“金(jin)九”期(qi)(qi)間，重(zhong)點城市(shi)樓市(shi)普遍未現明顯升溫行情。北京地區由(you)于(yu)7、8月集(ji)中釋放需求，9月市(shi)場出現疲(pi)軟，銷(xiao)售額環比下(xia)滑(hua)明顯。不過，開發商推盤步伐并未停歇(xie)，機構(gou)普遍看好(hao)國慶假(jia)期(qi)(qi)行情。

　　“金九”成(cheng)交平淡

　　中國證券報記者梳(shu)理發現，三季度市場(chang)總體(ti)降溫。一(yi)方(fang)面，二季度需求釋放，出(chu)現自(zi)然(ran)回(hui)(hui)落；另一(yi)方(fang)面，三季度調控(kong)政策密集出(chu)臺，信貸(dai)政策趨(qu)緊，市場(chang)預(yu)期(qi)下行。預(yu)計四季度成(cheng)交(jiao)繼續回(hui)(hui)落，重點城市價(jia)格普(pu)遍走平。

　　業內人(ren)士指出，自7月以來(lai)，深圳、南(nan)京、杭州、成都(dou)等地紛紛出臺調控升級政策，遏制(zhi)“炒(chao)房”，政策效(xiao)果顯現。

　　易(yi)居(ju)研究院智庫中心研究總監嚴躍(yue)進表(biao)示(shi)，首付比例提高可以抑制投(tou)資投(tou)機需求(qiu)，“限房價競地(di)價”等政(zheng)策(ce)有助于增加住房供應，穩(wen)定房價。如果“金九銀十”期間(jian)仍出現市場炒作，預計(ji)政(zheng)策(ce)繼續(xu)收緊。

　　機構監測數據顯示，三季(ji)(ji)度重(zhong)點城(cheng)市二手(shou)房成(cheng)交(jiao)量(liang)普遍(bian)回落，超過8成(cheng)城(cheng)市成(cheng)交(jiao)環(huan)比下滑。回落幅(fu)(fu)度靠前(qian)的城(cheng)市主要有兩類(lei)(lei)，一類(lei)(lei)是在7月經歷調控加碼(ma)的城(cheng)市，如(ru)(ru)深圳、東莞以及(ji)(ji)南(nan)京。其中(zhong)，深圳環(huan)比降(jiang)幅(fu)(fu)接近50%，降(jiang)幅(fu)(fu)居前(qian)；東莞成(cheng)交(jiao)量(liang)環(huan)比降(jiang)幅(fu)(fu)達42%，南(nan)京三季(ji)(ji)度成(cheng)交(jiao)環(huan)比下滑25%。另一類(lei)(lei)是環(huan)渤海(hai)城(cheng)市群中(zhong)的城(cheng)市，如(ru)(ru)大連、廊坊及(ji)(ji)濟南(nan)等(deng)，降(jiang)幅(fu)(fu)分(fen)別為33%、25%及(ji)(ji)19%。

　　廣州、武漢及西(xi)(xi)安(an)等城市(shi)三季(ji)度(du)成(cheng)交(jiao)環比繼續增長。其中，武漢市(shi)場啟動(dong)較晚，三季(ji)度(du)市(shi)場仍處在(zai)恢(hui)復通道(dao)，三季(ji)度(du)成(cheng)交(jiao)環比增長21%。廣州、西(xi)(xi)安(an)三季(ji)度(du)成(cheng)交(jiao)量環比分別增長23%和(he)19%。

　　“銀(yin)十”值得期待(dai)

　　前(qian)期(qi)開發商開工率整體較高(gao)，使得推盤量有充(chong)分保障。假期(qi)期(qi)間看房人數有望出現小(xiao)高(gao)潮，不(bu)少機(ji)構期(qi)待“銀十”期(qi)間成交(jiao)量的突破(po)。

