9月商品房銷售創歷史同期新高 “三道紅線”下房企投資趨于穩健

　　10月19日(ri)，國(guo)家統計局發布“2020年(nian)1-9月份全國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發投資和(he)銷(xiao)售情況(kuang)”數據。今(jin)年(nian)三季(ji)度以來，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場延續(xu)了此(ci)前(qian)的(de)回(hui)溫態勢，市場表現持續(xu)升(sheng)溫。其中，在(zai)房(fang)(fang)企加(jia)速推盤等因素的(de)刺激下，9月單月的(de)銷(xiao)售面積(ji)和(he)銷(xiao)售金額(e)均(jun)創下歷史(shi)同期新高(gao)。

　　同期，房地產開(kai)發(fa)投資(zi)、房企到位資(zi)金等(deng)數(shu)據也在(zai)持續(xu)回暖。進入(ru)第三季度，房地產開(kai)發(fa)景氣指數(shu)超過100的臨界點，并(bing)不(bu)斷(duan)接近疫情(qing)前的水平。

　　但由于前期“缺口”較大，截至9月末，全國商品房(fang)銷售(shou)面(mian)積(ji)仍然(ran)低于去年(nian)同期，意味著市場(chang)距(ju)離此前兩年(nian)的(de)峰值仍有(you)差距(ju)。

　　與(yu)此同(tong)時(shi)，市(shi)場環境在不斷(duan)變化。隨著“三道紅(hong)線”為(wei)主(zhu)的融資(zi)監管政策付諸實施，房(fang)企在投資(zi)、融資(zi)、拿地、銷售等方面(mian)的策略都在調(diao)整。分析人士認(ren)為(wei)，四季度的市(shi)場走勢仍存疑問。

　　融資新政刺激推盤

　　在遭遇疫情重(zhong)創后，房地產市(shi)場從今年二季(ji)度開始逐(zhu)漸回溫，升溫勢頭延續至今。在這(zhe)期間，隨著信(xin)貸政策的寬松和(he)前期壓抑需求的釋放，市(shi)場交易量一直(zhi)維持在高(gao)位。

　　今年(nian)9月單月，全國商品房銷售(shou)面積為(wei)1.86億(yi)平方(fang)米，同比上漲7.25%；銷售(shou)額為(wei)1.87萬億(yi)元(yuan)，同比上漲16%。兩項指(zhi)標均創下歷(li)史同期新高。這(zhe)也(ye)是自今年(nian)5月以來(lai)，樓市成交規模連續5個月高于(yu)去年(nian)同期。

　　就9月(yue)市場而言，房企(qi)加速(su)推盤，以及部分企(qi)業降價促銷(xiao)，成為(wei)刺激(ji)市場交易的關鍵因素。

　　上海易居研(yan)究(jiu)院的(de)一份統(tong)計顯示(shi)，9月100個(ge)城市新建商品住宅供應量為7529萬平方米，創下(xia)近(jin)10年(nian)的(de)月度新高。

　　該機構指出(chu)，歷史上(shang)，9月份普遍(bian)都是(shi)預(yu)售政策(ce)較為寬(kuan)松(song)、供應(ying)明顯增加的(de)月份。此次出(chu)現(xian)供應(ying)井噴，最(zui)核(he)心的(de)原(yuan)因在于，今(jin)年三季度(du)“三道紅線、四(si)檔管(guan)理”政策(ce)已(yi)經開始實施，房(fang)企從穩定現(xian)金流、降低(di)負(fu)債、防范經營風險等角度(du)出(chu)發(fa)，會加快向房(fang)管(guan)部門(men)申(shen)請(qing)預(yu)售許可證。

　　“換句話說，房企推盤(pan)心(xin)切(qie)，希望在近期(qi)加快(kuai)推盤(pan)和促(cu)銷，以應對‘三道紅線(xian)’所帶(dai)來的壓力。”

　　“三道紅線”是指(zhi)(zhi)監管層(ceng)根據資(zi)產負(fu)債(zhai)率（剔(ti)除預收款后(hou)）、凈負(fu)債(zhai)率、現金(jin)短債(zhai)比(bi)等(deng)三項資(zi)金(jin)鏈指(zhi)(zhi)標(biao)，對房(fang)企的融資(zi)實(shi)施分類管理。自今年8月首次提出并開始試點(dian)后(hou)，回籠資(zi)金(jin)、降負(fu)債(zhai)的壓力(li)逐漸在行業浮現，為此，一些(xie)房(fang)企啟動(dong)大規模(mo)促銷。

　　以恒大為(wei)例，9月6日，恒大董事(shi)局(ju)主(zhu)席許(xu)家印緊急簽(qian)發促銷文(wen)件，對旗下600多個樓盤實施打(da)折，目的是實現“金九銀十(shi)”共銷售2000億元(yuan)、單月銷售1000億元(yuan)的目標。

　　從實際效(xiao)果看，自(zi)2020年9月(yue)1日至10月(yue)8日的(de)38天內(nei)，恒大已(yi)實現合約銷售金額(e)1416.3億元。

