（原標(biao)題(ti)：深(shen)圳二手房市場調查：價(jia)格(ge)亂(luan)象(xiang)頻現 亟需制度引導）

　　證券時報(bao)記者 吳家明 胡華雄

　　掛牌價虛高(gao)，頻繁(fan)調(diao)價，抱(bao)團漲(zhang)價……近幾(ji)個月來深(shen)圳部分(fen)二(er)手房(fang)市場仍在躁(zao)動(dong)。證券時報記(ji)者近期對(dui)深(shen)圳二(er)手房(fang)市場的(de)情況進(jin)行(xing)調(diao)查，其中暴露出的(de)一些亂象值得警惕。

　　掛牌價遠超成交均價

　　樂有家研究(jiu)中心監測顯(xian)示(shi)，11月深(shen)圳(zhen)網簽6296套一手住宅，環比上漲36%，創下年(nian)內新高，這也是時隔多年(nian)深(shen)圳(zhen)新房月度成交首(shou)次超越二手房成交，實屬罕見。11月深(shen)圳(zhen)二手住宅過(guo)戶套數(shu)為5812套，相比7月年(nian)內高峰13407套，下跌超過(guo)50%，出現斷崖式下挫。

　　那么，深圳(zhen)二手(shou)房市(shi)(shi)場因此“轉冷”？臨近年底，深圳(zhen)的(de)二手(shou)房市(shi)(shi)場仍在躁動(dong)，這種躁動(dong)不僅(jin)局限在深圳(zhen)“7·15”樓(lou)市(shi)(shi)調控新政前就已(yi)經受一波(bo)躁動(dong)的(de)西部片區，還(huan)逐漸傳導至東部片區。

　　近日，一位(wei)炒房客入手(shou)深(shen)圳南(nan)山區前海時(shi)代二(er)手(shou)房但(dan)最終房子(zi)被拍賣(mai)的事(shi)件(jian)(jian)引起熱(re)議(yi)。不過(guo)，該事(shi)件(jian)(jian)還透(tou)露(lu)出這(zhe)么一個現象：二(er)手(shou)房掛牌價(jia)大幅超過(guo)當前成交均價(jia)。

　　貝殼APP顯示，前(qian)海時代的(de)二(er)手房成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)還(huan)要回到今年6月中旬，均價(jia)為13.5萬元(yuan)。這(zhe)位炒房客原本(ben)持有的(de)49平(ping)方(fang)米(mi)(mi)戶型(xing)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)要回到去(qu)年9月，均價(jia)每平(ping)方(fang)米(mi)(mi)11.5萬元(yuan)，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)價(jia)570萬元(yuan)。不過，記者在各個中介交(jiao)(jiao)(jiao)易平(ping)臺發(fa)現，前(qian)海時代二(er)手房目前(qian)的(de)掛牌價(jia)幾乎都超過每平(ping)方(fang)米(mi)(mi)18萬元(yuan)。

　　“一則拆(chai)遷登記(ji)的消息(xi)讓這里(li)的二手房(fang)(fang)(fang)價格(ge)突然飆升近60%，從不到(dao)每(mei)平方米5萬漲(zhang)到(dao)8萬元，其(qi)實(shi)根(gen)本沒(mei)有成交(jiao)。”李(li)華是(shi)(shi)一位剛需置業(ye)(ye)者(zhe)(zhe)(zhe)，打新(xin)失敗多次后決定(ding)回到(dao)二手房(fang)(fang)(fang)市場，而且是(shi)(shi)價格(ge)較為(wei)穩定(ding)的羅湖泥崗片區，“先不說準拆(chai)遷物(wu)業(ye)(ye)價格(ge)大(da)漲(zhang)，附近高層住宅的報(bao)價也在近兩(liang)個(ge)月(yue)上(shang)調約10%。”有房(fang)(fang)(fang)產(chan)中(zhong)介告訴記(ji)者(zhe)(zhe)(zhe)，在APP上(shang)的房(fang)(fang)(fang)源信息(xi)都(dou)會(hui)要(yao)求業(ye)(ye)主(zhu)提供房(fang)(fang)(fang)產(chan)證等資料，但(dan)價格(ge)還是(shi)(shi)由(you)業(ye)(ye)主(zhu)報(bao)價為(wei)準，一些價格(ge)太(tai)過虛高的房(fang)(fang)(fang)源也盡可能不向購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)(zhe)推薦。“房(fang)(fang)(fang)子(zi)有沒(mei)有人看不要(yao)緊，有沒(mei)有人買(mai)也不要(yao)緊，價格(ge)該調還是(shi)(shi)要(yao)調。”多位中(zhong)介人員打趣道。

