樓市(shi)熱度不(bu)減，地方(fang)調(diao)控不(bu)斷(duan)。

　　9月14日，曾創造了(le)近六萬人搖號紀(ji)錄的成都(dou)，出(chu)臺了(le)“15條房產新政”嚴打炒作行為。在住房政策上(shang)，成都(dou)加大了(le)對棚(peng)改、無房家(jia)庭(ting)(ting)搖號的比(bi)例(li)，其中棚(peng)改優(you)先(xian)最低比(bi)例(li)由(you)10%提高到20%，無房居(ju)民家(jia)庭(ting)(ting)優(you)先(xian)最低比(bi)例(li)由(you)棚(peng)改優(you)先(xian)后剩余房源(yuan)的50%提高到60%。

　　包(bao)括(kuo)成都在內(nei)，截至目(mu)前，已有多(duo)個熱(re)點城市出臺了(le)樓市調控(kong)新政。據(ju)不完全統(tong)計，今年7月(yue)以來，包(bao)括(kuo)杭(hang)州(zhou)、東莞、寧(ning)波(bo)、內(nei)蒙古、深(shen)圳(zhen)、南(nan)京、無錫、沈陽、常(chang)州(zhou)、成都等11個省市先后出臺樓市調控(kong)收緊(jin)政策。與此(ci)同時(shi)，兩個月(yue)內(nei)16城接受(shou)了(le)中央(yang)的(de)“窗(chuang)口指(zhi)導”。

　　而國家統計局14日發布的8月70個大(da)中城市(shi)新建商品住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價格指數顯示，70個大(da)中城市(shi)房地產市(shi)場運(yun)行總體平穩。各線城市(shi)新建商品住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價格環比漲幅(fu)略微擴(kuo)大(da)，二(er)線城市(shi)二(er)手住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價格環比漲幅(fu)回落。

　　樓市調(diao)控政策(ce)打(da)補(bu)丁

　　9月14日(ri)，成(cheng)都市(shi)政府(fu)(fu)官網發布《成(cheng)都市(shi)人民政府(fu)(fu)辦公廳關于保持(chi)我(wo)市(shi)房地產市(shi)場(chang)平穩健康發展的通知(zhi)》，對土地市(shi)場(chang)、金(jin)融信貸政策、租賃市(shi)場(chang)、住房市(shi)場(chang)等(deng)都進行(xing)了調整。

　　成都一位劉姓房(fang)企負責人士(shi)告(gao)訴(su)第一財經，成都的(de)(de)樓市調(diao)(diao)控政(zheng)策與(yu)杭州(zhou)的(de)(de)樓市調(diao)(diao)控政(zheng)策有一定的(de)(de)相似性，都加大了對無(wu)房(fang)戶的(de)(de)傾斜。“熱(re)點城市樓市調(diao)(diao)控盡量優先剛(gang)需，壓制(zhi)炒房(fang)套利(li)應該是精細化調(diao)(diao)控的(de)(de)一個主邏輯。”他表示。

　　9月(yue)12日，三線(xian)城市常(chang)州(zhou)也開(kai)始執(zhi)行新的(de)房地產調控(kong)新政。諸(zhu)如(ru)，涉及限貸政策的(de)“已擁有(you)一套住(zhu)房且購房貸款未結清的(de)家(jia)庭，再次(ci)貸款最低首付(fu)60%”，調控(kong)強(qiang)度絲毫不遜色于沈陽二套首付(fu)比為50%。這背后與常(chang)州(zhou)房價持續上漲(zhang)有(you)直接關系。綜合克(ke)而瑞等外部數據，常(chang)州(zhou)房價今年(nian)除了(le)2月(yue)受疫情影響回落了(le)一點，自3月(yue)開(kai)始，新房就一路上行至(zhi)2萬元/平方米，漲(zhang)幅(fu)近20%。