　　但由于前(qian)期(qi)(qi)的缺口較大，今(jin)年前(qian)三季度，全國商品(pin)房銷(xiao)售(shou)面積仍(reng)比去年同(tong)期(qi)(qi)微(wei)降1.8%。分區域看，除(chu)東部(bu)地區實現銷(xiao)售(shou)回正(zheng)外，中(zhong)部(bu)、西部(bu)和東北地區均不及去年同(tong)期(qi)(qi)。

　　房企出貨意愿仍強烈

　　受(shou)銷售持續升溫的(de)影響，今年前三季(ji)度，房地產市場的(de)多項指(zhi)標都(dou)出現好轉(zhuan)。

　　1-9月，全(quan)國房地產(chan)開發投(tou)資103484億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長5.6%，增(zeng)速比(bi)1-8月份(fen)提高1.0個百分(fen)點。同(tong)期，房地產(chan)開發企業到位(wei)資金136376億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長4.4%，增(zeng)速比(bi)1-8月份(fen)提高1.4個百分(fen)點。

　　9月，房地(di)產開發景氣指數(shu)為100.43，比(bi)8月份提高(gao)0.11點，并已連續三個月位于100點的(de)“合適(shi)景氣水平”之上。

　　但值(zhi)得注意的(de)是，在三(san)季度政策表(biao)態頻繁、調控總體收緊的(de)情況下，房企的(de)策略已經出現(xian)(xian)變化，并已影響到部分數據的(de)表(biao)現(xian)(xian)。

　　今(jin)年以(yi)來，房(fang)企(qi)的拿(na)地面積一直處于負(fu)增長態勢。其中，9月(yue)單月(yue)，全國房(fang)地產開發企(qi)業(ye)土(tu)地購(gou)置(zhi)面積3064萬(wan)平方(fang)米，同(tong)比(bi)下降4.8%。同(tong)期，商品房(fang)新開工面積也處于下滑態勢。

　　有北(bei)京房(fang)企人(ren)士向(xiang)21世紀(ji)經濟報(bao)道表示，由于(yu)調控政策趨于(yu)嚴厲，市場風(feng)險加(jia)大，今年(nian)下半年(nian)以來，企業(ye)的投資策略趨向(xiang)于(yu)穩健，甚(shen)至保守，很多企業(ye)減少了(le)拿地(di)規模。與此同時(shi)，地(di)價的不斷(duan)攀高(gao)，也令不少企業(ye)望而卻步。

　　上海易居房地(di)產研究院根據官方(fang)數據測算，今年1-9月(yue)，全國房地(di)產開發企業(ye)土地(di)購置均價為(wei)6206元(yuan)/平方(fang)米(mi)，同比上漲17.2%。

　　貝殼研究院高級分析(xi)師潘浩認為，以“三道紅(hong)線”為代表的(de)樓市調控政策逐(zhu)漸(jian)落地(di)(di)，將(jiang)(jiang)率先影響房企(qi)的(de)投融資(zi)環節。在融資(zi)端，經歷了8月的(de)井噴后(hou)，房企(qi)的(de)國內融資(zi)增速將(jiang)(jiang)逐(zhu)漸(jian)下(xia)降(jiang)，總體資(zi)金渠道將(jiang)(jiang)更加依賴(lai)銷售；在投資(zi)端，“審慎”仍將(jiang)(jiang)是(shi)第一要務，房企(qi)的(de)拿(na)地(di)(di)熱情很難有真正(zheng)回升，短期內房地(di)(di)產(chan)開發投資(zi)增速也可能(neng)持續放緩。

　　但(dan)在(zai)銷售端，“三道紅線(xian)”有望繼續給予刺激。潘浩認為，雖然以價換(huan)量(liang)(liang)不會(hui)大規模出(chu)現，但(dan)房企在(zai)四(si)季(ji)度的出(chu)貨(huo)意愿依然強烈。預計未來商(shang)品房成交(jiao)量(liang)(liang)降幅持(chi)續收(shou)窄，成交(jiao)價格將保持(chi)穩定(ding)。

　　出(chu)于(yu)(yu)沖擊年(nian)(nian)度(du)業績的(de)(de)(de)需要，四季(ji)度(du)通常是(shi)房(fang)(fang)企銷(xiao)售規模最大的(de)(de)(de)時(shi)段。但(dan)今年(nian)(nian)以(yi)來(lai)，由于(yu)(yu)疫情(qing)和調控等各(ge)項因素影響(xiang)，房(fang)(fang)企的(de)(de)(de)業績完成(cheng)(cheng)率并不(bu)高。易(yi)居(ju)克而瑞統(tong)計(ji)顯示，今年(nian)(nian)前三季(ji)度(du)，有近3成(cheng)(cheng)房(fang)(fang)企的(de)(de)(de)銷(xiao)售目(mu)標(biao)(biao)完成(cheng)(cheng)率不(bu)足65%，占比達(da)到近三年(nian)(nian)同期(qi)最高。同期(qi)，僅有8家房(fang)(fang)企的(de)(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)完成(cheng)(cheng)率達(da)到75%以(yi)上。