　　位于深圳西部的(de)寶(bao)安區，掛(gua)(gua)牌(pai)價(jia)(jia)(jia)大幅(fu)高(gao)于參(can)考均(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)的(de)現(xian)象也廣泛(fan)存在(zai)。以(yi)寶(bao)安西鄉片區的(de)麗景城為(wei)例，記者發(fa)現(xian)，在(zai)貝(bei)殼APP上(shang)該(gai)小(xiao)區最近幾個月(yue)掛(gua)(gua)牌(pai)價(jia)(jia)(jia)一路走(zou)高(gao)，12月(yue)9日(ri)(ri)小(xiao)區最新掛(gua)(gua)牌(pai)均(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)已達到每平方米81348元，部分(fen)房源的(de)掛(gua)(gua)牌(pai)均(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)已超過9萬元。不(bu)過，同樣是在(zai)該(gai)APP上(shang)，麗景城小(xiao)區最新一套成交(jiao)出(chu)現(xian)在(zai)2020年11月(yue)23日(ri)(ri)，該(gai)套成交(jiao)單(dan)價(jia)(jia)(jia)為(wei)每平方米71150元。

　　而(er)在(zai)(zai)福田區八(ba)卦嶺(ling)，這(zhe)里(li)的(de)房(fang)(fang)價(jia)漲幅在(zai)(zai)過去常(chang)常(chang)登上“頭條”。以(yi)嶺(ling)尚時(shi)代的(de)一套近50平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)二(er)手(shou)房(fang)(fang)為例，多家(jia)中介(jie)平(ping)(ping)(ping)臺(tai)顯示最新(xin)(xin)成(cheng)交(jiao)均價(jia)在(zai)(zai)每平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)11.5萬元(yuan)，但目前同戶(hu)型“滿5年”的(de)二(er)手(shou)房(fang)(fang)的(de)掛(gua)牌(pai)價(jia)超過14萬元(yuan)，而(er)且還(huan)打著“誠心(xin)出售(shou)”字樣，這(zhe)個價(jia)差讓一般剛需(xu)購(gou)房(fang)(fang)者難以(yi)接受。在(zai)(zai)調(diao)查(cha)過程(cheng)中，多位購(gou)房(fang)(fang)者和房(fang)(fang)產中介(jie)都表達(da)出這(zhe)樣的(de)觀點：“7·15”樓市調(diao)控新(xin)(xin)政后“滿5年”的(de)二(er)手(shou)房(fang)(fang)由于(yu)(yu)交(jiao)易(yi)(yi)稅(shui)費較少成(cheng)為“稀缺品”，這(zhe)類二(er)手(shou)房(fang)(fang)的(de)掛(gua)牌(pai)價(jia)更容易(yi)(yi)被抬高，也(ye)會帶動其(qi)他房(fang)(fang)源的(de)價(jia)格。高昂的(de)交(jiao)易(yi)(yi)稅(shui)費對于(yu)(yu)剛需(xu)置業者來說，也(ye)是不小的(de)壓力。 頻(pin)繁(fan)調(diao)價(jia)：

　　部分業主心態浮躁

　　除了掛牌價虛高(gao)外，近幾個(ge)月深圳二手(shou)房市場(chang)(chang)的躁動還體現在(zai)業(ye)(ye)主的頻繁(fan)調(diao)(diao)價上(shang)，多數是不斷上(shang)調(diao)(diao)，也有二手(shou)房業(ye)(ye)主往上(shang)提高(gao)幾十萬(wan)，再(zai)下調(diao)(diao)幾萬(wan)，測(ce)試市場(chang)(chang)水溫。

　　以(yi)羅湖區鵬興(xing)花園一套兩室兩廳(ting)的南(nan)向房源為例(li)，今年8月(yue)份時(shi)掛(gua)牌價(jia)(jia)(jia)為450萬(wan)元(yuan)，其(qi)后便不(bu)斷調價(jia)(jia)(jia)，最(zui)近兩周調價(jia)(jia)(jia)次數多達6次，最(zui)新掛(gua)牌價(jia)(jia)(jia)為480萬(wan)元(yuan)，這一價(jia)(jia)(jia)格較兩周前下降10萬(wan)元(yuan)，不(bu)過仍較8月(yue)份高出30萬(wan)元(yuan)。

