中山證券首席經濟學家 李(li)湛(zhan)

　　今年(nian)政府工作報告(gao)再次提及房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)稅。筆(bi)者認為(wei)，推進(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)稅改革勢在必行，本輪房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調控已經實行兩(liang)年(nian)有余，目前房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調控正(zheng)處于向綜合施策轉變(bian)的關鍵期(qi)，租售(shou)并舉、城鎮住(zhu)房(fang)(fang)(fang)保障系統、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場監測體(ti)(ti)系和(he)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)稅等(deng)長效機制尚在研究(jiu)中。筆(bi)者預(yu)計2021年(nian)至2023年(nian)期(qi)間將完(wan)成(cheng)(cheng)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)稅立(li)法(fa)，具體(ti)(ti)的立(li)法(fa)完(wan)成(cheng)(cheng)和(he)征稅實施時點，將綜合考慮地(di)(di)方財政壓力和(he)國(guo)內房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場走(zou)勢等(deng)因(yin)素。

　　征收房地產稅需(xu)三個(ge)前提(ti)條件

　　從(cong)房(fang)地(di)(di)產(chan)稅相關工作進程上(shang)看，預(yu)計2019年(nian)(nian)房(fang)地(di)(di)產(chan)稅立法(fa)草(cao)案會有雛(chu)形。由于房(fang)地(di)(di)產(chan)稅的(de)復雜性(xing)，導致其立法(fa)工作難(nan)度較(jiao)大(da)。筆(bi)者認為(wei)，征收房(fang)地(di)(di)產(chan)稅可能(neng)需要三個前提條件：一是全(quan)國不動產(chan)統一登記（2018年(nian)(nian)全(quan)國統一的(de)不動產(chan)登記信息管理(li)基(ji)礎平臺已經實(shi)現(xian)全(quan)國聯網(wang)）；二是全(quan)國房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)保持基(ji)本穩定(ding)；三是地(di)(di)方政府對土地(di)(di)財政的(de)依(yi)賴性(xing)顯(xian)著下(xia)(xia)降。當(dang)前經濟背景下(xia)(xia)，房(fang)地(di)(di)產(chan)稅于今年(nian)(nian)立法(fa)完成的(de)可能(neng)性(xing)較(jiao)小。

　　今年政府(fu)工作(zuo)報告(gao)再次提(ti)及(ji)(ji)房(fang)(fang)地(di)產稅，一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)可(ke)能是考慮到一(yi)(yi)些地(di)方(fang)(fang)政府(fu)土(tu)地(di)財政難以(yi)為繼，需要及(ji)(ji)時尋找可(ke)替代的稅種逐(zhu)步填(tian)補這一(yi)(yi)缺口；另(ling)一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)，通過對持有環節的征稅，提(ti)高囤房(fang)(fang)投機的成本，打(da)擊炒(chao)房(fang)(fang)行為，防止房(fang)(fang)地(di)產泡沫風(feng)險(xian)，并推動(dong)資金流向(xiang)實體經濟部門(men)，這也將有利(li)于國內經濟的穩定發展。

　　房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)是財(cai)稅(shui)(shui)體制(zhi)改革的(de)一部分，也(ye)是構建房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)長效機(ji)制(zhi)的(de)重要組成部分。房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)是一個(ge)多(duo)稅(shui)(shui)種的(de)集合概念(nian)，不僅(jin)包(bao)(bao)括房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)，在我國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)還包(bao)(bao)括房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)營業(ye)稅(shui)(shui)、企業(ye)所得稅(shui)(shui)、個(ge)人所得稅(shui)(shui)、城鎮(zhen)土地(di)(di)(di)(di)(di)使用稅(shui)(shui)、城市房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)、印花稅(shui)(shui)、土地(di)(di)(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)、耕(geng)地(di)(di)(di)(di)(di)占(zhan)用稅(shui)(shui)等(deng)(deng)，這些稅(shui)(shui)收項目(mu)在取得土地(di)(di)(di)(di)(di)使用權(quan)、開(kai)發環節、持有環節、交(jiao)易(yi)環節等(deng)(deng)方(fang)面(mian)分別(bie)征收。房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)改革涉及到(dao)房(fang)(fang)企、購房(fang)(fang)者和地(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)等(deng)(deng)多(duo)方(fang)面(mian)，因此，建立科(ke)學的(de)財(cai)稅(shui)(shui)體系，有利于房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)健康發展。

