國慶假期(qi)期(qi)間，北京地(di)區(qu)以限競房為代表的新房市場明顯回暖(nuan)。房企推盤節(jie)奏加快，疊加節(jie)日(ri)期(qi)間的優(you)惠(hui)活動，使得北京地(di)區(qu)“銀十(shi)”成交出現“開門紅”。

　　中國證券報記者(zhe)走(zou)訪發現，北(bei)京地區部分樓盤“十一”期(qi)間推出了“一口(kou)價”、送(song)車(che)位、送(song)倉儲、打折促銷、送(song)家用電(dian)器(qi)等活動。一些位置較好(hao)(hao)的項目(mu)銷售成績良(liang)好(hao)(hao)。

　　打折成看點

　　不少前期入市的新房樓盤“十一”期間進行打折(zhe)(zhe)促(cu)銷(xiao)，折(zhe)(zhe)扣(kou)通常在(zai)8.5折(zhe)(zhe)左右。有的樓盤價格未出(chu)現明顯折(zhe)(zhe)扣(kou)，但推(tui)出(chu)了買房送(song)車(che)位、送(song)倉儲、送(song)家(jia)電(dian)、送(song)家(jia)具(ju)的活動，優惠力(li)度相(xiang)比“金(jin)九”期間明顯加大。

　　“這(zhe)些活動(dong)9月份(fen)沒有，開發商(shang)希望10月份(fen)能夠清(qing)盤(pan)，因此推出了一系(xi)列活動(dong)。從草簽(qian)到(dao)網簽(qian)大概一個(ge)月時(shi)間(jian)，加(jia)上(shang)銀行放貸的(de)時(shi)間(jian)，10月份(fen)銷(xiao)售(shou)基本(ben)可以(yi)保證年底回款。這(zhe)是總部下(xia)達(da)的(de)銷(xiao)售(shou)任務(wu)。”多個(ge)2018年就入市的(de)限競(jing)房(fang)項目銷(xiao)售(shou)人員(yuan)對中國(guo)證券報記(ji)者表示。

　　根據房產中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)提供的(de)(de)(de)打折(zhe)(zhe)數(shu)(shu)據表，“十一”期間，北京地區(qu)參(can)與(yu)打折(zhe)(zhe)活動(dong)的(de)(de)(de)樓盤數(shu)(shu)量占(zhan)到全市新盤數(shu)(shu)量的(de)(de)(de)四分之一左右，最低折(zhe)(zhe)扣可達到7.8折(zhe)(zhe)。有(you)中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)人員(yuan)稱，自己拿(na)到的(de)(de)(de)是獨家房源，如(ru)果客(ke)戶自己去則沒有(you)折(zhe)(zhe)扣。對此，中(zhong)(zhong)國證(zheng)券報(bao)記者向中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)列(lie)舉的(de)(de)(de)開發商售(shou)樓處(chu)進行(xing)求證(zheng)，得(de)到的(de)(de)(de)答復(fu)均為：中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)拿(na)到的(de)(de)(de)折(zhe)(zhe)扣和(he)開發商的(de)(de)(de)折(zhe)(zhe)扣一致，不存(cun)在中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)所稱的(de)(de)(de)獨立房源。

　　不過，中介及開發商(shang)均(jun)指(zhi)出，并非所(suo)有在售房(fang)源(yuan)都(dou)有這個折扣，折扣只適用部分房(fang)源(yuan)，這些(xie)房(fang)源(yuan)總(zong)價一般較低(di)。

　　“1000萬元的房(fang)子不可能850萬元就賣。”某(mou)新房(fang)樓(lou)盤銷售人員對中國(guo)證券報(bao)記者(zhe)表示，“打(da)折的房(fang)源基本都是(shi)前期較為滯銷的戶型，總價普遍較低(di)。”

　　值得注意的(de)是，部分樓盤目(mu)前價格與(yu)備案價相比折(zhe)扣力(li)度(du)較大。銷售(shou)人員表示，這些(xie)項目(mu)開(kai)盤較早，且疫情期(qi)間(jian)也(ye)有過(guo)優(you)惠政策，目(mu)前的(de)折(zhe)扣是累(lei)積的(de)結(jie)果。

　　以位于南五環某(mou)商(shang)辦項(xiang)目為例，這是(shi)頭部開(kai)發商(shang)重點開(kai)發的精裝修(xiu)項(xiang)目，2015年開(kai)盤(pan)時銷(xiao)售(shou)火爆，一(yi)度(du)達到(dao)(dao)5萬(wan)元/平方(fang)(fang)米(mi)。此后(hou)(hou)，商(shang)辦項(xiang)目限購，只能出(chu)售(shou)給公司類客戶，不能出(chu)售(shou)給個人(ren)，且(qie)無法(fa)貸款(kuan)購買。該項(xiang)目限購后(hou)(hou)，價(jia)(jia)格(ge)一(yi)路走低(di)，疫(yi)情期間推(tui)出(chu)8折(zhe)優惠，“十(shi)一(yi)”期間又推(tui)出(chu)了額(e)外優惠活動，目前價(jia)(jia)格(ge)跌至(zhi)3萬(wan)元/平方(fang)(fang)米(mi)。“如果按照開(kai)盤(pan)價(jia)(jia)，目前屬(shu)于6折(zhe)優惠，但不是(shi)一(yi)次性(xing)到(dao)(dao)位的價(jia)(jia)格(ge)。”樓(lou)盤(pan)銷(xiao)售(shou)人(ren)員對中國證(zheng)券報(bao)記者表(biao)示(shi)。

