房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)不同于房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)，是一個(ge)綜合稅(shui)(shui)收(shou)體系概念，涉(she)及(ji)開發、保有(you)(you)和交易(yi)各個(ge)階段。長期以來，房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)受到廣泛關注(zhu)，政(zheng)府近年對其推出也積極表態，但(dan)在(zai)(zai)實際操作過(guo)程中進展卻相對緩慢。2018年市場就曾熱議房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)將(jiang)加快(kuai)審(shen)議甚至出臺，進入2019年，市場又有(you)(you)觀(guan)點(dian)認為(wei)(wei)房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)會在(zai)(zai)年內推出。筆者認為(wei)(wei)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)改革是一個(ge)長期目(mu)標(biao)，未來必定要推出，但(dan)從操作層(ceng)面上看，年內可能(neng)(neng)加快(kuai)立法，但(dan)落地(di)以及(ji)執行依然基(ji)本沒有(you)(you)可能(neng)(neng)性。

　　改革有其必要性

　　長期來看，房(fang)地產稅必(bi)然會推出(chu)，這是因為我國房(fang)地產稅改革有其必(bi)要性，具體來看有擴展(zhan)地方稅源、調控房(fang)地產市(shi)場、優化收(shou)入分配幾方面作用。

　　第(di)一(yi)，房地(di)(di)產稅有望成為(wei)(wei)地(di)(di)方(fang)(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)的(de)(de)(de)(de)主要(yao)稅源，有助于(yu)促使政(zheng)(zheng)府(fu)職能轉變、經濟健康發(fa)展(zhan)。一(yi)直以來，由于(yu)地(di)(di)方(fang)(fang)稅源支柱缺失，我國(guo)(guo)地(di)(di)方(fang)(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)普遍依賴土地(di)(di)批租和土地(di)(di)財(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)(ru)，并(bing)產生了大(da)量的(de)(de)(de)(de)隱性政(zheng)(zheng)府(fu)債務，經濟系統性風險不斷(duan)累(lei)積。開征(zheng)房地(di)(di)產稅可(ke)以為(wei)(wei)地(di)(di)方(fang)(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)帶來相(xiang)對穩定的(de)(de)(de)(de)稅收(shou)，降低其對土地(di)(di)財(cai)政(zheng)(zheng)和隱性債務的(de)(de)(de)(de)依賴，并(bing)賦予其改善當地(di)(di)居住條件與(yu)(yu)環(huan)境(jing)的(de)(de)(de)(de)動(dong)力(li)，從(cong)而(er)形成稅收(shou)與(yu)(yu)社區健康發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)良性循環(huan)。數(shu)據顯示，2013年，美國(guo)(guo)州和地(di)(di)方(fang)(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)財(cai)產稅占其總財(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)(ru)比(bi)重(zhong)約13.3%，而(er)2017年中國(guo)(guo)房產稅收(shou)入(ru)(ru)占地(di)(di)方(fang)(fang)本級財(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)(ru)比(bi)重(zhong)僅2.85%。

　　第二，有助于(yu)(yu)建立房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場長效機制(zhi)(zhi)。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)制(zhi)(zhi)度設(she)計會(hui)(hui)體現“房(fang)(fang)(fang)(fang)住(zhu)(zhu)(zhu)不(bu)炒(chao)”的(de)政策導向(xiang)，未來房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)應(ying)會(hui)(hui)設(she)立免征面積(ji)。對(dui)于(yu)(yu)剛(gang)需(xu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者而言(yan)(yan)，居住(zhu)(zhu)(zhu)條件在平(ping)(ping)均(jun)水平(ping)(ping)以下的(de)居民在保有環節(jie)上將繳很少(shao)的(de)稅(shui)甚至無需(xu)納稅(shui)，再加(jia)(jia)上綜合稅(shui)制(zhi)(zhi)下房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)交易環節(jie)稅(shui)費的(de)大幅清理或(huo)廢止，中低收(shou)入水平(ping)(ping)居民將會(hui)(hui)實質受益，一定(ding)程度上有助于(yu)(yu)剛(gang)需(xu)型(xing)需(xu)求(qiu)的(de)實現。對(dui)于(yu)(yu)投資(zi)型(xing)需(xu)求(qiu)而言(yan)(yan)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)會(hui)(hui)增(zeng)加(jia)(jia)其持有住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)成(cheng)本(ben)，并邊際(ji)上迫使其出(chu)售或(huo)出(chu)租所持有的(de)空置(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)，從而抑制(zhi)(zhi)其投機需(xu)求(qiu)，在增(zeng)加(jia)(jia)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)給的(de)同(tong)時(shi)減少(shao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)空置(zhi)率。對(dui)于(yu)(yu)改善型(xing)需(xu)求(qiu)而言(yan)(yan)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)也(ye)會(hui)(hui)增(zeng)加(jia)(jia)其對(dui)中小(xiao)戶型(xing)的(de)偏好(hao)，從而提高社會(hui)(hui)土地(di)的(de)集(ji)約化利用(yong)水平(ping)(ping)。