　　交易環節有望減稅(shui)

　　就未來如何征收房地(di)產(chan)稅(shui)(shui)的(de)(de)問題，有關部門(men)負責(ze)人曾表示，我國(guo)房地(di)產(chan)稅(shui)(shui)制(zhi)度(du)(du)設計上會參考國(guo)際上共性(xing)的(de)(de)制(zhi)度(du)(du)性(xing)安排。房地(di)產(chan)稅(shui)(shui)作(zuo)為一個世界通行的(de)(de)稅(shui)(shui)種，有一些(xie)共性(xing)的(de)(de)制(zhi)度(du)(du)安排：一是(shi)(shi)(shi)按照評估值來征稅(shui)(shui)；二是(shi)(shi)(shi)都有一些(xie)稅(shui)(shui)收優(you)惠，比如做(zuo)出(chu)一定的(de)(de)扣(kou)除標準(zhun)，或(huo)者(zhe)是(shi)(shi)(shi)對(dui)一些(xie)困(kun)(kun)難的(de)(de)家庭(ting)、低收入家庭(ting)、特殊困(kun)(kun)難群(qun)體(ti)給予一定的(de)(de)稅(shui)(shui)收減免等(deng)；三是(shi)(shi)(shi)屬(shu)于(yu)地(di)方稅(shui)(shui)，收入歸屬(shu)于(yu)地(di)方政府；四是(shi)(shi)(shi)需要建(jian)立完備(bei)的(de)(de)稅(shui)(shui)收征管模式(shi)。此(ci)外，還會從我國(guo)的(de)(de)國(guo)情出(chu)發來合理設計房地(di)產(chan)稅(shui)(shui)制(zhi)度(du)(du)。

　　對(dui)于(yu)購(gou)房(fang)者而(er)言，房(fang)地產稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)有(you)望保護剛(gang)需(xu)群(qun)體，打壓炒房(fang)行為和(he)投資行為。筆者認為，未來房(fang)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)征收(shou)可能采(cai)用(yong)分段累(lei)進制(zhi)，會有(you)一定免稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)額度(du)。以(yi)家(jia)庭(ting)或(huo)(huo)機構為單(dan)位，對(dui)計稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)家(jia)庭(ting)于(yu)全(quan)國范圍內所有(you)擁有(you)的(de)產權(quan)房(fang)以(yi)套數(shu)和(he)面(mian)積(ji)相結(jie)合的(de)基礎征收(shou)房(fang)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，并(bing)按照(zhao)家(jia)庭(ting)人數(shu)給(gei)予一定的(de)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)面(mian)積(ji)。稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)基可能是房(fang)產購(gou)置原值(zhi)或(huo)(huo)評估值(zhi)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)方面(mian)可能采(cai)用(yong)分段累(lei)進稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)，以(yi)套數(shu)和(he)面(mian)積(ji)相結(jie)合的(de)標準分檔(dang)征收(shou)，對(dui)炒房(fang)起到一定抑(yi)制(zhi)作用(yong)，使(shi)房(fang)子回歸(gui)居住屬性。此外(wai)，交易(yi)環節未來有(you)望減稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，持有(you)環節稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)大概率(lv)會增(zeng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。

　　從重慶和上海的(de)房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)試點(dian)以及國際(ji)房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)的(de)制度安排看，房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)都會有(you)一(yi)些(xie)稅(shui)(shui)收(shou)優惠和一(yi)定的(de)扣除標準(zhun)，對困難家庭(ting)、低(di)收(shou)入家庭(ting)、困難群體給予一(yi)定的(de)稅(shui)(shui)收(shou)減免。美國現行房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)優惠政策主要分為三類(lei)，一(yi)是(shi)實行直接的(de)免稅(shui)(shui)或減稅(shui)(shui)政策，二是(shi)對弱勢(shi)群體進行延(yan)期納稅(shui)(shui)，三是(shi)當納稅(shui)(shui)人(ren)的(de)財產(chan)(chan)稅(shui)(shui)與個人(ren)收(shou)入的(de)比率(lv)達到一(yi)定標準(zhun)時(shi)，可以進行稅(shui)(shui)收(shou)的(de)減免。除了(le)保(bao)護(hu)剛需，預計房地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)制度也會從我國國情出(chu)發，合并整合相關(guan)的(de)一(yi)些(xie)稅(shui)(shui)種，合理降低(di)房地(di)產(chan)(chan)在建設交(jiao)易環節的(de)一(yi)些(xie)稅(shui)(shui)費(fei)負擔。

