物業公(gong)司資(zi)本化動作頻繁，赴港上市(shi)潮持續。中國證(zheng)券報記者(zhe)注(zhu)意到(dao)，僅6月24日(ri)就有雅城(cheng)集團、榮萬家、合景(jing)悠活3家物業公(gong)司在港交所遞(di)交上市(shi)申請。正榮服(fu)務(wu)、金融街物業、弘陽服(fu)務(wu)均(jun)通(tong)過了港交所聆訊。

　　從募資用(yong)途看，多數企業(ye)提及戰略投資和并購。業(ye)內人士(shi)指出，2030年物業(ye)行(xing)業(ye)規模(mo)有望達到(dao)3.2萬億元，目前行(xing)業(ye)處于價值挖掘期。并購將持(chi)續提升行(xing)業(ye)集中度。

　　● 拆(chai)分物(wu)業板(ban)塊上(shang)市 ●

　　6月(yue)(yue)29日，港(gang)龍中國地產公告(gao)，于(yu)香(xiang)港(gang)主板上(shang)市計(ji)(ji)劃全(quan)球發(fa)售(shou)4億股(gu)，發(fa)售(shou)價介于(yu)每股(gu)3.60港(gang)元至4.10港(gang)元之(zhi)間(jian)。公開(kai)發(fa)售(shou)時(shi)間(jian)為6月(yue)(yue)29日至7月(yue)(yue)3日，預(yu)計(ji)(ji)股(gu)份將于(yu)7月(yue)(yue)15日開(kai)始上(shang)市交易。

　　正榮(rong)服務同日開啟招股。公司于(yu)6月(yue)24日通過了港交(jiao)所聆訊。正榮(rong)服務披露，本次計劃(hua)全(quan)球(qiu)發售2.5億股，預計股份將于(yu)7月(yue)10日開始上市交(jiao)易(yi)。

　　港(gang)龍中國(guo)(guo)地(di)產和(he)正榮服務本(ben)次IPO均(jun)引入了基(ji)石投資(zi)者(zhe)。港(gang)龍中國(guo)(guo)地(di)產引入李家杰全資(zi)擁有的(de)(de)Successful Lotus Limited、中信(xin)逸百年資(zi)本(ben)有限(xian)公司控制的(de)(de)YBN International Holdings Limited，二(er)者(zhe)將合計認購價值(zhi)8000萬港(gang)元的(de)(de)股(gu)份。正榮服務則引入光大興隴信(xin)托、大眾（香港(gang)）國(guo)(guo)際、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城國(guo)(guo)際（香港(gang)）。

　　中(zhong)國(guo)(guo)證券報記者注意到，6月24日有3家物(wu)業(ye)公司在港(gang)(gang)交所遞交了上(shang)市(shi)申(shen)(shen)請，包括雅城集團、榮萬家、合景(jing)悠活(huo)。同日，金(jin)科(ke)股份公布稱，旗下物(wu)業(ye)公司金(jin)科(ke)智慧(hui)服務赴港(gang)(gang)上(shang)市(shi)申(shen)(shen)請材(cai)料獲中(zhong)國(guo)(guo)證監會(hui)受(shou)理。

　　此前(qian)，弘陽服務(wu)(wu)、第一服務(wu)(wu)、金(jin)融(rong)街物(wu)業(ye)等物(wu)業(ye)公司已向港(gang)交(jiao)所遞交(jiao)了上市申請(qing)。今年(nian)3月至今，已有建業(ye)新生活、興業(ye)物(wu)聯、燁星(xing)集團、華金(jin)國際(ji)資本(ben)成功(gong)上市。

　　對于物業(ye)公(gong)(gong)司(si)扎堆上市的(de)原因，中泰國際房(fang)地產行(xing)(xing)業(ye)分析師劉潔琦(qi)告訴中國證券報記者，2019年(nian)物業(ye)板(ban)塊(kuai)表現較好，物業(ye)公(gong)(gong)司(si)現金流穩定，增長確定性高，獲得資(zi)本(ben)市場(chang)認(ren)(ren)可，估值顯著提升；同時，近年(nian)來物業(ye)行(xing)(xing)業(ye)集中度(du)快(kuai)速提升，相關(guan)企業(ye)擴大規模(mo)訴求強，在資(zi)本(ben)市場(chang)融資(zi)，有助于企業(ye)提升競爭力，爭取更大市場(chang)份(fen)額(e)。劉潔琦(qi)認(ren)(ren)為，“疫情期間，物業(ye)公(gong)(gong)司(si)顯示出重(zhong)要的(de)作用，引起了社會廣泛(fan)關(guan)注，物業(ye)公(gong)(gong)司(si)估值得到進一(yi)步(bu)提升。”

