樓市密集調控一年，2018開啟“租賃時代”

　　樓市

　　2017年，我(wo)國(guo)(guo)經(jing)濟整體(ti)運行平(ping)穩，其中房(fang)地產市場(chang)發揮了重(zhong)要(yao)作用。多種跡象(xiang)表明，在“房(fang)子是(shi)用來住的(de)，不是(shi)用來炒的(de)”指導下，我(wo)國(guo)(guo)房(fang)地產市場(chang)已呈現收窄態勢，未來隨著“去庫(ku)存、去杠(gang)桿”的(de)推進，國(guo)(guo)內房(fang)地產市場(chang)很可能進一步(bu)降溫。

　　過去20年中，沒有(you)哪(na)一年的(de)調控(kong)(kong)政策(ce)(ce)密集發布(bu)程度接(jie)近(jin)2017年。在這種(zhong)背景下，我國房(fang)地(di)產行業已從高速增(zeng)長的(de)“黃金十(shi)年”進入到政策(ce)(ce)周(zhou)期(qi)波動幅度較大的(de)“白(bai)銀時代”，全國已有(you)110個城市(shi)累計(ji)發布(bu)250多次調控(kong)(kong)政策(ce)(ce)，包括限購、限貸(dai)、限售、房(fang)貸(dai)和開發貸(dai)定(ding)向(xiang)加息，在此之下，2017年我國房(fang)地(di)產市(shi)場投資(zi)基本保持穩(wen)定(ding)。

　　熱點城市降溫明顯，需求端去庫存顯效

　　從供給側投(tou)資(zi)角度(du)看，全國房地產開發(fa)投(tou)資(zi)增速(su)(su)在(zai)2015年降至(zhi)1%“冰點(dian)”后，在(zai)2016年逐(zhu)步回升，2017年上半(ban)年增速(su)(su)持續沖(chong)高(gao)，前4月(yue)累(lei)計增速(su)(su)達9.3%，創(chuang)近兩年新(xin)高(gao)；此后緩步下行，前11月(yue)累(lei)計同比(bi)增速(su)(su)維(wei)持在(zai)7.5%，較1-10月(yue)份回落(luo)0.3個百(bai)分點(dian)。這無疑說明2017年房地產開發(fa)投(tou)資(zi)增速(su)(su)更(geng)顯穩健、溫和、理(li)性。

　　此外，土(tu)(tu)地(di)(di)購置面積同比(bi)增(zeng)(zeng)速(su)在2017年(nian)年(nian)初由負(fu)轉正后，一直(zhi)保(bao)持(chi)著穩步增(zeng)(zeng)長(chang)，土(tu)(tu)地(di)(di)市場熱度不減(jian)，2017年(nian)1-9月(yue)份土(tu)(tu)地(di)(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)累計同比(bi)上升12.2%，較(jiao)2016年(nian)全年(nian)土(tu)(tu)地(di)(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)3.4%有大(da)幅(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)，土(tu)(tu)地(di)(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)一直(zhi)是房(fang)地(di)(di)產(chan)新開工面積帶(dai)動投(tou)資增(zeng)(zeng)長(chang)的領先指標。但從資金(jin)(jin)來源(yuan)上，定金(jin)(jin)、預(yu)收款及(ji)按(an)揭所占比(bi)例(li)從原來的30%提高(gao)到(dao)目(mu)前的47%，投(tou)資資金(jin)(jin)更多依靠房(fang)地(di)(di)產(chan)銷售。由此，未(wei)來房(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)資或將繼續下降(jiang)。

　　從(cong)(cong)需求側看(kan)，全國商品(pin)房銷售(shou)面(mian)(mian)積同比(bi)增速(su)從(cong)(cong)2017年(nian)初(chu)的(de)25.1%回落(luo)(luo)到2017年(nian)1-11月(yue)(yue)份的(de)7.9%，其中，商品(pin)住宅(zhai)(zhai)從(cong)(cong)23.7%回落(luo)(luo)到5.4%。商品(pin)房待(dai)售(shou)面(mian)(mian)積從(cong)(cong)2017年(nian)1-2月(yue)(yue)的(de)7.06億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)下降(jiang)到1-11月(yue)(yue)的(de)5.96億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)，整體降(jiang)幅(fu)約(yue)15%，其中，住宅(zhai)(zhai)待(dai)售(shou)面(mian)(mian)積較年(nian)初(chu)最高點減(jian)少6178萬平(ping)方(fang)米(mi)。可(ke)見，2017年(nian)房地產(chan)市場去庫存(cun)取(qu)得積極進(jin)展。

　　一般而(er)言，樓市庫存水平與房(fang)價漲跌直接相關。

　　從(cong)房價漲(zhang)幅看，2017年，70個(ge)大中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)商品住宅(zhai)售價同比上漲(zhang)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)平(ping)均(jun)漲(zhang)幅持續(xu)下降(jiang)。國家統(tong)計(ji)局數(shu)據顯(xian)(xian)示(shi)，從(cong)2017年5月份開始，上海、北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；到2017年11月份，11個(ge)熱點城(cheng)市(shi)(shi)新房價格(ge)跌回一年前，熱點城(cheng)市(shi)(shi)的(de)降(jiang)溫更是(shi)明顯(xian)(xian)。

　　總體來看，近年(nian)來中國房地產市(shi)(shi)(shi)場走(zou)勢(shi)已逐步分化，一(yi)部(bu)(bu)分以去庫(ku)存為目(mu)標，另一(yi)部(bu)(bu)分大城市(shi)(shi)(shi)周邊城市(shi)(shi)(shi)以控房價為主。隨著限購、限貸政策(ce)實施及預售(shou)證的(de)限發，以往熱(re)(re)炒買房的(de)現象受到抑制，非(fei)理性需求得(de)(de)到有效控制，這也(ye)從商品(pin)房銷售(shou)數(shu)據上得(de)(de)以反映。可以說，擠出投資、投機需求后的(de)市(shi)(shi)(shi)場，增幅以平穩下降(jiang)的(de)態勢(shi)回落，規避了更多市(shi)(shi)(shi)場過(guo)熱(re)(re)的(de)風險。