　　近期北京(jing)、上海(hai)、廣州、深圳等地的個(ge)人出售住房的增值(zhi)稅(shui)(shui)附(fu)加稅(shui)(shui)率出現下調趨(qu)勢。北京(jing)個(ge)人出售住房增值(zhi)稅(shui)(shui)附(fu)加包(bao)括城市維護(hu)建設稅(shui)(shui)、教育費附(fu)加、地方教育附(fu)加，這三個(ge)稅(shui)(shui)率此前分別是(shi)7%、3%、2%，根(gen)據(ju)相(xiang)關(guan)文件，目前增值(zhi)稅(shui)(shui)附(fu)加稅(shui)(shui)率減(jian)半。上海(hai)市個(ge)人房產交(jiao)易(yi)增值(zhi)稅(shui)(shui)及附(fu)加稅(shui)(shui)已(yi)下調為5.3%。這意味著(zhu)個(ge)人房產交(jiao)易(yi)成本有所下降(jiang)，釋放交(jiao)易(yi)環節的減(jian)稅(shui)(shui)信(xin)號，有望提升(sheng)市場(chang)的流(liu)動性，促進房產資源(yuan)合(he)理流(liu)動。

　　積極看待房地產稅

　　對于房(fang)企(qi)而言，房(fang)地產(chan)稅政策將(jiang)對房(fang)企(qi)短期銷售產(chan)生抑(yi)制影響(xiang)，一(yi)方(fang)(fang)面房(fang)地產(chan)稅會倒逼(bi)房(fang)屋(wu)所(suo)有者出(chu)租或出(chu)售房(fang)產(chan)，增(zeng)加市場(chang)供給(gei)；另一(yi)方(fang)(fang)面房(fang)地產(chan)稅會抑(yi)制投(tou)資性購房(fang)需(xu)求。隨著市場(chang)需(xu)求預期下滑(hua)，房(fang)企(qi)拿(na)地也會相應(ying)地趨(qu)于謹慎理(li)(li)性，預計今年(nian)(nian)房(fang)企(qi)拿(na)地節奏會放(fang)緩(huan)，土(tu)地市場(chang)活躍度(du)較2016年(nian)(nian)、2017年(nian)(nian)會有所(suo)下降，土(tu)地溢價(jia)率逐(zhu)漸回歸合理(li)(li)區間(jian)。

　　在當前市(shi)場(chang)環境尚未(wei)回(hui)暖的(de)情況(kuang)下，由于一(yi)些房(fang)企(qi)杠桿(gan)率較高(gao)，今年(nian)房(fang)地產開(kai)發企(qi)業的(de)資金(jin)(jin)(jin)鏈(lian)壓力會(hui)比較大(da)，預計(ji)部分(fen)房(fang)企(qi)會(hui)加(jia)快推盤和謹慎拿地，以回(hui)籠資金(jin)(jin)(jin)、降低杠桿(gan)。從房(fang)地產企(qi)業信(xin)(xin)用債到(dao)期情況(kuang)看，2019年(nian)-2021年(nian)是房(fang)企(qi)還債高(gao)峰(feng)期，粗略統計(ji)2019年(nian)房(fang)企(qi)信(xin)(xin)用債到(dao)期超5000億(yi)元，2021年(nian)超7000億(yi)元，這對房(fang)企(qi)的(de)現金(jin)(jin)(jin)流形成(cheng)壓力。因此，需(xu)要密切關注(zhu)房(fang)企(qi)跨業投資轉型(xing)風(feng)險和集中布局三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)企(qi)業務風(feng)險。筆者認為，2019年(nian)房(fang)地產市(shi)場(chang)銷售(shou)整體增(zeng)速(su)為下滑趨勢，不同等(deng)級城(cheng)市(shi)將分(fen)化，一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)成(cheng)交量小幅復蘇，三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)可(ke)能逐漸進入市(shi)場(chang)拐點(dian)，對房(fang)企(qi)的(de)營收(shou)、現金(jin)(jin)(jin)流、利潤率等(deng)形成(cheng)考(kao)驗，穩(wen)健優質且(qie)現金(jin)(jin)(jin)流充裕的(de)企(qi)業將持(chi)續發力，部分(fen)激進企(qi)業和資金(jin)(jin)(jin)回(hui)籠差的(de)企(qi)業風(feng)險可(ke)能會(hui)有所暴露。

