經(jing)歷連續數月(yue)低迷，深(shen)圳(zhen)樓市(shi)去年末(mo)現翹尾行(xing)情。業內人士認為，除(chu)樓市(shi)進入底部(bu)、年底推(tui)盤節奏加(jia)快等因(yin)素外(wai)，對2018年1月(yue)新政實(shi)施和(he)房貸繼續收緊的(de)擔憂推(tui)動剛需(xu)客趕在年末(mo)“上車(che)”。

　　“購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)擔心明年房(fang)(fang)貸利率(lv)上行(xing)(xing)，尤其是在新(xin)政施行(xing)(xing)后，把網(wang)簽價(jia)(jia)格(ge)(ge)和評估(gu)價(jia)(jia)格(ge)(ge)最(zui)低值作為銀行(xing)(xing)貸款基數，將造(zao)成稅額增加或銀行(xing)(xing)貸款減(jian)少(shao)。2018年變化(hua)太大，要買最(zui)好(hao)趁早。”一位房(fang)(fang)產中(zhong)介機構人(ren)士說。業內人(ren)士表示，伴隨(sui)銀行(xing)(xing)房(fang)(fang)貸收緊，“高(gao)評高(gao)貸”漸難成行(xing)(xing)。在這(zhe)種(zhong)情況下，銀行(xing)(xing)評估(gu)值或網(wang)簽價(jia)(jia)格(ge)(ge)差距大大縮(suo)小，新(xin)政影響被夸(kua)大，不排除部分中(zhong)介以此慫恿購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)加快(kuai)網(wang)簽。

　　分析(xi)人士說(shuo)，年底這(zhe)波小反彈不(bu)會帶來深圳樓市成交量和價格大(da)幅震蕩。

　　翹尾行情

　　“這一個多(duo)月來(lai)成(cheng)交量明顯加大，2017年12月19日南(nan)山住宅(zhai)一天成(cheng)交幾十(shi)套。這段時間密集成(cheng)交，成(cheng)交均價一下(xia)子拉高不少。”深圳南(nan)山一位房產中介機構人士表示。

　　多位中介機構人士說，從(cong)2017年(nian)11月底開(kai)始，一二(er)手(shou)(shou)房(fang)成(cheng)交量回暖。中原地產最(zui)新數據統計顯示(shi)，12月18日至24日深(shen)圳新房(fang)成(cheng)交環比上(shang)升(sheng)6.9%，二(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)成(cheng)交環比上(shang)升(sheng)17.3%。2017年(nian)11月深(shen)圳二(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)成(cheng)交首次出現較大幅度反彈，共(gong)成(cheng)交5606套，環比上(shang)升(sheng)25%；成(cheng)交均價57586元，環比微(wei)漲(zhang)0.2%。

　　易(yi)居研究院智庫中心(xin)研究總監嚴躍進分析，深圳(zhen)房地產(chan)市(shi)場成交(jiao)量已到歷史底(di)部(bu)，成交(jiao)量回暖基本符合(he)預期。年底(di)開發商推(tui)盤節奏加(jia)快(kuai)會帶(dai)來交(jiao)易(yi)規模上升，所以年底(di)出(chu)現了翹(qiao)尾行情。

　　深圳市(shi)房地產(chan)研究(jiu)中心(xin)高級研究(jiu)員李宇(yu)嘉表示，今年(nian)深圳成交均(jun)價不(bu)論從環比(bi)、同(tong)比(bi)看(kan)，在全國(guo)均(jun)領跌(die)。

　　剛需客“上車”

　　“不少購房者擔心(xin)明年房貸利率會(hui)上行。另外，‘新政(zheng)’有可能很快施行。屆時網(wang)簽(qian)價格和評(ping)估價格最低(di)值將(jiang)作為(wei)銀(yin)行貸款(kuan)基數。很多客戶想在‘新政(zheng)’實施前盡快做貸款(kuan)審核(he)。”一位(wei)房地產中介機構人(ren)士說。