　　總體而言，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)的推(tui)出會(hui)改變需求端偏好(hao)，這也(ye)將(jiang)倒逼供給(gei)端為了適(shi)應市場而推(tui)出更(geng)多中(zhong)小戶型，使資源配置更(geng)加合理，從而降低房(fang)價(jia)(jia)(jia)波動率、抑制地(di)產(chan)泡沫，實現住(zhu)房(fang)的居(ju)住(zhu)功能。但是(shi)，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)雖(sui)然一(yi)定(ding)程(cheng)度上會(hui)抑制房(fang)價(jia)(jia)(jia)泡沫，但不是(shi)調控房(fang)價(jia)(jia)(jia)的工具(ju)。美國、日本、韓國等國際(ji)經驗表(biao)明(ming)，長(chang)期看(kan)房(fang)產(chan)稅(shui)并(bing)不影響房(fang)價(jia)(jia)(jia)，這一(yi)方面(mian)是(shi)由于隨著經濟的發展，房(fang)價(jia)(jia)(jia)上漲有(you)其基(ji)本面(mian)因素；另一(yi)方面(mian)是(shi)由于房(fang)產(chan)稅(shui)也(ye)提高了地(di)方政府(fu)改善居(ju)住(zhu)環(huan)境、提供更(geng)多服務的積極性(xing)，使該社(she)區教育、醫療、安(an)保(bao)、環(huan)境發生積極變化(hua)，這些價(jia)(jia)(jia)值反(fan)過來也(ye)會(hui)反(fan)映到(dao)房(fang)地(di)產(chan)價(jia)(jia)(jia)格上面(mian)。

　　第三，有利(li)于優化收入(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)再分配和財(cai)產配置(zhi)，抑制貧富差距擴大。房地(di)產稅的(de)(de)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)主要就是調節收入(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)分配，特(te)別(bie)是個人(ren)財(cai)富的(de)(de)集(ji)聚，起(qi)(qi)到促進(jin)社(she)會公平的(de)(de)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)，同時籌(chou)集(ji)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)收入(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)，用(yong)(yong)來(lai)滿足政(zheng)(zheng)(zheng)府提供公共服務的(de)(de)需求。有專家(jia)表示，房地(di)產稅作(zuo)(zuo)為直接稅，除(chu)了(le)籌(chou)集(ji)政(zheng)(zheng)(zheng)府收入(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)，特(te)別(bie)重要的(de)(de)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)是“抽(chou)肥(fei)補瘦(shou)”的(de)(de)調節效果(guo)。可(ke)見，我國的(de)(de)房地(di)產稅設計的(de)(de)原則是既能夠起(qi)(qi)到籌(chou)集(ji)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)收入(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)的(de)(de)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)，又能夠起(qi)(qi)到調節收入(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)分配、促進(jin)社(she)會公平的(de)(de)積(ji)極效應。

　　當前時機不成熟

　　盡(jin)管房(fang)地(di)產(chan)稅改革具(ju)(ju)有上述必要(yao)性(xing)，但從立法程序、立法難點和逆周期調控幾個方面考慮，筆者(zhe)認為2019年推出房(fang)地(di)產(chan)稅并不(bu)具(ju)(ju)有操作(zuo)性(xing)。

　　第一(yi)，按照已經(jing)立法(fa)通過的幾(ji)個稅(shui)種的立法(fa)流程經(jing)驗看，稅(shui)法(fa)立法(fa)從(cong)初(chu)次審議到正式施行普遍超(chao)過一(yi)年時間。