　　除(chu)了(le)頻繁(fan)調價(jia)，業(ye)(ye)主的(de)(de)疑似抱團(tuan)控盤行為(wei)(wei)也讓(rang)購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)甚是(shi)(shi)苦惱(nao)。在深(shen)圳(zhen)，很多小(xiao)(xiao)區業(ye)(ye)主都有(you)微信群，平時微信群是(shi)(shi)業(ye)(ye)主溝通的(de)(de)工具(ju)，但(dan)總會(hui)有(you)一些(xie)人(ren)在群里鼓動(dong)業(ye)(ye)主提高掛牌(pai)價(jia)。最(zui)近一段時間以來，網絡(luo)又(you)開始流傳深(shen)圳(zhen)熱點片區的(de)(de)部分二手房(fang)小(xiao)(xiao)區“抱團(tuan)漲價(jia)”，甚至有(you)消息指出有(you)業(ye)(ye)主也因為(wei)(wei)掛牌(pai)價(jia)“過低”，其他業(ye)(ye)主表(biao)達不滿。“這種(zhong)做法會(hui)影響同小(xiao)(xiao)區業(ye)(ye)主的(de)(de)心(xin)態(tai)，甚至會(hui)跟(gen)風提高報價(jia)。”多位購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)對(dui)記者(zhe)(zhe)表(biao)示。

　　從去(qu)年(nian)到今年(nian)，深圳的房(fang)地產市場已經不止一次出現二(er)手(shou)房(fang)“抱團(tuan)炒(chao)作”房(fang)價等(deng)行(xing)為。就在(zai)今年(nian)上半年(nian)，記者(zhe)調查發現，有一些(xie)二(er)手(shou)房(fang)業主(zhu)將(jiang)房(fang)源報(bao)價大(da)幅(fu)抬高，以期通過“高評(ping)高貸”的方式(shi)向銀(yin)行(xing)做(zuo)經營抵押貸款，這種(zhong)做(zuo)法存(cun)在(zai)一定套(tao)利空間。

　　雖(sui)說二手房市(shi)(shi)場(chang)的(de)價格變(bian)動(dong)更多(duo)是(shi)市(shi)(shi)場(chang)行為(wei)(wei)，但易(yi)居研究(jiu)院智庫中心研究(jiu)總監嚴躍進表示，去年到今年深圳二手房的(de)價格炒作現象比較多(duo)，包括業主聯手哄(hong)抬價格等行為(wei)(wei)，顯然都要面臨管控，這(zhe)也(ye)是(shi)一種(zhong)典型的(de)市(shi)(shi)場(chang)壟斷行為(wei)(wei)。即(ji)通(tong)俗(su)說“明擺著仗著好房源就任性漲(zhang)(zhang)價，而購房者(zhe)無法(fa)投訴”。“抱團漲(zhang)(zhang)價”的(de)做法(fa)本身是(shi)被嚴管，需要防范各(ge)類炒作，甚至(zhi)要對部分熱點(dian)樓(lou)盤采取(qu)約談中介和房東的(de)做法(fa)。

　　二手房價格引導呼聲高

　　深(shen)圳二手房市(shi)場(chang)暴露出的一些亂象，也加劇(ju)了出臺(tai)相關價格(ge)引導制度(du)的預(yu)期(qi)。

　　實(shi)(shi)(shi)際上，早在今(jin)年(nian)5月，有媒體(ti)報道寶安(an)區TATA公寓、鴻榮源(yuan)壹(yi)方中心(xin)，龍(long)華區金亨利首府(fu)、星河丹堤部(bu)分二手房(fang)掛牌(pai)(pai)(pai)價(jia)格(ge)虛高(gao)。深(shen)圳市住(zhu)建(jian)局(ju)獲悉后，對涉(she)事(shi)樓盤第一時(shi)間進(jin)行核(he)查(cha)，同時(shi)對房(fang)地產(chan)經紀(ji)機(ji)構二手房(fang)掛牌(pai)(pai)(pai)價(jia)格(ge)進(jin)行排查(cha)，責令(ling)涉(she)事(shi)中介(jie)機(ji)構將掛牌(pai)(pai)(pai)價(jia)格(ge)明顯(xian)高(gao)于近(jin)期真(zhen)實(shi)(shi)(shi)成交均價(jia)的房(fang)源(yuan)全部(bu)下架(jia)。隨后，深(shen)圳市住(zhu)建(jian)局(ju)房(fang)地產(chan)業處聯合寶安(an)區住(zhu)建(jian)局(ju)，對網傳(chuan)掛牌(pai)(pai)(pai)價(jia)過高(gao)的個別中介(jie)進(jin)行現場(chang)執法(fa)檢查(cha)。經排查(cha)，責令(ling)涉(she)事(shi)中介(jie)機(ji)構將掛牌(pai)(pai)(pai)價(jia)格(ge)明顯(xian)高(gao)于近(jin)期真(zhen)實(shi)(shi)(shi)成交均價(jia)的房(fang)源(yuan)全部(bu)下架(jia)。