　　機(ji)構數據顯示，三季度重(zhong)點(dian)18城二(er)手住(zhu)宅實際成交(jiao)量(liang)環比(bi)下(xia)滑(hua)(hua)9%。1-9月66城新(xin)房(fang)(fang)市(shi)場(chang)累計成交(jiao)套數同(tong)比(bi)下(xia)滑(hua)(hua)9.4%，成交(jiao)面(mian)積累計同(tong)比(bi)下(xia)滑(hua)(hua)8.8%，市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)恢復。國家統計局發布的(de)數據顯示，1-8月商品房(fang)(fang)銷售額同(tong)比(bi)增長(chang)。預計“十(shi)一(yi)”黃金周將出現一(yi)波(bo)新(xin)房(fang)(fang)成交(jiao)小高峰(feng)。

　　克而瑞(rui)研究中心指出，受疫(yi)情影響，不少房企一季度(du)(du)銷(xiao)(xiao)售受阻，二季度(du)(du)市場出現一定程度(du)(du)反彈(dan)，但整體去(qu)化較(jiao)慢，導致2020年上半年百強房企的去(qu)化周期提(ti)升至5年。隨(sui)著銷(xiao)(xiao)售逐步恢復，去(qu)化周期將持續(xu)回落。

　　具體看，三成房(fang)(fang)企(qi)(qi)土儲(chu)(chu)去化周期在(zai)4年以(yi)(yi)下，七成百強(qiang)房(fang)(fang)企(qi)(qi)的去化周期在(zai)4年以(yi)(yi)上(shang)。結合上(shang)市房(fang)(fang)企(qi)(qi)的業績情況看，大(da)部分房(fang)(fang)企(qi)(qi)土地儲(chu)(chu)備相對(dui)充足，未來(lai)土儲(chu)(chu)將更重“質(zhi)”而不是“量”。

　　分梯(ti)隊看(kan)，龍頭房企拿地相對理智，且銷售(shou)能力(li)較(jiao)強。其(qi)中，恒大、萬科去化周期(qi)低于3年(nian)。其(qi)余梯(ti)隊房企去化周期(qi)均超過5年(nian)，部分企業甚至接近10年(nian)，需要(yao)警惕庫存的風(feng)險(xian)，未來仍需增(zeng)大銷售(shou)力(li)度，以促銷售(shou)作(zuo)為工作(zuo)重心。

　　租賃市場回暖

　　租(zu)房市(shi)場(chang)熱度明顯(xian)回升(sheng)，熱點(dian)城(cheng)市(shi)新增供應(ying)量較多。

　　機構數據顯(xian)示，2020年三季度，重點19城的(de)平(ping)(ping)均租金(jin)(jin)在41.1元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，同比(bi)下(xia)降0.4%。在一線城市中，上海(hai)的(de)平(ping)(ping)均租金(jin)(jin)同比(bi)持平(ping)(ping)，其余三城租金(jin)(jin)同比(bi)均有不(bu)同程(cheng)度下(xia)跌；新一線城市中杭州(zhou)租金(jin)(jin)價格為52.7元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，南京、武漢、天(tian)津租金(jin)(jin)超過(guo)40元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)，其他城市的(de)租金(jin)(jin)價格多在20元(yuan)(yuan)至(zhi)40元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)(yue)之(zhi)間(jian)。

　　從月(yue)度新(xin)增供(gong)應量看，在(zai)一線城(cheng)市中，上海的租(zu)賃房(fang)源新(xin)增供(gong)應量領(ling)先，同(tong)比(bi)去(qu)年基本持(chi)平(ping)；在(zai)新(xin)一線城(cheng)市中，武漢新(xin)增租(zu)房(fang)供(gong)應領(ling)先，重慶、沈陽、合肥、長沙的租(zu)房(fang)供(gong)應量同(tong)比(bi)漲幅超過(guo)20%。

　　業內人士(shi)指出(chu)，機構(gou)化(hua)是租賃行業未來發(fa)展趨勢。隨著“00后”“95后”進入租賃市(shi)場，多(duo)樣化(hua)將(jiang)成(cheng)為行業的供給形態。