（編者按）根據國家統計局發布的2018年1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家莊、合肥外，主要人口流入城市的二手房價格都是同比上升。開發商投資戰場也在發生變化。一線城市不再是開發商蜂擁的所在，新的熱點城市成為開發重鎮。

    人口流動啟示：房價曲線圖正發生微妙變化

    人口(kou)流(liu)動與(yu)房價呈現正(zheng)相(xiang)關。根據國家統計局發(fa)布的(de)2018年1月70個大中城市二(er)手(shou)(shou)住宅銷售價格指數，在2017年人口(kou)增量前16位的(de)城市中，除石家莊、合肥(fei)外，主要人口(kou)流(liu)入城市的(de)二(er)手(shou)(shou)房價格都是同比(bi)上升(sheng)。

　　自(zi)2013年(nian)從(cong)北(bei)(bei)京來到杭州后，張(zhang)(zhang)曉(xiao)偉(化(hua)名)已(yi)經正式在這(zhe)里定(ding)居(ju)。完成了娶妻(qi)、生子、購(gou)房(fang)等一系列人生大事(shi)。如今，張(zhang)(zhang)曉(xiao)偉在杭州生活愜意(yi)。拿著(zhu)不(bu)遜色(se)北(bei)(bei)京同(tong)齡朋友們的(de)(de)高薪，享受(shou)著(zhu)這(zhe)里便(bian)捷(jie)化(hua)相對低成本的(de)(de)生活。更讓張(zhang)(zhang)曉(xiao)偉感到意(yi)外的(de)(de)是(shi)，這(zhe)兩(liang)年(nian)他(ta)在北(bei)(bei)京的(de)(de)一些朋友也陸續遷來杭州。

　　中(zhong)商產業研究院一組數(shu)據顯示，2017年(nian)，中(zhong)國主要城(cheng)市人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)增量排(pai)(pai)行榜中(zhong)，杭州(zhou)位列(lie)第(di)三(san)(san)。增量排(pai)(pai)在(zai)前三(san)(san)的(de)分別是(shi)，深圳2017年(nian)末常(chang)(chang)住(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)1252.83萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)，比(bi)上一年(nian)增加61.99萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)；廣州(zhou)市常(chang)(chang)住(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)1449.84萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)，同比(bi)增加45.49萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)；杭州(zhou)常(chang)(chang)住(zhu)人(ren)(ren)(ren)口(kou)(kou)(kou)946.8萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)，增加28.0萬(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)。

　　人口(kou)流動(dong)與(yu)房價(jia)呈現正相關。根據國家統計局發布的(de)2018年(nian)(nian)1月70個(ge)大中(zhong)城市二(er)手住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價(jia)格指數，在2017年(nian)(nian)人口(kou)增(zeng)量前(qian)16位的(de)城市中(zhong)，除石家莊(zhuang)、合肥外，主要人口(kou)流入(ru)城市的(de)二(er)手房價(jia)格都是同比上升。

　　人口流動(dong)的杭州樣本

　　杭州(zhou)在近(jin)年來是人口增(zeng)量數據(ju)搶眼的城市。

　　據分(fen)析，影響杭(hang)州(zhou)常住人(ren)口(kou)增加(jia)的主要因素：一是(shi)(shi)二(er)孩政(zheng)策(ce)落地迎來了新一波生育高峰，出生率明(ming)顯(xian)提高；二(er)是(shi)(shi)G20峰會之后杭(hang)州(zhou)城市形象與(yu)知名(ming)度得到(dao)提高，外(wai)來人(ren)口(kou)明(ming)顯(xian)增加(jia)；三是(shi)(shi)杭(hang)州(zhou)城市建(jian)設迅猛發展，基礎設施與(yu)配套(tao)服務優質推進(jin)，使得杭(hang)州(zhou)更加(jia)繁榮宜居。

　　人口增量(liang)變(bian)化(hua)與杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)價也呈(cheng)較為明顯的正相關。房(fang)(fang)地(di)產業(ye)(ye)內人士張曉偉親身見(jian)證了杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)樓市的變(bian)化(hua)。“G20的召開(kai)(kai)讓杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)的國際(ji)地(di)位迅速上升(sheng)，這使得外界(jie)對杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)好感倍(bei)增。開(kai)(kai)完G20，涌入杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)的投資客增加，當(dang)(dang)時房(fang)(fang)價是(shi)一(yi)(yi)天一(yi)(yi)個變(bian)化(hua)。另外，亞運會選擇在(zai)杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)召開(kai)(kai)，也讓外界(jie)看到了杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)樓市的利好。杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)在(zai)人才引(yin)進政策、就業(ye)(ye)等方面的諸多利好因素，一(yi)(yi)系(xi)列城市建設需(xu)求，加上杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)本身城鎮(zhen)化(hua)建設，令(ling)當(dang)(dang)地(di)樓市供(gong)需(xu)矛盾更加突出。

　　2016年(nian)初，張曉偉在杭州主城區北部以25000元/平方米的單(dan)價(jia)購(gou)置(zhi)了一套商品房。如今，這套住宅(zhai)單(dan)價(jia)已漲至41000-44000元/平方米之(zhi)間(jian)。