　　今年(nian)7月(yue)(yue)(yue)70個(ge)大中(zhong)城(cheng)(cheng)市中(zhong)，銀(yin)(yin)川新(xin)(xin)房(fang)價格(ge)環(huan)比(bi)漲幅排(pai)(pai)名(ming)全國(guo)第(di)一，環(huan)比(bi)漲幅2%，這也(ye)是銀(yin)(yin)川連續(xu)三(san)個(ge)月(yue)(yue)(yue)新(xin)(xin)房(fang)價格(ge)環(huan)比(bi)漲幅排(pai)(pai)名(ming)第(di)一。9月(yue)(yue)(yue)8日，銀(yin)(yin)川市住(zhu)房(fang)和(he)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設局召開了(le)銀(yin)(yin)川市房(fang)地(di)產市場調(diao)控(kong)會商會，頒布了(le)樓市“限價令(ling)”。 對于(yu)9月(yue)(yue)(yue)1日前開盤(pan)的項(xiang)目，短期內以(yi)9月(yue)(yue)(yue)份(fen)擬銷售(shou)均(jun)(jun)價不得高(gao)于(yu)8月(yue)(yue)(yue)份(fen)均(jun)(jun)價為原則予(yu)以(yi)調(diao)控(kong)。近期，銀(yin)(yin)川市住(zhu)房(fang)和(he)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設局將參(can)照8月(yue)(yue)(yue)份(fen)備案(an)均(jun)(jun)價，分業態(tai)為各(ge)房(fang)地(di)產開發企業提出調(diao)價建(jian)議。

　　9月4日，杭州市(shi)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)保障和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產管理局發(fa)布了《進一步促進房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場平穩健(jian)康發(fa)展的通(tong)知(zhi)》。其(qi)中，在無(wu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)家庭(ting)認定標準上，杭州明確30周(zhou)歲(sui)以上未婚(hun)單(dan)身且在本市(shi)限購(gou)(gou)范圍內無(wu)自有(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)記錄的購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人、離(li)異單(dan)身滿(man)3年且在本市(shi)限購(gou)(gou)范圍內無(wu)自有(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)記錄滿(man)3年的購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人，可認定為無(wu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)家庭(ting)。

　　58安居(ju)客房(fang)產研究院(yuan)分院(yuan)院(yuan)長張波(bo)分析，從(cong)7月開始各城市不斷收(shou)緊調控(kong)政策，包括(kuo)杭(hang)州、東莞、寧波(bo)、深圳、南京等眾多(duo)城市都已(yi)出(chu)臺調控(kong)措施，調控(kong)收(shou)緊的(de)信號表現明顯(xian)。從(cong)8月房(fang)價來看，全國(guo)市場熱度的(de)下降已(yi)經有所體(ti)現，但一線城市的(de)房(fang)價上漲態勢(shi)持續。

　　華(hua)東一中型券商的房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業資深分析師表示，無(wu)論是近段時間的城(cheng)(cheng)市座談、12家(jia)房(fang)(fang)企座談，還是新近的房(fang)(fang)企融資“三條(tiao)紅(hong)線”標準，東莞、深圳等(deng)部分城(cheng)(cheng)市對樓(lou)市調(diao)控(kong)(kong)持續(xu)打補丁，共同體現了房(fang)(fang)地(di)產政策的新特征(zheng)“精準調(diao)控(kong)(kong)”。

　　“并非說一(yi)(yi)(yi)線(xian)、新一(yi)(yi)(yi)線(xian)城市(shi)是政府(fu)調控的重點(dian)，任何(he)房(fang)價漲幅(fu)較高的城市(shi)都可(ke)能進入調控之(zhi)列。”第一(yi)(yi)(yi)太(tai)平戴維斯深圳公(gong)司(si)副董事總經(jing)理、深圳投(tou)資部主管吳睿(rui)表示(shi)。

　　上(shang)海中原(yuan)(yuan)地(di)產市場分析師盧文曦對第一財(cai)經表示，各個地(di)方(fang)的(de)樓(lou)市都在降(jiang)溫(wen)。從7月以來(lai)各地(di)的(de)調控手段來(lai)看，調控主(zhu)要以堵漏(lou)洞為主(zhu)，例如對假(jia)離婚、人才落戶、社保年(nian)限(xian)等(deng)問題加以限(xian)制，這也是在補足原(yuan)(yuan)先的(de)漏(lou)洞和短(duan)板，確保政策(ce)實施(shi)的(de)力度。

　　“調(diao)控(kong)政策(ce)出來(lai)以后，成交量會(hui)有所收縮，但會(hui)是一個(ge)逐漸收縮的(de)(de)長(chang)期過程，不排(pai)除(chu)會(hui)有繼(ji)續打補丁的(de)(de)可(ke)能性，希望通過溫和的(de)(de)回調(diao)來(lai)防止炒樓的(de)(de)投機(ji)行為(wei)，從而防止使用高杠桿的(de)(de)投機(ji)客造(zao)成房價(jia)的(de)(de)大幅波動。”盧文(wen)曦表示。