　　對于(yu)房地產(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)而言，預(yu)計(ji)市場(chang)(chang)成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)有(you)(you)望回(hui)(hui)升，成(cheng)(cheng)交(jiao)價格向合(he)理方向趨(qu)近。因持(chi)有(you)(you)成(cheng)(cheng)本(ben)增加(jia)(jia)，隨著政策進(jin)(jin)程的逐漸明晰，前期持(chi)有(you)(you)過多(duo)房產(chan)(chan)(chan)的投(tou)資者可(ke)能會選擇拋售以規避繳稅，預(yu)計(ji)短期內的二手(shou)房供給會加(jia)(jia)大(da)，疊加(jia)(jia)剛性需求被近期房貸利率和相關稅費率的下(xia)調(diao)所激活，預(yu)計(ji)市場(chang)(chang)的成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)有(you)(you)望回(hui)(hui)升。房產(chan)(chan)(chan)成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)提升，有(you)(you)望促(cu)進(jin)(jin)房產(chan)(chan)(chan)資源的合(he)理流(liu)動，由投(tou)資者向剛需方流(liu)動，這(zhe)有(you)(you)利于(yu)房地產(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)長期健(jian)康發展(zhan)和穩定。

　　價(jia)格方面(mian)，因(yin)(yin)市(shi)(shi)場(chang)供給的(de)(de)增(zeng)加，“以價(jia)換流動(dong)性(xing)”的(de)(de)現象會比較普(pu)遍，部(bu)分(fen)房(fang)企(qi)會采取(qu)降(jiang)價(jia)拉動(dong)銷售的(de)(de)策(ce)(ce)略，這也(ye)會倒逼二(er)(er)手房(fang)持(chi)(chi)有者降(jiang)低價(jia)格預期，預計部(bu)分(fen)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)商品房(fang)價(jia)格將(jiang)緩慢回(hui)落，使房(fang)價(jia)收入比朝(chao)著國際(ji)合(he)理區(qu)間收斂。分(fen)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)看，部(bu)分(fen)三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價(jia)缺乏人(ren)口、經(jing)濟等基(ji)本面(mian)支撐，房(fang)價(jia)存在回(hui)調空間。一二(er)(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)因(yin)(yin)近兩年的(de)(de)調控政(zheng)策(ce)(ce)，部(bu)分(fen)自住需求被抑制，隨(sui)著調控政(zheng)策(ce)(ce)微調和各(ge)地(di)人(ren)才引進政(zheng)策(ce)(ce)效果(guo)逐(zhu)漸(jian)顯現，短期內一二(er)(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價(jia)將(jiang)保持(chi)(chi)平穩。

　　房(fang)(fang)地(di)(di)產稅開征是大勢所趨，未來房(fang)(fang)子的(de)居住(zhu)屬(shu)性將增強(qiang)，投資屬(shu)性可能會有所弱化。因此，筆(bi)者認為，應積極看待房(fang)(fang)地(di)(di)產稅，房(fang)(fang)地(di)(di)產稅有調節(jie)收入(ru)分配(pei)、促進社會公(gong)平的(de)作用。同時，還能籌集(ji)財政(zheng)收入(ru)，提供(gong)公(gong)共服務，也是樓(lou)市調控重要(yao)的(de)長效(xiao)機制之(zhi)一(yi)，利于我(wo)國樓(lou)市長期健康平穩發(fa)展(zhan)。在我(wo)國經濟進入(ru)高質量(liang)發(fa)展(zhan)階(jie)段，房(fang)(fang)地(di)(di)產稅的(de)作用不容小