　　從北京到(dao)杭(hang)州，張(zhang)曉(xiao)偉并未感受(shou)到(dao)生活(huo)的變化。“杭(hang)州城市沒(mei)有北京那(nei)么大(da)，朋友、同事(shi)間聚聚相對(dui)容易。另外(wai)，高鐵建(jian)設使得回家(jia)很方便。有事(shi)情坐上地鐵，再轉乘高鐵，2個小(xiao)時不到(dao)就到(dao)老家(jia)了(le)。”

　　值得欣喜(xi)的(de)(de)是(shi)，隨著近年(nian)來杭州房(fang)(fang)地產行(xing)業迅(xun)猛發(fa)展，杭州云集(ji)了不少(shao)品牌(pai)開發(fa)商(shang)，張(zhang)曉偉的(de)(de)工作發(fa)展空間也得到(dao)了大(da)幅提升。58集(ji)團《2017國民安居報(bao)告》調研數據顯示，新一線城(cheng)市中成(cheng)(cheng)都、重慶、杭州成(cheng)(cheng)為(wei)(wei)熱門購房(fang)(fang)城(cheng)市。整(zheng)體房(fang)(fang)地產市場特征表現為(wei)(wei)，一線城(cheng)市新房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交套數同(tong)(tong)比下降的(de)(de)同(tong)(tong)時，新房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交均價走勢(shi)平(ping)穩(wen)(wen)、二(er)手房(fang)(fang)掛牌(pai)價企穩(wen)(wen)；新一線城(cheng)市發(fa)展增速超過一線城(cheng)市，人才吸聚能力(li)以及(ji)城(cheng)市發(fa)展潛力(li)不容小覷。

　　人口增(zeng)量變化(hua)的啟示

　　隨著部分二線(xian)城(cheng)市(shi)加速(su)崛起，逃離(li)一線(xian)城(cheng)市(shi)已不再是(shi)個話題。人口(kou)流動正發生(sheng)新的變化。據(ju)中商產業研究(jiu)院統計，2017年人口(kou)增量(liang)城(cheng)市(shi)排前16名的城(cheng)市(shi)分別為(wei)深(shen)圳(zhen)、廣(guang)州(zhou)、杭(hang)州(zhou)、長沙(sha)、寧波、成都、貴陽、合肥、石家莊、福州(zhou)、廈門、蘇州(zhou)、海(hai)口(kou)、上海(hai)、北京、天津。

　　與人口增量呈(cheng)正相關的(de)是，開(kai)發(fa)(fa)商投資戰場也在發(fa)(fa)生(sheng)變化。一線城(cheng)市不再是開(kai)發(fa)(fa)商蜂擁(yong)的(de)所在，新的(de)熱點城(cheng)市成為開(kai)發(fa)(fa)重鎮。

　　世聯行副總(zong)裁兼董秘(mi)袁鴻昌(chang)在一份研究報告中闡(chan)述了他(ta)(ta)對(dui)未(wei)來都(dou)市(shi)結構的看法。他(ta)(ta)認為(wei)，一線城市(shi)窗(chuang)口已經關閉。

　　袁鴻昌將都市(shi)分為陽(yang)光(guang)(guang)都市(shi)、光(guang)(guang)明城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)、曙光(guang)(guang)之(zhi)(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)和(he)暮光(guang)(guang)之(zhi)(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)。他認為，陽(yang)光(guang)(guang)都市(shi)的(de)(de)(de)特(te)色是(shi)(shi)供應緊(jin)張(zhang)，人(ren)口需求旺盛，舊改是(shi)(shi)未來(lai)最主要的(de)(de)(de)增(zeng)量來(lai)源。代(dai)(dai)表(biao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)是(shi)(shi)北京、上海(hai)、廣州(zhou)、深圳、東莞(guan)、廈門。光(guang)(guang)明城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)特(te)點(dian)是(shi)(shi)人(ren)口流(liu)入、銷(xiao)(xiao)(xiao)量持續增(zeng)加，供應減少(shao)，市(shi)場樂觀(guan)。代(dai)(dai)表(biao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)是(shi)(shi)杭州(zhou)、武漢(han)、南京、天津、珠海(hai)、佛山、南寧、南昌、合肥。曙光(guang)(guang)之(zhi)(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)特(te)點(dian)是(shi)(shi)人(ren)口流(liu)入、銷(xiao)(xiao)(xiao)量持續增(zeng)長，但供應量較大(da)、未來(lai)市(shi)場仍(reng)有待觀(guan)測。代(dai)(dai)表(biao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)為長沙、西安、青島、惠(hui)州(zhou)、濟南、蘇(su)州(zhou)、鄭(zheng)州(zhou)、重慶、成都。暮光(guang)(guang)之(zhi)(zhi)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)特(te)點(dian)則是(shi)(shi)人(ren)口流(liu)出，銷(xiao)(xiao)(xiao)售下降或(huo)增(zeng)長緩慢(man)，市(shi)場投(tou)資需要謹慎關注。