　　房價整體穩(wen)定大趨勢不變

　　就房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場問題(ti)，中央高(gao)層和相關(guan)部委近(jin)期連續召開(kai)三場會議(yi)，三度重申(shen)“不將房(fang)(fang)地(di)產(chan)作為短(duan)期刺(ci)激經濟的(de)手段”，強調堅持問題(ti)導向，高(gao)度重視當前房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場出現的(de)新情況新問題(ti)。這三場會議(yi)涉(she)及至(zhi)少(shao)央行、住建部、銀保監(jian)會、證監(jian)會等六大(da)部委，以及十(shi)幾個熱點城市(shi)和多家大(da)型房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業。

　　在地(di)方層面(mian)，自7月以來，包(bao)(bao)括東(dong)莞、寧波、深(shen)圳(zhen)、南京等(deng)(deng)多個城(cheng)市(shi)紛紛發布樓市(shi)調(diao)控(kong)收緊(jin)政(zheng)(zheng)(zheng)策。近半個月內，熱點城(cheng)市(shi)出(chu)臺的(de)約(yue)束(shu)性調(diao)控(kong)政(zheng)(zheng)(zheng)策十分密(mi)集，包(bao)(bao)括杭州、無錫、沈陽、常州、銀川等(deng)(deng)多個城(cheng)市(shi)均出(chu)臺樓市(shi)收緊(jin)政(zheng)(zheng)(zheng)策。

　　例如(ru)此輪(lun)進入(ru)調控之列的(de)東莞、常州等不少城市，2020年(nian)上半(ban)年(nian)土地(di)市場熱(re)度較高，土拍成交(jiao)溢(yi)價(jia)率(lv)持續上行(xing)。綜合(he)多家(jia)券商對主流房企的(de)跟(gen)蹤數據來看(kan)，目前庫(ku)存處于歷史較低水(shui)平，補庫(ku)存需求強烈，在上半(ban)年(nian)融資趨松(song)環境下，房企積極拿(na)地(di)推動(dong)凈(jing)負債率(lv)有所回升。

　　華創證券的研究報告(gao)顯示(shi)，上半年(nian)(nian)(nian)，房(fang)地產板塊(kuai)凈負(fu)債率87.9%，較(jiao)2019年(nian)(nian)(nian)末(mo)增(zeng)長6.4個百分(fen)點。其中，一線房(fang)企凈負(fu)債率為64.9%，較(jiao)2019年(nian)(nian)(nian)末(mo)增(zeng)加8.3個百分(fen)點；二線房(fang)企凈負(fu)債率為121.9%，較(jiao)2019年(nian)(nian)(nian)末(mo)增(zeng)加4.2個百分(fen)點；三(san)線房(fang)企凈負(fu)債率為91.9%，較(jiao)2019年(nian)(nian)(nian)末(mo)增(zeng)加4.9個百分(fen)點。

　　8月(yue)20日，住房和(he)城鄉建(jian)設部(bu)、人民銀行在(zai)北京召開“重點房地產企(qi)業座談會”，傳達了重點房企(qi)融(rong)資新(xin)規：房企(qi)剔除預收款(kuan)后(hou)的(de)資產負債(zhai)率(lv)不(bu)得(de)大于70%，凈負債(zhai)率(lv)不(bu)得(de)大于100%，現金(jin)短債(zhai)比不(bu)小于1。“三條(tiao)紅(hong)線”政策也(ye)引發諸多房企(qi)關注(zhu)。

　　深圳一(yi)家TOP5的房企(qi)負責人士向第(di)一(yi)財經(jing)記者直(zhi)言，基于去(qu)杠桿的融資大背景(jing)及地產調控精(jing)細化(hua)的大趨勢，考慮到公司目前項(xiang)目一(yi)方面(mian)整(zheng)體去(qu)庫存(cun)力(li)度可觀(guan)；另一(yi)方面(mian)，在熱點(dian)城(cheng)市(shi)和三四線城(cheng)市(shi)的去(qu)庫存(cun)分化(hua)嚴重。“后續(xu)我們(men)(men)還(huan)是(shi)會去(qu)拿地，但(dan)是(shi)我們(men)(men)盡量會挑選比較(jiao)有前景(jing)的城(cheng)市(shi)和投資回報率(lv)比較(jiao)好(hao)的項(xiang)目，不會為了土儲規模擴(kuo)張去(qu)到三四線，現(xian)金為王。”

　　“‘三條紅(hong)線’背景下，更(geng)關注經營性現(xian)金流指標(biao)應(ying)該是不(bu)少房企(qi)的共(gong)同(tong)選擇，不(bu)排除(chu)房企(qi)出售部分經營性物(wu)業以緩解現(xian)金流緊(jin)張。”吳睿續稱。