　　這位人(ren)士所說的“新(xin)政(zheng)”指的是，住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)城鄉建設部、人(ren)民銀(yin)(yin)(yin)行、銀(yin)(yin)(yin)監會(hui)近期發(fa)布的《關于(yu)規范(fan)購房(fang)(fang)(fang)(fang)融資和(he)加強反洗錢工(gong)作(zuo)的通知》要求，各地(di)房(fang)(fang)(fang)(fang)產管(guan)(guan)理部門向(xiang)相(xiang)關銀(yin)(yin)(yin)行業金(jin)融機(ji)構(gou)提供新(xin)建商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)、二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)網(wang)簽備(bei)案(an)合同及住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)套數等信息的實(shi)時(shi)(shi)查詢服務，銀(yin)(yin)(yin)行業金(jin)融機(ji)構(gou)在(zai)辦理個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸款業務時(shi)(shi)，要以(yi)在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)產管(guan)(guan)理部門備(bei)案(an)的網(wang)簽合同和(he)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)套數查詢結果作(zuo)為審(shen)核(he)依據，并以(yi)網(wang)簽備(bei)案(an)合同價(jia)款和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋評估價(jia)的最低值作(zuo)為計算基(ji)數確定貸款額度。

　　“一(yi)般國土局計稅是以網簽價(jia)(jia)格(ge)為依據，銀行批房(fang)貸則是看評估(gu)價(jia)(jia)，但深圳(zhen)評估(gu)價(jia)(jia)都會較網簽價(jia)(jia)格(ge)高(gao)(gao)出不少。‘新(xin)政’目的就(jiu)是將這兩個價(jia)(jia)格(ge)統(tong)一(yi)，從而遏制高(gao)(gao)評高(gao)(gao)貸。”一(yi)位房(fang)地產市場人士分(fen)析。

　　如(ru)果堅持做(zuo)“高(gao)評”，銀行貸款是多(duo)了，但(dan)稅費相應(ying)增多(duo)。深(shen)圳某房地產中介機構人士說：“如(ru)果不做(zuo)高(gao)評，首(shou)付壓力就會加重。如(ru)果要買(mai)，最好趕今年這趟(tang)‘末班車’。”

　　對房貸(dai)繼續收緊的擔憂使一些剛需客趕在(zai)年(nian)(nian)末下手。今年(nian)(nian)以來，銀行房貸(dai)額度趨緊及銀行貸(dai)款利率持續上(shang)調態勢(shi)明顯。

　　“‘新政(zheng)’有利于遏制通過(guo)高(gao)評高(gao)貸加杠桿行為。銀行房貸逐步收(shou)緊，高(gao)評高(gao)貸越來(lai)越難(nan)做，高(gao)評幅(fu)度不斷(duan)收(shou)窄。在這(zhe)種(zhong)情況下，銀行評估值或網簽價(jia)格差距大(da)大(da)縮小(xiao)。”李宇嘉表示(shi)，“目前，這(zhe)個政(zheng)策(ce)被中(zhong)介機(ji)構(gou)放大(da)。樓市成交量處于低位，部分中(zhong)介機(ji)構(gou)故意夸大(da)政(zheng)策(ce)影響，導(dao)致很(hen)多需求搶先入市。”

　　深圳中原研究中心研究員表示(shi)，樓市調控將會(hui)是持續的、長期的，去杠桿化是重點。銀行一般是年(nian)(nian)首(shou)額度(du)寬(kuan)松，年(nian)(nian)尾額度(du)緊張，可能年(nian)(nian)初會(hui)有(you)適度(du)緩(huan)解(jie)。

　　鏈家研究(jiu)院發布報告顯示，2017年(nian)前(qian)11月(yue)新建(jian)商(shang)品住宅銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)同比增加5.4%，銷(xiao)(xiao)售(shou)金額同比增長9.9%，三四線(xian)城市(shi)集中發力(li)是(shi)2017年(nian)全(quan)國新房(fang)市(shi)場主(zhu)(zhu)要推動力(li)，一線(xian)城市(shi)和絕大部分二(er)線(xian)城市(shi)新房(fang)交易量(liang)較去年(nian)明顯下滑。2017年(nian)全(quan)國二(er)手(shou)房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)額比去年(nian)下降(jiang)13.3%，主(zhu)(zhu)要是(shi)由于一二(er)線(xian)城市(shi)樓市(shi)受調控(kong)影響。