　　根據立(li)(li)法(fa)(fa)先行的原(yuan)則(ze)，房地(di)(di)產稅(shui)(shui)(shui)改革的第一(yi)步(bu)必然是房地(di)(di)產稅(shui)(shui)(shui)立(li)(li)法(fa)(fa)。從已經立(li)(li)法(fa)(fa)的稅(shui)(shui)(shui)種(zhong)來(lai)看，房地(di)(di)產稅(shui)(shui)(shui)的立(li)(li)法(fa)(fa)需要(yao)經過一(yi)個(ge)完整的流程(cheng)，這意味著房地(di)(di)產稅(shui)(shui)(shui)立(li)(li)法(fa)(fa)從送審(shen)(shen)稿到正(zheng)式施行至少需要(yao)一(yi)年(nian)時間。然而房地(di)(di)產稅(shui)(shui)(shui)牽涉眾多(duo)，立(li)(li)法(fa)(fa)難度遠非一(yi)般小(xiao)稅(shui)(shui)(shui)種(zhong)可比，從2015年(nian)到2018年(nian)，房地(di)(di)產稅(shui)(shui)(shui)立(li)(li)法(fa)(fa)連(lian)續四年(nian)止步(bu)在(zai)全(quan)國人大常(chang)委(wei)會預備審(shen)(shen)議立(li)(li)法(fa)(fa)項目的日(ri)程(cheng)之外。

　　第二，房地產稅(shui)(shui)立法上存在(zai)一(yi)些技(ji)術難點。首先，多(duo)數國家是(shi)在(zai)土(tu)地私有(you)制前(qian)提下開(kai)征房產稅(shui)(shui)，我(wo)國實行土(tu)地公有(you)制，房價包(bao)含土(tu)地的價格(ge)。對(dui)此，筆(bi)者認為理論(lun)上需要經過充分研究(jiu)。

　　其次(ci)，開征房(fang)(fang)地產(chan)(chan)稅需要(yao)完善(shan)的不動(dong)產(chan)(chan)登(deng)記(ji)與房(fang)(fang)價評估制度作為配(pei)套，我國不動(dong)產(chan)(chan)登(deng)記(ji)已經起(qi)步，但房(fang)(fang)價評估體系亟待完善(shan)，否則(ze)計稅基(ji)數(shu)難以(yi)確定，則(ze)無從談論開征。

　　最后，產權歸屬模(mo)糊會(hui)影響(xiang)此后的(de)房產登(deng)記和評(ping)估(gu)環節，正式(shi)開征房產稅時需要有新的(de)設計。我國住(zhu)房市場(chang)經歷了(le)福利分房到市場(chang)化(hua)的(de)轉變，造成了(le)多種形式(shi)住(zhu)房共(gong)存的(de)現(xian)象，包括但不限于房改房、小產權房、經濟適(shi)用(yong)房等。此前滬渝的(de)試點(dian)將這些類(lei)型(xing)排除在(zai)外，沒有觸及重點(dian)和難點(dian)。

　　第(di)三，從今年經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)基(ji)本面(mian)來看(kan)，2019年也(ye)不是房地產稅推出的(de)最佳窗(chuang)口期。2018年我國(guo)受去杠桿政策影響(xiang)，社會融(rong)資規模、廣義貨幣M2同(tong)比(bi)滑落至歷史低位水平(ping)，民(min)(min)企融(rong)資難問題凸(tu)顯，國(guo)內經(jing)(jing)濟(ji)(ji)面(mian)臨下行壓(ya)力，多(duo)項(xiang)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)指標(biao)回落。同(tong)時，外(wai)(wai)部環境日漸復雜(za)嚴峻，人民(min)(min)幣對美元(yuan)匯率曾(ceng)一度逼近7，國(guo)際經(jing)(jing)濟(ji)(ji)顯現頹勢，外(wai)(wai)需走(zou)弱局面(mian)基(ji)本確立。

　　當前各項前瞻指標都反(fan)映出(chu)今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)我(wo)國經濟下(xia)行(xing)壓力依然較大，穩定應(ying)是2019年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)主(zhu)(zhu)要(yao)任(ren)務(wu)。去年(nian)(nian)(nian)(nian)12月召開(kai)的(de)中央經濟工(gong)作會議強調(diao)(diao)，今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)要(yao)繼(ji)續堅(jian)持(chi)穩中求(qiu)進的(de)工(gong)作總(zong)基調(diao)(diao)，主(zhu)(zhu)要(yao)依靠減稅降費、補短板等更加(jia)(jia)積極(ji)的(de)財政(zheng)政(zheng)策(ce)和(he)穩健的(de)貨幣(bi)政(zheng)策(ce)，加(jia)(jia)強逆周期調(diao)(diao)節(jie)。今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)“房(fang)(fang)(fang)住不炒”總(zong)體方(fang)向(xiang)不變，房(fang)(fang)(fang)地(di)產銷售(shou)及投資均面(mian)臨下(xia)行(xing)壓力，如果今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)刻意加(jia)(jia)快推進房(fang)(fang)(fang)地(di)產稅立(li)法落地(di)，可(ke)能進一步削弱房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場(chang)信(xin)心，導致(zhi)價格波動加(jia)(jia)大。因此，從上(shang)述角度(du)看，不適宜在今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)推出(chu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產稅。