　　總體(ti)上看(kan)，在持續收緊(jin)的(de)樓(lou)市(shi)調控政策(ce)之下，8月全國樓(lou)市(shi)整體(ti)仍(reng)保(bao)持平穩(wen)的(de)態(tai)勢。

　　國家統計局城(cheng)(cheng)市(shi)司(si)首(shou)席統計師孔鵬解讀稱， 8月份，初步測算(suan)，4個(ge)一線城(cheng)(cheng)市(shi)新建商(shang)品住(zhu)宅銷售價(jia)(jia)格環(huan)比(bi)上(shang)漲0.6%，漲幅(fu)比(bi)上(shang)月擴大(da)0.1個(ge)百(bai)分(fen)點。其中(zhong)，北(bei)京(jing)、上(shang)海、廣州(zhou)和深(shen)圳分(fen)別(bie)上(shang)漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住(zhu)宅銷售價(jia)(jia)格環(huan)比(bi)上(shang)漲1.0%，漲幅(fu)比(bi)上(shang)月擴大(da)0.3個(ge)百(bai)分(fen)點。其中(zhong)，北(bei)京(jing)、上(shang)海、廣州(zhou)和深(shen)圳分(fen)別(bie)上(shang)漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

　　31個(ge)(ge)二(er)線城市新(xin)建商(shang)品住宅(zhai)(zhai)銷售價格環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.6%，漲(zhang)(zhang)幅比上(shang)月(yue)(yue)擴大0.1個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)；二(er)手(shou)住宅(zhai)(zhai)銷售價格環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.4%，漲(zhang)(zhang)幅比上(shang)月(yue)(yue)回落0.1個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。35個(ge)(ge)三線城市新(xin)建商(shang)品住宅(zhai)(zhai)和二(er)手(shou)住宅(zhai)(zhai)銷售價格環(huan)比分別(bie)上(shang)漲(zhang)(zhang)1.0%和0.6%，漲(zhang)(zhang)幅比上(shang)月(yue)(yue)分別(bie)擴大0.2和0.1個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。

　　中原(yuan)地(di)產首席市(shi)場分(fen)(fen)析(xi)師張大偉分(fen)(fen)析(xi)，從全(quan)國70大城市(shi)房價(jia)數據看，8月(yue)新(xin)建住宅有59個(ge)城市(shi)房價(jia)上漲，這與(yu)2019年(nian)三(san)季度最(zui)高點(dian)持(chi)平(ping)(ping)；二手房70城市(shi)房價(jia)數據，上漲城市(shi)47個(ge)，與(yu)2019年(nian)7月(yue)持(chi)平(ping)(ping)。

　　盧文曦認為，8月的(de)房價指數環比漲幅(fu)雖然有所(suo)下(xia)降，但很(hen)多(duo)地區依舊維持(chi)了環比上(shang)漲的(de)趨勢。很(hen)多(duo)城市(shi)加入調(diao)控升級的(de)行列，主要還是(shi)防止(zhi)市(shi)場出現(xian)過(guo)(guo)熱(re)狀態(tai)(tai)。七八月份淡季不淡，樓(lou)市(shi)的(de)情緒高漲，成交基(ji)數被推高。而(er)“金九銀十”本身就是(shi)樓(lou)市(shi)較熱(re)的(de)傳統銷(xiao)售期，政(zheng)府也(ye)希望(wang)通過(guo)(guo)這些政(zheng)策來表明對(dui)市(shi)場過(guo)(guo)熱(re)的(de)管控態(tai)(tai)度(du)，防止(zhi)非理性的(de)行為表現(xian)。

　　張波說，由于購房(fang)(fang)者對(dui)于后市依然持樂觀態度(du)，只(zhi)要限購以及差別(bie)化(hua)信貸政策(ce)不(bu)發生(sheng)改變，樓市熱度(du)較(jiao)高(gao)城市的(de)調控持續收緊，房(fang)(fang)價(jia)整體穩定的(de)大(da)態勢不(bu)會改變。另外，近期從金融側加(jia)大(da)對(dui)房(fang)(fang)企的(de)“三道(dao)紅線”的(de)負債控制，9月樓市房(fang)(fang)企或明或暗打折的(de)現(xian)象預計會增多(duo)，在(zai)拉動銷量(liang)提升的(de)同時，也(ye)能保持房(fang)(fang)價(jia)的(de)整體平穩。

　　作者：吳(wu)俊捷 林小(xiao)昭 陸瑤