye)(ye)(ye)鏈(lian)，拓寬融資渠道的(de)突破口(kou)。同時，物(wu)業(ye)(ye)(ye)市場空(kong)間廣闊，未來物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)上(shang)市的(de)熱度料(liao)將持(chi)續。

　　多(duo)家公司(si)市值超百億港元

　　從股(gu)(gu)(gu)價(jia)表現(xian)看，物(wu)業(ye)板塊成為市(shi)場(chang)上的(de)新晉熱門，尤其是在港(gang)股(gu)(gu)(gu)市(shi)場(chang)，在今年(nian)港(gang)股(gu)(gu)(gu)持續調整(zheng)的(de)背景下，但物(wu)業(ye)股(gu)(gu)(gu)逆勢上揚，普遍上漲(zhang)。截至12月(yue)19日，港(gang)股(gu)(gu)(gu)市(shi)場(chang)上今年(nian)已有新城悅服務、永升(sheng)生活服務、雅(ya)生活服務、佳兆業(ye)美好等6只物(wu)業(ye)股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)價(jia)漲(zhang)幅翻番。

　　同時，多(duo)家(jia)物業(ye)(ye)公司市(shi)值超過(guo)百億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)。截至12月(yue)19日，行(xing)業(ye)(ye)龍頭碧桂園服務市(shi)值高達698.06億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)，雅生活服務、保(bao)利物業(ye)(ye)、綠(lv)城服務、中(zhong)(zhong)海物業(ye)(ye)市(shi)值分別達353.33億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)、241.87億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)、223.96億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)、165.66億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)。其中(zhong)(zhong)，綠(lv)城服務223.96億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)的市(shi)值甚至超過(guo)了關聯房(fang)企綠(lv)城中(zhong)(zhong)國188.44億(yi)(yi)港(gang)(gang)(gang)元(yuan)(yuan)的市(shi)值。

　　物業板(ban)塊受到資(zi)本追捧或(huo)是因為其廣(guang)闊的發(fa)展前景。川財證券認為，物管行(xing)業作為房(fang)地產開(kai)發(fa)鏈(lian)條的后周(zhou)期節(jie)點，市(shi)場增量滯后于(yu)商(shang)品房(fang)新開(kai)工及銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)情(qing)況，2016年(nian)(nian)(nian)我(wo)國(guo)商(shang)品房(fang)銷(xiao)量增速(su)達22.5%，2017年(nian)(nian)(nian)實(shi)現銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積(ji)16.94億平方(fang)米，2018年(nian)(nian)(nian)在(zai)高基數效應下，銷(xiao)量依然實(shi)現1.3%的正(zheng)增長，對應2016年(nian)(nian)(nian)-2018年(nian)(nian)(nian)的銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)規(gui)模，未來兩年(nian)(nian)(nian)物管行(xing)業將進入(ru)高速(su)擴張期。同時，截至(zhi)2018年(nian)(nian)(nian)末(mo)，我(wo)國(guo)城鎮化率較(jiao)美、日等發(fa)達國(guo)家(jia)至(zhi)少具備20%的提(ti)升空(kong)間，隨著區域性經濟的崛(jue)起，保(bao)守估計2021年(nian)(nian)(nian)-2030年(nian)(nian)(nian)商(shang)品房(fang)年(nian)(nian)(nian)均需求中樞逐漸回歸至(zhi)9億-10億平方(fang)米的合理水(shui)平，行(xing)業規(gui)模、業績想象空(kong)間巨大(da)，物業板(ban)塊將成為“順周(zhou)期扶(fu)搖而上的藍(lan)海板(ban)塊”。

　　東北(bei)證券(quan)也指出，目前(qian)龍(long)頭物(wu)管公司2020年PE大多在20-30倍(bei)區間(jian)，考慮到未來兩年規模、業績增速可觀、政(zheng)策面持續(xu)友善、社區增值服務仍有挖(wa)掘空間(jian)等因素，物(wu)業板塊仍具備相當(dang)的投(tou)資價值。

　　龍頭企業優勢(shi)凸顯

　　在行(xing)業(ye)(ye)(ye)成長性(xing)高的同(tong)時，當前(qian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)(ye)集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)度還較低。中(zhong)(zhong)(zhong)指院數(shu)據顯示，按照(zhao)2018年末在管(guan)(guan)數(shu)據計算，前(qian)三大物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)的市(shi)占率約(yue)為3.5%，前(qian)十大物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)的市(shi)占率約(yue)為11.4%，前(qian)百大物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)的市(shi)占率約(yue)為38.9%。截至2018年底，百強(qiang)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)平均(jun)在管(guan)(guan)面積為3718萬平方米，同(tong)比提升17.52%；前(qian)十大物(wu)(wu)管(guan)(guan)公(gong)司(si)(si)在管(guan)(guan)面積均(jun)值(zhi)達2.39億(yi)平方米，市(shi)場份(fen)額(e)由11.06%上升至11.35%，行(xing)業(ye)(ye)(ye)保持向(xiang)龍頭(tou)集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)的趨勢。

　　光大(da)(da)證券表(biao)示(shi)，隨著物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)上市數(shu)量迅速提升，主(zhu)流(liu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)競爭優勢進(jin)一步顯(xian)(xian)現。上市物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司融資目的顯(xian)(xian)示(shi)，前兩大(da)(da)用途分為(wei)收(shou)并(bing)購擴(kuo)大(da)(da)業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)范圍和(he)APP平(ping)臺建設，資本(ben)加(jia)持將(jiang)進(jin)一步擴(kuo)大(da)(da)主(zhu)流(liu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的競爭優勢。主(zhu)流(liu)房企(qi)(qi)擁有(you)較高(gao)的品牌知名度和(he)美譽度，在管面積規模(mo)(mo)較大(da)(da)、客戶(hu)基礎扎實(shi)、資本(ben)實(shi)力(li)雄(xiong)厚，除了能通過規模(mo)(mo)效應做大(da)(da)基礎展務(wu)(wu)，也能為(wei)培育(yu)高(gao)毛利率的增值(zhi)展務(wu)(wu)提供土(tu)壤。數(shu)據顯(xian)(xian)示(shi)，頭部(bu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)如碧(bi)桂園服(fu)務(wu)(wu)、綠(lv)城服(fu)務(wu)(wu)等，增值(zhi)展務(wu)(wu)占營收(shou)比重顯(xian)(xian)著高(gao)于AH上市企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)及百(bai)強(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)平(ping)均水平(ping)。

　　東(dong)北證券(quan)還(huan)指出，背(bei)靠(kao)龍(long)頭房企的物管公司(si)因強確定(ding)性而(er)(er)備受資本(ben)市(shi)場青睞。2019年(nian)上(shang)半年(nian)，背(bei)靠(kao)龍(long)頭開發(fa)商的物管公司(si)其在管面(mian)積(ji)大多獲明顯增(zeng)長，而(er)(er)合同面(mian)積(ji)的增(zeng)速更是(shi)高于在管面(mian)積(ji)，未(wei)來利潤無承壓。