　　“地產產業(ye)(ye)(ye)鏈多元化業(ye)(ye)(ye)務(wu)過程中，物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)表(biao)現較為成功。”光大證券房地產行業(ye)(ye)(ye)首(shou)席分析師(shi)何緬南告訴中國(guo)證券報(bao)記者，2018年3月住建部發(fa)布《關于廢(fei)止物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)資(zi)質管理辦法》，取(qu)消了(le)物(wu)業(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)的行政(zheng)管制，行業(ye)(ye)(ye)進入(ru)了(le)較快發(fa)展階(jie)段。相關企業(ye)(ye)(ye)拆(chai)分物(wu)業(ye)(ye)(ye)板塊(kuai)(kuai)上市(shi)，可以擴大業(ye)(ye)(ye)務(wu)規模。“2018年至2020年5月，先后有21家物(wu)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)通過IPO或重(zhong)組的方(fang)式實現上市(shi)，預計拆(chai)分物(wu)業(ye)(ye)(ye)板塊(kuai)(kuai)上市(shi)潮將(jiang)延續。”

　　● 擴大業務規模(mo) ●

　　對(dui)于(yu)募集(ji)資(zi)金用途，多家(jia)公司提及戰略投資(zi)和并購。

　　正榮服(fu)務(wu)表示(shi)，上市募(mu)資所(suo)得額的(de)55%將(jiang)用(yong)于戰略投資和收(shou)購(gou)，以進(jin)一(yi)步擴大業(ye)務(wu)規模和覆蓋(gai)范圍。其中，27.5%的(de)資金(jin)將(jiang)用(yong)于收(shou)購(gou)，如優(you)質(zhi)住宅物(wu)業(ye)管理公(gong)司(si)、具(ju)備商業(ye)領域專業(ye)服(fu)務(wu)經(jing)驗的(de)物(wu)管公(gong)司(si)、具(ju)備政府部門(men)服(fu)務(wu)的(de)物(wu)管公(gong)司(si)；27.5%的(de)資金(jin)將(jiang)用(yong)于收(shou)購(gou)社區產品(pin)及服(fu)務(wu)，與(yu)公(gong)司(si)形(xing)成互補(bu)。公(gong)司(si)預計將(jiang)收(shou)購(gou)3家物(wu)業(ye)公(gong)司(si)。

　　金融街物(wu)業(ye)同樣計劃將部分募資(zi)所得款用于(yu)戰略投資(zi)和收購(gou)。公(gong)司對擬收購(gou)標(biao)的(de)提出(chu)了(le)標(biao)準，具體包括：適應(ying)公(gong)司發展(zhan)或補充業(ye)務、最近(jin)(jin)一個財(cai)年(nian)的(de)收入至少(shao)為(wei)4000萬(wan)港元(yuan)、最近(jin)(jin)一個財(cai)年(nian)的(de)凈利潤至少(shao)為(wei)400萬(wan)港元(yuan)、在(zai)管物(wu)業(ye)建筑面積(ji)至少(shao)為(wei)100萬(wan)平方米、股權結構(gou)清晰且無重(zhong)大法(fa)律糾(jiu)紛。就收購(gou)標(biao)的(de)區域(yu)看，公(gong)司將專注(zhu)于(yu)京津冀、長(chang)三角、大灣區、成渝城市(shi)群(qun)等(deng)經濟(ji)發達區域(yu)。

　　此外，第一服務、弘陽(yang)服務、榮萬家等(deng)企業均(jun)在(zai)招股書(shu)中(zhong)提(ti)出(chu)，擬將部分募資所得款(kuan)用作戰(zhan)略投(tou)資和(he)并購。其中(zhong)，第一服務明(ming)確指出(chu)，收購對象為在(zai)各自區域享(xiang)有聲譽，且增長潛力龐(pang)大(da)的中(zhong)小型物(wu)業公司。

　　何(he)緬南表示(shi)，物業服務企業拆分(fen)上(shang)市融資(zi)，本質上(shang)是為了迅速擴(kuo)張(zhang)。從募集資(zi)金用途情況(kuang)看(kan)，近60%的(de)物業公(gong)司有收并購和(he)規模擴(kuo)張(zhang)方面的(de)需(xu)求。