　　當時，深(shen)圳住建(jian)局(ju)對外(wai)表(biao)示，深(shen)圳開展(zhan)房(fang)地(di)產市(shi)場專項治理行(xing)動(dong)，歡迎媒體積極參與(yu)，幫助(zhu)政府主管(guan)部門排(pai)查、監(jian)督房(fang)地(di)產市(shi)場違法違規行(xing)為，包括捂盤惜售、價外(wai)加價、虛(xu)假(jia)廣告(gao)、發(fa)布虛(xu)假(jia)房(fang)源、惡意哄(hong)抬房(fang)價、違規挪(nuo)用各類信(xin)貸資(zi)金進入房(fang)地(di)產市(shi)場、捏造和散(san)布不實言論等。6月(yue)，深(shen)圳市(shi)住房(fang)和建(jian)設局(ju)再(zai)發(fa)通(tong)知，為了準確(que)掌(zhang)握深(shen)圳二手(shou)房(fang)市(shi)場真實交易(yi)情況(kuang)，為房(fang)地(di)產市(shi)場發(fa)展(zhan)提供預期研判(pan)，要(yao)求各房(fang)地(di)產經紀機構每月(yue)7日前上報(bao)上一月(yue)二手(shou)商(shang)品(pin)房(fang)成交價格等相(xiang)關信(xin)息。

　　此前，深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)司(si)法局就《深(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場監(jian)管辦(ban)法（修訂(ding)征(zheng)求(qiu)意見(jian)稿(gao)）》公(gong)開征(zheng)求(qiu)意見(jian)，在(zai)二手房(fang)(fang)交易方面，明(ming)確完善(shan)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場價(jia)(jia)格監(jian)管機制，并(bing)建立存量商品房(fang)(fang)價(jia)(jia)格引(yin)導制度(du)。

　　深圳(zhen)市(shi)房(fang)地產(chan)中介協會認為(wei)，“打新熱”現象(xiang)帶來警示，例如在供給端(duan)對于房(fang)源(yuan)報價的(de)管控是否有必(bi)要(yao)，就顯得較為(wei)迫切(qie)。回(hui)顧上一輪樓市(shi)的(de)躁(zao)動，不難發(fa)現某些熱點樓盤業主(zhu)的(de)集體抬價行(xing)(xing)為(wei)，在樓市(shi)行(xing)(xing)情中起到了(le)導(dao)火線與推波助瀾的(de)作用(yong)，再結(jie)合深圳(zhen)金融創新本(ben)就發(fa)達成熟，融資套現手(shou)段豐富多樣，樓盤報價在很大程度上，不僅影響著后續市(shi)場預期，甚(shen)至(zhi)還會對于二手(shou)房(fang)的(de)評(ping)估，估值產(chan)生一定(ding)影響，因(yin)此(ci)，樓市(shi)調控政策中，對于房(fang)源(yuan)報價的(de)規范顯得十分必(bi)要(yao)。

　　深(shen)房中協提醒，事實上由(you)于熱點樓盤具(ju)有強示范(fan)帶(dai)動作用，社會關注度高，投(tou)機資本(ben)更(geng)青睞于通過拉動此(ci)類(lei)項(xiang)目來帶(dai)動整體(ti)市場預期，借此(ci)迅速高位(wei)出貨，與股市炒作手法(fa)如出一(yi)轍，應該警惕(ti)市場內(nei)仍然存在的(de)“內(nei)躁”因素，切(qie)勿(wu)參與哄抬(tai)房價的(de)各(ge)種行為(wei)。