　　袁(yuan)鴻昌的(de)看(kan)法(fa)基本代(dai)表了絕大多(duo)數開發(fa)(fa)商(shang)對城(cheng)市的(de)判斷。開發(fa)(fa)商(shang)在(zai)不同級別城(cheng)市間的(de)投資(zi)力度也(ye)在(zai)發(fa)(fa)生變化。

　　21世紀(ji)經濟(ji)報(bao)道記者(zhe)獲(huo)得的(de)一份(fen)某知名上(shang)市房企內部調研報(bao)告顯示，二線城(cheng)市仍為對(dui)標企業的(de)主戰場(chang)，新(xin)增(zeng)(zeng)土儲均(jun)出(chu)(chu)現(xian)(xian)不同(tong)比(bi)例增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)：金地(di)、富(fu)(fu)力(li)、遠洋出(chu)(chu)現(xian)(xian)較(jiao)大(da)幅度增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)；保(bao)利(li)(li)、萬(wan)科(ke)、華潤(run)、龍(long)湖保(bao)持20%左(zuo)右增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)；世茂(mao)出(chu)(chu)現(xian)(xian)同(tong)比(bi)減少。拿地(di)單(dan)價(jia)增(zeng)(zeng)幅不一，保(bao)利(li)(li)、中海(hai)、金地(di)、遠洋增(zeng)(zeng)幅較(jiao)大(da)，保(bao)利(li)(li)拿地(di)單(dan)價(jia)絕對(dui)值(zhi)高，富(fu)(fu)力(li)最低，華潤(run)、富(fu)(fu)力(li)同(tong)比(bi)略有下降。對(dui)標企業在三(san)線城(cheng)市投資力(li)度增(zeng)(zeng)大(da)，中海(hai)、萬(wan)科(ke)、金地(di)、招商、富(fu)(fu)力(li)、世茂(mao)出(chu)(chu)現(xian)(xian)翻倍式(shi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)，保(bao)利(li)(li)領銜新(xin)增(zeng)(zeng)土儲總量。對(dui)標企業拿地(di)單(dan)價(jia)差(cha)別較(jiao)大(da)，世茂(mao)已(yi)過9000/平方(fang)米、富(fu)(fu)力(li)不到3000/平方(fang)米，華潤(run)取(qu)地(di)單(dan)價(jia)同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)較(jiao)大(da)，中海(hai)、招商同(tong)比(bi)下降。

　　值(zhi)得注意的是，該調(diao)研報告顯示(shi)，對(dui)標企業對(dui)于一線城市深(shen)耕繼續保持(chi)增長(chang)，以萬科、保利、華潤、金(jin)地較(jiao)為(wei)突出；招商減(jian)緩(huan)了一線投(tou)資(zi)節(jie)奏，同(tong)比降幅較(jiao)大。對(dui)標企業在一線城市的新(xin)增土儲單價(jia)(jia)多同(tong)比下降，受一線城市限地價(jia)(jia)影響較(jiao)大，龍湖取地價(jia)(jia)格(ge)同(tong)比上漲，拿(na)地單價(jia)(jia)處于前(qian)列。

　　與開發(fa)商(shang)投資(zi)曲(qu)線(xian)變(bian)化(hua)基本(ben)一致。核心二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價(jia)(jia)也(ye)呈上升(sheng)趨(qu)(qu)勢(shi)(shi)。58同城(cheng)(cheng)報告顯(xian)示，2017年一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中新建商(shang)品住宅價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)(shu)總體(ti)呈下降(jiang)趨(qu)(qu)勢(shi)(shi)，房(fang)價(jia)(jia)上漲趨(qu)(qu)勢(shi)(shi)得(de)以控制；上海、深圳二(er)手住宅價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)數(shu)(shu)平穩；北京二(er)手房(fang)指(zhi)數(shu)(shu)在上半(ban)年有(you)明顯(xian)上漲，后期逐步回落。2017年全國67城(cheng)(cheng)二(er)手房(fang)掛牌均(jun)價(jia)(jia)超(chao)過1萬(wan)/平方(fang)米(mi)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)有(you)28個，集(ji)中于長(chang)三角、珠三角、京津冀、長(chang)江中游4大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群，包括杭州、蘇州、東莞、天津、武漢(han)等(deng)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。

　　易居(ju)研究院研究總監嚴躍進認(ren)為，人(ren)(ren)(ren)口流動(dong)對房(fang)地產(chan)市(shi)場而言是(shi)(shi)中(zhong)長(chang)期也是(shi)(shi)直接影響因素。中(zhong)長(chang)期主要(yao)看人(ren)(ren)(ren)口規模，短期則(ze)是(shi)(shi)影響購房(fang)需求。人(ren)(ren)(ren)口流動(dong)變化則(ze)受(shou)落戶政策、人(ren)(ren)(ren)才引進、房(fang)價等因素影響。嚴躍進認(ren)為，從人(ren)(ren)(ren)口增量情(qing)況來看，二(er)線城市(shi)房(fang)地產(chan)市(shi)場未來發展(zhan)潛力更大(da)。（21世紀(ji)經濟(ji)報道）