　　● 行業龍(long)頭價值提升 ●

　　國信(xin)證券研報顯(xian)示，并(bing)購本質上是股(gu)東的再投資(zi)，并(bing)購會提升每(mei)股(gu)收益，但可(ke)能(neng)拉低短期(qi)經營效(xiao)率(lv)。短期(qi)投資(zi)效(xiao)率(lv)受到(dao)損失，但未來的“收租”能(neng)力得到(dao)提升。并(bing)購本身可(ke)以看作一種“隱性效(xiao)率(lv)杠(gang)桿(gan)”。

　　同(tong)時，物管行業續約率高，類似“坐地(di)收(shou)租(zu)”的商業模式是(shi)當前行業高估值的一(yi)個(ge)支撐因(yin)(yin)素(su)。此(ci)外，業績增長確定(ding)性高，單位面積(ji)毛利率提(ti)升具(ju)備(bei)想象空間(jian)，這(zhe)些因(yin)(yin)素(su)都支撐物業行業的高估值。預計2030年行業規模有望(wang)達到3.2萬億元(yuan)。

　　根據光大證券研報(bao)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)(ye)目前處于價值挖掘期(qi)。今年3月份以來，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)(ye)逐步走(zou)出(chu)反彈(dan)行情。個股方面(mian)(mian)，3月21日(ri)(ri)至(zhi)6月29日(ri)(ri)，藍(lan)光嘉寶服務上(shang)漲(zhang)43.01%、碧桂(gui)園服務上(shang)漲(zhang)25.66%、保利物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)上(shang)漲(zhang)30.92%，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)板(ban)塊整體漲(zhang)幅(fu)較大；同(tong)期(qi)地產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)漲(zhang)幅(fu)方面(mian)(mian)，碧桂(gui)園上(shang)漲(zhang)17.44%、保利地產(chan)上(shang)漲(zhang)5.88%、正榮地產(chan)上(shang)漲(zhang)8.21%。

　　今(jin)年以來，物(wu)(wu)業行業并(bing)購動作頻繁。5月(yue)11日，奧(ao)園(yuan)健(jian)康間(jian)接全資附(fu)屬(shu)公司(si)(si)廣州奧(ao)園(yuan)物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)有(you)限公司(si)(si)，以3700萬元(yuan)收(shou)購寧波宏(hong)建物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)有(you)限公司(si)(si)65%股權(quan)。4月(yue)22日，奧(ao)園(yuan)健(jian)康斥資2.48億元(yuan)收(shou)購樂生(sheng)活智(zhi)慧社區服(fu)務(wu)集(ji)團80%權(quan)益。

　　3月，世茂服務收購福晟物業(ye)51%股(gu)權，涉及物業(ye)項目(mu)90多(duo)個，簽約面(mian)積超(chao)過1500萬(wan)平方米。時代鄰里斥資(zi)1486.81萬(wan)元收購廣州耀(yao)城(cheng)物業(ye)100%股(gu)權等。

　　“物業(ye)(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)(ye)收并購推(tui)動集中(zhong)度提(ti)(ti)升，未來較長一(yi)段時間(jian)會一(yi)直延續。”何緬南認為(wei)，中(zhong)小房企并購整合提(ti)(ti)速，不少(shao)并購包括(kuo)旗下物業(ye)(ye)(ye)項(xiang)目。同(tong)時，抗(kang)擊疫(yi)情過程中(zhong)，對(dui)優質(zhi)物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)的需(xu)求大幅提(ti)(ti)升，行(xing)業(ye)(ye)(ye)龍頭(tou)價(jia)值提(ti)(ti)升。物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)拆分上(shang)(shang)市融資(zi)實質(zhi)上(shang)(shang)就是為(wei)了(le)擴張(zhang)。

　　“就目(mu)前(qian)的收購(gou)案例(li)看(kan)，收購(gou)方多(duo)是上市公司(si)，單筆(bi)金額多(duo)在(zai)2億元(yuan)以下，收購(gou)股(gu)權比例(li)介于51%-100%之間，而被收購(gou)對象(xiang)(xiang)以中(zhong)小住(zhu)宅物業(ye)管理企(qi)業(ye)為主。此(ci)外，被收購(gou)對象(xiang)(xiang)中(zhong)非住(zhu)宅物業(ye)管理標的增多(duo)。這與上市企(qi)業(ye)積極拓展非住(zhu)宅管理領域(yu)的趨勢契合。”劉潔琦接(jie)受中(zhong)國證券(quan)報記者采訪時表(biao)示(shi)。