　　看盤客戶多

　　“金九”期(qi)(qi)間不(bu)少開發商的銷(xiao)售(shou)表現欠(qian)佳，“銀十”則加速(su)了搶收(shou)進度。從機(ji)構(gou)監測(ce)數據看，9月28日至9月30日，北京市12個(ge)新盤項(xiang)(xiang)目取得(de)預售(shou)證，部分項(xiang)(xiang)目拿證當日即(ji)開盤銷(xiao)售(shou)。記者(zhe)走訪多個(ge)新入市的項(xiang)(xiang)目了解到，“十一”前后開盤的多個(ge)項(xiang)(xiang)目銷(xiao)售(shou)情況不(bu)錯(cuo)。某中(zhong)介機(ji)構(gou)銷(xiao)售(shou)人(ren)員稱，“公司項(xiang)(xiang)目品(pin)質確實好，項(xiang)(xiang)目前期(qi)(qi)在廣告上也(ye)下了功夫。”

　　位于海淀區某新開盤(pan)項(xiang)目處(chu)(chu)一名保安人(ren)員(yuan)稱，開盤(pan)當(dang)日來(lai)看(kan)房客(ke)戶從接待(dai)(dai)大(da)廳(ting)排(pai)到(dao)大(da)廳(ting)外院子臺階(jie)下。記者(zhe)在售樓處(chu)(chu)看(kan)到(dao)，當(dang)日下午(wu)2點至3點之間，售樓處(chu)(chu)看(kan)房人(ren)員(yuan)來(lai)來(lai)往(wang)往(wang)，大(da)約25組的接待(dai)(dai)位置(zhi)均坐(zuo)滿，客(ke)戶不斷來(lai)往(wang)樣(yang)板(ban)間和(he)接待(dai)(dai)處(chu)(chu)之間。

　　“項目10月(yue)1日開放(fang)樣板間，當(dang)天登記客戶100多組，目前有(you)250組左右。”海淀(dian)區西北旺某項目銷售人(ren)員(yuan)介(jie)紹，該(gai)項目有(you)3個主力戶型。

　　該銷售人員稱，周邊已(yi)多年沒有新盤入市，樣(yang)板間(jian)開(kai)放(fang)后前來(lai)看盤客(ke)戶很多，“我下午過來(lai)的，目前已(yi)接待12組客(ke)戶。”

　　中原地產首席分析師張大偉認為，9月(yue)(yue)底(di)以來，房企新(xin)項(xiang)目(mu)入(ru)市(shi)(shi)積極性提(ti)高，主要為了(le)避(bi)免年末(mo)可能出(chu)現不確定情況(kuang)。新(xin)房項(xiang)目(mu)加(jia)快入(ru)市(shi)(shi)，開(kai)啟10月(yue)(yue)份的(de)搶收(shou)大戰。北京市(shi)(shi)住(zhu)建委網站信息顯示，9月(yue)(yue)末(mo)共(gong)公布了(le)12個(ge)住(zhu)宅項(xiang)目(mu)的(de)預售許(xu)可證，大多是一(yi)些高品質項(xiang)目(mu)。從目(mu)前情況(kuang)看，熱門項(xiang)目(mu)銷售數(shu)據均較好，9月(yue)(yue)底(di)入(ru)市(shi)(shi)的(de)項(xiang)目(mu)累計收(shou)獲(huo)超過130億元(yuan)銷售額。

　　去化仍承壓

　　克而瑞研究中心數據顯示，2020年9月(yue)，TOP100房企(qi)實現銷售操盤金(jin)額11905.6億元(yuan)，單月(yue)業績(ji)(ji)同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長29%，增(zeng)(zeng)幅有所收窄(zhai)。從累計銷售看，百強房企(qi)1-9月(yue)操盤銷售規模同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長9.2%，累計業績(ji)(ji)增(zeng)(zeng)速自7月(yue)首次回正后繼續提升。分季(ji)度(du)(du)看，第(di)三季(ji)度(du)(du)操盤銷售規模同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長近28.5%，較一、二季(ji)度(du)(du)恢復(fu)明顯。但(dan)9月(yue)份規模房企(qi)的去化速度(du)(du)放緩，預計四季(ji)度(du)(du)房企(qi)去化壓(ya)力仍(reng)然較大。

　　業(ye)(ye)內(nei)人士認(ren)為，受疫(yi)情等因素影響，前(qian)三季度房(fang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)績(ji)目(mu)標(biao)完成率整體表現(xian)不及2018年、2019年同(tong)期。房(fang)企(qi)(qi)整體銷(xiao)售和供貨(huo)節(jie)奏后(hou)移，四季度作(zuo)為市場供貨(huo)高峰(feng)期，房(fang)企(qi)(qi)供貨(huo)加(jia)(jia)速(su)將(jiang)帶動成交量上(shang)升(sheng)。但(dan)行業(ye)(ye)去化承壓的(de)(de)基(ji)本(ben)面尚待改善，企(qi)(qi)業(ye)(ye)全(quan)年業(ye)(ye)績(ji)目(mu)標(biao)主要依靠增(zeng)加(jia)(jia)供貨(huo)量來實現(xian)。此外，房(fang)企(qi)(qi)應積極采取措(cuo)施(shi)，應對(dui)房(fang)地產(chan)資(zi)(zi)管新規，深(shen)化線上(shang)線下銷(xiao)售渠道，制定合理的(de)(de)價格策(ce)略，把握重要營(ying)銷(xiao)節(jie)點(dian)。在提振銷(xiao)售業(ye)(ye)績(ji)的(de)(de)同(tong)時，加(jia)(jia)強回(hui)款流程管控(kong)，保(bao)障資(zi)(zi)金周(zhou)轉。